產(chǎn)品附加值全面概述(文件)
【正文】 1 13, 1單元 3a03 1 13, 1單元 503 1 13, 1單元 603 88, 實(shí)際附加值詳表 產(chǎn)品附加值 營(yíng) 銷 假凸窗 陽光室 結(jié)構(gòu)平臺(tái) 實(shí)際這部分空間等同臥室效果 《 2200層高不計(jì)面積 閣樓空間 私家天面 地下室 私家花園 產(chǎn)品附加值 營(yíng) 銷 產(chǎn)品附加值 營(yíng) 銷 不是所有的附加值單位都那么好銷．．． 架空停車空間 回填土空間 案例 :文竹軒地下室的擴(kuò)大設(shè)計(jì)變更 設(shè)計(jì)變更： 回填區(qū)改地下室 教訓(xùn) :地下室面積增加，銷售總價(jià)增加；銷售速度緩慢，靠加大宣傳和降價(jià)９折處理．－－－ 附加值不是越大越好 ． 產(chǎn)品附加值 成 本 附加值應(yīng)該做多大 ? 四季花城附加值類型及分布匯總 產(chǎn)品類型 多層洋房 情景洋房（華中版） 情景洋房（華南版） ＴＨ 疊加ＴＨ 小高層 產(chǎn)品區(qū)位 １－３期 ２－３期 １－６期 ４－６期 ４－６期 ４－６期 附加值類型 家庭娛樂室（地下室） ■ ■ ■ ■ ■ ■ 首層私家花園 ■ ■ ■ ■ ■ ■ 露臺(tái) ■ ■ ■ ■ ■ ■ 頂層閣樓 ■ ■ 樓梯間頂平臺(tái) ■ 頂層私家天面 ■ ■ ■ ■ ■ ■ 贈(zèng)送結(jié)構(gòu)平臺(tái) ■ ■ 陽光室 ■ ■ ■ ■ ■ ■ 親水平臺(tái) ■ 空中合院 ■ 結(jié)構(gòu)空腔 ■ ■ 二層高陽臺(tái)（計(jì)露臺(tái)） ■ 備注 附加值類型及分布 花城的產(chǎn)品類型多 ,附加值類型涵蓋面廣 . 產(chǎn)品附加值 成 本 附加值應(yīng)該做多大 ? 售價(jià)與成本 的相對(duì)關(guān)系 低容積率的小區(qū)要控制附加值面積 . 成本 : 可售比 =可售面積 /(可售面積 +附加值面積 ) 85% 即 100平米可以做 . 85%的可售比是針對(duì)全期而言 ,不是針對(duì)每一套 .是個(gè)宏觀概念 . 各產(chǎn)品類型的可售比 產(chǎn)品類型 一梯二多層洋房 (小三房 ) 華南版情景洋房 TH 疊加 TH 可售面積 540 450 250 370 附加值面積 50 100 50 74 可售比 % % % % 附加值類型 成本控制 單方建安成本 單方銷售價(jià)格 財(cái)務(wù)效能 說明 家庭娛樂室（地下室） 1500(毛坯） 按 1000元 /平米 (三 A期 ), 1300元 /平米(三 B期 ),1700元 /平米 (六期 ) 中 有部分成本屬 結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本 ,附加值成本會(huì)比測(cè)算成本低 . 首層私家花園 1925（下沉式）； 700（非下沉式） 下沉式花園按 1200元 /平米 ,普通按 1700元 /平米計(jì) 高 普通花園成本屬 景觀被動(dòng)成本 ,附加值可視為零成本 . 頂層閣樓 850 大三房按 450元 /平米，小三房及兩房按650元 /平米 低 有部分成本屬 結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本 ,附加值成本會(huì)比測(cè)算成本低 . 樓梯間頂平臺(tái) 700 20230元 /個(gè) 高 露臺(tái) /頂層私家天面 166 按 600元 /m2,天面按 800元 /m2 高 該部分成本屬 結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本 ,附加值可視為零成本 . 贈(zèng)送結(jié)構(gòu)平臺(tái) 850 8m2以下按 10000元 /個(gè)； 8m2以上按12023元 /個(gè) 高 該部分成本屬 結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本 ,附加值可視為零成本 . 陽光室 1500 統(tǒng)一按 2023元 /個(gè) 低 有些陽光室進(jìn)深尺度太大 ,結(jié)構(gòu)成本增加明顯 .進(jìn)深需控制在 1000 親水平臺(tái) 1470 統(tǒng)一按 20230元 /個(gè) 中 空中合院 1380 按售價(jià)的一半 ,５期悅山基準(zhǔn)價(jià)５３４３元／平米；合２６７１元／平米； 中 結(jié)構(gòu)空腔 1500 按 1700元 /平米 中 該部分成本屬 結(jié)構(gòu)被動(dòng)成本 ,附加值成本會(huì)降低 . 二層高陽臺(tái)（計(jì)露臺(tái)） 730 按售價(jià)的一半 ,５期悅山基準(zhǔn)價(jià)５３４３元／平米；合２６７１元／平米； 高 備注 產(chǎn)品附加值 成 本 附加值應(yīng)該做多大 ? 售價(jià)與成本 的相對(duì)關(guān)系 利用被動(dòng)成本的附加值單方利潤(rùn)高 ,要加以充分利用 . 產(chǎn)品附加值 成 本 附加值應(yīng)該做多大 ? 售價(jià)與成本 的相對(duì)關(guān)系 高端產(chǎn)品的總價(jià)高 ,附加值對(duì)總價(jià)的影響小 ,同時(shí)附加值的利潤(rùn)也高 ,要盡量多做 . 銷售 : 銷售總價(jià) =原始總價(jià) +附加值總價(jià) 原始總價(jià) /銷售總價(jià) ??? 85% ? 銷售總價(jià)的提高會(huì)引起目標(biāo)客戶人群的轉(zhuǎn)變 (低端產(chǎn)品尤其要注意 ). 比銷售總價(jià)更重要的是附加值單價(jià)的高效區(qū)間 。設(shè)計(jì)上充分利用已有的空間來合理利用 。 風(fēng) 險(xiǎn)：目前的規(guī)范做了調(diào)整，高于 2200算全面積，低于 2200算一半，那么 做陽臺(tái)合適還是做陽光房合適還需要做進(jìn)一步的考慮。 設(shè)計(jì)注意點(diǎn)：在向業(yè)主贈(zèng)送私家天面時(shí)，注意消防
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