【正文】 1 2重新設(shè)計(jì)城市：壹海城營(yíng)銷策略報(bào)告報(bào)告框架 目錄大綱基于整盤定位下的項(xiàng)目各產(chǎn)品線定位分析 3 項(xiàng)目推售策略分析 4 項(xiàng)目推廣策略分析 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略分析 6 附件：銷售團(tuán)隊(duì)組建、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)、廣告公司建議Code of this report | 52全盤思考Code of this report | 53項(xiàng)目定位策略各組團(tuán)如何定位才足以凸現(xiàn)項(xiàng)目整體價(jià)值新中心 Code of this report | 60海山道 1號(hào) —— 客戶情況客戶特征：項(xiàng)目在開(kāi)售初期 70%客戶為沙頭角和鹽田港客戶，但啟動(dòng)大規(guī)模轉(zhuǎn)介后羅湖福田客戶比例逐步上升，關(guān)內(nèi)客戶集中在羅湖蓮塘和福田北。成交客戶類型：中英街經(jīng)商的私營(yíng)業(yè)主鹽田公務(wù)員單位中級(jí)工作人員在鹽田上班的香港客戶鹽田當(dāng)?shù)厥状沃脴I(yè)者福田、羅湖投資客戶片區(qū)在售典型項(xiàng)目 2Code of this report | 62藍(lán)郡 —— 客戶情況片區(qū)在售典型項(xiàng)目 3成交客戶類型：鹽田公務(wù)員單位中、高級(jí)工作人員鹽田私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖私營(yíng)企業(yè)主福田、羅湖投資客戶客戶特征：由于項(xiàng)目良好居住氛圍、一線無(wú)敵海景以及超高贈(zèng)送率，致使項(xiàng)目吸引了大量的羅湖、福田外區(qū)域客戶購(gòu)買項(xiàng)目成功顛覆沙頭角片區(qū)封閉式市場(chǎng)格局，外區(qū)域客戶占比超過(guò) 50%Code of this report | 632023年鹽田（沙頭角）二手市場(chǎng)成交情況選取中原三級(jí)市場(chǎng) 2023年及 2023年 12月沙頭角片區(qū)成交 201個(gè)有效樣本考察沙頭角片區(qū)二手房成交特點(diǎn)：90120㎡（二 /三房）是成交主力，占到總成交量的63%，剛需和換房是主要成交誘因；10000元 20230元是該區(qū)二手主力成交價(jià)格區(qū)間；該區(qū)主要成交客戶來(lái)自本區(qū)；成交客戶以本區(qū)公務(wù)員、企業(yè)老板和當(dāng)?shù)芈殕T為主。Code of this report | 68鹽田本區(qū)域客戶羅湖福田南山客戶香港人外省人深圳其余鹽田購(gòu)房客戶組成變化 鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶社會(huì)職業(yè)變化客戶來(lái)源突破區(qū)域化，打破半封閉壁壘，成為深圳置業(yè)焦點(diǎn)鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶由原來(lái)鹽田周圍的本地客戶為主，逐步演變成鹽田與深圳各區(qū)域的高端客戶為主，港人為輔，有大量本區(qū)域外客戶關(guān)注的區(qū)域！客戶群趨于高端化，社會(huì)頂級(jí)財(cái)富階層越來(lái)越青睞灣區(qū)鹽田中心區(qū)購(gòu)房客戶逐漸高端，由原來(lái)的普通員工為主，演變?yōu)槔习澹?，?jīng)理，高層管理者為主體。80%成交客戶為公司中高管，其中 16%為老板級(jí)別客戶。產(chǎn)品要求：原料獨(dú)特，外觀（表現(xiàn)形式）獨(dú)具個(gè)性，包裝有品質(zhì)和使用價(jià)值良好，質(zhì)量和工藝獨(dú)特，情感附加值高。購(gòu)買特征： 注重圈層感與標(biāo)簽感，看中居住在周邊人群，更愿意居住在朋友認(rèn)同的居所。n 標(biāo)準(zhǔn)層高為 ，綜合素質(zhì)未能達(dá)到甲級(jí)寫字樓配置。在政策面將加大對(duì)此類產(chǎn)業(yè)的扶持，使生物科技產(chǎn)業(yè)在區(qū)域形成規(guī)模。n 2023年總部經(jīng)濟(jì)繼續(xù)成長(zhǎng)壯大，納稅額占全區(qū)稅收收入接近六成；n 港口物流業(yè)從企穩(wěn)到做強(qiáng)做大。Code of this report | 96模擬商務(wù)客戶特征★ 旗幟型客戶影響力片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的置業(yè)者屬性，因此引進(jìn)一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來(lái)。形象起源行政：結(jié)合鹽田產(chǎn)業(yè)鏈上下游依賴關(guān)系，重點(diǎn)突出企業(yè)核心決策層。 行政總部經(jīng)濟(jì)行政總部經(jīng)濟(jì)案名：濱海國(guó)際中心案名：濱海國(guó)際中心榮耀財(cái)富門楣榮耀財(cái)富門楣Code of this report | 100濱海國(guó)際中心濱海國(guó)際中心 Code of this report | 105鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 鹽田港商圈鹽田港商圈：范圍：主要位于鹽田港東西港區(qū)間的海鮮食街，沿海岸線分布。消費(fèi)人群：主要為旅游、休閑人士，消費(fèi)目的比較明確，消費(fèi)能力較強(qiáng)。消費(fèi)人群：主要為沙頭角片區(qū)的居民，少量鹽田港、大梅沙、羅湖及香港人士，消費(fèi)能力一般。消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)頻次、消費(fèi)檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費(fèi)能力處于深圳市內(nèi)中等水平。片區(qū)普通住宅云集，大量普通消費(fèi)群體居??；有少量品牌商家，經(jīng)營(yíng)情況較好。 10一期住宅及商鋪展示區(qū)開(kāi)放2023。 5 2023。推售策略原則推售方式：多批次分樓層推售產(chǎn)品，每批推售單位實(shí)現(xiàn)中、高、低樓層均有產(chǎn)品出售。Code of this report | 137推售方式：分層推售推售批次建議：第一批： 1 1 21層第二批： 1 1 22層第三批： 1 1 1 23層第四批： 1 1 24層針對(duì)產(chǎn)品特征，與客戶前置策略相結(jié)合，利用中原不同渠道拓展對(duì)應(yīng)客戶群，以實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品和客戶的對(duì)位，促進(jìn)成交。n 項(xiàng)目北面緊鄰政府低樓層辦公樓，以山景為主，視線相對(duì)開(kāi)闊。產(chǎn)品線、景觀資源分析250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩南北西 東產(chǎn)品線分散，景觀資源均好，商務(wù)價(jià)值較高戶型需搭配組合銷售Code of this report | 139推售方式：組合推售250㎡ 180㎡130㎡ 82㎡63㎡ 75㎡105㎡75㎡45㎡97㎡① ②③④ ⑤⑥⑦⑧⑨⑩組合方式：以 ③ 、 ⑨ 、 ⑧ 作為關(guān)鍵戶型組合一： ①+②+⑨+⑩ ： 572㎡組合二： ⑤+⑥+⑦+⑧ ： 318㎡組合三： ④+⑤+⑥+⑦+⑧ ： 400㎡組合四： ①+②+③+⑨+⑩ ： 702㎡組合五： ⑨+⑩ ： 142㎡組合六： ①+② ： 430㎡組合七： ③+④ ： 212㎡組合八： ⑤+⑥ ： 138㎡通過(guò)平層自由組合，豐富產(chǎn)品線，增加客戶可選擇性。為滿足不同客。Code of this report | 140商業(yè)推售策略Code of this report | 141各功能組團(tuán)商業(yè)價(jià)值排序商業(yè)價(jià)值排序：2＞ 1＞ 4≥3排序原則：2地塊處于項(xiàng)目核心昭示位置，有最高商業(yè)價(jià)值；1地塊在蒞臨主干道，倚近政府機(jī)關(guān)單位； 4地塊相對(duì)昭示較弱，但擁有項(xiàng)目核心濱海資源，而 3地塊可達(dá)性較 4地塊高5地塊受業(yè)態(tài)及昭示面限制，價(jià)值相對(duì)較弱，可作為人流過(guò)渡樞紐考慮。n ① 、 ⑥ 、 ⑦ 、 ⑩ 兩面采光，視野開(kāi)闊，景觀資源最佳。Code of this report | 138推售方式：組合推售n 產(chǎn)品面積段由 45250㎡，產(chǎn)品線差異大，部分戶型可考慮自由合拼銷售。每批次產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)整層 100%銷售后，再推出第二批產(chǎn)品。 11公寓三期1開(kāi)盤2023。 01藝術(shù)中心完成局部街鋪開(kāi)業(yè)8。Code of this report | 111經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判定Code of this report | 112經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 社會(huì)消費(fèi)品零售總額鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，居民人均可支配收入增至 ，增長(zhǎng)情況平穩(wěn)2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ；2023年實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %，完成年度計(jì)的 %2023年居民年人均可支配收入增至 ；人均達(dá)到 ，超過(guò)中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均 1萬(wàn)美元Code of this report | 113經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度區(qū)域生產(chǎn)總值達(dá) 316億元，預(yù)計(jì) 2023年將實(shí)現(xiàn)年均增長(zhǎng) 10％，達(dá)到 480億元；人口密度約 2800人 /平方公里，集中程度隨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步提升u本區(qū)生產(chǎn)總值 2023年達(dá)到 316億元，比 2023年增長(zhǎng) ％；u轄區(qū)稅收收入總額從 2023年的 2023年的 ；u財(cái)政一般預(yù)算收入從 2023年的 2023年的 ；u全社會(huì)固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成 ，實(shí)際利用外資五年累計(jì) u產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面， 2023年第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)到 %，比 2023年提高 11個(gè)百分點(diǎn)，轄區(qū)市場(chǎng)主體首次超過(guò)萬(wàn)戶，基本形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主體的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經(jīng)營(yíng)檔次一般，租金在 200400元 /平方米 中英街有大量外地客戶消費(fèi)概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費(fèi)主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費(fèi)目前不足，外地客戶受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費(fèi)力不高。業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂(lè)等。還有海鮮批發(fā)市場(chǎng)和干貨市場(chǎng)，以海產(chǎn)鮮活、種類多、價(jià)格低廉為特點(diǎn)。 行政總部經(jīng)濟(jì)行政總部經(jīng)濟(jì)資本對(duì)話平臺(tái)資本對(duì)話平臺(tái) Code of this report | 101住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1寫字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3基于整盤價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略Code of this report | 102商圈分析Code of this report | 103目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，但由于其獨(dú)特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個(gè)獨(dú)具特色的商圈：大梅沙商圈鹽田港商圈沙頭角商圈鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 商圈分析沙頭角商圈鹽田港商圈大梅沙商圈Code of this report | 104鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 大梅沙商圈大梅沙商圈：范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長(zhǎng)形的帶狀式發(fā)展。Code of this report | 99Code of this report | 97項(xiàng)目定位分析Code of this report | 98n 華大基因迅速成長(zhǎng)，以 “科技服務(wù) +醫(yī)療健康 ”為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)化步伐不斷加快，成功組建國(guó)家基因庫(kù)暨國(guó)際科技合作基地、基因產(chǎn)學(xué)研資聯(lián)盟，成為世界第一大基因組測(cè)序與分析中心；興隆源、力科氣動(dòng)力等新能源企業(yè)嶄露頭角；Code of this report | 90區(qū)域企業(yè)增長(zhǎng)穩(wěn)定，增長(zhǎng)行業(yè)類型具有明顯的區(qū)域特征，對(duì)于注冊(cè)資金要求高n 企業(yè)增長(zhǎng)速度n 20232023年片區(qū)內(nèi)企業(yè)穩(wěn)中有升，平均每年 10%的增長(zhǎng)率，區(qū)域內(nèi)企業(yè)數(shù)量不斷增加至使商用市場(chǎng)需求有隨之增長(zhǎng)；n 企業(yè)增長(zhǎng)類型n 近 5年產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比例分析，物流行業(yè)及其衍生行業(yè)增長(zhǎng)比例最大占68%，其次為黃金珠寶行業(yè)占 11%；n 企業(yè)分布區(qū)域n 區(qū)域內(nèi)企業(yè)看似分布零散，又整體集中，其中物流行業(yè)以港口為中心；黃金珠寶行業(yè)則以保稅區(qū)為中心，Code of this report | 91通過(guò)客戶訪談對(duì)片區(qū)行業(yè)進(jìn)行深挖細(xì)摸，進(jìn)一步細(xì)分行業(yè)，找出突破口深度訪談 1：物流產(chǎn)業(yè)鏈上游行業(yè)實(shí)力、形象要求高客戶名稱：陳先生訪談地點(diǎn)：東港印象售樓處客戶背景：主要從事運(yùn)輸行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 10年客戶進(jìn)行行業(yè)分析：行業(yè)劃分：物流行業(yè)最上游的行業(yè)為船務(wù)運(yùn)輸行業(yè)，是整個(gè)物流行業(yè)鏈的終極；行業(yè)要求：對(duì)于公司的實(shí)力、形象要求都很高，由于之前鹽田未出現(xiàn)較高檔次的寫字樓；企業(yè)分布：因此這部分行業(yè)目前主要分布在羅湖和福田，而運(yùn)輸行業(yè)主要看重的是與港口和倉(cāng)庫(kù)之間的便利性，因此辦公區(qū)域主要圍繞鹽田港和倉(cāng)庫(kù)分布；深度訪談 2：行業(yè)工作形態(tài)決定其物業(yè)需求客戶名稱：呂先生訪談地點(diǎn)：天安數(shù)碼城辦公室客戶背景：主要從事貨運(yùn)代理行業(yè)，私企老板，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 7年，客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)劃分：貨運(yùn)代理行業(yè)為船務(wù)行業(yè)的下游行業(yè)，對(duì)于辦公場(chǎng)所的面積和檔次要求較高；業(yè)務(wù)范疇：實(shí)力強(qiáng)的貨運(yùn)代理行業(yè)，有自己專業(yè)電話團(tuán)隊(duì)（類似于 ）進(jìn)行船務(wù)與運(yùn)輸兩個(gè)行業(yè)之間的業(yè)務(wù)聯(lián)系；企業(yè)分布：貨運(yùn)代理行業(yè)目前集中分布在羅湖的地王商圈、金光華商圈以及福田的天安數(shù)碼城一帶；Code of this report | 92深度訪談 3：雙聚集地、功能差異化客戶名稱：覃先生訪談地點(diǎn)：水貝辦公室客戶背景：主要從事黃金設(shè)計(jì)行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設(shè)計(jì)公司的策劃客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田；功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨(dú)立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開(kāi)發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主；深度訪談 4：利潤(rùn)下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作客戶名稱：劉小姐訪談地點(diǎn)：周大福辦公室客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層客戶描述對(duì)于行業(yè)分析：行業(yè)現(xiàn)狀：近年國(guó)際黃金金價(jià)不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，導(dǎo)致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤(rùn)逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場(chǎng)面臨著重新洗牌和重組的一個(gè)過(guò)程，加工行業(yè)要進(jìn)一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設(shè)計(jì)、加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計(jì)公司合作，采用小公司的設(shè)計(jì)，進(jìn)行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會(huì)組建自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同合作；Code of this report | 93從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè)運(yùn)輸公司船務(wù)行業(yè)貨運(yùn)代理l企業(yè)實(shí)力：主策資金 500萬(wàn)l企業(yè)形態(tài)：主要