定價-頂級房地產定價方案3(文件)
【正文】 略及價格建議 ? 建議項目策略價格 項目推售分析： ? 產品特性：介于 30號樓地塊的獨立性，及其周邊環(huán)境的差異（商業(yè)中心、果品市場），周邊噪音較大，占有景觀資源較匱乏，客戶群認可度較低，尤其 30樓為獨立單位。 項目三期銷售情冴： 戶型 銷售均價 去化 A1 6558元 /㎡ 100% A2 6247元 /㎡ 100% 三期同類戶型價格及去化情冴 樓棟 銷售均價 去化 29號樓 6233元 /㎡ 100% 28號樓 6283元 /㎡ 100% 2 27號樓 6283元 /㎡ 100% 三期整體銷售均價 6334元 /㎡ 100% ? 2 27樓為整體定價， 26樓有兩梯北向戶型，拉低整體均價， 27樓實際均價為 6400元 /㎡， 較 28樓上浮 117元 /㎡ 。 26層 711層 1216層 1720層 2122層 數量 10 12 12 4 0比例 26% 32% 32% 11% 0%0%5%10%15%20%25%30%35%0246810121430樓認籌客戶意向樓層分析： ? 從認籌客戶意向選擇樓層，可以看出，客戶選擇樓層集中在 716層。 6400以下 64006600 66006800 68007000 70007200 72007400 7400以上 數量 1 6 15 12 4 0 00246810121416 意向價格 30樓認籌客戶意向價格分析： ? 根據意向價格分析，客戶意向價格集中在 6600元 /㎡ —7000元 /㎡之間，占比 71%； ? 從認籌的總量來看，本項目價格因素對剛需客戶源的影響非常大。 ? 因 30樓環(huán)境的獨特性，其戶型的起著決定性作用，其次是位置、朝向，三項緯度占比為 85%；景觀緯度占比 15%； ? 系數設置：－ （最大差別 22%），介于其位置緯度占比，和其戶型、朝向的同質化，特加大系數差別，加大權重比，以規(guī)避價格差值小的問題。 原則一：優(yōu)先去化客戶抗性較大樓層 ? 根據 30樓四大緯度權重設置，引導性銷售劣勢房源， 針對客戶抗性較大樓層單獨設立差值； ? 層差以分段是層差設置 0、 50為基礎標準，設置最低和最高總差值為： 300元； ? 根據實際客戶認可度，一戶一價，略微浮動； 原則二：南向 /南北向層差統(tǒng)一設置 ? 低樓層觀景效果差別較小，客戶認可度較弱層差較?。? ? 1019層客戶認可度最高，層差相對較高； ? 20層以上客戶抗性相對較大、認可度較低，自 20層向上采取分段遞減的層差； ? 頂層抗性較大，層差設置為 200。 ?出街總價＝底價總價上返 4%＋ 35000元（泛銷售獎金 5000元 +認籌優(yōu)惠 20230元 +簽約優(yōu)惠 10000元） ?注：上返的 4%優(yōu)惠為：價格試算 1%+開盤當天 2%+領導優(yōu)惠 1%； （領導優(yōu)惠： 按 30%可找優(yōu)惠，客戶可享受的優(yōu)惠為項目負責人 2%+區(qū)域負責人 1%即最大優(yōu)惠 3%，折合優(yōu)惠最多為 %，因此領導優(yōu)惠整體按 1%來返 ） ?實收價＝（出街總價 35000元） （試算） （開盤當天 ) （領導優(yōu)惠） 30出街單價（均價）分布圖 ? 30樓出街單價，集中區(qū)間： 74008058元 /㎡ ； ? 出街最高價 8125元 /㎡ ，與最低價 7168元 /㎡ ， 差額： 957元 / ㎡ ； A1 A1 A2 A2 7764 7413 7576 8058 30出街單價區(qū)間統(tǒng)計： ? 30出街單價，集中于 74008000元 /平米，整體占比 65%； ? 其主流單價區(qū)間為： 74007700元 /平米，差值較為平均，價格差的均衡性較好。 19:22:2619:22:2619:222/4/2023 7:22:26 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 2月 4日星期六 下午 7時 22分 26秒 19:22: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 下午 7時 22分 26秒 下午 7時 22分 19:22: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 19:22:2619:22:2619:22Saturday, February 4, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 2023年 2月 下午 7時 22分 :22February 4, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 19:22:2619:22:2619:222/4/2023 7:22:26 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :22:2619:22:26February 4, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 下午 7時 22分 26秒 下午 7時 22分 19:22: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 2月 下午 7時 22分 :22February 4, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 19:22:2619:22:2619:22Saturday, February 4, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 下午 7時 22分
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