【正文】 首層： 810 二層： 68 三層： 35 首層臨街： 56 (一期南向 )； (一期北向 )；4 (二期南向 )； (二期北向內(nèi)街 ) 二層： 3 (二期 ) 三層餐飲： 3 (二期 ) 地下一層： (二期 ) 主力面積 (㎡ ) 6－ 20 90150 300500 30100/150200/300500 512(攤位 ) 整棟 620㎡ （攤位） 70800㎡ 客戶(hù)構(gòu)成 客源較雜，多為周邊居民和流動(dòng)人口等 寫(xiě)字樓商務(wù)人士 寫(xiě)字樓商務(wù)人士 學(xué)生、周邊居民等，客戶(hù)年齡構(gòu)成年輕化 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 附近社區(qū)居民 外地做生意人群、附近居民、流動(dòng)人口等 經(jīng)營(yíng) 情況 出租率 95％，部分標(biāo)識(shí)轉(zhuǎn)讓空置，客流量大，但盈利情況一般 出租率 100％，經(jīng)營(yíng)狀況良好，客流量較大 出租率 99％，經(jīng)營(yíng)狀況良好，客流量較大 出租率 92％ 出租率 96％ 出租率100％，經(jīng)營(yíng)狀況良好，客流量大 出租率 90％，首層客流較大，二層三層人流較少 出租率：一期 80％，二期不足 10％ 區(qū)域重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目分析 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng) 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)小結(jié) ?整體商業(yè)檔次偏低， 商業(yè)業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足區(qū)域客群的基本需求為主， 業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點(diǎn)，缺乏中高檔次餐飲、休閑健康娛樂(lè)等類(lèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)； ?周邊商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，缺乏明確的商業(yè)主題定位，租金價(jià)格不高，集中商業(yè)首層租金 57元 /平米 .天左右，二層租金價(jià)格在 /平米 .天 。 本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人群主要分為：寫(xiě)字樓辦公人群、住宅居住人群 。 ?理想者 多為剛參加工作的年輕人或?qū)W生； 大多年齡在 1625歲之間，收入相對(duì)較低（或無(wú)收入）； 敢于消費(fèi)，擁有遠(yuǎn)大的理想，想要通過(guò)有意義的方式影響環(huán)境或他人； 精力充沛，將時(shí)間花在自己喜歡的事情上； 勁頭十足的消費(fèi)者，在服裝、快餐食品、音樂(lè)以及一切新東西上花費(fèi)很多。 西側(cè)： 北側(cè)為社區(qū)道路，主要為項(xiàng)目自身業(yè)主服務(wù)，人流量較少，展示性差，降低了 商業(yè)價(jià)值。 ? 集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣； ? 項(xiàng)目商業(yè)面積較為方正 ，框架結(jié)構(gòu)，方便分割； ? 垂直層次好，多數(shù)只有上下兩層，非常有利于進(jìn)行銷(xiāo)售和分割 ? 項(xiàng)目自身客戶(hù)支持 Strengths優(yōu)勢(shì)分析 Opportunities機(jī)會(huì)分析 Weaknesses劣勢(shì)分析 Threats威脅分析 ? 周邊環(huán)境比較破亂，道路交通狀況不理想，缺乏旺盛的人氣和商業(yè)氛圍 ? 項(xiàng)目商業(yè)面積不到 20230平米，規(guī)模不占優(yōu)勢(shì)，難以建立較大的商業(yè)影響力； ? 臨主要交通干線(xiàn)的街面較短，內(nèi)街展示性差； ? 本項(xiàng)目缺乏原有商戶(hù)資源，商戶(hù)的同址置換難度較大。 商業(yè)市場(chǎng)定位 開(kāi)發(fā)商 投資者 經(jīng)營(yíng)者 消費(fèi)者 短期回款保證 銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán) 投資回報(bào) 出租或出售 經(jīng)營(yíng)收入 消費(fèi)服務(wù) 上級(jí)收益的終端來(lái)源 都賣(mài)掉，越貴越好，越快越好 最好不摻和以后經(jīng)營(yíng)的事兒，一了百了 這商場(chǎng)能辦好嗎？買(mǎi)了以后能租掉嗎？租出去能賺錢(qián)嗎？ 我買(mǎi)得起嗎？ 這兒做什么生意好？我的生意在這兒能好做？ 我租得起嗎？租了劃算嗎？ 憑什么上這兒買(mǎi)東西來(lái) …… 離家近？品種多？?jī)r(jià)格低？還是別的地方買(mǎi)不到？ 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 各有各的“小九九” 商業(yè)市場(chǎng)定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體分析 在發(fā)展商和最終消費(fèi)者之間還存在著投資者與經(jīng)營(yíng)者； 投資者和部分經(jīng)營(yíng)者才是本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)。 商業(yè)市場(chǎng)定位 道理很簡(jiǎn)單， 商業(yè)地產(chǎn)投資是一種對(duì)商業(yè)市場(chǎng)前景判斷的風(fēng)險(xiǎn)投資行為 惟有營(yíng)造具有良好發(fā)展前景的業(yè)態(tài)形式 且這種業(yè)態(tài)的良好前景是為投資者，經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者所相信的 投資行為才有可能發(fā)生！ 商業(yè)市場(chǎng)定位 商業(yè)主題定位 以餐飲及娛樂(lè)為主題，打造高尚街區(qū)生活 以高檔餐飲娛樂(lè)為主體：吃飯、洗浴、娛樂(lè) 以社區(qū)配套為輔：銀行、超市、便利店、理發(fā)等 商業(yè)市場(chǎng)定位 隨著生活水平和生活品位的提高，上述業(yè)態(tài)越來(lái)越成為 消費(fèi)熱點(diǎn) ，符合社會(huì)發(fā)展規(guī)律。 上述行業(yè)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，目前未見(jiàn)成規(guī)模的可出售商業(yè)， 投資者無(wú)法介入 。 ? 業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（ 500㎡ ）＋二層整層（ 1000㎡ ）為品牌餐飲，首層剩余部分（ 500㎡ ）散售。 ? 業(yè)態(tài)建議：首層一半面積（ 500㎡ ）＋二層整層（ 1000㎡ ）為健身中心，首層剩余部分（ 500㎡ ）散售。 ? 業(yè)態(tài)建議：高端商務(wù)會(huì)所（餐飲＋休閑娛樂(lè)＋洗浴中心）。 ? 業(yè)態(tài)建議：二層分為 6塊，每塊 250㎡ ＋首層?xùn)|西南向 50㎡ （ 6處）開(kāi)門(mén)為一戶(hù)，以生活配套類(lèi)為主，如銀行、洗衣店、 7－ 1美容美發(fā)等，首層其余部分散售。我們認(rèn)為，與散售相比，以下兩個(gè)辦法更為可行： 切割小單元散售，并強(qiáng)制性簽署五年到十年的委托管理服務(wù)協(xié)議，委托成熟的商業(yè)管理公司統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，散戶(hù)獲得固定或遞增的所有權(quán)收益，但不得干預(yù)運(yùn)營(yíng)。 營(yíng)銷(xiāo)思路 —— “ 整售優(yōu)先，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，租售并舉 ” 對(duì)商業(yè)整體進(jìn)行概念包裝，尋找整售或部分整售的機(jī)會(huì) 合理分割，前期引入品牌租客，聚集項(xiàng)目商業(yè)人氣 3 、以品牌租客帶動(dòng)項(xiàng)目租賃，在統(tǒng)一一管理下進(jìn)行散售或部分散售 商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)策略 第三部分：關(guān)于項(xiàng)目整體 通過(guò)區(qū)域市場(chǎng)研究，以及對(duì)項(xiàng)目自身分析，本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng) 前景，具有較高的市場(chǎng)價(jià)值； 項(xiàng)目商業(yè)部分在滿(mǎn)足區(qū)域商業(yè)需求的基礎(chǔ)上能夠?qū)崿F(xiàn)利潤(rùn)，但是商 業(yè)需要復(fù)雜的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)過(guò)程，且其銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，主要銷(xiāo)售期集中 在項(xiàng)目中后期； 鑒于商業(yè)較長(zhǎng)的銷(xiāo)售周期，從項(xiàng)目資金回籠的健康角度來(lái)看，建議 樓上部分調(diào)整為能夠快銷(xiāo)的低總價(jià)、居住類(lèi)產(chǎn)品，以保證項(xiàng)目初期 的現(xiàn)金收益。 2023/2/42023/2/42023/2/4Feb234Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 2月 2023/2/42023/2/42023/2/42/4/2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023/2/42023/2/42023/2/42/4/2023 7:32:46 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 2月 4日星期六 2023/2/42023/2/42023/2/4 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 2023/2/42023/2/4Saturday, February 4, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/2/42023/2/4February 4, 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 4日星期六 2023/2/42023/2/42023/2/4 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023/2/42023/2/42023/2/4Feb234Feb23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/2/42023/2/4February 4, 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 2023/2/42023/2/42023/2/4Saturday, February 4, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023/2/42023/2/42023/2/42023/2/4 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023/2/42023/2/42023/2/42023/2/42/4/2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/2/42023/2/4Saturday, February 4, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 預(yù)先進(jìn)行商業(yè)包裝和招商經(jīng)營(yíng)等工作，伺機(jī)整售給基金、商業(yè)管理公司等其他商業(yè)持有者，尤其在初期，絕不散售。 （ 2）二層價(jià)格：根據(jù)市場(chǎng)狀況，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目預(yù)期二層租金為 45元 /天 /平米，考慮到每年一個(gè)半月左右的空置期，按年投資回報(bào)為 8%計(jì)算，推出價(jià)格為18000元 /平米 左右。 ? 業(yè)態(tài)建議：二層分為 4塊，每塊 250㎡ ＋ 首層?xùn)|西南向 50㎡ 開(kāi)門(mén)（ 4處）為一戶(hù)，以生活配套類(lèi)為主，如銀行、洗衣店、 7－ 1美容美發(fā)等，首層其余部分散售。 ? 業(yè)態(tài)建議：小獨(dú)棟整售（ 1100㎡ ），如證券公司、銀行等。 ? 業(yè)態(tài)建議：分為 4個(gè)特色餐飲，一層二層縱向分割，每個(gè) 500㎡ 。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，有利于實(shí)現(xiàn)投資者和消費(fèi)者的一體化，簡(jiǎn)化達(dá)信過(guò)程。 上述業(yè)態(tài)均屬于檔次較高的業(yè)態(tài)，行業(yè)利潤(rùn)豐厚，有可能 承受較高的租金 。 商業(yè)市場(chǎng)定位 —— 商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)利益主體的營(yíng)銷(xiāo)關(guān)系模型 本案最廣泛的社會(huì)經(jīng)濟(jì)意義， 從本質(zhì)上講，是一個(gè)大眾的商業(yè)交易場(chǎng)所 。 商業(yè) SWOT分析 產(chǎn)品分析 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 VS市場(chǎng)機(jī)會(huì) 結(jié)論方向 市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目自身?xiàng)l件 銷(xiāo)售 缺乏投資產(chǎn)權(quán)式商業(yè)盈利的現(xiàn)實(shí)案例 產(chǎn)權(quán)式商業(yè)，對(duì)外出售 業(yè)態(tài) 區(qū)域欠缺中高檔次餐飲、休閑娛樂(lè)等類(lèi)型商業(yè)業(yè)態(tài) 產(chǎn)品優(yōu)越，具備吸引中高檔次餐飲及娛樂(lè)品牌商業(yè)的硬件條件 租金 租金普遍不高 項(xiàng)目周邊環(huán)境比較破亂，要實(shí)現(xiàn)高租金、高售價(jià)則必須引入具有較高租金承受能力的商業(yè)業(yè)態(tài) 發(fā)展 周邊寫(xiě)字樓、住宅項(xiàng)目眾多，商業(yè)存在廣闊的市場(chǎng)空間 項(xiàng)目的區(qū)域輻射能力強(qiáng)，集中式整體商業(yè)，比較容易聚攏人氣， 但需要合理設(shè)置出入口解決好內(nèi)街人流問(wèn)題。 東側(cè)： 南側(cè)緊鄰朝陽(yáng)路，人流量大，沿街展示效果好， 商業(yè)商務(wù)價(jià)值高。 機(jī)會(huì) 1：整體商業(yè)檔次偏低，商業(yè)業(yè)態(tài)以滿(mǎn)足區(qū)域客群的基本需求為主，業(yè)態(tài)組成存在商業(yè)空白點(diǎn)，缺乏中高檔次餐飲、休閑娛樂(lè)等類(lèi)型商業(yè)業(yè)態(tài)； 機(jī)會(huì) 2：周邊商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)時(shí)間較早，商業(yè)環(huán)境將更為成熟，但缺乏明確的商業(yè)主題定位。 區(qū)域商業(yè)消費(fèi)者 項(xiàng)目名稱(chēng) 客戶(hù)年齡 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) 工作區(qū)域 從事行業(yè) 潤(rùn)楓嘉尚 天鵝灣 ATown 青年公社 華紡易城 潤(rùn)楓水尚 5 1 歲以上5%3 0 歲以下15%3 1 ~ 3 9 歲40%4 0 ~ 4 5 歲32%4 5 ~ 5 0 歲8%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲42%4 0 ~ 4 5 歲30%4 5 ~ 5 0 歲10%5 1 歲以上4%3 0 歲以下17%3 1 ~ 3 9 歲50%4 0 ~ 4 5 歲20%4 5 ~ 5 0 歲9%5 1 歲以上6%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲39%4 0 ~ 4 5 歲33%4 5 ~ 5 0 歲10%5 1 歲以上9%3 0 歲以下12%3 1 ~ 3 9 歲37%4 0 ~ 4 5 歲25%4 5 ~ 5 0 歲17%自住7 0%其他5%投資15%投資兼自住10%5 1 歲以上11%3 0 歲以下14%3 1 ~ 3 9 歲38%4 0 ~ 4 5 歲22%4 5 ~ 5 0 歲15%自住60 %其他5% 投資25%投資兼自住10%自住60 %其他10%投資15%投資兼自住15%自住65 %其他10%投資15%投資兼自住10%自