【正文】 福楓景 二線拓展區(qū) 9600 7785 87 110 書香門第 2 二線拓展區(qū) 1000011000 5060 一到兩房 珠江旭景 3 二線拓展區(qū) 8500 7378 89 世紀(jì)春城 4 二線拓展區(qū) 17萬 11000 7580 小復(fù)式 99101 碧水龍庭 2 二線拓展區(qū) 10000左右 72 100 萬科金域華府 關(guān)口片區(qū) 20萬 — 84/88 春華四季園 2 坂田 10000 6980 93123 萬科城 4 坂田 9萬 12200 84 95 125 園景臺(tái) 坂田 4萬 10萬 900010000 第五園 5 坂田 12萬 11000 84 96 104 龍坂市場(chǎng) 2023年供應(yīng)結(jié)構(gòu)：以 80110平米 2/小 3房為主 龍坂市場(chǎng)歷來以面向關(guān)內(nèi)首臵客、首次換房客的中小戶型供應(yīng)為主 置業(yè)比例分布圖79%13%8%首次 二次 三次特征 1：以福田首臵或小 2次臵業(yè)客戶為主 梅隴鎮(zhèn)透析 ——— 折射 20232023年龍華市場(chǎng) 客戶集中化：福田客戶 60%以上，其中中心區(qū)及周邊占到福田客戶的 2/3 客戶年輕化：首次臵業(yè)約占六至八成 資料來源：金地梅隴鎮(zhèn)三期 /客戶資料 福田客戶來源細(xì)分布點(diǎn)圖示意： 彩田 彩田彩田華強(qiáng)北 蓮花北 皇崗 彩田 梅林 景田 中心區(qū) 八卦嶺 租房地 工作圈 車工廟 地王 特征 2：強(qiáng)烈的需求剛性（ 2房、 3房） 家庭結(jié)構(gòu)變更 —— 結(jié)婚（青年持家） /孕子（小小太陽） 購房目的明確：自住 客戶家庭子女年齡結(jié)構(gòu)49%30%6%11% 4% 05歲612歲1317歲1824歲25歲以 上客戶家庭結(jié)構(gòu)28%25%32%11%4%單身兩口之家三口之家三口+ 老人同住夫妻+ 多子女010203040502025 2630 3135 3645 4650客戶年齡分布圖目前居住狀況 Percent 租房 自購商品房 福利房 微利房 單位住房 目前居住房型 Percent 1房 2房 3房 4房 集體宿舍 85%1%3%9% 2%日常居住休閑/ 度假投資自住兼投資給父母\ 親戚住當(dāng)前居住狀態(tài)：租房為主， 2房 /3房 生命周期：青年持家 /小小太陽 —— 年齡 2630為主 /家庭結(jié)構(gòu) 23口之家 /子女 05歲居多 85%1%3%9% 2%日常居住休閑/ 度假投資自住兼投資給父母\ 親戚住家庭結(jié)構(gòu)變更導(dǎo)致居住需求增加 注：數(shù)據(jù)來源金地梅隴鎮(zhèn)第三期客戶分析 特征 3：對(duì)總價(jià)承受存在門檻 已屬中層白領(lǐng)，但因經(jīng)濟(jì)積累淺，承受能力有限 首付計(jì)劃10%45%25%14%6%一次性付款按揭首付二成按揭首付三成按揭首付四成按揭首付五成及以上按揭年限1% 5%15%29%7%43%5 年及以下610年1115年1620年2125年2630年月收入13%58%18%8% 3%1 萬以下注：數(shù)據(jù)來源金地梅隴鎮(zhèn)第三期客戶分析 職位 Percent 高層管理者 中層管理者 普通員工 私營(yíng)業(yè)主 顧問 技術(shù)骨干 社會(huì)地位：高科、貿(mào)易行業(yè)與（泛）公務(wù)員為主 /中層管理者角色 /家庭月收入 12萬居多 房?jī)r(jià)承受能力：首付 23成 /按揭 2030年 9% 3% 1%5%4%5%5%15%10%15%16%6% 6%政府/ 司法\ 行政企事業(yè)單位醫(yī)院醫(yī)藥學(xué)校銀行金融保險(xiǎn)證券交通運(yùn)輸電信\ 移動(dòng)或郵政高科技房地產(chǎn)\ 建筑\ 工程設(shè)計(jì)等貿(mào)易制造業(yè)自由職業(yè)其他二次以上的臵業(yè)比例從一期的 59%到二期二批已放大到 71%，后期成交客戶的多次臵業(yè)比例逐漸放大?！? ?“我就住附近，一直關(guān)注這個(gè)項(xiàng)目，比之前預(yù)期的要便宜很多， 送的面積 又多，挺 劃算 的。 需求結(jié)構(gòu)發(fā)生變化：三房、小四房需求放大，功能型換房的需求明顯。 客戶定位策略 把握主流首臵客戶高端群體，填補(bǔ)新增換房客戶需求（以功能型換房客為主），超越完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)。 關(guān)內(nèi)普通 首臵客戶 ?2房、小 3房 ?注重產(chǎn)品價(jià)格、地段 ?經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱，臵業(yè)選擇受制于總價(jià)因素。萬象城聚集了世界頂級(jí)品牌，成為深圳時(shí)尚最前沿。 君悅酒店 —— 世界超五星級(jí)商務(wù)酒店 :酒店共 38層，樓高 193米，極具標(biāo)志性。 建筑意向 —— 以高層建筑自身形成景觀，構(gòu)成城市焦點(diǎn) 城市核心構(gòu)成借鑒 借勢(shì)城市公共空間 —— 領(lǐng)養(yǎng)城市綠化帶，結(jié)合大商業(yè)、大劇場(chǎng)形成復(fù)合功能城市核心 有效整合資源 —— 以步行系統(tǒng)聯(lián)系各功能場(chǎng)所，化零為整；關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)臵廣場(chǎng)，形成都會(huì)人氣場(chǎng)。 2：加強(qiáng)商、住在平層和立體結(jié)合面的融合與趣味性。 ?完美運(yùn)用考克斯曲線形成錦秋知春獨(dú)有的 弧形條狀板樓 ， 流暢的波浪造型 和 錯(cuò)落式階梯架構(gòu) ，形成 南北通透 ，氣韻流動(dòng)的大自然融合的居住模式， 充分加大了單戶接受陽光與通風(fēng)的空間 。 立體花園 —— 以聯(lián)廊融合屋頂花園和社區(qū)園林 場(chǎng) 所 新型都市體驗(yàn)型泛 mall商業(yè)街區(qū) 人在其中，就是一個(gè)體驗(yàn)場(chǎng) 文化 濃縮 時(shí)尚的展示場(chǎng) 情境型商業(yè) 商 業(yè) ?項(xiàng)目北靠近規(guī)劃的 文化娛樂區(qū)與市政綠化帶 ，排布情景商業(yè)街，裙樓與集中商業(yè)空間設(shè)計(jì)以引導(dǎo)流動(dòng)型消費(fèi)為主 ?情景型商業(yè) 通過 休息區(qū) ， 觀賞性強(qiáng) 的商業(yè)形態(tài)的設(shè)計(jì)吸引人們進(jìn)行休閑式消費(fèi)，將人們留在這里 商 業(yè) 豐富的街鋪形態(tài)增強(qiáng)產(chǎn)品力 蜿蜒曲折，街景變化最多，“逛街”感覺最強(qiáng)烈，人與店的接觸最緊密，最容易和同伴走失，也最能體會(huì)“發(fā)現(xiàn)的樂趣”。 垂直空間整合 —— 半地下商業(yè) \下沉廣場(chǎng) \停車場(chǎng) 半地下停車場(chǎng) 半地下商場(chǎng) 首 層 商 場(chǎng) 地下停車場(chǎng) 商 場(chǎng) 下沉廣場(chǎng) 現(xiàn)代時(shí)尚的半地下商場(chǎng) 下沉廣場(chǎng)示意 商場(chǎng) 商 業(yè) 生態(tài)型商業(yè)模式 —— 聯(lián)系城市綠化帶，創(chuàng)造季節(jié)性室外展場(chǎng) 空間設(shè)計(jì)變化豐富、充滿趣味 難波公園的構(gòu)思為一個(gè)斜坡公園，從街道地平面上升至 8層樓的高度，采用空間向上退臺(tái)的方式 。 2房（ 70－ 80） 首付、交通、升值潛力 精致戶型策略 部分設(shè)臵于較差的位臵，擋噪音 戶 型 8590㎡ “ 2+1” 戶型 ?亮點(diǎn)產(chǎn)品； ?利用贈(zèng)送面積可改臥室，或改嬰兒房，空間靈活、附加值高的小戶型模式。 ?在關(guān)閉時(shí)保障了私密性，在開放時(shí)室內(nèi)空間完全連通，在有限的都市居住空間中提供了視覺和心理上需要的極大化空間感受。 先推出中等戶型產(chǎn)品建立市場(chǎng)高端形象，在推出旁邊緊臨的中小戶型快速實(shí)現(xiàn) 資金回流，然后推出樓王產(chǎn)品 —— 超高層，奠定本項(xiàng)目的高端形象。 整體價(jià)格與分期價(jià)格 1）建立高性價(jià)比的項(xiàng)目信心： 通過高形象推廣、高品質(zhì)的展示建立項(xiàng)目高價(jià)信心，制造品質(zhì)產(chǎn)品與高性價(jià)比匹配的客戶心理。 高 市場(chǎng) 增長(zhǎng)率 高 明星 現(xiàn)金牛 嬰兒 瘦狗 相對(duì)市場(chǎng)份額 波士頓矩陣 具備差異性優(yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。 具有較大的可發(fā)揮空間，需要不斷引導(dǎo)，發(fā)展為明星單位。 150平米超高層四房及三房戶型設(shè)計(jì)和資源有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，客戶關(guān)注度高，可樹立價(jià)格標(biāo)桿。分別設(shè)在前海灣、臨海路、寶華路、寶安中心、翻身、靈芝公園、大浪、同樂、深職院、西麗、大學(xué)城、塘朗、長(zhǎng)嶺陂、龍華火車站、民治、五和、坂田、大埔、下水徑、布吉中學(xué)、布吉客運(yùn)站、百鴿籠、布心、太安路、怡景路、黃貝嶺、文錦路、東門路、大劇院。 我是中心，該如何特立于市場(chǎng)？ 策略： 打造城市核心，成為新城焦點(diǎn)！ 項(xiàng)目在兩年后入市，因此在營(yíng)銷策略的思考上更多是從戰(zhàn)略層面上來綜合考慮。 借助中航集團(tuán)其他行業(yè)資源進(jìn)行推廣，如上海賓館、格蘭云天酒店、中航健身會(huì)等。中航地產(chǎn)對(duì)于中航城和觀瀾中航城兩個(gè)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，已經(jīng)充分體現(xiàn)出中航地產(chǎn)在城市綜合體項(xiàng)目中作為運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)地位和價(jià)值。 預(yù)計(jì) 2023年均價(jià)可實(shí)現(xiàn) 1300015000元 /平米！ 均價(jià)實(shí)現(xiàn)的說明： 1. 公寓均價(jià)預(yù)計(jì) 12023元 /平米 2. 兩房及 2+1房預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)售價(jià) 1250013000之間 18000元 /平米 3. 主力三房單位預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)均價(jià) 14000元 /平米 2023年項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)判 營(yíng)銷策略 3 營(yíng)銷策略。其中一期工程已建皇崗口岸至少年宮，線路長(zhǎng) 。 明星產(chǎn)品 現(xiàn)金牛產(chǎn)品 嬰兒產(chǎn)品 旗幟 利潤(rùn) 轉(zhuǎn)化 130平左右的戶型是市場(chǎng)上最暢銷的單位，是最適合項(xiàng)目目標(biāo)客戶的產(chǎn)品。 成熟市場(chǎng)中的領(lǐng)導(dǎo)者，具有廣泛的客戶關(guān)注，它是項(xiàng)目資金的主要來源。 2）樹立正負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿： 利用對(duì)比原則，樹立正向價(jià)格標(biāo)桿和負(fù)向價(jià)格標(biāo)桿推進(jìn)主推戶型銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化。 根據(jù)工程進(jìn)度及市場(chǎng)現(xiàn)狀，為利用五一這個(gè)節(jié)點(diǎn)，首批單位在 2023年 4月推 出市場(chǎng)。室內(nèi)隔斷墻可演化成各種形式 —— 大面透明玻璃、金屬構(gòu)架 …… 收納技術(shù)延伸 —— 合頁門，空間集約利用 精裝 本項(xiàng)目三方面發(fā)力點(diǎn)共十項(xiàng)具體措施 城市核心體系 城市核心商業(yè) 產(chǎn)品功能探索的最前沿 ?Part1：產(chǎn)品探索：面積贈(zèng)送、小戶型收納空間運(yùn)用 最領(lǐng)先的藝術(shù)設(shè)計(jì)理念與總體規(guī)劃 ? Part1：概念規(guī)劃：建筑排布流線型，追求前沿 藝術(shù)規(guī)劃理念 ? Part2：平面布局：打造時(shí)尚的體驗(yàn)場(chǎng) ?Part3：建筑形象：“最”吸引眼球的現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)化造型 ?Part4：地面、園林設(shè)計(jì)；半公共開放空間、立體園林的空間藝術(shù) ?Part1：發(fā)展方向 :打造新型都市體驗(yàn)型泛 mall商業(yè)街區(qū) ?Part2：商業(yè)理念：以打造風(fēng)情商業(yè)街的理念打造項(xiàng)目綜合體 ?Part3：垂直空間整合：雙首層 /半地下商業(yè) /下沉廣場(chǎng) /停車場(chǎng) ?Part4：主題業(yè)態(tài)：高檔為主題，集休閑 娛樂主題商業(yè) ?Part5：商業(yè)布局 :根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，分主題整體布局 住宅部分 商業(yè)部分 一群城市 未來 的 ＋代言 人 …… 一種昭示 未來 的 ＋ 主流 生活 …… 一座代言 城市的 ＋ 時(shí)尚 社區(qū) …… 前沿城市社區(qū) OPINON 目標(biāo) POSITION 定位 PLANNING 物業(yè)規(guī)劃 CONTENTS SALE 營(yíng)銷策略及推售建議 MARKET 市場(chǎng) 住宅入市時(shí)機(jī)及分期開發(fā)建議 住宅銷售及推廣策略 推售策略 1 推售策略?？煽紤]結(jié)合 花池 設(shè)計(jì)或者直接留大凹口，增加進(jìn)深，達(dá)到改房條件； 戶 型 2＋ 1房（ 85－ 90） 首付、交通、升值潛力 性價(jià)比提升策略 設(shè)臵于條件一般的位臵 ?寬 /橫廳， 觀景陽臺(tái)、書房，露臺(tái)花園打造大戶型高舒適性； ?115120三房：高舒適性橫廳、大露臺(tái)；主臥、客廳南北通透；多露臺(tái)花園附送。 商 業(yè) 戶型價(jià)值體系 —— 中小戶型通過性價(jià)比的提升，大戶型通過舒適度的提升來實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品溢價(jià) 基本舒適度 舒適度提升 性價(jià)比提升 價(jià)值軸 產(chǎn)品軸 戶型緊湊 動(dòng)靜分區(qū) 干濕分區(qū) 客廳、主臥朝南 無暗房、采光好 附加舒適細(xì)化空間 凸窗（飄窗） 明廚明衛(wèi) 南北陽臺(tái) 南北通透 觀景陽臺(tái) 小戶型價(jià)值體系 可改房的贈(zèng)送空間 挑空露臺(tái) 其它功能空間贈(zèng)送 入戶花園 空間預(yù)留 空間可分可合 主仆分離 可變空間、內(nèi)庭院、空中花園等 衣帽間 陽光房 功能間 工人房 儲(chǔ)藏室 中西廚 中戶型價(jià)值體系 大戶型價(jià)值體系 戶 型 實(shí)用性原則 :功能復(fù)合性 +贈(zèng)送空間 戶型創(chuàng)新須滿足新建筑規(guī)范的規(guī)定。豐富的半地下空間 。 建 筑 建筑通過 現(xiàn)代表皮的處理 手法 表達(dá)出 現(xiàn)代、時(shí)尚、藝術(shù)化 的生活品味。 4：降低中等戶型梯戶比。 2：商業(yè)空間生動(dòng)、活潑，易于集聚人氣。酒店餐廳均位于 125米高空之上： 32層 Mezza餐廳擁有 2層空間，提供國(guó)際美食； 36層中餐廳全包房設(shè)計(jì)，凸現(xiàn)私密豪華氛圍； 37層特色扒房，頂級(jí)西餐體驗(yàn)； 38層酒吧盡攬深圳美妙夜景。 占地面積 : 總建筑面積 :110000平方米 總戶數(shù) :768 “以居住為主導(dǎo)功能