【正文】 出新津作為休閑水都的城市特點。 ? 構(gòu)建目的： 匯聚人氣，同時打造成為成都南部的旅游集散中心，作為整個成都面向西南方向的旅游的出發(fā)臺和回歸臺。以親水、戲水為特色的游樂主題公園為核心特色，融合情景式餐飲、主題游樂、運動休閑、大型演藝等活動于一體。 水世界歡樂港提示 美食公園提示 老君山組團 ? 定位：城市森林公園，休閑商務(wù)高地 ? 功能： 會議會展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、康體療養(yǎng)、旅游度假、休閑人居等功能 ? 范圍 ：包括三個層次： ? 保護區(qū) ： 森林公園。 ? 過渡帶 ： 老君山與濱河區(qū)的過渡地帶，是景觀廊道、綠化帶及城市區(qū)嵌套融合地帶。 ? 天府養(yǎng)生園 ? 區(qū)位： 老君山及周邊風景秀麗之處 ? 構(gòu)建： 辟出山間幽靜之處，以絕佳的空氣質(zhì)量為賣點，整合中醫(yī)、茶文化、武術(shù)、養(yǎng)生保健設(shè)施、心理療養(yǎng)等各種資源打造養(yǎng)生園，包括養(yǎng)生藥膳、林間山泉浴、武術(shù)學(xué)習(xí)、林間茶座等項目，面向城市高壓人群和中老年人群，達到舒緩神經(jīng)、頤養(yǎng)身心的養(yǎng)生目的。 ? IT軟件園 ? 區(qū)位： 老君山適度開發(fā)區(qū) ? 構(gòu)建： 以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為目的，依托成都高新南區(qū)和空港的優(yōu)勢，以及老君山優(yōu)美的山水園林景觀，打造高檔次的商務(wù)公園，重點發(fā)展 IT產(chǎn)業(yè)，使之成為成都重要的研發(fā)基地之一。同時突出運動主題，吸引更多的人氣，帶動當?shù)貐^(qū)域和經(jīng)濟的發(fā)展。項目包括各種球場、游泳池、設(shè)置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場、小型足球場、籃球場、門球場、溜冰場、棒球場、射箭場、滑草場等。 示意：運動公園 東部新城組團 ? 定位： 新津未來城市擴展的備用地，近期可依托機場，打造航空培訓(xùn)與航空旅游休閑基地。 ? 第二階段：以老君山板塊的開發(fā)為重點 。 開發(fā)模式： 建立 “政府 —— 區(qū)域開發(fā)商 —— 項目開發(fā)商”的三級運營機制。其次，選擇本地及外地有實力的財團和大企業(yè)建設(shè)。 “政府＋區(qū)域開發(fā)商＋項目開發(fā)商” 第一級 政府 控制、監(jiān)管性角色， 負責規(guī)劃、土地、政策等方面的監(jiān)管，監(jiān)督總運營商對整個區(qū)域的運營情況，逐步獲得土地增值收益與品牌效益，同時將既得利益反哺給新城的基礎(chǔ)設(shè)施改造。是總運營商招商引資的對象，按照政府和總運營商制定的規(guī)劃進行項目的具體開發(fā)和經(jīng)營，直接面對消費市場，是市場價值的直接創(chuàng)造者。 ? 區(qū)域開發(fā)商的組合模式 ? 政府全資投資公司 ? 單純的市場化企業(yè)投資公司 ? 政府全資投資公司與市場化企業(yè)投資公司兩方共同組建的投資公司 區(qū)域開發(fā)商的組建建議采取 政府全資投資公司與市場化企業(yè)投資公司共同組建的投資公司 的模式。 ? 郊區(qū)化的發(fā)展趨勢： 隨著交通的改善和大成都都市區(qū)的逐漸形成，成都郊區(qū)化的發(fā)展態(tài)勢日益明顯，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是“郊居化”，越來越多的城市人口 （通勤人口和“ 5＋ 2”生活方式的人口） 逐漸向郊區(qū)，尤其是向近郊轉(zhuǎn)移，使近郊的居住功能凸現(xiàn)；二是產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化，尤其使高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化教育業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)逐漸郊區(qū)化。 ③ 依托牧馬山的整體開發(fā)，提升花源鎮(zhèn)土地價值，從而獲得更高的土地收益。依托成都南部新城的崛起，借牧馬山整體開發(fā)為契機，通過對接雙流牧馬新城，高起點、高規(guī)格，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和臨空經(jīng)濟，從而對接成都，融入成都。 臨空經(jīng)濟的地域類型（按 空間結(jié)構(gòu) 可分為 4個片區(qū)） ： ? 空港區(qū)（空港配套產(chǎn)業(yè)） ? 緊鄰空港區(qū)（服務(wù)型產(chǎn)業(yè)） ? 空港相鄰地區(qū)與空港交通走廊沿線地區(qū) （關(guān)聯(lián)型產(chǎn)業(yè)） ? 外圍輻射區(qū) 3. 定位： 成都南部新城最大的休閑板塊 。 ?休閑人居板塊 ： 依托牧馬山優(yōu)美的自然環(huán)境，打造以休閑為主，以居住為輔的休閑人居板塊。 ? 綜合服務(wù)板塊 ： 是花源組團中較為綜合的區(qū)域，具有兩種特性的城鎮(zhèn)功能，一是傳統(tǒng)意義上的城鎮(zhèn)特性，包括一般的生產(chǎn)、居住和配套服務(wù)，另一種是具備臨空特性，借助優(yōu)越的臨空區(qū)位條件，發(fā)展相關(guān)的臨空服務(wù)業(yè)和臨空商務(wù)等（如航空公司的總部基地、辦公、培訓(xùn)中心等）。 2. 總體思路： 抓住鐵路和公路物流節(jié)點的交通樞紐優(yōu)勢，做大做強物流樞紐，最終使新津成為東部沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)升級的樞紐。打造成為匯集專業(yè)生產(chǎn)原材料、工業(yè)原材料、農(nóng)產(chǎn)品原料等各方面原料的綜合物流中心，成為成都市最大的綜合性原料城。 物流 配送 多功能服務(wù)區(qū) 交易 中心 包裝 倉儲 居住 加工中心 鏈接： 深圳平湖華南國際工業(yè)原料城 ? 概況： 華南國際工業(yè)原料城位于深圳平湖，總投資 26億元人民幣，占地面積約 ，相當于 270個足球場，總建筑面積約 220萬平方米，展示交易位 。主要經(jīng)營紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。 五、現(xiàn)代工業(yè)基地 1. 定位： 新型工業(yè)城 2. 意義： ① 實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略的重要支撐，進一步強化新津的工業(yè)優(yōu)勢。 4. 范圍： 普興鎮(zhèn)、金華鎮(zhèn)、鄧雙鎮(zhèn)等部分區(qū)域 5. 功能： 集加工制造、生活配套、研發(fā)孵化、商務(wù)辦公等功能于一體的 新型工業(yè)城 。 6. 構(gòu)成： 新津工業(yè)城 7. 新津接收東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的承接基地。 通過現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展，“以三促二”，一方面提升了城市產(chǎn)業(yè)層次，另一方面更好的服務(wù)于工業(yè)園區(qū)。 因此新津如何擺脫默默無聞的局面，走向超常規(guī)的區(qū)域發(fā)展之路，城市營銷是其必然的選擇，也不失為其實現(xiàn)戰(zhàn)略突破的重要方向。 （三）吸引公眾消費，使之成為成渝都市圈中重要的消費地 通過營銷城市，增加社會、公眾、市場對新津的認知性，逐漸讓公眾熟知新津的生態(tài)、宜居、休閑、田園所散發(fā)出來的獨特的城市氣質(zhì)和魅力，讓近者悅，遠者來，使之成為大成都中重要的消費城市。 2. 目標： 以臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園落戶新津為契機，通過建立大陸西部與臺灣的交流平臺，吸引更多的臺灣民眾和企業(yè)來西部參觀、考察和投資，促進西部與臺灣的文化交流和經(jīng)濟合作，帶動西部的發(fā)展。兩岸經(jīng)貿(mào)論壇 ? 西部論壇 A 兩岸合作論壇 1. 主旨： 集新農(nóng)村建設(shè)的經(jīng)驗交流、示范推廣、成果展示、招商引資于一體的大型論壇。 B 新農(nóng)村論壇 1. 主旨： 通過農(nóng)博會，建立西部與臺灣和世界在農(nóng)業(yè)方面的合作和交流平臺，創(chuàng)造出西部新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化的超級整合服務(wù)平臺，功能集成展示、交易、研發(fā)、技術(shù)交流、加工、物流、旅游、休閑、娛樂、科普、教育等。 5. 開發(fā)手段： 通過政府財政扶持 , 建立和整合市場化的行業(yè)協(xié)會，引進和培育龍頭企業(yè)，建立商業(yè) 加工業(yè) 區(qū)域資源開發(fā)相結(jié)合的價值鏈。 選址： 水世界歡樂港 內(nèi)容： ? 水上娛樂項目：通過驚險刺激的水上娛樂項目增強水體驗旅游的娛樂性和參與性，如戲水池、急流滑道、漂流河、造浪池、水斗城、黃金海岸、童話王國等。開展世界美食試吃、賽吃比賽、。 A 水都狂歡節(jié) 目的 ： 在原有河鮮美食的基礎(chǔ)上，不斷豐富和融合成都、四川、西部乃至世界水城的美食，形成西部最著名的美食天堂。參照溫江花博會的模式，將農(nóng)博展覽與休閑商業(yè)、城市娛樂結(jié)合起來，使農(nóng)博城不僅為農(nóng)業(yè)、商貿(mào)業(yè)服務(wù)，而且為城市休閑度假居住功能服務(wù)。 3. 構(gòu)成： 主展館 +室外展區(qū) 4. 舉辦單位： 建議由農(nóng)業(yè)部主辦，成都市政府和農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園開發(fā)公司承辦。 3. 內(nèi)容： 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、科技推廣、新品引進、村容建設(shè)、鄉(xiāng)村文化教育、農(nóng)村管理等經(jīng)驗交流，農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)推介等。臺灣文化年會 ? 西部論壇 海峽兩岸合作大會 ? 西部論壇 要做好區(qū)域營銷，必須綱舉目張，突出重點。 一、營銷目標 （一）擴大城市知名度，提升城市形象，塑造城市品牌 通過城市營銷來整合城市資源，挖掘城市個性，塑造城市品牌，進而擴大新津的知名度、美譽度，提升城市的形象。 第四部分 營銷新津 一、營銷目標 二、營銷引擎 三、營銷內(nèi)容 伴隨中國改革開放步伐的加快和加入 WTO之后面對的全球挑戰(zhàn)，城市發(fā)展已經(jīng)進入到了營銷時代，不管這座城市愿不愿意，商業(yè)化社會的進程必然將城市帶入一個開放的市場交易平臺之中，如果這座城市不想被淘汰，就必須像營銷產(chǎn)品一樣營銷這座城市，并把城市做出品牌，進而繼續(xù)保持自己在市場競爭中的地位。 工業(yè)城 ? 建議 ： 騰籠換鳥，轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)層次，逐漸變園區(qū)為城區(qū) 。 – 服務(wù)基地 ：背靠大成都，依托民營經(jīng)濟示范區(qū)，打造服務(wù)于西部工業(yè)發(fā)展的示范基地、培訓(xùn)基地、服務(wù)基地。 ③ 打造成都民營經(jīng)濟二次創(chuàng)業(yè)的平臺，成為新型工業(yè)的亮點，成為西部發(fā)展民營經(jīng)濟的示范高地。 ? 經(jīng)營： 采取租賣結(jié)合、企業(yè)管理、政府服務(wù)的經(jīng)營管理模式，為原料城內(nèi)的經(jīng)營者提供宣傳、信息、政策咨詢、倉儲、代辦工商稅務(wù)手續(xù)等各種服務(wù)。 ? 功能： 是一個集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結(jié)算等功能于一體。 ? 倉儲配送區(qū) ： 大型倉儲、分撥、集拼、配送、裝卸、堆存、運輸?shù)确?wù)。 5. 功能： 鐵路物流和公路物流并重，集“現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、加工配送、產(chǎn)品分撥、商品批發(fā)、園區(qū)交易”六位功能于一體的現(xiàn)代化、綜合性、多功能的區(qū)域性物流中心。 ② 川南服務(wù)平臺，通過樞紐的大聚大散，大開大合，使新津成為成都輻射川南，服務(wù)川南的橋頭堡和平臺。 ? 商務(wù)休閑板塊 ： 牧馬山有著很強的商務(wù)特色和運動氛圍，因此花源鎮(zhèn)可借勢借力，借助牧馬山良好的自然條件和生態(tài)條件，在不改變原有的綠地性質(zhì)的前提下，通過低密度的運動公園的建設(shè)來提升土地價值，帶動周邊區(qū)域開發(fā)。 4. 范圍： 牧馬山花源鎮(zhèn)組團 5. 功能： 商務(wù)辦公、會議度假、休閑旅游、運動居住等 6. 構(gòu)成 ：“一心四片” ? 一心：花源之心 ? 四片：花源城鎮(zhèn)板塊、休閑人居板塊、商務(wù)休閑板塊、綜合服務(wù)板塊 商業(yè)區(qū) 物流區(qū) 商務(wù)區(qū) 文化區(qū) 居住區(qū) 牧馬山臨空 休閑商務(wù)區(qū) CBD 新津 花源新城 休閑區(qū) 核心區(qū) 西部航都總部基地板塊 運動公園板塊 （預(yù)留用地） 宗教文化板塊 高尚居住板塊 商務(wù)辦公板塊 濱湖休閑板塊 雙流牧馬山組團 牧馬山 臨空商務(wù)區(qū) 新津花源鎮(zhèn)組團 花源城鎮(zhèn)板塊 綜合服務(wù)板塊 休閑人居板塊 花源之心 商務(wù)休閑板塊 花源新鎮(zhèn) 休閑區(qū) ? 一心： 花源之心 ? 構(gòu)建目的 ： ? 樹立一個可以帶動和打通整個花源鎮(zhèn)組團的增長極，花源鎮(zhèn)需要一個可以帶動整個區(qū)域發(fā)展的中心 ? 成為連接成都和新津之間的橋梁和紐帶，成為西部航空城、普興物流園區(qū)和工業(yè) B區(qū)的高端配套服務(wù)區(qū) ? 定位： ? 是花源鎮(zhèn)的核心區(qū)域 ? 是新津融入大成都的先鋒 ? 是西部航都休閑副中心，是新津與外界的交流平臺和展示窗口之一 ? 構(gòu)成 ： ? 花源廣場 ? 商業(yè)中心（鄰里中心） ? 四片：花源城鎮(zhèn)板塊、休閑人居板塊、商務(wù)休閑板塊、綜合服務(wù)板塊 ?花源城鎮(zhèn)板塊 ： 花源鎮(zhèn)是成都市委、市政府確定的重點鎮(zhèn)和優(yōu)先發(fā)展鎮(zhèn)，也是新津距離成都最近的鎮(zhèn)，在今后幾年，受成都快速城市化和西部航空城的崛起，花源鎮(zhèn)將會被納入到成都主城區(qū)的范圍當中，因此花源鎮(zhèn)必須大手筆、高起點的進行城市規(guī)劃建設(shè)，使之成為繼雙流華陽和東升之后，在成都南部又一涌現(xiàn)的新城。機場的影響是臨空經(jīng)濟產(chǎn)生和發(fā)展的主導(dǎo)因素，這決定了臨空經(jīng)濟與其他經(jīng)濟模式有著鮮明的差別。形成牧馬山區(qū)域經(jīng)濟副中心，為空港、物流中心等配套服務(wù)，同時也成為成都重要的旅游休閑中心。 花源必須把握以上發(fā)展的契機，城鎮(zhèn)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要適度超前 1. 意義 ： ① 新津融入成都的橋頭堡，未來是成都主城區(qū)的重要構(gòu)成。 ?區(qū)域開發(fā)商的選擇 ?有做過區(qū)域開發(fā)的經(jīng)歷 ?有雄厚的資金實力 ?資源整合、統(tǒng)籌能力強 ?策劃、操作能力強 ?立足于企業(yè)的長線發(fā)展，而不僅僅著眼于短線利益 三、花源新鎮(zhèn) （ New Town） 花源鎮(zhèn)面臨的契機 ? 大交通格局的形成： 在成都新的交通規(guī)劃中，城際鐵路、成新快速、六環(huán)線等快速交通將極大的拉緊了成都南部與成都主城之間的聯(lián)系，尤其是新津與主城之間的聯(lián)系。 操作能力較強，市場敏感度高，但 往往以短期利益為主要導(dǎo)向，難以保障區(qū)域的長期利益和社會效益。實現(xiàn)“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資金、資金變資本”的循環(huán)贏利模式，較政府直接面對開發(fā)商的兩級經(jīng)營模式更具區(qū)域經(jīng)營的專業(yè)性。 只有政府與市場跳好雙人舞，才能真正實現(xiàn)新津“休閑水都的可持續(xù)發(fā)展。 – 區(qū)域開發(fā)商 ： 導(dǎo)入政府背景的“運營商”，承政府之上，啟項目開發(fā)商之下，負責統(tǒng)一規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并分塊分主題招商 。 ? 第三階段：以岷江兩岸的開發(fā)為重點 （原岷江新城和岷江東岸的東部新城）。 （三）開發(fā)策略 開發(fā)分期： ? 第一階段：以南河兩岸的開發(fā)為重點 （原南河新城和河鮮美食城）。 ? 定位： 新津行政辦公中心 A B C E D F J I H