【正文】 出新津作為休閑水都的城市特點。 ? 構建目的： 匯聚人氣，同時打造成為成都南部的旅游集散中心，作為整個成都面向西南方向的旅游的出發(fā)臺和回歸臺。以親水、戲水為特色的游樂主題公園為核心特色，融合情景式餐飲、主題游樂、運動休閑、大型演藝等活動于一體。 水世界歡樂港提示 美食公園提示 老君山組團 ? 定位：城市森林公園，休閑商務高地 ? 功能： 會議會展、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、康體療養(yǎng)、旅游度假、休閑人居等功能 ? 范圍 ：包括三個層次： ? 保護區(qū) ： 森林公園。 ? 過渡帶 ： 老君山與濱河區(qū)的過渡地帶，是景觀廊道、綠化帶及城市區(qū)嵌套融合地帶。 ? 天府養(yǎng)生園 ? 區(qū)位： 老君山及周邊風景秀麗之處 ? 構建： 辟出山間幽靜之處，以絕佳的空氣質(zhì)量為賣點，整合中醫(yī)、茶文化、武術、養(yǎng)生保健設施、心理療養(yǎng)等各種資源打造養(yǎng)生園，包括養(yǎng)生藥膳、林間山泉浴、武術學習、林間茶座等項目，面向城市高壓人群和中老年人群，達到舒緩神經(jīng)、頤養(yǎng)身心的養(yǎng)生目的。 ? IT軟件園 ? 區(qū)位： 老君山適度開發(fā)區(qū) ? 構建： 以發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)為目的，依托成都高新南區(qū)和空港的優(yōu)勢，以及老君山優(yōu)美的山水園林景觀，打造高檔次的商務公園，重點發(fā)展 IT產(chǎn)業(yè)，使之成為成都重要的研發(fā)基地之一。同時突出運動主題，吸引更多的人氣，帶動當?shù)貐^(qū)域和經(jīng)濟的發(fā)展。項目包括各種球場、游泳池、設置森林跑道、山地自行車道、網(wǎng)球場、小型足球場、籃球場、門球場、溜冰場、棒球場、射箭場、滑草場等。 示意：運動公園 東部新城組團 ? 定位： 新津未來城市擴展的備用地，近期可依托機場，打造航空培訓與航空旅游休閑基地。 ? 第二階段：以老君山板塊的開發(fā)為重點 。 開發(fā)模式： 建立 “政府 —— 區(qū)域開發(fā)商 —— 項目開發(fā)商”的三級運營機制。其次，選擇本地及外地有實力的財團和大企業(yè)建設。 “政府＋區(qū)域開發(fā)商＋項目開發(fā)商” 第一級 政府 控制、監(jiān)管性角色， 負責規(guī)劃、土地、政策等方面的監(jiān)管，監(jiān)督總運營商對整個區(qū)域的運營情況，逐步獲得土地增值收益與品牌效益，同時將既得利益反哺給新城的基礎設施改造。是總運營商招商引資的對象，按照政府和總運營商制定的規(guī)劃進行項目的具體開發(fā)和經(jīng)營，直接面對消費市場，是市場價值的直接創(chuàng)造者。 ? 區(qū)域開發(fā)商的組合模式 ? 政府全資投資公司 ? 單純的市場化企業(yè)投資公司 ? 政府全資投資公司與市場化企業(yè)投資公司兩方共同組建的投資公司 區(qū)域開發(fā)商的組建建議采取 政府全資投資公司與市場化企業(yè)投資公司共同組建的投資公司 的模式。 ? 郊區(qū)化的發(fā)展趨勢： 隨著交通的改善和大成都都市區(qū)的逐漸形成，成都郊區(qū)化的發(fā)展態(tài)勢日益明顯，主要體現(xiàn)在兩個方面：一是“郊居化”，越來越多的城市人口 （通勤人口和“ 5＋ 2”生活方式的人口） 逐漸向郊區(qū)，尤其是向近郊轉移，使近郊的居住功能凸現(xiàn)；二是產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化，尤其使高新技術產(chǎn)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)、文化教育業(yè)等現(xiàn)代服務業(yè)逐漸郊區(qū)化。 ③ 依托牧馬山的整體開發(fā)，提升花源鎮(zhèn)土地價值，從而獲得更高的土地收益。依托成都南部新城的崛起，借牧馬山整體開發(fā)為契機，通過對接雙流牧馬新城，高起點、高規(guī)格，大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和臨空經(jīng)濟，從而對接成都，融入成都。 臨空經(jīng)濟的地域類型（按 空間結構 可分為 4個片區(qū)） ： ? 空港區(qū)（空港配套產(chǎn)業(yè)） ? 緊鄰空港區(qū)（服務型產(chǎn)業(yè)） ? 空港相鄰地區(qū)與空港交通走廊沿線地區(qū) （關聯(lián)型產(chǎn)業(yè)） ? 外圍輻射區(qū) 3. 定位： 成都南部新城最大的休閑板塊 。 ?休閑人居板塊 ： 依托牧馬山優(yōu)美的自然環(huán)境，打造以休閑為主，以居住為輔的休閑人居板塊。 ? 綜合服務板塊 ： 是花源組團中較為綜合的區(qū)域，具有兩種特性的城鎮(zhèn)功能，一是傳統(tǒng)意義上的城鎮(zhèn)特性，包括一般的生產(chǎn)、居住和配套服務，另一種是具備臨空特性，借助優(yōu)越的臨空區(qū)位條件，發(fā)展相關的臨空服務業(yè)和臨空商務等（如航空公司的總部基地、辦公、培訓中心等）。 2. 總體思路： 抓住鐵路和公路物流節(jié)點的交通樞紐優(yōu)勢，做大做強物流樞紐，最終使新津成為東部沿海產(chǎn)業(yè)轉移、產(chǎn)業(yè)升級的樞紐。打造成為匯集專業(yè)生產(chǎn)原材料、工業(yè)原材料、農(nóng)產(chǎn)品原料等各方面原料的綜合物流中心，成為成都市最大的綜合性原料城。 物流 配送 多功能服務區(qū) 交易 中心 包裝 倉儲 居住 加工中心 鏈接： 深圳平湖華南國際工業(yè)原料城 ? 概況： 華南國際工業(yè)原料城位于深圳平湖，總投資 26億元人民幣，占地面積約 ，相當于 270個足球場，總建筑面積約 220萬平方米，展示交易位 。主要經(jīng)營紡織服裝原輔料、皮革皮具原輔料、電子工業(yè)原材料、紙品包裝印刷、五金化工塑料。 五、現(xiàn)代工業(yè)基地 1. 定位： 新型工業(yè)城 2. 意義： ① 實施工業(yè)強縣戰(zhàn)略的重要支撐，進一步強化新津的工業(yè)優(yōu)勢。 4. 范圍： 普興鎮(zhèn)、金華鎮(zhèn)、鄧雙鎮(zhèn)等部分區(qū)域 5. 功能： 集加工制造、生活配套、研發(fā)孵化、商務辦公等功能于一體的 新型工業(yè)城 。 6. 構成： 新津工業(yè)城 7. 新津接收東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉移的承接基地。 通過現(xiàn)代服務業(yè)的發(fā)展，“以三促二”，一方面提升了城市產(chǎn)業(yè)層次，另一方面更好的服務于工業(yè)園區(qū)。 因此新津如何擺脫默默無聞的局面，走向超常規(guī)的區(qū)域發(fā)展之路，城市營銷是其必然的選擇，也不失為其實現(xiàn)戰(zhàn)略突破的重要方向。 （三）吸引公眾消費，使之成為成渝都市圈中重要的消費地 通過營銷城市，增加社會、公眾、市場對新津的認知性，逐漸讓公眾熟知新津的生態(tài)、宜居、休閑、田園所散發(fā)出來的獨特的城市氣質(zhì)和魅力，讓近者悅，遠者來，使之成為大成都中重要的消費城市。 2. 目標： 以臺灣農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園落戶新津為契機，通過建立大陸西部與臺灣的交流平臺，吸引更多的臺灣民眾和企業(yè)來西部參觀、考察和投資，促進西部與臺灣的文化交流和經(jīng)濟合作，帶動西部的發(fā)展。兩岸經(jīng)貿(mào)論壇 ? 西部論壇 A 兩岸合作論壇 1. 主旨： 集新農(nóng)村建設的經(jīng)驗交流、示范推廣、成果展示、招商引資于一體的大型論壇。 B 新農(nóng)村論壇 1. 主旨： 通過農(nóng)博會，建立西部與臺灣和世界在農(nóng)業(yè)方面的合作和交流平臺，創(chuàng)造出西部新型農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、市場化的超級整合服務平臺，功能集成展示、交易、研發(fā)、技術交流、加工、物流、旅游、休閑、娛樂、科普、教育等。 5. 開發(fā)手段： 通過政府財政扶持 , 建立和整合市場化的行業(yè)協(xié)會，引進和培育龍頭企業(yè)，建立商業(yè) 加工業(yè) 區(qū)域資源開發(fā)相結合的價值鏈。 選址： 水世界歡樂港 內(nèi)容： ? 水上娛樂項目：通過驚險刺激的水上娛樂項目增強水體驗旅游的娛樂性和參與性，如戲水池、急流滑道、漂流河、造浪池、水斗城、黃金海岸、童話王國等。開展世界美食試吃、賽吃比賽、。 A 水都狂歡節(jié) 目的 ： 在原有河鮮美食的基礎上，不斷豐富和融合成都、四川、西部乃至世界水城的美食，形成西部最著名的美食天堂。參照溫江花博會的模式，將農(nóng)博展覽與休閑商業(yè)、城市娛樂結合起來，使農(nóng)博城不僅為農(nóng)業(yè)、商貿(mào)業(yè)服務，而且為城市休閑度假居住功能服務。 3. 構成： 主展館 +室外展區(qū) 4. 舉辦單位： 建議由農(nóng)業(yè)部主辦，成都市政府和農(nóng)民創(chuàng)業(yè)園開發(fā)公司承辦。 3. 內(nèi)容： 農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、科技推廣、新品引進、村容建設、鄉(xiāng)村文化教育、農(nóng)村管理等經(jīng)驗交流，農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)推介等。臺灣文化年會 ? 西部論壇 海峽兩岸合作大會 ? 西部論壇 要做好區(qū)域營銷，必須綱舉目張，突出重點。 一、營銷目標 （一）擴大城市知名度，提升城市形象，塑造城市品牌 通過城市營銷來整合城市資源，挖掘城市個性，塑造城市品牌，進而擴大新津的知名度、美譽度，提升城市的形象。 第四部分 營銷新津 一、營銷目標 二、營銷引擎 三、營銷內(nèi)容 伴隨中國改革開放步伐的加快和加入 WTO之后面對的全球挑戰(zhàn)，城市發(fā)展已經(jīng)進入到了營銷時代，不管這座城市愿不愿意，商業(yè)化社會的進程必然將城市帶入一個開放的市場交易平臺之中，如果這座城市不想被淘汰，就必須像營銷產(chǎn)品一樣營銷這座城市，并把城市做出品牌，進而繼續(xù)保持自己在市場競爭中的地位。 工業(yè)城 ? 建議 ： 騰籠換鳥，轉變產(chǎn)業(yè)層次，逐漸變園區(qū)為城區(qū) 。 – 服務基地 ：背靠大成都，依托民營經(jīng)濟示范區(qū)，打造服務于西部工業(yè)發(fā)展的示范基地、培訓基地、服務基地。 ③ 打造成都民營經(jīng)濟二次創(chuàng)業(yè)的平臺，成為新型工業(yè)的亮點，成為西部發(fā)展民營經(jīng)濟的示范高地。 ? 經(jīng)營： 采取租賣結合、企業(yè)管理、政府服務的經(jīng)營管理模式，為原料城內(nèi)的經(jīng)營者提供宣傳、信息、政策咨詢、倉儲、代辦工商稅務手續(xù)等各種服務。 ? 功能： 是一個集交易、展示、信息交流、倉儲、配送、貨運以及金融結算等功能于一體。 ? 倉儲配送區(qū) ： 大型倉儲、分撥、集拼、配送、裝卸、堆存、運輸?shù)确铡? 5. 功能： 鐵路物流和公路物流并重，集“現(xiàn)代倉儲、多式聯(lián)運、加工配送、產(chǎn)品分撥、商品批發(fā)、園區(qū)交易”六位功能于一體的現(xiàn)代化、綜合性、多功能的區(qū)域性物流中心。 ② 川南服務平臺，通過樞紐的大聚大散，大開大合，使新津成為成都輻射川南，服務川南的橋頭堡和平臺。 ? 商務休閑板塊 ： 牧馬山有著很強的商務特色和運動氛圍，因此花源鎮(zhèn)可借勢借力，借助牧馬山良好的自然條件和生態(tài)條件，在不改變原有的綠地性質(zhì)的前提下，通過低密度的運動公園的建設來提升土地價值，帶動周邊區(qū)域開發(fā)。 4. 范圍： 牧馬山花源鎮(zhèn)組團 5. 功能： 商務辦公、會議度假、休閑旅游、運動居住等 6. 構成 ：“一心四片” ? 一心：花源之心 ? 四片：花源城鎮(zhèn)板塊、休閑人居板塊、商務休閑板塊、綜合服務板塊 商業(yè)區(qū) 物流區(qū) 商務區(qū) 文化區(qū) 居住區(qū) 牧馬山臨空 休閑商務區(qū) CBD 新津 花源新城 休閑區(qū) 核心區(qū) 西部航都總部基地板塊 運動公園板塊 （預留用地） 宗教文化板塊 高尚居住板塊 商務辦公板塊 濱湖休閑板塊 雙流牧馬山組團 牧馬山 臨空商務區(qū) 新津花源鎮(zhèn)組團 花源城鎮(zhèn)板塊 綜合服務板塊 休閑人居板塊 花源之心 商務休閑板塊 花源新鎮(zhèn) 休閑區(qū) ? 一心： 花源之心 ? 構建目的 ： ? 樹立一個可以帶動和打通整個花源鎮(zhèn)組團的增長極，花源鎮(zhèn)需要一個可以帶動整個區(qū)域發(fā)展的中心 ? 成為連接成都和新津之間的橋梁和紐帶，成為西部航空城、普興物流園區(qū)和工業(yè) B區(qū)的高端配套服務區(qū) ? 定位： ? 是花源鎮(zhèn)的核心區(qū)域 ? 是新津融入大成都的先鋒 ? 是西部航都休閑副中心，是新津與外界的交流平臺和展示窗口之一 ? 構成 ： ? 花源廣場 ? 商業(yè)中心（鄰里中心） ? 四片：花源城鎮(zhèn)板塊、休閑人居板塊、商務休閑板塊、綜合服務板塊 ?花源城鎮(zhèn)板塊 ： 花源鎮(zhèn)是成都市委、市政府確定的重點鎮(zhèn)和優(yōu)先發(fā)展鎮(zhèn)，也是新津距離成都最近的鎮(zhèn)，在今后幾年，受成都快速城市化和西部航空城的崛起，花源鎮(zhèn)將會被納入到成都主城區(qū)的范圍當中，因此花源鎮(zhèn)必須大手筆、高起點的進行城市規(guī)劃建設，使之成為繼雙流華陽和東升之后，在成都南部又一涌現(xiàn)的新城。機場的影響是臨空經(jīng)濟產(chǎn)生和發(fā)展的主導因素，這決定了臨空經(jīng)濟與其他經(jīng)濟模式有著鮮明的差別。形成牧馬山區(qū)域經(jīng)濟副中心，為空港、物流中心等配套服務，同時也成為成都重要的旅游休閑中心。 花源必須把握以上發(fā)展的契機，城鎮(zhèn)建設和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要適度超前 1. 意義 ： ① 新津融入成都的橋頭堡，未來是成都主城區(qū)的重要構成。 ?區(qū)域開發(fā)商的選擇 ?有做過區(qū)域開發(fā)的經(jīng)歷 ?有雄厚的資金實力 ?資源整合、統(tǒng)籌能力強 ?策劃、操作能力強 ?立足于企業(yè)的長線發(fā)展，而不僅僅著眼于短線利益 三、花源新鎮(zhèn) （ New Town） 花源鎮(zhèn)面臨的契機 ? 大交通格局的形成： 在成都新的交通規(guī)劃中，城際鐵路、成新快速、六環(huán)線等快速交通將極大的拉緊了成都南部與成都主城之間的聯(lián)系，尤其是新津與主城之間的聯(lián)系。 操作能力較強，市場敏感度高，但 往往以短期利益為主要導向，難以保障區(qū)域的長期利益和社會效益。實現(xiàn)“資源變資產(chǎn)、資產(chǎn)變資金、資金變資本”的循環(huán)贏利模式，較政府直接面對開發(fā)商的兩級經(jīng)營模式更具區(qū)域經(jīng)營的專業(yè)性。 只有政府與市場跳好雙人舞，才能真正實現(xiàn)新津“休閑水都的可持續(xù)發(fā)展。 – 區(qū)域開發(fā)商 ： 導入政府背景的“運營商”，承政府之上，啟項目開發(fā)商之下，負責統(tǒng)一規(guī)劃和基礎設施建設，并分塊分主題招商 。 ? 第三階段：以岷江兩岸的開發(fā)為重點 （原岷江新城和岷江東岸的東部新城）。 （三）開發(fā)策略 開發(fā)分期： ? 第一階段：以南河兩岸的開發(fā)為重點 （原南河新城和河鮮美食城）。 ? 定位： 新津行政辦公中心 A B C E D F J I H