【正文】 為主要競爭力。 （ 4）注重景觀綠化。 對于本項目所處區(qū)域而言，項目區(qū)位較差，生活配套及交通均不夠便利，但本項目屬于中大盤，在消費群體上，依然不能脫離房地產(chǎn)市場主流消費力。 ? 由此可知，地塊處于城市南區(qū)。 由此可知， 本項目地塊位于生地范圍內(nèi) 。 ㈢、區(qū)塊房地產(chǎn)市場分析 ⑴ 熟地區(qū)塊 ? 該地塊成熟的標(biāo)志性樓盤主要以南瑞新城為代表 。 ? 這塊區(qū)位的主要通勤道路是利民東路 ，該路是蕪湖城市向南跨越青弋江最先到達(dá)的地方。 江城國際、浩成 ? 整體區(qū)塊的均價大致在 3250元 /平方米。 目前除了中山南路水木年華已建成交付外，在建的項目有新湖 在這些地塊上，基本上可以代表整個城市房地產(chǎn)中的一些顯著標(biāo)志性特征 ：如這里有全市最大的樓盤（中央城）、建筑最高的樓盤（長江長現(xiàn)代城）等。因為我們知道房地產(chǎn)的第一要素是地段。除此之外，在這個區(qū)塊內(nèi)配置了大量的城市公建（奧體中心、國際會展中心和大學(xué)城）設(shè)施，區(qū)位城市景觀比較亮麗。 隨著城市的發(fā)展，人口的聚集，由于九華路（城市最長的道路、歷史久遠(yuǎn)、知名度極高）貫穿城市，未來地塊所屬區(qū)塊將會主要依托九華南路而逐漸發(fā)展成熟 。到目前為止已全部銷售完畢。 這還是說明在日益看漲的樓市環(huán)境下，人們越來越關(guān)注于總價低的樓盤，只要有適合自己支付能力的樓盤，銷售速度都比較快。 三、項目概況及主要指標(biāo) ㈠、項目概況 ⑴、與地塊相鄰的周邊地理位置關(guān)系 ⒈ 地塊四界 地塊北側(cè)：為 2號地塊，其中占地面積 28萬平方米，為商業(yè)配套用地； 地塊南側(cè)：為洪橋前五大自然村的部分農(nóng)民用房； 地塊東側(cè)：為蕪石路以及不遠(yuǎn)處的蕪銅鐵路； 地塊西測：安徽師范大學(xué)南校區(qū)； ⒉ 地塊道路體系 地塊位于九華南路主干道旁，緯六路和緯七路延伸段尚未開工。當(dāng)我們將地塊與 6脈之間的地理位置關(guān)系描述出來之后，就可以非常清晰地看出地塊在接續(xù)上的空間可能性，進(jìn)而在時間的序列上研判項目可能生存的依據(jù)。蕪湖的城脈從歷史上看最早源起自荊山一帶，后城市向長江發(fā)展于蕪湖古城，到近代繁榮于今天的鏡湖風(fēng)景區(qū)與赭山風(fēng)景區(qū)之間，沿江而不臨江，背山而不靠山。從蕪湖城市的地理位置可知，城市向南不論從水利（上游）、空氣（東南風(fēng)）、宜居（沿江）都是較之于其他方向更適宜人們生活。 ⑷ 地塊與人脈的地理位置關(guān)系 人脈與城脈息息相關(guān)，城市的發(fā)展是以人的聚居而形成的。 ⑹ 地塊與官脈的地理位置關(guān)系 目前蕪湖市委、市政府在鏡湖風(fēng)景區(qū)周邊一帶，而規(guī)劃中未來城市的政務(wù)區(qū)將東遷。其他按國家有關(guān)規(guī)范、規(guī)定及附表要求執(zhí)行。 停車要求： 按國家有關(guān)規(guī)范要求并結(jié)合目前建設(shè)小康社會的標(biāo)準(zhǔn)配套機(jī)動車與非機(jī)動車停車場地；其中居民汽車停車率 ≥60% ，地面停車率不大于 10%。 威脅（ T） ⑴ 國家將在今后繼續(xù)加大對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，在這種政策大環(huán)境背景下，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)資金、銷售速度、消費者的持幣待購心理等壓力上將趨于增強(qiáng)（彈性） ⑵ 項目地塊往北還有大量土地尚未拆遷開發(fā)，因此任何在這些土地上開發(fā)的樓盤都是項目的競爭盤，潛在威脅有可能在本地塊的開發(fā)過程中持續(xù)存在（剛性） 五、項目優(yōu)劣勢平衡分析 ㈠、劣勢和威脅因素的平衡論述 ⑴、高壓線的平衡取向 高壓線的威脅對于同處于九華南路東側(cè)的樓盤影響都是相同的，就目前而言，匯成名郡作為項目最直接的競爭盤來說，高壓線威脅對其也是同樣的。只要向南挺進(jìn)的步伐趨勢不斷，一切的變化皆有可能。目前，地塊周邊由于沒有住宅區(qū)，故便利性商業(yè)不可能抵達(dá)這里。因此，這種平衡需要在時間維度下進(jìn)行審視全盤。 ⑸、對地價的平衡取向 現(xiàn)實狀況是我們拿地成本非常高，如果整體市場一旦不響應(yīng)，將使項目處于高投入、高風(fēng)險、低利潤不利狀態(tài)，這違背企業(yè)經(jīng)營原則。 ⑹、對噪音的平衡取向 從科學(xué)數(shù)據(jù)可知，當(dāng)列車在勻速行駛時所帶來的噪音最高可達(dá)到 （不含汽笛）。因此，鐵路在此對消費者而言，只是心理作用上的影響。開發(fā)企業(yè)在具體的運作中，要想規(guī)避對宏觀調(diào)控的影響，除了做好自身企業(yè)戰(zhàn)略、開發(fā)資金鏈的內(nèi)功外，執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)劃規(guī)定成了應(yīng)對這種宏觀調(diào)控的最佳平衡點。因此在對競爭態(tài)勢進(jìn)行平衡取向時，我們一定要將本項目的核心競爭力研究透徹，這樣才能在蕓蕓樓市中立于不敗之地。 第四部分 時間維度下的開發(fā)節(jié)奏 一、城市房地產(chǎn)項目平均開發(fā)周期 ? 蕪湖市房地產(chǎn)項目開發(fā)周期平均約為 34年。這個比值是由蕪湖商品住宅的開發(fā)周期決定的。 ? 綜合上述情況，如果蕪湖商品住宅在建總規(guī)模滿足不了 300萬平方米，即網(wǎng)上房地產(chǎn)的供應(yīng)量低于 300萬平方米的話，有可能造成蕪湖房地產(chǎn)供求失衡的問題，從而導(dǎo)致房價因市場供求的原因而上升。 入網(wǎng)項目總數(shù)： 66 入網(wǎng)總面積： 萬 M2 可售套數(shù) /總套數(shù)： 3732/18471 可售面積： 萬 M2 其中住宅可售套數(shù)： 2056 非住宅可售套數(shù)： 1676 住宅可售面積： M2 非住宅可售面積： M2 二、項目區(qū)域進(jìn)入成熟期所用時間 （一）、項目所屬區(qū)域規(guī)劃概況 以下數(shù)據(jù)均來自《蕪湖市弋江區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2023— 2023年）》 區(qū)劃界定 弋江區(qū)規(guī)劃范圍為弋江區(qū)整個行政區(qū)域。 人口規(guī)模 2023年弋江區(qū)城市人口控制在 32萬人以內(nèi)； 2023年弋江區(qū)城市人口控制在 50萬人以內(nèi)。可劃分為“一心二片”。禁止布置零售型商業(yè)網(wǎng)點，避免對九華南路的交通增加干擾。 ? 從弋江區(qū)的功能布局看 ,居住生活用地主要集中在蕪石路以西 ,濱江路以東 ,利民路以南和峨山路以北區(qū)域 。 居住用地規(guī)模 規(guī)劃的居住用地面積 ，占規(guī)劃總建設(shè)用地的 %，可容納居住人口 3840萬左右，人均用地面積： 2023年 /人， 2023年達(dá)到 /人。 ? “兩片”分別為長江、弋江生活片。其中： “四軸”分別為：南北綜合功能拓展軸 —— 九華南路、東西交通功能軸 —— 峨山路、南北生活功能軸 —— 花津南路、東西生活功能軸 —— 天柱山路。其中，到 2023年，弋江區(qū)城市建設(shè)區(qū)用地規(guī)模為 32Km2以內(nèi)；到 2023年，弋江區(qū)城市建設(shè)區(qū)用地規(guī)模在 50Km2以內(nèi)。 ? 重要鏈接 ： ? 2023年年底，蕪湖房屋銷售面積 ，增長了 %；銷售額 ，增長了 %；房屋空置率由去年的 。 ? 合理的蕪湖商品住宅在建規(guī)模應(yīng)該保持在 250萬到 350萬平方米之間。 ? 蕪湖市住宅在建規(guī)模和一年的住宅成交量大體上應(yīng)該是 1到 1， 是一個底線也是一個低限，低于 2 .5將造成供不應(yīng)求的局面。一句話總結(jié)：這是一場順應(yīng)城市化發(fā)展和城市擴(kuò)張的開發(fā)之路，機(jī)遇與風(fēng)險共同考驗著城市的開發(fā)者。要做到不敗，唯有把握自身的核心競爭力才行。因此，在噪音上的平衡取向，我們應(yīng)更多的針對人們心理做一些綠化隔離帶和科學(xué)宣傳來化解人們對火車噪音的疑慮。 在現(xiàn)實中的要求是在馬路邊的居民區(qū)必須離開主干道 60米以上才能達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)（道路噪音范圍在 70～ 80分貝）。這也就是說，在這里開發(fā)前期要處于低利潤狀態(tài)，在開發(fā)量的控制上 3萬平方米，而隨著之后大體量開發(fā)和樓市價格背支撐到一個更高水平時，樓盤地價才有可能取得與其他樓盤的平衡狀態(tài)。如果在實際條件不成熟的情況下，開發(fā)商可考慮開行社區(qū)巴士，直接聯(lián)通項目到大型超市和主要商業(yè)區(qū)的直班車。而要徹底降低這里的生活成本，其前提必須是在九華南路一帶有大量新增住宅的興起。所以其平衡的關(guān)鍵在城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模的擴(kuò)大。 ⑵、身處最南端的平衡取向 事物是發(fā)展的，現(xiàn)在的最南端并不意味著永遠(yuǎn)的最偏僻。這在開發(fā)成本上是一個不可逾越鴻溝（剛性） ⑹ 鐵路線與我們的距離大致在 400米，聲波（ 340米 /秒）在 ，影響或多或少的存在（彈性） 機(jī)會（ O） ⑴ 城市宜居步伐目前主要是朝著南向推進(jìn)，隨著人口的聚集，相對于其他區(qū)位方向上，這里是拔得先機(jī) ⑵ 蕪湖的幾個大型公建項目落戶在九華南路上，說明市政府南進(jìn)的決心及對九華南路作為重要的人流聚集和疏散作用的提升，從而引起市民對沿此路一帶樓盤的關(guān)注。 綠化要求 綠地率 ≥40% 。 ㈡、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 用地面積：規(guī)劃總用地面積約 217420㎡（合 326畝） 用地性質(zhì)：居住 用地強(qiáng)度：建筑密度＜ 25% 容積率＜ 建筑設(shè)計要求 ⑴ 建筑高度：應(yīng)滿足機(jī)場凈空要求，無電梯住宅不超過六層。 ⑸ 地塊與商脈的地理位置關(guān)系 有人必有商。 ⑶ 地塊與文脈的地理位置關(guān)系 由于文脈是城脈空間條件下在時間連續(xù)上發(fā)展而來的，文脈基本在青弋江以北傳承。按此情形， 地塊與城脈的關(guān)聯(lián)度顯得十分的疏遠(yuǎn)。 總結(jié)一句話就是地塊與城市的總體關(guān)聯(lián)非常微弱。 ⑵、地塊與城市之間的地理位置關(guān)系 研究地塊與城市的關(guān)系，從理論的向度來看，就是研究地塊與城市 6脈之間的關(guān)系。 ㈢ 多層住宅銷售速度＞小高層住宅銷售速度＞高層住宅銷售速度 在這個區(qū)域內(nèi)，如果一個樓盤有多層房源的話，基本上都是這類的房子先行去化，之后就是小高層和高層。 ㈡ 住宅總價低引發(fā)樓盤銷售快速挺進(jìn) 還是以江城國際為例，其在一期戶型面積設(shè)置上按照國家“ 70/90”政策，面積從 60～ 160平方米不等分布。 ㈠ 社區(qū)力主自力更生，配套設(shè)施滿足人們生活便捷需求 ? 這主要是由于城市在向南擴(kuò)張的時候，由于城市生活配套建設(shè)的遲緩和不完善，導(dǎo)致人們要想在此生活必須支付比市中心高許多的成本，因此對于先期進(jìn)駐的開發(fā)商，在無外界可依托的情況下，更多的是依靠自身的力量來局部完善人們的生活配套。該盤 A區(qū)一期在 6月 10日開盤，其各種物業(yè)類型的均價為：多層為 3470元/平方米；小高層為 3086元 /平方米。 ⑶ 生地區(qū)塊 在這塊區(qū)位內(nèi)，目前只有匯成名郡一個待建項目，整個區(qū)域內(nèi)實質(zhì)性的城市生活配套只有九華南路，城市的生活功能盡缺。 ? 由于這里擁有比以上所述的“熟地”更便捷的地理區(qū)位和交通，且更靠近長江，因此這里的住宅銷售均價大致在 4300元 /平方米，比“熟地”的價格高出約 1000元 /平方米。 富貴園、都寶花園、安興杰成 ⑵ 半生地區(qū)塊 在這里地塊中，由于中山南路和花津南路的貫穿，使得人們出行比較便捷（目前這兩條路都存在斷頭路現(xiàn)象），未來道路修通之后，從這兩條路都可直接跨江抵達(dá)城市中心區(qū)。 奧韻康城等項目。這里有南瑞菜場、世紀(jì)聯(lián)華、公交總站、南瑞小學(xué)、南瑞幼兒園、南瑞湖公園等。目前入住居民已達(dá) 7000多戶，人數(shù)達(dá) 20230多人。 ⑵ 半生地 該范圍在： 中山南路以東、 青弋江以南、 九華南路以西、 緯五路以北。我們將著重針對該區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分分析。 第三部分 微觀視野下的項目審視 一、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 ㈠、區(qū)域邊界界定 ? 在分析區(qū)域房地產(chǎn)市場之前，首先我們需要先行界定一下本地塊所屬區(qū)域的范圍。 （ 1）從消費群體來看收入較高的公務(wù)員，醫(yī)生，教師，外地人，基本上構(gòu)成了蕪湖市商品房市場消費的主力軍。 （ 2）注重套型空間設(shè)計。 （ 3）中低價位，區(qū)位好，產(chǎn)品多樣化樓盤銷售速度最快。 綜述：蕪湖樓市整體而言，銷售速度極快，以上的銷售速度僅是保守采樣分析。而長江長雖然擁有極佳的景觀資源，銷售速度依然難以提升，根本原因在于銷售均價過高，客觀上拉長了銷售周期。整個城市商品房銷售速度極快。 ? 價值盈余：會展中心為開發(fā)商所建，章顯實力；除自身配套以外，教育資源豐富。配套完善，屬于大規(guī)模品牌小區(qū)。 ? 戶型特征：住宅 70－ 90， 130－ 300， SOHO 39－ 55平米 ? 每戶都有較大的采光面，通風(fēng)較好，面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾小。 ? 價值盈余：優(yōu)質(zhì)戶型，出色的銷售道具（售樓部，樣板房等），部分景觀優(yōu)勢。 ? 戶型特征：戶型面積 80—— 170平方米，戶型方正，空間均衡，有入戶花園、飄窗、觀景陽臺等附加值，其中頂層客廳挑空。 ? 綜述：項目附近有奧林匹克公園和高校園區(qū)，社區(qū)配套齊全，生活便利，小區(qū)內(nèi)有個九年制的中小學(xué)校。 （七）永捷 .江城國際 ? 所屬板塊：弋江區(qū) ? 物業(yè)類型：小高層 ? 開盤時間： 06年初，二期計劃 07年 9月份開盤 ? 均價（最高低價、價差）： 3100元 ? 戶型特征： 60160平米，其中 90平米以下占 70% ? 銷售速度：一期售完， /天 ? 規(guī)劃亮點：面向工薪階層的中檔商品房。 ? 綜述：盤子小，純多層，外立面一般， ? 于本項目的思考： 多層由于市場稀缺，價格被拉高，銷售速度較快。 ? 于本項目的思考： 此樓盤代表靠近市中心區(qū)樓盤的高層次水平，以此為參照，可以感知蕪湖樓市的發(fā)展的素質(zhì)，對于本項目進(jìn)入市場的