加加大街小戶型營銷策劃報告書(文件)
【正文】 /㎡ ? 08年存貨量加大，給 09年樓市造成較大壓力 供銷對比分析56 9659 108050100150200批準(zhǔn)預(yù)銷售量 56 商品房成交量 96 59 108一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月十一月十二月全年商品房累 計 成交面積為 ㎡， 占批準(zhǔn) 預(yù) 售量的 63%。 其中 開 福 區(qū) 供 應(yīng) 最大 ,其次是雨花 區(qū) ,岳麓 區(qū) ,天心 區(qū) ，芙蓉 區(qū)開發(fā) 量最小。 按照 08年下半年新 報 建 項 目 與 新 開 工面 積 的走 勢來 看，下行的 趨勢比 較 明 顯 ，因此 09年上半年的推 貨 量 將會 有所 趨緩 。 精裝售價：均價 5200元 /㎡， 裝修 800元 / ㎡， 實際均價 4400元 /㎡ ? 未央大邦 市場認(rèn)同點： 韶山南唯一的純正寫字樓 戶型多樣，面積從 50800不等，自由組合 12米挑高空中花園 +生態(tài)休閑庭院 市場推廣形象： ＳＯＦＴ低成本辦公領(lǐng)跑后ＣＢＤ時代 市場銷售狀況： 價格： 42804800元 / ㎡ 實際成交 4380元 去化：去化 30％，以 60㎡ 為主， 以北面平層產(chǎn)品為主 ? 上海城 市場認(rèn)同點： 大社區(qū)配套、景觀資源共享 適宜居住的舒適戶型 品質(zhì)樓盤形象 市場推廣形象： 無與倫比的小戶型 市場銷售狀況： 價格： 4380元 / ㎡ （一口價） 去化： 27％ ? 金色家園 賣小戶豪宅 以住為主 香頌國際 賣ＳＯＨＯ概念商住一體 未央大邦 賣寫字樓，投資與商務(wù)自用均半 本案賣什么？ 偏商？偏住？ ? 偏住 —— 與萬科抗衡面臨品質(zhì)的考驗 品質(zhì)與品牌我們不占優(yōu)勢 精裝公寓 實景展現(xiàn) 品質(zhì)會所 體驗營銷 泳池園林 配套齊備 ? 偏商 —— 與未央大邦比寫字樓配套和 未來辦公環(huán)境，我們不占優(yōu)勢 12米挑高 空中花園 每三層一個 休閑庭院 8臺電梯 大容量停車場 ? 客觀看待我們?nèi)绾握疚唬? 高端 中端 低端 中高端 本案 ? 我們的優(yōu)勢在哪里？ 鄰校園區(qū) 地段價值 交通便利 商業(yè)配套全 100米地標(biāo) 從客觀條件看， 我們有的優(yōu)勢 別人也能享有 戶型更舒適 觀光電梯 從本體條件看， 不足以打動市場 我們 需要 造優(yōu)勢！ ? 我們的劣勢在哪里？ ?前期開發(fā)商銷售行為 引起的負(fù)面影響 ?工程將要完成 準(zhǔn)現(xiàn)房銷售 想象空間幾無 現(xiàn)房更難銷售 ?前期形象品質(zhì)的建立，對后續(xù)銷售產(chǎn)生影響，不能一味的 通過降價來賣房 ? 看興鼎如何賣 差異創(chuàng)新 營銷策略 ? 賣商住一體？ 我們賣什么？ 賣便捷式商務(wù)辦公？ 賣舒適過渡 型居?。? 我們就是投資品 ? 國際金融動蕩下，投資品有市場 萬科西街商鋪存貨四年， 20天狂銷 4000萬 11月，美籍人士向澤西城 訂購 100套 ? 投資者關(guān)注什么？ 能否租得出去，租得起價，從而創(chuàng)造價值？ 能否起到保值作用？ 是否是低門檻投資，最大量的吸納投資客？ 我們的突破方向出來了！ ? 能否起到保值作用？ —— 天賦地段 優(yōu)越保值 韶山南路 絕對的市中心 沃爾瑪 家樂福 沃爾瑪、家樂福形成的新商圈中心 地段，地段，還是地段，注定本物業(yè)的保值功能強大。 如開發(fā)商允許 1萬元在交房時即 09年 9月支付，則首付 可降至 /套！ ? 首付降低為開發(fā)商帶來了什么？ 稅務(wù)支出： 400套每套多開票 16800， 共計支出稅 48萬 支出 48萬 按揭收入： 可快速銷售， 完成近 9千萬的按揭款 多套現(xiàn)： 因多價差計算， 可多套現(xiàn) 672萬 可提高 銷售速度， 回籠資金 還可多套 672萬 ? 利用產(chǎn)品差異，避開市場火拼 ? 各項目戶型功能 都向舒適型發(fā)展， 層高 3米，開間 與進深各有所長， 但都有很大的同 質(zhì)化現(xiàn)象。 ? 針對小眾群體，開展創(chuàng)新銷售 ? 大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)助推計劃 時間： 09年 2月至 9月 契機：利用周邊高校眾多的優(yōu)勢， 在大學(xué)生畢業(yè)擇業(yè)期 今年就業(yè)形勢難，將有更多的學(xué)生選擇自主創(chuàng)業(yè)。 ?與萬科合作所得到的金色家園的客戶資源進行直接攔截。 ? 逆境給人寶貴的磨練機會。人需要有強大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。命運的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠處之泰然。 ? 一旦做出決定就不要拖延。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓下一代產(chǎn)品進入用戶家中。 :17:35 ? 在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。雖人各有
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