【正文】 40余戶。臨近段塘高速路口、客運(yùn)中心站，有 364路 513路 525路6路 105路等 16條公交路線與中心城區(qū)相連，距寧波國際機(jī)場約 3公里。共有 4條公交路線經(jīng)過，距離汽車南站和火車東站不遠(yuǎn)低層建筑一層 3 43 12 450 56% 210 服裝 第一年免費(fèi)，第二年未知約60%左右54 20 230 服裝45 20 214 服裝輔料44 16 211 鞋子二層 3 34 12 350 44% 205 服裝 約55%左右43 12 208 服裝輔料45 20 208 鞋子44 16 210 服裝n個(gè)案專項(xiàng)分析：仇畢服裝批發(fā)市場被調(diào)查者的基本情況市場分析 —— 居民 服飾類消費(fèi)行為專項(xiàng)分析n 消費(fèi)群體問卷調(diào)查 u 為具實(shí)反映寧波居民服裝消費(fèi)特點(diǎn)，把握市場占位對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的定位，我司采取分區(qū)域攔截人流的方式進(jìn)行了服裝消費(fèi)專項(xiàng)調(diào)查，共發(fā)調(diào)查問卷 800份，受訪人數(shù)達(dá) 573人，取得有效問卷 417份，并進(jìn)行了多項(xiàng)分析。消費(fèi)者月收放水平文化結(jié)構(gòu)市場分析 ——— 居民服飾類消費(fèi)行為分析n 消費(fèi)群體著裝行為分析 u 被調(diào)查者中近一半人表示經(jīng)常穿休閑裝， 23%的人經(jīng)常穿時(shí)裝，超過 20%的人經(jīng)常穿正裝，而經(jīng)常穿運(yùn)動(dòng)裝的相對較少。而經(jīng)常穿休閑裝的情況相反，年齡越大表示經(jīng)常穿的人越少。u 女性、年齡較輕、文化程度較高的消費(fèi)者，國家機(jī)關(guān)班干部和學(xué)生、中高收入者中更多的人通過電視、報(bào)紙、雜志等大眾媒體了解每一季的新款服裝；u 男性、年齡較大、低收入的被調(diào)查對象中通過朋友知道新款服裝的人較多。項(xiàng)目正處在高架中山立交橋段上下口，原本中山西路由此進(jìn)入末端，隨著地鐵和高架的開通已成重要交通樞紐，本案已占據(jù)地鐵、快速干道、城市公交零換乘區(qū)絕佳區(qū)位；u 城西為寧波商住樓項(xiàng)目開發(fā)的集中區(qū)域， 2023年城西的供應(yīng)量達(dá)到了 史新高，在核心區(qū)商住物業(yè)高價(jià)和消費(fèi)成本擠壓下，人流外移已成定式，項(xiàng)目所處的中山西路成商住投資的熱點(diǎn)區(qū)域；u 項(xiàng)目處在寧波市服裝企業(yè)集群和江北、鎮(zhèn)海、余姚、慈溪、北侖、長三角其他城市的連接起點(diǎn)，具有產(chǎn)業(yè)供貨渠道支撐和區(qū)域行業(yè)門戶形象的作用，占據(jù)東向、北向、西向客商資源，并可經(jīng)轉(zhuǎn)發(fā)展南部客商資源。轉(zhuǎn)角棱面或凹凸形成轉(zhuǎn)角廣場，并把主入口設(shè)在轉(zhuǎn)角處和外圍交通體系相呼應(yīng)。項(xiàng)目解析 —— 產(chǎn)品價(jià)值挖掘產(chǎn)品價(jià)值挖掘u 項(xiàng)目內(nèi)部空間具有東西寬 91米的面寬和南北向 66米的進(jìn)深，單層 6578㎡，綜合建筑面積 13156㎡，柱距 8米，符合中等服裝批發(fā)市場要求；u 項(xiàng)目原先是按綜合性超市規(guī)劃設(shè)計(jì)的，相應(yīng)的配套較完善，設(shè)有采購區(qū)、公共配套區(qū)、物流轉(zhuǎn)運(yùn)區(qū)。臨近重要的交通樞紐客運(yùn)中心站， 16條公交路線，離機(jī)場僅 3公里。300 8000元 /年 12023元以市場自身形象影響兼有戶外傳媒?！∧信b、童裝、鞋類、布藝類裝飾 品、手表、小電子等。經(jīng)營面積20230平方米。寧波中心城區(qū)現(xiàn)有服裝批發(fā)市場分類比較項(xiàng)目解析 —— 項(xiàng)目與現(xiàn)有市場利弊權(quán)衡項(xiàng)目名稱 區(qū)位屬性 交通易達(dá) 項(xiàng)目規(guī)模 形象價(jià)值商家資源推廣手法可比權(quán)重本案與寧波輕紡城類比描述城市遠(yuǎn)景規(guī)劃優(yōu)勢不靠近產(chǎn)業(yè)配套地鐵交匯區(qū)快速干道口相比公交體系不足規(guī)模較小可區(qū)別于綜合性市場定位（個(gè)性化服裝批發(fā)市場）沒有規(guī)模集群優(yōu)勢市場形象差異化定位和立體化傳播、分點(diǎn)招商，吸收本地和外來商戶46本案與望湖市場類比描述 不在核心商圈范圍內(nèi)不鄰近客運(yùn)站人流量不足 相當(dāng)區(qū)分消費(fèi)層次、類別，建立中檔采購市場形象不臨近采購商家區(qū)域 ，無可攔截類似商戶。未來 3條地鐵線交匯區(qū)，臨近望春路地鐵口，有 11條城市公交?？?，首條快速干道經(jīng)過并有道口和項(xiàng)目連接。1. 利用寧波區(qū)域市場無中檔，特別是缺乏特色服裝專業(yè)市場的空白，差異化市場形象、檔次、經(jīng)營模式等定位具有市場前鑒之明，并使項(xiàng)目鶴立雞群。1. 寧波尚無中檔服裝批發(fā)市場，這和城市居民實(shí)際消費(fèi)需求很不吻合；2. 寧波品牌男裝產(chǎn)量占 70%， 2023多家的服裝產(chǎn)家多為外貿(mào)或訂單加工企業(yè)，實(shí)際性地域消費(fèi)生產(chǎn)不到 10%，且為低檔產(chǎn)品，中檔服裝經(jīng)營戶基本選擇外地進(jìn)貨；3. 缺少女裝或休閑裝類專業(yè)市場。n 項(xiàng)目綜合定位思路：項(xiàng)目綜合定位 —— 市場定位市場定位：——— 集外貿(mào)休閑類服飾、國內(nèi)女裝、亞洲品牌廠商二、三類品牌服飾，兼有寧波服裝產(chǎn)業(yè)非國際知名品牌的中檔服飾批發(fā)專業(yè)市場。項(xiàng)目綜合定位 —— 形象定位地鐵 “ 零 ” 換乘，樂 “ 淘 ” 甬鑫城 ！寧波甬鑫服裝批發(fā)城 “ 裳 ” 耀寧波的理由—— 寧波最前沿的個(gè)性服裝賣場—— 寧波最個(gè)性的休閑服飾賣場引領(lǐng)文案：主題：u外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶 約 195戶 ，占 35% 外貿(mào)休閑類經(jīng)營戶以個(gè)體經(jīng)營為主，定位于一樓層，共約 195個(gè)商戶，占預(yù)招租總商戶數(shù)的 46%。招商方向?yàn)椋?浙江省范圍內(nèi)的所有知名品牌服裝三資企業(yè)、民營企業(yè)、港、澳、臺廠商；u寧波本土非國際知名品牌 約 85戶， 占 15%招商方向： 寧波本土非知名品牌加工企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營戶，定位于二層，共約 85戶，占預(yù)租總商戶數(shù)的 15%。內(nèi)部鋪位分割建議（一層）較小商鋪區(qū) (8 ㎡以下)中等商鋪區(qū) (812) ㎡)較大商鋪區(qū) (1216㎡ )內(nèi)部鋪位分割建議（一層面積配比）面積段 (㎡ ) 商鋪個(gè)數(shù) 面積段比例 (%)45（包含 5） 2 %56（包含 6） 6 %67（包含 7） 16 %78（包含 8） 47 %89(包含 9) 109 %910(包含 10） 46 %1011（包含 11） 39 %1112（包含 12） 7 %1213（包含 13） 9 %1314（包含 14） 10 %1415（包含 15） 2 %2122(包含 22) 1 %小 計(jì) 294 %內(nèi)部鋪位分割建議（二層）較小商鋪區(qū) (8 ㎡以下)中等商鋪區(qū) (812) ㎡)大商鋪區(qū) (16㎡以上 )較大商鋪區(qū) (1216㎡ )內(nèi)部鋪位分割建議（二層面積配比）面積段（㎡） 商鋪個(gè)數(shù) 面積段比例（ %）56（包含 6） 3 %67（包含 7） 4 %78（包含 8） 13 %89（包含 9） 6 %910（包含 10） 15 %1011（包含 11） 14 %1112（包含 12） 30 %1213（包含 13） 30 %1314（包含 14） 32 %1415（包含 15） 31 %1516（包含 16） 24 %1617（包含 17） 15 %1718（包含 18） 9 %1819（包含 19） 6 %1920（包含 20） 11 %2023（包含 221） 7 %2122（包含 22） 7 %2223（包含 23） 4 %2324（包含 24） 2 %2425（包含 25） 1 %2526（包含 26） 2 %2627（包含 27） 1 %3132（包含 32） 1 %小 計(jì) 268 %面積段（㎡） 商鋪個(gè)數(shù) 面積段比例（ %）48（包含 8） 91 %812（包含 12） 266 %1216（包含 16） 139 %1620（包含 20） 41 %2024（包含 24） 20 %2432（包含 32） 5 %合 計(jì) 562 %內(nèi)部鋪位分割建議（綜合面積配比）項(xiàng)目綜合面積配比租金權(quán)重分析及租金定位可比競爭市租金定位分類比較項(xiàng)目名稱 本項(xiàng)目 望湖市場 輕紡城 仇畢服裝輔料市場參考權(quán)重 　 15% 70% 15%租賃均價(jià)：元 /月 PX= PA=1458 PB=300 PC=218地理位置 10 8 10 7 5交通狀況 8 7 8 6 4商業(yè)氛圍 9 7 9 8 6人流狀況 8 6 8 5 7項(xiàng)目規(guī)模 6 4 5 6 5項(xiàng)目規(guī)劃 12 9 8 9 8人流動(dòng)線 7 6 6 6 5商場裝修 6 5 4 4 5綜合 /單一 8 7 8 8 6經(jīng)營管理 8 8 7 7 7品牌形象 10 7 5 8 6推廣手法 8 7 5 5 6合計(jì) 100 81 83 79 70運(yùn)用市場比較法計(jì)算一樓鋪位租賃價(jià)格修正后各相關(guān)項(xiàng)目的價(jià)格 PI’PI’= （ Qx / QI） PI 注： PI為租賃均價(jià)PA’= （ Qx / QA） PAPB’= （ Qx / QB） PBPC’= （ Qx / QC） PC各相關(guān)項(xiàng)目權(quán)重取值為 WIWA=15% WB=70% WC=15% PX=∑PIWI= 元 /平方米根據(jù)市場比較法，得出首層商鋪的目前租賃均價(jià)為： /平米以此方法算得二層月租金為 /平方米鑒于產(chǎn)品內(nèi)部具多元化交通體系 ,二層租可隨市上調(diào) 10%，即 /平方米。商戶經(jīng)營期滿 2年，首期合同保證金自動(dòng)轉(zhuǎn)為租金，一期合同終止，二期合同生效。市場運(yùn)作費(fèi)用和租金關(guān)系：項(xiàng)目租收益分析本案商業(yè)租金收益分析表樓層 出租面積 /收益 第 2年 第 4年 第 6年 第 8年 第 10年當(dāng)前租金倍率 一層 出租面積（㎡） 5783 5783 5783 5783 5783月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 25476139 29433828 34031382 39316200 45430473 收益累積（單位：元） 49174873 106004437 171673629 247556975 335242291 二層 出租面積（㎡） 7714 7714 7714 7714 7714月租金 (元 /㎡ ) 年租收益（單位：元） 22847634 26396987 30520238 35259744 40743176 收益累積（單位：元） 44101247 95067410 153961171 222023239 300653607 綜合租金收益累積（單位：元） 93276120 202371847 325634800 469572215 635895898 注： 各樓層租金年度水平和綜合收益詳見電子表格 。2. 寧波地鐵線上唯一的個(gè)性服裝賣場，一個(gè)快速聚人流和財(cái)富的商業(yè)旺地，一個(gè)商家趨之若赴的專業(yè)市場。3. 通過開發(fā)企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈或溫州商會搜尋服裝廠商和經(jīng)銷商；4. 參與寧波本地、浙江、江蘇、上海、廣東、福建等地服裝交易會，發(fā)布項(xiàng)目和招商信息，如寧波服裝交易會，廣交會等；1. 通過寧波服裝產(chǎn)業(yè)協(xié)會，聯(lián)合本地廠家和外地成熟市場的二類品牌經(jīng)銷商，籌劃一屆以項(xiàng)目為背景的主題式服裝節(jié)，以本案、經(jīng)銷商、廠家、市民互動(dòng)方式熱炒，引起行業(yè)和居民關(guān)注，借勢招商。匯報(bào)結(jié)束 Thanks!杭州橡果博日地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)愿通過我們的努力成功造就項(xiàng)目未來！愿通過我們的努力成功造就項(xiàng)目未來！靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 15:38:4815:38:4815:38Sunday, March 28, 20231乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 2023/3/28 15:38:4815:38:4828 March 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 三月 2115:38:4815:38Mar2128Mar211世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 三月 213:38 下午 三月 2115:38March 28, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 15:38:4815:38:4815:383/28/2023 3:38:48 PM1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 三月 21三月 2115:38:4815:38:48March 28, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 3:38:48 下午 3:38 下午 15:38:48三月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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