房地產(chǎn)估價(jià)基本方法及變現(xiàn)分析教材(文件)
【正文】 比 較 法是最常用方法。o 商 業(yè) 房地 產(chǎn) 適宜 選擇 比 較 法、收益法 ，成本法 為輔 。 以上也適用于 辦 公 類 房地 產(chǎn) 。o 成本法： 標(biāo) 準(zhǔn)廠房 較 易確定 統(tǒng) 一的重置價(jià)，非 標(biāo) 準(zhǔn)廠房可以 進(jìn) 行修正或參考 實(shí)際工程造價(jià) ，成本法 較為 常用。例如， 廠房 一般比 住宅 的變現(xiàn) 能力弱；廠房中， 特殊廠房 一般比 標(biāo) 準(zhǔn)廠房 的 變現(xiàn) 能力弱。通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地 產(chǎn) ，越妨礙房地 產(chǎn) 的使用， 變現(xiàn) 能力會(huì)越弱。容易分割 轉(zhuǎn)讓的房地 產(chǎn) ， 變現(xiàn) 能力 較 強(qiáng) ；反之， 變現(xiàn) 能力 較 弱。o 五 、 房地 產(chǎn) 的開 發(fā) 程度。 價(jià) 值 越大的房地 產(chǎn) ， 購買 所需要的 資 金越多，越不容易找到 買 者， 變現(xiàn) 能力會(huì)越弱。9 個(gè)人所得稅 差額征收，稅率為 20%10 企業(yè)所得稅 應(yīng)稅額的 25% 房地 產(chǎn)變現(xiàn) 費(fèi) 用 （ 以 500萬市值商業(yè)房地 產(chǎn)為例）稅 費(fèi)類 型 稅 費(fèi) 名稱 稅 費(fèi) 比例 取 值 依據(jù)及 說 明處 置 費(fèi) 用案件受理 費(fèi) 用 % 依據(jù) 《人民法院 訴訟 收 費(fèi)辦 法》 補(bǔ) 充 規(guī) 定。差 額 累 進(jìn) ，按照 訴訟標(biāo) 的金 額 %7%評(píng) 估 費(fèi) 用 % 依據(jù)江 蘇 省物價(jià)局省 財(cái) 政 廳 《關(guān)于 進(jìn) 一步 規(guī) 范全省涉案 財(cái)產(chǎn) 價(jià)格 鑒證 收費(fèi) 管理的通知》。稅金 為 （ 計(jì) 稅價(jià)格 購 置原價(jià)） /%。 計(jì) 稅依據(jù) %。 計(jì) 稅方式 1：（ 計(jì) 稅價(jià)格 扣除項(xiàng) 目金 額 ） 適用稅率 扣除 項(xiàng) 目金 額 速算扣除系數(shù)； 計(jì) 稅方式 2：不低于 計(jì) 稅依據(jù)的 5%核定征收。銷 售 費(fèi) 用 網(wǎng) 絡(luò) 司法拍 賣 平臺(tái)拍 賣 ，不 計(jì)銷 售 費(fèi) 用。法院 執(zhí) 行 費(fèi) 用 % 依據(jù) 《人民法院 訴訟 收 費(fèi)辦 法》 補(bǔ) 充 規(guī) 定。 房地 產(chǎn) 市 場 越不景氣，出售房地 產(chǎn) 會(huì)越困 難 ， 變現(xiàn) 能力就越弱。例如， 在建工程 一般比 現(xiàn) 房 的 變現(xiàn) 能力弱。 所 處 位置越不成熟區(qū)域的房地 產(chǎn) ， 變現(xiàn) 能力會(huì)越弱。 指在物理上、 經(jīng)濟(jì) 上是否可以分離開來使用。 即能否 單 獨(dú)地使用而不受限制。 、房地 產(chǎn) 估價(jià)方法的主要適用 總結(jié)比較法 （現(xiàn)狀）收益法 （未來）成本法 （歷史）假設(shè)開發(fā)法住宅用房地產(chǎn)商業(yè)用房地產(chǎn)工業(yè)用房地產(chǎn) 在建工程 房地 產(chǎn)變現(xiàn) 能力的 影響 因素o 一 、 房地 產(chǎn) 的通用性。o 工 業(yè) 廠房按通用性分 為標(biāo) 準(zhǔn)廠房和自建廠房。o 收益法：商 業(yè) 房地 產(chǎn) 價(jià) 值 體 現(xiàn) 在其 獲 取收益能力的大小上，收益法 為 最 為
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