年廣東某地產(chǎn)康王路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策劃方案2(文件)
【正文】 衣、休閑運(yùn)動(dòng)裝、運(yùn)動(dòng)用品 北區(qū)負(fù)一、二層：家樂福超市 北區(qū)一層：肯德基餐廳 北區(qū)五層：海鮮火鍋 南區(qū)一層：棒約翰、 711便利店、 仙蹤林、月半灣 南區(qū)二層：蘇寧電器連鎖 南區(qū)三層：香港 NEWWAY KTV ESPRIT、 G202 Attitude 、百麗、 芭迪、周 大福、美 寶蓮、耐 克、阿迪 達(dá)斯等 經(jīng)營 狀況 日益 轉(zhuǎn)好 中等 檔次 以頻繁的促銷活動(dòng)和折扣優(yōu) 惠吸引西區(qū)人氣 康王路區(qū)域主要競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)研分析 主力商家 品牌商家 點(diǎn)評(píng)：主力商家作用明顯， 品牌商家歷經(jīng)洗牌 34 中原地產(chǎn) 專注 商場(chǎng) 名稱 地理 位置 商場(chǎng) 規(guī)模 功能劃分及經(jīng)營種類 主要品牌 經(jīng)營 狀況 經(jīng)營 檔次 經(jīng)營 特點(diǎn) 萬佳 百貨 中山 八路 10號(hào) 6層 平方米 首層：國美、屈臣氏、肯德基、美 心點(diǎn)心店 2~3層：華潤(rùn)萬佳超市 4層：新東方英語培訓(xùn)點(diǎn) 西區(qū) 3層：太湖酒家 東區(qū) 2層：元綠壽司店 東區(qū) 3層：洞庭土菜館 東區(qū) 4層：陽臺(tái)西餐廳（意大利、 土耳其菜） 東區(qū) 5層：牛扒城 SK SPARKLE 屈臣氏 經(jīng)營 狀況 佳， 廣場(chǎng) 經(jīng)常 做促 銷活 動(dòng) 中低 檔次 主要依靠 中山八的 大型高尚 住宅和生 活小區(qū)， 滿足周邊 居民日常 一站式生 活消費(fèi)。 專業(yè) 專注 一、 區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金較低，目前整體商圈經(jīng)營氛圍較弱，人流量不夠理想； 二、區(qū)域內(nèi)消費(fèi)觀念較傳統(tǒng)，項(xiàng)目周邊區(qū)域社區(qū)配套相對(duì)成熟； 三、康王中路及離本項(xiàng)目較近區(qū)域存在大量待開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目后期穩(wěn)定經(jīng)營帶來壓力。 專業(yè) 專業(yè) 淘金族與 高級(jí)白領(lǐng) 中小學(xué)生群體 44 中原地產(chǎn) 專注 功能定位理由與分析 休閑時(shí)尚消費(fèi) 高級(jí)社區(qū)配套 區(qū)域性商業(yè)中心 健康、文化消費(fèi) 社區(qū)商業(yè)，服務(wù)整個(gè) 社區(qū)，增強(qiáng)小區(qū)品 質(zhì)，凝聚萬科客戶的 品牌忠誠度及提升客 戶滿意度； 擴(kuò)大項(xiàng)目的輻射范 圍，吸引該區(qū)更多的 高端人群來項(xiàng)目消費(fèi) 廣州的亞健康人群數(shù) 量龐大，廣州人對(duì)身 心健康的關(guān)注逐漸的 成為新的消費(fèi)點(diǎn)。 項(xiàng)目形象定位 47 中原地產(chǎn) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專業(yè) 專注 項(xiàng)目各層商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià) 樓層 租金均價(jià)幅度 負(fù)一層 80120元 /㎡ 月 三層 5060元 /㎡ 專注 三年后出售收益分析 按照我司操盤經(jīng)驗(yàn)，合理的招商及妥善的經(jīng)營可以使一個(gè)新場(chǎng)在三年后， 租金年遞增率達(dá) 5%，根據(jù)現(xiàn)在商業(yè)市場(chǎng)反饋的信息，投資者對(duì)商鋪投資回報(bào)率的期望值定在 7%為樂觀回報(bào)， 預(yù)計(jì)三年后售價(jià)： 樓層 售價(jià) (元 /㎡ ) 首層 臨街鋪 36000~41000 內(nèi)街鋪 25000~27000 二層 18000~23000 65 中原地產(chǎn) 專注 招商組織的原則 ● 尋找符合本案市場(chǎng)定位要求的商戶； ● 優(yōu)先引進(jìn)主力店，靈魂店； ● 熱點(diǎn)平均分布、層層有賣點(diǎn)； ● 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象。 中原從一手市場(chǎng)與二手地鋪已經(jīng)掌握的客戶資源中篩選出 符合本項(xiàng)目商場(chǎng)招商條件的客戶進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推薦，主力店主要通過這 種形式，同時(shí)中原在推廣過程中產(chǎn)生新的客戶，也是需要重點(diǎn)推薦的 對(duì)象； 第二步 、 約見客戶 。 經(jīng)過反復(fù)推薦，決定進(jìn)駐經(jīng)營的客戶，進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)合同簽 訂程序。 專業(yè) 專業(yè) ? 加州紅 KTV。 ? 中國移動(dòng)。 ? 清水居 。 74 中原地產(chǎn) 專注 合作協(xié)議書展示（二） 76 中原地產(chǎn) 專注 金色家園和龍津路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策略建議 78 附 錄一 78 中原地產(chǎn) 專注 龍津路項(xiàng)目商業(yè)裙樓策略建議 經(jīng)營模式 經(jīng)營方向 先租后售 社區(qū)生活配套， 輔以部分商業(yè)配套 中原地產(chǎn)負(fù)責(zé)招商 萬科 短期經(jīng)營后銷售 服務(wù)本項(xiàng)目 住宅人群 服務(wù)周邊高端小區(qū) 住宅人群 80 中原地產(chǎn) 專注 一、“專職銷售服務(wù)組” 的管理人員構(gòu)成、職責(zé)分工與人員簡(jiǎn)介 82 中原地產(chǎn) 專注 廣東中原商鋪部：汪春筍總監(jiān) 專職負(fù)責(zé)廣州商業(yè)市場(chǎng)的銷售與招商工作，能協(xié)助策劃部共同對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行有效的、結(jié)合商業(yè)客戶需求的業(yè)態(tài)規(guī)劃定位，并能早期介入招商工作；同時(shí)可以提供實(shí)時(shí)市場(chǎng)上最新的銷售、租賃數(shù)據(jù)以供企業(yè)參考項(xiàng)目商業(yè)部分的銷售或者租賃的價(jià)格； 廣東中原企業(yè)傳訊部：張穎、郭麗娜主任 負(fù)責(zé)公司以及項(xiàng)目對(duì)媒體的宣傳，利用與媒體的友好關(guān)系為項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)作相應(yīng)的鋪墊宣傳；項(xiàng)目在每一時(shí)期的特別信息將可以通過中原公司的企業(yè)傳訊部系統(tǒng)地向各大媒體發(fā)布； 同時(shí)可以通過企業(yè)傳訊部組織中原公司的 130間分行在項(xiàng)目推廣時(shí)期統(tǒng)一推廣項(xiàng)目的銷售信息： 84 中原地產(chǎn) 專注 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 專注 廣東中原地產(chǎn)代理有限公司 85 中原地產(chǎn) 專注 香港中原工 商鋪部 、 招商組 廣州招商組 招商統(tǒng)籌：黎輝 廣州中原 銷售組 、 物業(yè)部 策劃組 曾淑超高級(jí)策劃主任 陳誠策劃主任 馬少瓊策劃主任 企業(yè)傳訊組 郭麗娜主任 策劃統(tǒng)籌： 何彬 項(xiàng)目統(tǒng)籌：易偉鋒、 歐建瑜 商鋪組 汪春筍 總監(jiān) 項(xiàng)目專案組架構(gòu) 83 中原地產(chǎn) 專注 專案組成員介紹 附 錄二 81 中原地產(chǎn) 專注 金色家園項(xiàng)目商業(yè)裙樓策略建議 經(jīng)營模式
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