【正文】 4. 必須是非依債的性質(zhì)不能抵銷。（三）免除 免除，是指?jìng)鶛?quán)人拋棄其全部或部分債權(quán)，從而全部或部分消滅合同權(quán)利義務(wù)的單方行為（《合同法》第 105 條）。（一）繼續(xù)履行 繼續(xù)履行也稱為強(qiáng)制繼續(xù)履行、依約履行、實(shí)際履行。（二）賠償損失 賠償損失，又稱為違約賠償損失，是指違約方因不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對(duì)方造成損失，依法和依據(jù)合同的規(guī)定應(yīng)承擔(dān)賠償損失的責(zé)任。”這就是采納了完全賠償原則。所謂賠償損失的減輕，是指在一方違約并造成損害后，另一方應(yīng)及時(shí)采取合理的措施以防止損失的擴(kuò)大，否則，應(yīng)對(duì)擴(kuò)大部分的損害負(fù)責(zé)。根據(jù)《合同法》第 119條的規(guī)定，只要受害人所支付的費(fèi)用是合理的，則應(yīng)由違約當(dāng)事人承擔(dān)這些費(fèi)用。（四）定金66 定金，是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，約定由一方按合同標(biāo)的額的一定比例預(yù)先 給付對(duì)方的金錢。根據(jù)《擔(dān)保法》第 91 條的規(guī)定，定金的數(shù)額不得超過合同標(biāo)的額的 20％。我國《合同法》第 116 條的規(guī)定，“當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)， 對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款”?！逗贤ā返?120條規(guī)定，“當(dāng)事人雙方都違反合同的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。這些法定的免責(zé)條件和約定的免責(zé)事由被統(tǒng)稱為免責(zé)事由。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任?！闭怯捎谏鲜鲈?，責(zé)任競(jìng)合得以產(chǎn)生，并需要在法律上予以解決?！薄逗贤ā返?134 條規(guī)定：“當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者 其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人”?！边@表明我國法律對(duì)風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)采取的是“交付轉(zhuǎn) 移風(fēng)險(xiǎn)”的原則，它是建立在“交付轉(zhuǎn)移所有權(quán)”這一原則的基礎(chǔ)上的。除當(dāng)事人另有約定外，買受人應(yīng)自 合同成立時(shí)起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。７、 因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，而買受人拒絕接受或者解除合同的， 標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)?！段餀?quán)法》第 2 條規(guī)定：“本法所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。二、物權(quán)的效力（一）物權(quán)的追及效力 物權(quán)的追及效力，是指物權(quán)的標(biāo)的物不管輾轉(zhuǎn)流入什么人的手中，物權(quán)人都可以依法向物的不法占有人索取，請(qǐng)求其返還原物。第二，在某些情況下，當(dāng)事人可以在同一物之上設(shè)立多個(gè)物權(quán)。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。例如甲將乙的房屋登 記在自己的名義下，并將該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，丙因信賴登記所顯示的權(quán)利狀況，而與甲訂立了房屋買賣合同，則盡管甲不是真正的權(quán)利人，但法律上仍承認(rèn)該項(xiàng)交易所導(dǎo)致的所有權(quán)移轉(zhuǎn)之效果，以保護(hù)當(dāng)事人的利益并維護(hù)交易安全?！钡?14 條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消 滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力?！苯桓冻爽F(xiàn)實(shí)交付外還有觀念交付：1. 簡(jiǎn)易交付?！?. 占有改定。使用，是指民事主體按照財(cái)產(chǎn)的性能對(duì)其加以利用，以滿足生產(chǎn)或生活的某種需要。所謂孳息是指財(cái)產(chǎn)上產(chǎn)生的收益。物權(quán)法第 116 條規(guī)定，天然孳息，由所有權(quán)人取得；既有所有權(quán)人又有用益物權(quán)人的，由用益物權(quán)人取得。處分權(quán)能是財(cái)產(chǎn)所有人最基本的權(quán)利，也是財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的核心內(nèi)容。共同共有人對(duì)共有的 不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管理共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)；沒有約定或者約定不明確的， 各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。對(duì)共有物的管理費(fèi)用以及其他負(fù)擔(dān)，有約定的，按照約定； 沒有約定或者約定不明確的，按份共有人按照其份額負(fù)擔(dān)，共同共有人共同負(fù)擔(dān)。達(dá)不成協(xié)議，共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)可以分割并且不會(huì)因分割減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)實(shí)物予以分割；難以分割或者因分割會(huì)減損價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)對(duì)折價(jià) 或者拍賣、變賣取得的價(jià)款予以分割。因共有財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的對(duì)外以及對(duì)內(nèi)效力。善意取得既適用于動(dòng)產(chǎn)，又可適用于不 動(dòng)產(chǎn)。受讓人依照前款規(guī) 定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。 該遺失物通過轉(zhuǎn)讓被他人占有的，權(quán)利人有權(quán)向原處分權(quán)人請(qǐng)求損害賠償，或者自知道或者 應(yīng)當(dāng)知道受讓人之日起二年內(nèi)向受讓人請(qǐng)求返還原物，但受讓人通過拍賣或者向具有經(jīng)營資 格的經(jīng)營者購得該遺失物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用?！段餀?quán)法》第 170 條規(guī)定，擔(dān)保物權(quán)人在債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的 實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的情形，依法享有就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，但法律另有規(guī)定的除外。2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)。抵押的效力（1）不動(dòng)產(chǎn)登記生效主義 物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)采登記生效主義，即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅應(yīng)當(dāng)辦理登記，不辦理登記，不發(fā)生物權(quán)效力。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登 記的抵押權(quán)。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)， 但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。（二）質(zhì)權(quán)動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán) 債務(wù)人或者第三人將其動(dòng)產(chǎn)交給債權(quán)人占有并實(shí)際控制的行為被稱之為質(zhì)押，質(zhì)權(quán)人因質(zhì)押而取得的權(quán)利為質(zhì)權(quán)，質(zhì)權(quán)是擔(dān)保物權(quán)的一種。質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人未履 行債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)為債權(quán)人所有。質(zhì)權(quán)人在質(zhì)權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)出質(zhì)人同意轉(zhuǎn)質(zhì)，造成質(zhì)押財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的， 應(yīng)當(dāng)向出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任。（三）留置權(quán) 留置權(quán)是指在債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依照法律規(guī)定留置已經(jīng)合法占有的債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)，并就該動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。除了 企業(yè)之間留置的以外，留置財(cái)產(chǎn)必須與債權(quán)的發(fā)生處于同一法律關(guān)系中。（四）留置權(quán)與抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)關(guān)系《物權(quán)法》第 239 條規(guī)定，同一動(dòng)產(chǎn)上已設(shè)立抵押權(quán)或者質(zhì)權(quán)，該動(dòng)產(chǎn)又被留置的，留 置權(quán)人優(yōu)先受償。債權(quán)人對(duì)已經(jīng)合法占有的動(dòng)產(chǎn)，并不能當(dāng)然成立留置權(quán)。 成立留置權(quán)，必須具備以下幾個(gè)要件：l. 債權(quán)人已經(jīng)合法占有債務(wù)人的動(dòng)產(chǎn)。權(quán)利質(zhì)權(quán)具有與動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán) 相同的一些特征，都是以擔(dān)保債務(wù)履行和債權(quán)實(shí)現(xiàn)為目的，性質(zhì)都是價(jià)值權(quán)、擔(dān)保權(quán)。因轉(zhuǎn)質(zhì)而取得質(zhì)權(quán)的人為轉(zhuǎn)質(zhì)權(quán)人。質(zhì)權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與出質(zhì)人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。同一財(cái)產(chǎn)向兩個(gè)以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)所得 的價(jià)款依照下列規(guī)定清償：(1)抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的， 按照債權(quán)比例清償；(2)抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；(3)抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán) 比例清償。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn) 讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。（3）抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系。設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立抵押合同。禁止抵押。八、用益物權(quán)根據(jù)物權(quán)法第 117 條的規(guī)定，用益物權(quán)是對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、 使用和收益的權(quán)利?！段餀?quán)法》第 108 條規(guī)定，善意受讓 人取得動(dòng)產(chǎn)后，該動(dòng)產(chǎn)上的原有權(quán)利消滅，但善意受讓人在受讓時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道該權(quán)利 的除外。善意取得基于占有的公信力，旨在維護(hù)交易安全。償還債務(wù)超過自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)份額的按份共有人，有權(quán)向其他共有人追償。按份共有人的優(yōu)先購買權(quán)：按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)份額。因 分割對(duì)其他共有人造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償。處分共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)以及對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng) 產(chǎn)作重大修繕的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。第 104 條規(guī)定，按份共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)享有的份額，沒有約定或69 者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。共有包括按份共有和共同共有。法定孳息，當(dāng)事人有約定 的，按照約定取得；沒有約定或者約定不明確的，按照交易習(xí)慣取得。(2)法定孳息，是指根據(jù)法律的規(guī)定，由法律關(guān)系 所產(chǎn)生的收益，如出租房屋的租金、借貸的利息。收益權(quán)能是指從財(cái)產(chǎn)上獲取一定的經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利?！蔽濉⑺袡?quán) 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。”2. 指示交付?！段餀?quán)法》第 23 條規(guī)定，動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。四、我國的物權(quán)變動(dòng)模式（一）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記第 9 條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng) 登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。68 在物權(quán)法上，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以登記為公示手段；動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示以交付為原則， 以登記為例外。三、物權(quán)變動(dòng)原則根據(jù)《物權(quán)法》第 6 條的規(guī)定，物權(quán)變動(dòng)是指，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)和動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅。例如，甲、乙、丙三人將其共有的房屋出租給丁，后甲欲轉(zhuǎn)讓自己在共有財(cái)產(chǎn)中的份額，甲要將房 屋出賣給戊，丙以共有人的身份主張優(yōu)先購買權(quán)，丁則根據(jù)其租賃權(quán)主張優(yōu)先購買權(quán)。以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的的物權(quán)，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，如不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)、房屋典權(quán)、國有土地的使用權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)等。《合同法》第 163條規(guī)定：“標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的孳息，歸出賣人所有；交付之后產(chǎn)生的孳息，歸買受人所有。 約定或者依照法律有關(guān)規(guī)定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，買受人自 違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，買賣合同標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的規(guī)則主要有下列內(nèi)容： 般情形下，標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)在標(biāo)的物交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由受買人承擔(dān)。（二）標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān) 標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)，是指在買賣合同成立后至終止前，標(biāo)的物因不可歸責(zé)于當(dāng)事人任何一方的事由而發(fā)生的毀損、滅失。標(biāo)的物的所有權(quán)