【正文】 業(yè)主怎么知道會(huì)議決定呢 ?” 發(fā)叔又問(wèn)。 “ 具體程序是怎樣的 ?”發(fā)叔緊追不舍。 ” “ 成立了業(yè)主委員會(huì)后，就由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，對(duì)嗎 ?” 這次業(yè)主大會(huì)會(huì)議是由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)的，于是問(wèn)道。 怎樣召開(kāi)業(yè)主大會(huì) ? 離召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的日期越來(lái)越近了，發(fā)叔也越來(lái)越激動(dòng)，因?yàn)樗鸭嗽S多的意見(jiàn)要在業(yè)主大會(huì)會(huì)議那天提出來(lái)。 ” 發(fā)仔笑著說(shuō)。 ” 發(fā)仔不緊不慢地道。 “ 業(yè)主大會(huì)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成的組織。有物業(yè)管理方面的問(wèn)題就問(wèn)發(fā)仔都成習(xí)慣了?！卑l(fā)姨在一旁笑道。 ” 發(fā)叔的想象力可真豐富?！笨磥?lái)一說(shuō)到物業(yè)管理，發(fā)叔不吃飯也渾身是勁。由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。 ” 發(fā)仔笑著安慰發(fā)姨。 ” 發(fā)仔可是真的佩服發(fā)叔的思維能力。 ” “ 哦，有什么問(wèn)題 ?” 發(fā)仔奇怪地望著發(fā)叔。 “ 比如，業(yè)主可以將參與與決定有關(guān)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的權(quán)利委托物業(yè)使用人，如投票選舉業(yè)主委員會(huì)委員等；當(dāng)然也可以要求物業(yè)使用人履行相關(guān)義務(wù)，如按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等。業(yè)主，具有所有權(quán)；物業(yè)使用人，則具有物業(yè)使用權(quán)。 ” 發(fā)叔終于明白了，他總結(jié)道： “ 也就是說(shuō)看是業(yè)主還是物業(yè)使用人的 標(biāo)準(zhǔn)，是看他 (她 ) 到底有所有權(quán)呢，還是只有使用權(quán)，對(duì)不 ?” “ 是的。 ” “ 噢，原來(lái)是這樣，不過(guò)你還是給我舉幾個(gè)例子吧。 那天，發(fā)叔一回到家，就問(wèn)兒子發(fā)仔： “ 業(yè)主與物業(yè)使用人到底有什么區(qū)別 ?” “ 這是兩個(gè)不同的概念。 ” 老李接著說(shuō)。相對(duì)于老張他們，發(fā)叔平時(shí)算是甚少打麻將，所以技術(shù)不是很好。 “ 業(yè)主應(yīng) 該執(zhí)行業(yè)主大會(huì)和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的有關(guān)決定；應(yīng)該遵守業(yè)主公約；應(yīng)該遵守有關(guān)物業(yè)管理的制度、規(guī)定；須按時(shí)交付物業(yè)管理費(fèi)、按規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金 等。 “ 按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；對(duì) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金 (以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金 )的管理和使用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。 那種快樂(lè)的心情，有點(diǎn)想高歌一曲，但在兒子面前多少要保留點(diǎn)威信．于是 “ 忍 ” 住了。 ” “ 說(shuō)吧，是什么概念 ?” “ 你給我講一下，什么叫做 ‘ 業(yè)主 ’?” “ 這件事啊， ” 發(fā)仔笑了笑， “ 爸爸，房地產(chǎn)權(quán)證寫(xiě)著你的名字，你都是這個(gè)小區(qū)的業(yè)主了，你還不知什么叫做業(yè)主啊。 這天，兒子開(kāi)會(huì)回來(lái)，滿面春風(fēng)。 “ 也是有收獲的嘛，我們不是又學(xué)到了新知識(shí)嗎 ?” 聽(tīng)說(shuō)以后交水、電費(fèi)都由物業(yè)管理企業(yè)代勞，而又不用交多任何費(fèi)用，大伙都很高興。所以你們不用擔(dān)心他們亂收費(fèi)的。 ” 發(fā)叔笑笑說(shuō)。其中老王、老張也在，發(fā)叔好奇地上去大聲地問(wèn)道： “ 嘿 !在議論什么國(guó)家大事呢 ?’’ 老王一看是發(fā)叔，象遇到了大救星一樣，說(shuō)道： “ 哎，你終于來(lái)了，我們正想找你呢 !” 發(fā)叔奇怪了： “ 找我 ?什么事啊 ?” “ 哦 ，是這樣的，剛剛出了個(gè)通知，說(shuō)，從下個(gè)月開(kāi)始，小區(qū)的水費(fèi)、電費(fèi)、有線電視費(fèi)等由物業(yè)管理公司代收。租戶沒(méi)有按照你們雙方簽訂的合同履行業(yè)主義務(wù)，當(dāng)然還是由業(yè)主自行承擔(dān)， 向物業(yè)管理公司支付。發(fā)叔想了想， 說(shuō)： “ 這個(gè)問(wèn)題嘛，其實(shí)要你兒子和租戶談的，可以是租戶也可以是業(yè)主，雙方 確定下來(lái)并在租賃合同里注明后，按合同來(lái)辦。發(fā)叔趕忙把老張請(qǐng)進(jìn)屋里。 租戶欠交的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)是否由業(yè)主承擔(dān) ? 自從發(fā)叔知道老鄰居老張也快搬新居的時(shí)候，心里就一直很高興，心 想：我們這一輩總算是熬出頭了，兒女都長(zhǎng)大了，辛苦了大半輩子現(xiàn)在總算過(guò)上清閑舒適的日子了，越來(lái)越多的人住進(jìn)了高尚小區(qū)。 ” 這下輪到發(fā)叔得意了： “ 經(jīng)催收仍不交付的，物業(yè)企業(yè)也可依法向人民法院起訴。 老王一驚， “ 啊，有這么嚴(yán)重 ?” “ 當(dāng)然，業(yè)主不按時(shí)繳交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督 促 其限期交納。” 老王得意地說(shuō)。特別是和發(fā)叔最投機(jī)的的老王，去了美國(guó)女兒家里，打算住半年。 “ 這樣我就放心了，我還以為這些費(fèi)用要我們來(lái)攤呢。即未出售的房屋，所有權(quán)人就是建設(shè)單位，與其他業(yè)主一樣要承擔(dān)業(yè)主繳付物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。 ” 發(fā)叔說(shuō)著已倒了一杯水遞給發(fā)仔。 “ 呵呵一一 ” 發(fā)姨是早就笑成一團(tuán)了。 ” 發(fā)叔得意地笑道。 “ 你都會(huì)了 ?那你給我說(shuō)說(shuō)，預(yù)防火災(zāi)，面該做些什么？ ” 發(fā)孜好像生氣的說(shuō)。發(fā)叔花了一個(gè)下午的時(shí)間 學(xué)習(xí)消防知識(shí)，帶回來(lái)許多資料，還做了很詳細(xì)的筆記。 這下輪到發(fā)叔不慌不忙了： “ 市政共用設(shè)施的維修肯定由設(shè)施歸屬單位負(fù)責(zé)了，費(fèi)用也由設(shè)施歸屬單位承擔(dān)。 ” 發(fā)仔不緊不慢。 發(fā)仔見(jiàn)發(fā)叔急成這個(gè)樣子，忍不住笑了，說(shuō)道： “ 保修期過(guò)了后，那要看維修什么部位了。拿出保修卡一看，保修期早過(guò)了。 ” 房屋出現(xiàn)問(wèn)題，界定修繕責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)是什么 ? 上次發(fā)姨買(mǎi)給發(fā)叔的皮鞋，發(fā)叔一次都沒(méi)穿過(guò)，今天趁參加原單位活動(dòng)，就把它拿了出來(lái)。”發(fā)仔笑著說(shuō)。 ” “ 這家公司是不錯(cuò)，保修期也合理。 “ 連這些也要呀 ?” “ 是呀 !在裝修過(guò)程中，兒是由裝飾裝修公司負(fù)責(zé)采購(gòu)的材料及設(shè)備，都應(yīng)當(dāng)向裝修 人提交說(shuō)明書(shū)、保修書(shū)和環(huán)保說(shuō)明書(shū)。除了這個(gè)保修書(shū)還有很多資料呢。 ” “ 這個(gè)保修書(shū)很重要嗎 ?” 發(fā)叔問(wèn)道。 _ “ 哇 !老爸果然有品味 !” 發(fā)仔一進(jìn)書(shū)房就叫道， “ 老爸，你這書(shū)房算是驗(yàn)收合格了吧 ?讓我看看質(zhì)量保修書(shū)。 ” 看來(lái)發(fā)叔還真的下了工夫。 ” 發(fā)叔儼然一個(gè)專(zhuān)家的樣子。 “ 哦 !有什么義務(wù) ?” 王凱笑道。 ” 發(fā)叔首先道歉。 “ 上次真不好意思。發(fā)叔邊想邊往外走。 ” 發(fā)仔笑道。 ” 發(fā)仔答道。要不，被罰了都不知怎么回事呢。 “ 那要看有沒(méi)有損害到別人的利益嘍，如以下幾種情況就要賠償：因住宅室內(nèi)裝飾裝修活動(dòng)造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，裝修人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)修復(fù)和賠償。我在想：如果我沒(méi)有申報(bào)就裝修會(huì)怎么樣呢 ?” 發(fā)叔說(shuō)。做得稍有不對(duì)就可能得罪鄰居，弄得象剛才一樣尷尬。 ” 發(fā)叔覺(jué)得不好意思?！卑l(fā)仔不愧是行家?！卑l(fā)仔一口氣說(shuō)了一大串。作為裝修人，你在裝修前應(yīng)向毗鄰的所有人明示裝修時(shí)問(wèn)、地點(diǎn)等；另外，應(yīng)該維護(hù)公眾利益。 “ 難道我說(shuō)錯(cuò)了嗎 ?你們家整天乒乒乓乓的，吵死了，別人還要不要休息 ?再說(shuō)，你們裝修前也應(yīng)該告訴鄰居一聲吧。 “ 當(dāng)然不是，住宅保修期從開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收的住宅交付用戶使用之日起計(jì)算。 “ 喲，老頭子，挺不錯(cuò)嘛 !” 發(fā)姨打 心里佩服發(fā)叔， “ 上次，我們樓上的下水管道不是塞了嗎 ?下水管有保修期嗎 ?” “ 有啊，管道堵塞的保修期為 2個(gè)月。比如：屋面防水的保修期是3年；而墻面、廚房和衛(wèi)生問(wèn)地面、地下室、管道滲漏等的保修期是 1年。 “ 現(xiàn)在的東西什么不保修啊 ?車(chē)、家用電器，就連我們這房子都保修呢。 “ 晚了，我們回去吧 !” 住宅正常情況下，各部位的保修期如何確定 ? 發(fā)叔正在家里看報(bào)紙，發(fā)姨提了兩大袋的東西從外面回來(lái)。 “ 當(dāng)然記住 !” 發(fā)叔指指自己的頭說(shuō)。 ” 發(fā)叔著急地說(shuō)。 “ 啊 !裝修房子又不違法 ，怎么這樣啊 ?” 發(fā)叔認(rèn)為在目己的房子里干什么事都是天經(jīng)地義。 “ 他裝修房子，工程進(jìn)展到一半就被勒令停止了，而且還要罰款。發(fā)叔和發(fā)仔不但是父子，更多的是朋友。 ” 發(fā)叔仿佛覺(jué)得一間古色古香的 書(shū)房就在眼前了 。 ” “ 哦，這些內(nèi)容我們的合同里全有了。 ” 發(fā)仔說(shuō)。發(fā)叔忙問(wèn)： “ 行了 ?這么快呀 ?我看看。 發(fā)叔一口氣看完了郵件的第二頁(yè)，真是不看不知道，一看嚇一跳，裝修申報(bào)要提供這么多資料 ! 裝修合同包括哪些內(nèi)容 ? 發(fā)叔對(duì)這次書(shū)房的裝修是既興奮又擔(dān)心，興奮的是幾十年來(lái)的書(shū)房夢(mèng)終于可以實(shí)現(xiàn)了；擔(dān)心的是，自己從來(lái)沒(méi)有裝修過(guò)房子，對(duì)這一方面不熟悉，萬(wàn)一找了一家不好的裝飾裝修公司， 花錢(qián)又多，裝修得又不合自己心意。果然有一封新郵件。 “ 那要帶什么資料呢 ?” 發(fā)叔一心想今天就把這事給辦了。忽然被發(fā)叔叫住。 “ 你們兩父子別光說(shuō)話，不吃飯。 “ 這樣啊。這次自己改裝書(shū)房卻還要向物業(yè)管理公司登記，當(dāng)然不理解。 ” 發(fā)叔興奮的說(shuō)。 “ 老頭子，這是你一直的夢(mèng)想啊，以前條件不允許。 這天吃晚飯的時(shí)候。 物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù)物業(yè)的裝飾裝修與維護(hù) 進(jìn)行室內(nèi)裝飾裝修工程，也要申報(bào) ? 發(fā)叔是個(gè)多才多藝的人，平時(shí)喜歡畫(huà)畫(huà)、研究古書(shū)。 “ 比如，物業(yè)的配套設(shè)施，如垃圾城壓縮站、公共廁所、學(xué)校、綠地等的建設(shè)問(wèn)題，就需要向建設(shè)行政管理部門(mén)反映。 “ 大致分為幾類(lèi)。 ” 發(fā)仔慢條斯理地回答道： “ 由于物業(yè)管理活動(dòng)范圍的廣泛性、服務(wù)對(duì)象的復(fù)雜性，在服務(wù)過(guò)程中糾紛也往往是多種多樣的，業(yè)主或使用人遇到問(wèn)題時(shí)，首先要了解政策，分析、判斷問(wèn)題屬于政府哪個(gè)行政部門(mén)管理的，然后再請(qǐng) 相應(yīng)政府部門(mén)協(xié)調(diào)解決。 “ 老爸，你真行，都快趕上我了。 ” 發(fā)叔感嘆地說(shuō)道。 ” 發(fā) 叔流利地說(shuō)。 “ 像這種情形是不受歡迎的行為，可你知道還有哪些行為 發(fā)生在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)也是不受歡迎的昵 ?” 發(fā)仔 問(wèn)道。這不，一大早便來(lái)到中庭花園健身了。 ” 發(fā)叔不高興地道： “ 物業(yè)管理的約束還真多。老王端茶倒水，非常熱情，臨走還一臉慎重地告訴發(fā)叔： “ 你住進(jìn)去以后，千萬(wàn)不能在天臺(tái)上亂搭東西，上次就有人因?yàn)檫@樣被罰款了。 “這倒也是?！? “ 唉呀，你說(shuō)這么多細(xì)節(jié)，我也一時(shí)記不住，干脆你到現(xiàn)場(chǎng)再說(shuō)吧。 物業(yè)管理與交樓 拿到了新房鑰匙，怎樣驗(yàn)收新房 ? 發(fā)叔之所以能下定決心掏定金認(rèn)購(gòu)，并從銀行取出儲(chǔ)蓄款交付首期，一是發(fā)叔對(duì)自己的眼光很有信心，二是因?yàn)闃潜P(pán)各方面的條件特別好，更重要的是有發(fā)仔把關(guān)。 “ 對(duì)極了 .嗯 ,老爸 ,還有問(wèn)題嗎 ?” 發(fā)仔笑道。 ” 發(fā)叔的氣消了一大半。 “ 選聘物業(yè)管理企業(yè)似乎都是業(yè)主大會(huì)的事，那沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè)呢 ?” 發(fā)叔 “ 大人不計(jì)小人過(guò) ” 。在這之前，發(fā)叔進(jìn)了幾回發(fā)仔的房間，但每次發(fā)仔都在埋頭苦寫(xiě)，只好忍住破口而出的沖動(dòng)，悄悄地退出房間。 ” “ 我還以為建設(shè)單位的業(yè)主臨時(shí)公約是 個(gè)陷井昵，嚇得我都不敢交定金了。 ” “ 這樣說(shuō)來(lái)，業(yè)主臨時(shí)公約還是對(duì)業(yè)主有利的嘍 ?” 發(fā)叔說(shuō)。 購(gòu)房時(shí)，建設(shè)單位是否應(yīng)向業(yè)主出示臨時(shí)公約 ? 上次，發(fā)叔和發(fā)仔一同看中了一套房 子，這天發(fā)叔帶了錢(qián)，想去下定。 “ 合同除在限定雙方責(zé)任及義務(wù)的同時(shí)，雙方 違約責(zé)任及解決糾紛的途徑，以及在什么情況下可以終止合同，這也非常重要吧 ?” 在聽(tīng)發(fā)仔長(zhǎng)篇大論了一番后，發(fā)叔好不容易逮住一個(gè)發(fā)揮的機(jī)會(huì)。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng) 對(duì)物業(yè)管理事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利與義務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫(xiě)些啥 ? 這一天，發(fā)叔在報(bào)紙上看到一篇新聞報(bào)道：一個(gè)姓李的業(yè)主因樓上住戶衛(wèi)生間地面滲水，多次要求物業(yè)管理公司解決，可物業(yè)管理公司卻總以合同未注明此項(xiàng)服務(wù)為理由而拒絕。但業(yè)主要另外向物業(yè)管理公司支 付勞動(dòng)報(bào)酬。對(duì)吧 ?” 發(fā)叔總算反應(yīng)過(guò)來(lái)了，接口道。 “ 比如，消防設(shè)施、供電線路、路燈、電梯、這些大家共用的設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與修理都屬于物業(yè)管理公司的職責(zé)范疇。 “ 物業(yè)管理服務(wù)通常要為業(yè)主提供：建筑物及其附屬共用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理服務(wù)；安全防范服務(wù)；車(chē)輛停放及其場(chǎng)地的管理；高層樓宇增設(shè)的服務(wù)項(xiàng)目；物業(yè)檔案資料的管理；業(yè)主和使用人委托的其他服務(wù)事項(xiàng)?！? 發(fā)叔說(shuō)： “ 物業(yè)管理涉及的內(nèi)容還不少呢，看來(lái)我得要認(rèn)真了解了解。 ” 發(fā)仔說(shuō)， “ 可是，物 業(yè)管理服務(wù)費(fèi)比其它的樓盤(pán)要貴一點(diǎn) !” 發(fā)仔提醒道。昨天跟發(fā)仔一提，不料，發(fā)仔想都沒(méi)想就說(shuō)明天帶他去看房。 物業(yè)管理全球通 2 物業(yè)管理與購(gòu)房 ............................................................................................................... 4 什么是物業(yè)管理 ?從哪些方面了解 ?............................................................................. 4 跟物業(yè)管理公司的委托合同要寫(xiě)些啥 ? ....................................................................... 6 在成立業(yè)主大會(huì)之前，由誰(shuí)選聘物業(yè)管理企業(yè) ........................................................... 7 物業(yè)管理與交樓 ............................................................................................................... 7 拿到了新房鑰匙，怎樣驗(yàn)收新房 ? .............................................................................. 7 物業(yè)管理與入住 ......