合富輝煌2006年上海市綠地和創(chuàng)營銷策劃報(bào)告--maris620(文件)
【正文】 000元 /ｍ 178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 營銷策略 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 主題定位 關(guān)鍵詞解析： ?總部，體現(xiàn)項(xiàng)目定位高端，面向集團(tuán)客戶，同時(shí)滿足中小企業(yè)形象需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 總體營銷策略 ?以改變區(qū)域形象，提高項(xiàng)目知名度為主要營銷方向，重點(diǎn)解決“高端產(chǎn)品品質(zhì)與低檔區(qū)域形象”之間的矛盾，樹立購買者信心； ?以集團(tuán)客戶為突破方向，提升項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，通過散戶購買來獲取項(xiàng)目價(jià)值最大化。 ?推廣策略：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會(huì)關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。 ?強(qiáng)銷期，以硬性廣告為主，針對(duì)主要賣點(diǎn)做純銷售式廣告，同時(shí)發(fā)揮軟性文章的理性訴求配合宣傳。 ?銷售策略： ?銷售價(jià)格做較大提升； ?采用促銷手段； ?注重物業(yè)管理、辦公環(huán)境營造等軟件建設(shè)，代投資客戶實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)； ?推廣策略： ?持續(xù)期，以成交客戶的證言式廣告，以維持消費(fèi)者的記憶度，增強(qiáng)買家和潛在消費(fèi)者的信心。 注：此階段全程費(fèi)用可含在銷售代理費(fèi)中，不另行收取； ◇ 支付方式：委托期內(nèi)每月 30日進(jìn)行結(jié)算，并于次月 10日前支付代理費(fèi)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合富的企劃設(shè)計(jì) 附： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綠地和創(chuàng)大廈 全程企劃服務(wù)計(jì)劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ◇ 時(shí)間：項(xiàng)目公開至銷售結(jié)案（不少于一年 ） ◇ 服務(wù)方式：全程企劃服務(wù) ◇ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按月收費(fèi)，每月人民幣拾萬元整（￥ 100,000） ◇ 支付方式：每月五日前結(jié)算上月服務(wù)費(fèi) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目認(rèn)知 機(jī)會(huì)研判 定位策略 總體定位 目標(biāo)客戶定位 價(jià)格定位 項(xiàng)目定位 總體市市場(chǎng)分析 板塊市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)研究 區(qū)域功能研究 區(qū)域市場(chǎng)研究 典型項(xiàng)目研究 市場(chǎng)研究 一、項(xiàng)目分析定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 二、企劃推廣策略 推廣策略 Logo 視覺要素：主色調(diào)、字體等 應(yīng)用策略 視覺設(shè)計(jì) 案名設(shè)計(jì) 推廣口號(hào) 文案風(fēng)格 平面表現(xiàn) 形象策略 通路定位 推廣主題 推廣節(jié)奏 媒體組合 項(xiàng)目樓書 銷售 DM 銷售海報(bào) web page 項(xiàng)目資料設(shè)計(jì) 廣告創(chuàng)意 形象推廣活動(dòng) 媒體方案 廣告設(shè)計(jì) 地盤包裝 地盤形象 精神堡壘 地盤導(dǎo)入系統(tǒng) 案場(chǎng)導(dǎo)視系統(tǒng) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 三、推廣執(zhí)行 開盤活動(dòng)企劃執(zhí)行 推廣組合計(jì)劃 銷售廣告創(chuàng)意 促銷策劃 銷售包裝 媒體計(jì)劃 階段推廣企劃 名片 器具 制服 禮品 物料系統(tǒng)設(shè)計(jì) 廣告效果監(jiān)測(cè) 客戶通訊 活動(dòng)管理 企劃過程管理 按樓盤開盤具體安排而定 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 合富可提供的銷售代理服務(wù) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ◇ 時(shí)間：從簽署代理合同之日起計(jì)不少于一年 ◇ 服務(wù)方式：全案獨(dú)家銷售代理 ◇ 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：在委托期內(nèi)，乙方售出的單位按以下銷售成交額比例提取銷售代理費(fèi)，代理 費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)為銷售總額的 ％ （總成交額的核算以客戶繳交訂金為準(zhǔn)）。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?第三階段：持續(xù)期、收尾期 ?主要任務(wù)： 散售為主，租賃為輔。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?第二階段：開盤期、強(qiáng)銷期 ?主要任務(wù)：宣傳產(chǎn)品品質(zhì)、 大客戶引進(jìn)帶動(dòng)全面散客跟進(jìn) ?工程節(jié)點(diǎn)： 項(xiàng)目主體結(jié)構(gòu)封頂，外立面部分呈現(xiàn)，以準(zhǔn)現(xiàn)房姿態(tài)推向市場(chǎng)。 可實(shí)施策略建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ，靠基金炒作來引起市場(chǎng)關(guān)注，增強(qiáng)投資者信心； ，尤其是售樓處和樣板房的建設(shè)，弱化周邊環(huán)境的劣勢(shì)，在項(xiàng)目外立面暫時(shí)不能體現(xiàn)的情況下，以其體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)； ； （整層客戶）為主，推盤在高層；散戶購買控制在低層。 ?領(lǐng)地，某類客戶聚集之高地，也有地標(biāo)的暗示。 但項(xiàng)目初期因區(qū)域形象差、項(xiàng)目知名度不高等原因，為快速聚集人氣，建議入市均價(jià)在 18000元 /ｍ 178。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 價(jià)格定位 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 以市場(chǎng)比較法計(jì)算 可比項(xiàng)目 銷售均價(jià) 地段 品質(zhì) 交通 配套 物業(yè) 品牌 綜合得分 金豪大廈 16,000元 7 4 6 5 3 3 28 海銀國際 31,500元 9 8 8 9 7 6 47 寶華大廈 17,000元 6 4 6 4 4 5 29 虹橋銀都 19,500元 8 8 6 6 5 5 38 中關(guān)村科技 15,000元 5 4 5 4 3 4 25 大眾金融大廈 17,500元 6 3 5 4 4 4 26 財(cái)富時(shí)代大廈 16,000元 6 5 6 4 3 5 29 匯智大廈 27,000元 8 6 7 7 7 6 41 本項(xiàng)目 5 7 6 5 5 5 33 以目前市場(chǎng)在售或近期售罄的寫字樓價(jià)格作為可比案例，通過對(duì)影響寫字樓價(jià)值因素的比較， 得出本項(xiàng)目銷售均價(jià)應(yīng)在 19817元 /ｍ 178。Y國際投資集團(tuán)、 21世紀(jì)房地產(chǎn)投資基金（受托管理美國基金）。 ?另一方面 ,投資基金對(duì)本項(xiàng)目來說同樣具有一些不利因素： ，判斷因素較多，會(huì)錯(cuò)失市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 需求特征： （內(nèi)環(huán)），交通便捷、配套齊全 需求面積： 150～ 300平方米 總價(jià)范圍： 300～ 800萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 輔助客戶 —— 投資客戶 所占比例：約 25％ 客戶來源：來自港臺(tái)、東南亞及國內(nèi)（浙江為主） 需求特征： 、穩(wěn)定投資回報(bào)率 需求面積： 100～ 300平方米 總價(jià)范圍： 200～ 600萬 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 爭取客戶 —— 中小基金 ?本項(xiàng)目影響投資基金投資不利因素 ，未來發(fā)展具有很大的不確定性。
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