【正文】 ，乙方售出的單位按以下銷售成交額比例提取銷售代理費(fèi)，代理 費(fèi)的提取標(biāo)準(zhǔn)為銷售總額的 ％ （總成交額的核算以客戶繳交訂金為準(zhǔn)）。 ?推廣策略：對項(xiàng)目進(jìn)行預(yù)熱，引起社會關(guān)注，為后期宣傳及銷售做鋪墊。 ：合富全資控股公司，管理上海多幢辦公樓、酒店式公寓，具有較多的集團(tuán)客戶資源和高檔辦公物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。 第三類 散戶（小面積） 名稱 位置 面積 均價 總價 投資群體財富時代大廈 普陀長壽路13 7號 50 ～20 0 15000 75 ～30 0 國內(nèi)及港臺天億大廈 徐匯小木橋路25 1號 11 0－ 20 0 20000 20 0～ 40 0 國內(nèi)及港臺寶華大廈 長壽路12 17 號 12 0～ 20 0 17000 20 0～ 30 0 國內(nèi)及港臺飛雕商務(wù)大廈 長壽路11 00 號 10 0～ 16 0 15000 15 0～ 26 0 國內(nèi)及港臺海銀國際大廈 成都北路威海路 26 0～ 50 0 31000 80 0～ 15 00 境外匯智大廈 漕溪北路 398 號 10 0～ 20 0 27000 30 0～ 60 0 國內(nèi)及港臺 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 中小企業(yè)自用 企業(yè)類型： 2. 熟悉目前所處辦公區(qū)域的中小企業(yè) 需求特點(diǎn)： 1. 租金承受能力有限，更注重交通便捷 程度，多選擇軌道交通附近，對辦公產(chǎn)品 關(guān)注程度低； ，尋求更高檔的辦公場 所。 核心提煉 ： 融合服務(wù)、品質(zhì)、商務(wù)為一體，打造次級 CBD 甲級寫字樓的標(biāo)桿。 合富觀點(diǎn) 本項(xiàng)目處于市場供應(yīng)量最弱，需求量最強(qiáng)區(qū)間．入市機(jī)會優(yōu)越． ＣＢＤ租金上漲，商務(wù)成本的提高，必定有部分客戶流向次級商圈． ３、市場急切需求區(qū)位較好，品質(zhì)上佳，價格合理的甲級寫字樓。 項(xiàng)目所處于的點(diǎn)位于普陀區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)，整體形象有待改善。 合富總結(jié) 對比甲級寫字樓的收益情況，自持經(jīng)營收益比短期套現(xiàn)，更能體現(xiàn)利潤最大化； 針對目前甲級寫字樓市場狀況整體趨好的情況下，銷售周期長比快速去化能獲得更多利潤。 ◇ 2000年到 06年初， 上海市寫字樓整體售價上漲23%。 政策走向 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 小陸家嘴 人民廣場 南京西路 淮海中路 徐家匯 綠地和創(chuàng) 區(qū)位示意 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 綠地和創(chuàng) 項(xiàng)目處于武寧路、曹楊路之間，是上海市著名的城市走廊，向西對接滬寧線，從而輻射整個蘇南平原。 周邊市場小結(jié) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 ?上海宏觀房地產(chǎn)市場發(fā)展良好； ?上海甲級寫字樓供不應(yīng)求，租金及售價雙雙上揚(yáng)；寫字樓仍然是機(jī)構(gòu)投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，０６年甲級寫字樓供應(yīng)有較大的缺口； ?國內(nèi)投資客受政策面影響，投資從住宅轉(zhuǎn)向商用物業(yè)，海外資金受人民幣升值及未來市場行情影響，加大對甲級寫字樓的追捧； ?上海進(jìn)入第二次商務(wù)變革，ＣＢＤ流入及流出客戶相對清晰化； ?項(xiàng)目周邊市場沒有較高品質(zhì)的甲級寫字樓，但項(xiàng)目所屬版塊整體形象較差。 合富分析 ◇ 區(qū)域?qū)懽謽瞧焚|(zhì)中等，出租率普遍較高，證明本地商務(wù)樓需求量強(qiáng)勁； ◇ 租金價位不高，與本區(qū)域整體形象及寫字樓品質(zhì)相符合； ◇ 無法對本項(xiàng)目形成威脅，但對本項(xiàng)目的借鑒意義也不大； 周邊項(xiàng)目分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 項(xiàng)目概念 ： 契合區(qū)域版塊提升機(jī)遇，彰顯商務(wù)及投資理念， 迎合市場及客戶需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 近期已售罄或銷售情況較好的辦公物業(yè)： 主要以散戶或投資者為目標(biāo)客戶，海銀國際大廈處于人民廣場商圈吸引境外投資，其它均處于次級商圈，主打 100～ 200平方米的小面積辦公物業(yè)，以200～ 300萬的總價吸引國內(nèi)及港臺中小投資者。 ：合富下屬子公司，與海內(nèi)外關(guān)聯(lián)企業(yè)緊密合作，資源深厚，為香港地產(chǎn)投資基金在大陸的常年投資顧問。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 各銷售階段營銷策略建議 ?第一階段：項(xiàng)目導(dǎo)入期 ?主要任務(wù)：提升區(qū)域形象、 點(diǎn)對點(diǎn)直銷導(dǎo)入集團(tuán)客戶 +散客前期積累 ?工程節(jié)點(diǎn)：結(jié)構(gòu)封頂前 ?銷售策略： ?主動出擊確定大客戶名單，通過小組公關(guān)形式尋找大型客戶進(jìn)行整售談判； ?此階段可能會引起投資者關(guān)注，應(yīng)確定初步推盤策略，統(tǒng)一制定吸引投資者客戶的宣傳口徑（如是否代租）。超出雙方擬 定的均底價的溢價部分由甲乙雙方按照甲方 80%：乙方 20％的比例進(jìn)行分配。 總部商務(wù)領(lǐng)地 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 形象解析 一個尊貴的企業(yè)形象 一個全新的辦公理念 一個未來的潛力價值 一個周全的服務(wù)方案 總部商務(wù)領(lǐng)地 通過醒目的產(chǎn)品形象，實(shí)現(xiàn)與現(xiàn)有產(chǎn)品的差異化。 、影響項(xiàng)目收益。 近期中小投資基金一覽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 第二類 集團(tuán)客戶（整層） 企業(yè)類型： ，現(xiàn)多為境外金融機(jī)構(gòu)。 項(xiàng)目ＳＷＯＴ分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 序號 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目位置 租金 出租率 產(chǎn)品品質(zhì) 1 中聯(lián)大廈 中山北路曹楊路口 /平方米 /天 約 90% 乙級 2 同創(chuàng)大廈 普陀區(qū)順義路 62號 /平方米 /天 90～ 95% 乙級 3 科創(chuàng)大廈 寧夏路 251號 /平方米 /天 90～ 95% 乙級 4 杰地大廈 中山北路 2790號 /平方米 /天 90% 乙級 5 尚誠國際 曹楊路與白玉路交匯處 產(chǎn)品以酒店式商務(wù)辦公、商住兩用產(chǎn)品比例較大，面積集中在 130280平方米 長風(fēng)地區(qū)一號地塊 開發(fā)商 新加坡國浩集團(tuán) 四至 西靠中江路，南至云嶺東路，北以同普路為界 規(guī)劃總建筑面積 樓面地價 3,450元 /平方米 規(guī)劃 大型主題商業(yè)、商住辦公、甲級寫字樓、五星級酒店 預(yù)計竣工時間 2008年 悅達(dá)信一靜安廣場 開發(fā)商 悅達(dá)地產(chǎn) 韓國信一株式會社 四至 西靠萬航渡路，南至康定路，北至長寧路 規(guī)劃總建筑面積 規(guī)劃 大型商業(yè)、國際甲級寫字樓 預(yù)計竣工時間 2008年 周邊區(qū)域商圈分析及未來競爭項(xiàng)目 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 道路名稱 走向及路幅 武寧南路 南北雙向 路幅 32米， 設(shè) 4快 2慢 6車道 曹楊路 南北雙向 路幅 32米， 設(shè) 4快 2慢