【正文】 交通 （相對而言） 雖本項目所在區(qū)域擁有完善的交通網(wǎng)絡(luò)，但由于光華路周邊物業(yè)集中，路面不夠?qū)挸?，?jīng)常出現(xiàn)交通擁堵現(xiàn)象 容積率 由于本項目的占地面積僅 12750平米，而總建筑面積約 13萬平米，容積率 超過 10，大于 CBD容積率規(guī)劃指標(biāo) 56 項目規(guī)模與建筑高度 與周邊主要競爭對手北京財富中心、國貿(mào)三期、銀泰科貿(mào)中心等項目相比顯然在社區(qū)規(guī)模與建筑高度上處于下風(fēng) 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 機(jī)會（ Opportunity） 政府的支持 銀行對寫字樓投資貸款的發(fā)放 CBD總體規(guī)劃方案的即將出臺 WTO的臨近 CBD作為 WTO的口岸，寫字樓市場需求量將會顯著增加 2022奧運(yùn)會創(chuàng)造的潛在商機(jī) 品 牌 推 廣 策 略 （ SWOT分析） 問題 /風(fēng)險（ Threat） 5年內(nèi)供應(yīng)量巨大，競爭激烈 CBD區(qū)域內(nèi)近期正在進(jìn)行或已經(jīng)確定的新項目至少在 700800萬平米 42家工業(yè)搬遷后，總體可利用土地約為 3000萬平米 商務(wù)功能分散的影響 國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)主要集中在金融街 信息技術(shù)企業(yè)的理想地是中關(guān)村高科技園區(qū) 上海陸家嘴金融區(qū)等也將對北京 CBD在吸收外資方面構(gòu)成一定的競爭 國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 隨著 9月 11日發(fā)生的美國恐怖主義大襲擊，勢必會影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與復(fù)蘇 品 牌 推 廣 策 略 （ 產(chǎn) 品 本 身 ） 產(chǎn)品本身主要特點(diǎn) 智能建筑管理系統(tǒng)（ BMS）， 如國際標(biāo)準(zhǔn)高速電梯、 電腦預(yù)約（營業(yè)外時間可用鑰匙卡保證安全） 2022條高速國際直撥電話線 通往嘉里和零售裙房的封閉式溫控通道 無柱大空間平面，預(yù)留 CEO專用衛(wèi)生間管井 超現(xiàn)代建筑風(fēng)格 品 牌 推 廣 策 略 （ 產(chǎn) 品 本 身 ） 對于產(chǎn)品層面上的一些思考 通過以上對競爭對手與項目本身特征的分析，我們認(rèn)為如果從社區(qū)規(guī)模、建筑高度、項目開發(fā)的投入資金等層面與主要對手（例如：北京財富中心、國貿(mào)三期、銀泰世貿(mào)中心等）競爭，顯然會處下風(fēng)。國際 ” ） 設(shè)計上幾大主要特點(diǎn) 4X4環(huán)形住宅群體設(shè)計，南北通透，從空中俯視如同五個大環(huán)組合在一起，個性感與時尚感強(qiáng) 4個直徑 100米的圓形景觀園林環(huán)抱中央廣場，總面積達(dá) 4萬平米 3萬平米 STUDIO（ 寫字樓 /工作室） 300米長， 30米寬的中央大道，貫穿南北 注：以上設(shè)計特點(diǎn)，有可能在 CBD規(guī)劃方案后做相應(yīng)的調(diào)整。 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 490455580505600555620 61001002003004005006007002022 2022 2022 2022北京高檔寫字樓供需預(yù)測（ 單位：萬平米）供給量需求量 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場（供應(yīng)方面） 近期供應(yīng)量較少，潛在供應(yīng)量較大 寫字樓軟硬件水平將進(jìn)一步提高 甲級寫字樓仍將呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀況， （ CBD區(qū)域， 2022年供給量僅為 17萬平米） 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場（需求方面） 500強(qiáng)成為 CBD寫字樓需求市場的中堅力量 外資銀行、金融、保險、證券等將構(gòu)成大面積消化寫字樓的生力軍 新興行業(yè)需求占一定比例 例如：律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、稅務(wù)師事務(wù)所和其 它咨詢機(jī)構(gòu)等成為 CBD寫字樓需求市場的重要組成部分 市 場 分 析 （ 總 體 概 括 ） 展望未來幾年 CBD寫字樓市場（價格方面） 上行動力弱，下行空間小，不存在大幅上揚(yáng)和下跌可能 市場價格將長期平穩(wěn)發(fā)展 銷售市場近期將有價無市，成交主要集中在中關(guān)村 第三部分：競 爭 者 分 析 北京財富中心 /建外 SOHO /銀泰世貿(mào)大廈 /數(shù)碼 01大廈 /金菲國際公寓 /怡禾國際中心 /旺座中心 /新城 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 1999年 —2022年跨國公司在 CBD區(qū)域的主要租賃交易 數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)及中原物業(yè) 2022年市場報告 公 司 名 稱 寫字樓名稱 成交面積（平米） 摩 托 羅 拉 航華科貿(mào)中心 42022 愛 立 信 漢威大廈 13000 通 用 電 器 漢威大廈 5000 中 美 史 克 漢威大廈 1500（擴(kuò)租） 畢馬威華振 國貿(mào)二期 2600 冠 群 電 腦 嘉里中心 3900 普 華 永 道 嘉里中心 2500（擴(kuò)租） 惠 普 航華科貿(mào)中心 25000 英 特 爾 嘉里中心 4500 國際商用機(jī)械 盈科中心 16000 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 2022年上半年入伙甲級寫字樓 資料來源：戴德梁行 2022年上半年北京房地產(chǎn)市場報告 物業(yè)名稱 位置 面積 （建筑平米） 京匯大廈 CBD商圈 40,000 遠(yuǎn)大中心 亞運(yùn)村 83,000 中關(guān)村大廈 中關(guān)村 38,000 富裕隆大廈 CBD商圈 61,500 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 2022年上半年北京寫字樓市場主要成交（表一） 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 銀河證券 國企大廈 西城區(qū)金融街 35,000 朗訊公司 東方廣場 東城區(qū)東長安街 12,000 菲利普石油 現(xiàn)代盛世大廈 朝陽區(qū)機(jī)場輔路 5,400 五星衛(wèi)視 萬泰北海大廈 朝陽門北大街 5,000 高通 中關(guān)村大廈 中關(guān)村 4,000 Net convergence 京匯大廈 CBD 商圈 3,600 康培英語學(xué)院 招商局大廈 CBD 商圈 3,000 市 場 分 析 （ 北京 CBD寫字樓市場需求 ） 2022年上半年北京寫字樓市場主要成交（表二） 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 東方教育網(wǎng) 東方廣場 東城區(qū)長安街 3,000 中國海關(guān)通關(guān)司 東方廣場 東城區(qū)長安街 3,000 雀巢公司 城市廣場 朝陽區(qū)十里堡 3,000 德隆集團(tuán) 遠(yuǎn)大中心 朝陽區(qū)亞運(yùn)村 3,000 海通證券 和喬大廈三期 CBD 商圈 2,700 北京電信通 惠普大廈 CBD 商圈 2,400 華億集團(tuán) 南銀大廈 朝陽區(qū)東北三環(huán) 2,300 菲利普