萬(wàn)科開(kāi)發(fā)商角度的策劃研究建筑地產(chǎn)(文件)
【正文】 九龍?zhí)? 位處市區(qū)，既沒(méi)有良好的空氣質(zhì)量，也沒(méi)有廣闊的海景，卻是香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)不可或缺的一部份。 九龍站上蓋有四個(gè)樓盤(pán)，分別是漾日居、擎天半島、君臨天下及凱旋門(mén)，全屬超高層住宅，如擎天半島第一座樓高 260米，是現(xiàn)時(shí)亞洲第一高的住宅物業(yè)。 2. 樓盤(pán)設(shè)計(jì)分析 新一代的豪宅，其建筑密度之高是以前很難想象的，如名門(mén) 60層、海名軒 73層、凱旋門(mén)更高達(dá) 80層，物業(yè)高度不斷上升，一方面單位可享有更佳的觀景和居高臨下的感覺(jué)，但另一方面大廈單位數(shù)目增加導(dǎo)致隱私度大大降低，對(duì)不少需要高度隱私的富豪而言是一個(gè)不利因素。 發(fā)展商首先動(dòng)用七億元與德國(guó)著名廚柜生產(chǎn)商 Leicht及 Miele合作，炮制兩項(xiàng)全球獨(dú)有技術(shù)的“名門(mén)系列”廚具。另外，主人房的浴室均設(shè)有一道以 6,000粒 Swarovski水晶鑲嵌的垂簾式設(shè)計(jì)的燈飾，格外名貴。發(fā)展商表示凱旋門(mén)“摩天”會(huì)所是源自東京海逸酒店及紐約文華東方酒店，兩間酒店分別設(shè)有高空會(huì)所。凱旋門(mén)的平均呎價(jià)約 15000元，其頂層天際獨(dú)立屋呎價(jià)更高達(dá) 31000元，打破了香港歷年來(lái)最高呎價(jià)的高層住宅記錄；新發(fā)售的渣甸山名門(mén)，其平均呎價(jià)也高達(dá) 15000元以上。其中森林半島為 21棟 7~17層的小高層組團(tuán)，占地約 6萬(wàn)㎡，容積率為 ，綠化率 ％ 。 ?在外立面和園林上繼承了星河灣的豪宅標(biāo)準(zhǔn)，使得消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的第一感覺(jué)也達(dá)到了豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。 3) 從間接附加收益看，精裝修房還能在很大程度上提高其投資價(jià)值，真正實(shí)現(xiàn)即買(mǎi)即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。 成功案例 傳統(tǒng)戶(hù)型 U5 春申四期國(guó)際公寓 戶(hù) 型 ： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 ： 套內(nèi)面積： 得房率： 走道 客廳 餐廳 廚房 主臥室 北臥室2 次臥室 次衛(wèi) 洗衣區(qū) 衣帽間 主衛(wèi) 儲(chǔ)藏間 南陽(yáng)臺(tái) 工作陽(yáng)臺(tái) U5 戶(hù) 型 ： 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 建筑面積 ： 套內(nèi)面積： 得房率： 玄關(guān) 6m2 餐廳 客廳 廚房 北臥室 主臥室 次臥室 次衛(wèi) 洗衣區(qū) +m2 主衛(wèi) 走道 水爐間 衣帽間 陽(yáng)臺(tái) 面 積 對(duì) 比 部位 傳統(tǒng)戶(hù)型（ m2） 萬(wàn)科戶(hù)型（ m2） 公共 區(qū)域 玄關(guān) 6 客廳 餐廳 功能 空間 廚房 次衛(wèi) 主衛(wèi) 洗衣區(qū) 走入式衣帽間 儲(chǔ)藏室 獨(dú)立 空間 主臥室 次臥室 北臥室 灰 空 間 走道 工作陽(yáng)臺(tái) 南陽(yáng)臺(tái) ?直接進(jìn)入客餐廳，無(wú)過(guò)渡空間 ?未設(shè)臵一些必要功能設(shè)施 ?不便維持室內(nèi)的清潔 ?分類(lèi)細(xì)致，多功能組合的收納系統(tǒng) ?獨(dú)立的內(nèi)外過(guò)渡空間 ?舒適的尺度 儲(chǔ)藏，鞋帽收納組合 衣物更換及儲(chǔ)藏 室內(nèi)外過(guò)渡空間，有效保持室內(nèi)空間的清潔 ?餐廳空間尺度舒適 ?走道空間融入客餐廳， 空間利用充分 ?客餐廳共享性好 ?餐廳空間略小 ?走道空間未充分利用 ?客餐廳空間共享性略差 m m 走道過(guò)長(zhǎng)，空間共享性略差 ?獨(dú)立洗衣間，組合功能設(shè)臵 ?次衛(wèi)布局合理，空間利用充分 ?與其他空間關(guān)系簡(jiǎn)單，無(wú)干擾 ?干濕區(qū)功能單一 ?次衛(wèi)空間利用率低 ?與其他空間關(guān)系干擾多 坐便器 +淋浴 2 坐便器 +淋浴+洗手盆 洗衣機(jī) +洗手盆 + 洗衣池 +洗衣機(jī) +燙衣板 +衣柜 +工作陽(yáng)臺(tái) 空間關(guān)系復(fù)雜，多重干擾 洗衣 晾衣 空間零距離 與其他空間相對(duì)獨(dú)立 洗衣 晾衣 ?陽(yáng)臺(tái)實(shí)際可用率低 ?次臥走道面積大，空間狹小 ?北臥面寬窄，空間狹小 ?走入式衣帽間功能單一 ?陽(yáng)臺(tái)更加舒適寬敞 ?次臥空間更加寬敞，不可利用空間少 ?北臥面寬加大，空間舒適，設(shè)臵陽(yáng)臺(tái) ?走入式衣帽間增加梳妝臺(tái)功能 6m 6m 設(shè)有觀景陽(yáng)臺(tái) 設(shè)置梳妝臺(tái)，行為更加便捷，生活分類(lèi)清晰 市場(chǎng)接受度 U5 案例 推盤(pán)期數(shù) 均價(jià) （元） 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 推盤(pán)數(shù)量 （套） 當(dāng)天去化（套） 第一次推盤(pán) 10800 202257 44 42 第二次推盤(pán) 11000 2022528 44 43 第三次推盤(pán) 11500 202264 22 22 U5的第三次推盤(pán)前，九部委頒布了 37號(hào)文件 ，上海房產(chǎn)市場(chǎng)再次受到?jīng)_擊，但 U5的推盤(pán)當(dāng)天即銷(xiāo)售一空。隨著全裝修房的發(fā)展，最終形成一批具備深度精度服務(wù)和管理能力以及上下游產(chǎn)業(yè)鏈的整合運(yùn)作能力的集團(tuán)化房地產(chǎn)公司。 AVIS租車(chē)公司對(duì)自己的描述是 “ 我們是比別人更努力的公司 ” （別人指 “ HERTZ‖租車(chē)公司）。 差異化策略（ 1） 例 1：萬(wàn)科中心的差異化思考 差異化策略（ 2） 例 2：萬(wàn)科第五園的差異化定位 。 差異化定位 差異化 —— 是指設(shè)計(jì)一系列有意義的差別 ， 以便使該公司的產(chǎn)品同競(jìng)爭(zhēng)者的產(chǎn)品相區(qū)分 。我們要成為上海全裝修住宅市場(chǎng)最信賴(lài)的品牌。 總結(jié) 全裝修房是世界居住的普及形式，也是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主導(dǎo)方向，更是成熟客戶(hù)和成熟發(fā)展商的共同選擇。 客戶(hù)需求 807179020406080％ 80 71 79上海市房地局 福納咨詢(xún)上海萬(wàn)科對(duì)于穩(wěn)定期業(yè)主調(diào)查市場(chǎng)對(duì)全裝修產(chǎn)品的接受度 競(jìng)爭(zhēng)需要 通過(guò)全面家居解決方案， 形成新的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。 翡翠綠洲－森林半島 創(chuàng)造客戶(hù)價(jià)值 (1) 例 1：濱海住宅 案例：不在海邊的 “ 濱海住宅 ” 創(chuàng)造客戶(hù)價(jià)值 (2) 例 2：大亞灣項(xiàng)目 客戶(hù)價(jià)值 (3) 例：會(huì)所 裝修 智能家居 地下室（萬(wàn)科城） 客戶(hù)需求 1) 從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量的時(shí)間，減少了精力和財(cái)力的浪費(fèi)。 ? 找到了別墅客戶(hù)的特殊需求，為高端客戶(hù)提供類(lèi)似別墅品質(zhì)及檔次的產(chǎn)品。 運(yùn)河?xùn)|一號(hào) 發(fā)現(xiàn)客戶(hù)價(jià)值 例如：瓶裝水、翡翠綠洲 售價(jià)： 9F 7F 11F 9F 11F 11F 11F 10F 11F 9F 10F 8F 10F 10F 10F 6F 8F 10F 10F 15F 15F 15層一核四高層 611層小高層 廣州 貝沙灣南岸的會(huì)所也為住客提供水療美容服務(wù)，更特設(shè) 4間 500呎 (附露臺(tái) )、全海景的水療按摩房，同時(shí)會(huì)所還包括大型美術(shù)館、圖書(shū)館等文化設(shè)施，以提升品味層次。 香港豪宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析（ 5）： 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)管理部案例 獨(dú)特的外型設(shè)計(jì)方面，不能不提的是凱旋門(mén)。第二項(xiàng)是廚柜門(mén)選用高亮度銀光焗油門(mén)板，此技術(shù)多用于波音飛機(jī)及奔馳汽車(chē)，用于廚柜門(mén)則屬首次。 香港豪宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析（ 4）： 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)管理部案例 3. 樓盤(pán)用料分析 香港土地資源缺乏，豪宅樓盤(pán)的密度及居住的隱私難免受到一定程度的影響，發(fā)展商為了提高物業(yè)的素質(zhì)，通過(guò)使用更名貴及更豪華的用料來(lái)標(biāo)榜物業(yè)的“尊貴”程度。 香港豪宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析（ 2）： 香港豪宅市場(chǎng)特點(diǎn)分析（ 3）： 區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)管理部案例 三、新生代豪宅特點(diǎn)分析 1. 地段、景觀分析 香港缺乏土地資源，可供開(kāi)發(fā)豪宅物業(yè)的土地供應(yīng)已不多，所
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