【正文】 臨天下及凱旋門，全屬超高層住宅，如擎天半島第一座樓高 260米，是現(xiàn)時亞洲第一高的住宅物業(yè)。 二、新生代豪宅區(qū) —— 九龍站 由于香港土地資源缺乏，傳統(tǒng)地區(qū)除了靠重建之外，已沒有多余土地建設新豪宅，所以近期出現(xiàn)了新一代的豪宅區(qū)，其價格絕不比傳統(tǒng)豪宅區(qū)低，九龍站便是最好的例子。 九龍?zhí)? 位處市區(qū)，既沒有良好的空氣質量，也沒有廣闊的海景，卻是香港傳統(tǒng)豪宅區(qū)不可或缺的一部份。低層單位的景色主要為鄰近大廈及市內環(huán)境，高層單位更可欣賞維港景色及山景。其特點在于位處煩囂生活區(qū) (中環(huán)及銅鑼灣 )與優(yōu)閑生活區(qū) (山頂 )中間，業(yè)主既可享受生活交通上的方便，又不失悠閑恬靜的居住環(huán)境，所以吸引了不少高收入人士定居。業(yè)主以香港富豪及政界人物為主，如終審法院首席法官李國能。由于所處位臵較高，山頂物業(yè)受到高度限制，以獨立別墅及低密度高層洋房為主，單位面積約 20226000平方呎，是香港單位面積最大的區(qū)。居住在此的名人多不勝數(shù)，如李嘉誠、鄭裕彤等，是香港豪宅區(qū)的典范。 一、傳統(tǒng)豪宅區(qū) 南區(qū)（深水灣、淺水灣等） 南區(qū)位于港島南部，在港島四區(qū)中面積最大，擁有大量優(yōu)美的自然資源，如香港聞名的淺水灣海灘。至于如何界定豪宅，市場上沒有一個準則，但大致上香港傳統(tǒng)豪宅集中于港島區(qū)，新生豪宅遍布港九各處。 香港豪宅市場特點分析（ 1）： 區(qū)域營銷管理部案例 80年代開始，香港房地產市場發(fā)展迅猛。 接著，發(fā)展商雙管齊下，加推均價 11000港元 /平方呎的小面積山景單位，同時實行低門檻新付款方式， 64戶售價以千萬計單位二天內售罄，速度驚人。隨著銷售工作的展開，中價位客戶越來越多，不少客戶希望購買 15000港元/平方呎的單位，發(fā)展商便根據(jù)客戶需要按價推盤。 發(fā)展商先以高價打響頭炮，然后再改變策略，按價推盤，針對客戶需求推售單位，令樓盤能在淡市中搶灘成功，做到價量兼?zhèn)?。長實提高了樓書、廚房浴室用具以及示范單位的品質，使得名門較凱旋門更勝一籌。比如，凱旋門普通單位的均價約 /平方呎，特色單位高達 2萬港元 /平方呎以上，有了這可靠的信息，長實便能更準確地制定名門的開售價。 香港 〃 名門 — 營銷策略淺析（ 3） ： 區(qū)域營銷管理部案例 二、成功把握開盤時機： 除宣傳攻勢外，名門在競爭對手凱旋門推出后兩個月才開盤，這是一個正確的做法。 ＄ 1000萬制作電視廣告片 邀得世界著名導演 Sergio制作，非洲、 東京、紐約及芬蘭實地取景，廣告樂章由香 港十大作曲家陳光榮創(chuàng)作，片長 30— 60秒， 展現(xiàn)名門“世紀光芒 〃 卓卓輝煌”的主題。售樓處總面積達 30000平方呎，包括兩個只對 VIP人士開放的 1900平方呎、 2300平方呎示范單位，一個歐式天臺花園，另外，名門為香港首個光纖外墻的住宅物業(yè)，售樓處配合名門設計概念，室內大量使用水晶燈、閃爍物料及光纖用料，現(xiàn)場設有模擬光纖外貌模型。 長實租用了渣甸山春暉中心部分商場樓面，租約 2年，僅是搭建售樓處及示范單位，便花了幾個月時間。 為了盡收宣傳的效果，發(fā)展商邀請傳媒一起到德國的兩大生產商 Leicht及 Miele作實地考察，充分利用媒體。 此外，發(fā)展商對浴室用料配搭也一絲不茍，所有浴室潔具均以高科技鑄上名門英文名（ The Legend）縮寫“ TL” 。其目的主要是要引起市場關注，引起客戶對樓盤的興趣。（箭頭方向） 香港 〃 名門 會所（ 1） ： 區(qū)域營銷管理部案例 嬌寵逸樂園： 名門至尊泳池 貴胄健體閣 貴逸桑拿閣 小貴胄樂園 貴胄閑情間 水晶讌樂園 空中芊翠泳池 玲瓏水晶店 ?面積約 30000平方呎 ?大堂以透光石材作裝飾 ?主要設施包括： 室內外泳池（室外泳池以透明玻璃設計）、 按摩池、健身室、桑拿 \蒸汽室、宴會廳、兒童游樂室、寵物俱樂部 香港 〃 名門 會所（ 7） ： 區(qū)域營銷管理部案例 室內游泳池 香港 〃 名門 會所（ 9） ： 區(qū)域營銷管理部案例 宴會廳 香港 〃 名門 會所（ 10） ： 區(qū)域營銷管理部案例 SPA香薰浸浴池 香港 〃 名門 會所（ 10） ： 區(qū)域營銷管理部案例 SPA香薰浸浴池 香港 〃 名門 —入戶大堂（ 1） ： 區(qū)域營銷管理部案例 水晶吊燈 入戶大堂 香港 〃 名門 —入戶大堂（ 2）： 區(qū)域營銷管理部案例 每層設有 Swarovski水晶壁燈 Swarovski水晶門鈴 人造貝殼半寶石樓層指示牌 香港 〃 名門 —入戶大堂（ 3）： 區(qū)域營銷管理部案例 胡桃木皮入戶大門，鑲嵌人造貝殼半寶石飾紋，名師設計的“ Kleis” 系列門把 香港 〃 名門 — 營銷策略淺析（ 1） ： 區(qū)域營銷管理部案例 一、產品包裝到位： 號稱 ＄ 2022的樓書 名門的樓書除具備常規(guī)用途外，還具備突顯買家身份的功能，是一本值得收藏的樓書。 ?虎豹別墅及私人花園被列為二級古跡，供游人參觀。但發(fā)展商并不滿足于此，近期在宣傳及加強樓盤素質方面花了不少功夫，看來是要使“名門”成為香港的超級豪宅。 要被稱之為豪宅，應需要具備以下條件，即地點優(yōu)越、面積大、密度低及樓價貴。 香港 〃 凱旋門 項目簡介（ 13）： 區(qū)域營銷管理部案例 ?60樓： ?星蹤桌球室 ?星夢宴會廳 ?追星劇院 ?越夜閱讀區(qū) ?晨光早餐室 ?云霄吧 ?丘比特之泉 香港 〃 凱旋門 項目簡介（ 14）： 區(qū)域營銷管理部案例 ?61樓： ?摘星圖書館 ?風速乒乓室 ?小天使樂團 ?天空閱讀室 ?空中私人健身室 ?天天健身室 ?超時空游戲間 ?架空籃球場 ?62樓： ?云中花園 ?茶花園 ?榕樹園 ?松樹園 ?茉莉園 ?桂花園 ?薔薇園 區(qū)域營銷管理部 區(qū)域營銷管理部案例 香港 〃 名門 區(qū)域營銷管理部案例 香港 〃 名門 項目簡介（ 1） ： 四月份新鴻基開發(fā)的“凱旋門”發(fā)售時，受到大量投資者追捧，頂層“摩天閣”更創(chuàng)出了 31000港元 /平方呎的亞洲紀錄，而樓盤平均售價也達到了 15000港元 /平方呎以上，風頭之勁一時無兩。 ?九龍站最大室內泳池。 ?實 用 率： 80% ?開盤時間： 2022年 4月 ?入伙時間： 2022年首季 ?發(fā) 展 商： 新鴻基地產、地鐵公司 ?建 筑 師： 新鴻基工程有限公司 ?總建筑商： 新輝建筑有限公司 香港 〃 凱旋門 項目簡介（ 10） ： 區(qū)域營銷管理部案例 摩天會所建于凱旋門廊頂之上，是名副其實建于 500呎 （約 152米） 高空的豪華住客會所 。 凱旋門座落于機鐵九龍站上蓋，宏偉獨特的外型傲視維多利亞港兩岸，與對岸 88層高的國際金融中心互相輝映，今人感受超凡氣勢 。 ?一周售出 800套，套現(xiàn) 100億港元。 SY21BY MIRVAC 越成熟的市場，越能體現(xiàn)細分 BECTON案例 客戶價值如何在設計中體現(xiàn) 體現(xiàn)客戶價值 客戶的價值排序 : 景觀、朝向； 物質的、精神的；文化的 例：廈門項目 北京別墅； 凱旋門、名門 運河東一號 廈門項目 A B 湖邊水庫， 100萬平米水面 五緣灣大橋 總體規(guī)劃 北京別墅 香港凱旋門 區(qū)域營銷管理部案例 香港 〃 凱旋門 項目簡介（ 1） ： ?凱旋門的成功，源于其獨特的地理位臵優(yōu)勢、目前良好的豪宅市場、對高端客戶準確