【正文】 》將列舉兩個(gè)項(xiàng)目的住宅銷售價(jià)格系數(shù)制定、住宅單價(jià)試算的案例，這兩個(gè)項(xiàng)目案例中實(shí)際的相關(guān)系數(shù)、價(jià)格，本《指引》均作了相應(yīng)的調(diào)整，這兩個(gè)案例是實(shí)例，但具體參數(shù)不是真實(shí)的。六、 銷售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析七、 銷售價(jià)格試算公式的確定1. 計(jì)算價(jià)格公式的確定；2. 計(jì)價(jià)參數(shù)、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。3. 該項(xiàng)目建筑上采用現(xiàn)代西風(fēng)建筑風(fēng)格，形式上力求呼應(yīng)毗鄰的體育中心，塑造出簡(jiǎn)潔明快、格調(diào)清新的產(chǎn)品形象。5. 小區(qū)還設(shè)置有商業(yè)綠化步行街（D、E樓型單元之間）。三、 項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定的原則（略，參見“指引”第四章）四、 平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)本項(xiàng)目影響銷售價(jià)格的因素分析和研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：⑴景觀系數(shù)；⑵朝向系數(shù)；⑶安靜度系數(shù)；⑷房型系數(shù)；⑸私密性系數(shù)；⑹樓型系數(shù)。八、 銷售價(jià)格系數(shù)成果分析（略）1. 總體均價(jià)構(gòu)成分析；2. 某項(xiàng)目樓型目標(biāo)價(jià)格試算匯總表（略）；3. 樓型價(jià)差分析；九、 建議（略）十、 附件1. 案例一單元樓座分布圖2. 某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表3. 某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表4. 某住宅項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖⑴案例一單元景觀系數(shù)平分圖⑵案例一單元朝向系數(shù)平分圖⑶案例一單元安靜度系數(shù)平分圖⑷案例一單元房型系數(shù)平分圖⑸案例一單元私密性系數(shù)平分圖⑹案例一單元樓型系數(shù)平分圖5. 案例一單元樓座均價(jià)分布圖6. 某住宅項(xiàng)目住宅價(jià)格試算表⑴某住宅項(xiàng)目A1棟（高層）住宅價(jià)格試算表⑵某住宅項(xiàng)目H1棟（小高層）住宅價(jià)格試算表⑶某住宅項(xiàng)目J2棟（多層）住宅價(jià)格試算表⑷某住宅項(xiàng)目住宅價(jià)格試算表（計(jì)價(jià)參數(shù)為700）⑸某住宅項(xiàng)目住宅價(jià)格試算表（計(jì)價(jià)參數(shù)為1200） 35 案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告一、項(xiàng)目概況1. ，共有88棟中高檔純水景獨(dú)立別墅。3. 項(xiàng)目的目標(biāo)客戶為 ：市西南區(qū)域高收入人群，包括：大、中型私營(yíng)業(yè)主、大型個(gè)體工商戶、政府及國(guó)企高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、律師等；三資企業(yè)中的高級(jí)專家和高級(jí)管理人員、新聞?dòng)浾?、文藝、體育界名人及自由職業(yè)者、外籍人士客戶組群、金融投資界人士等。三、項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定的原則（略，參見“指引”第四章）四、平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)某別墅項(xiàng)目影響價(jià)格的因素分析與研究，確定本項(xiàng)目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：（1）景觀系數(shù)、（2）朝向系數(shù)、（3）房型系數(shù)、（4）私密性系數(shù)、（5）總圖位置系數(shù)。六、銷售價(jià)格系數(shù)評(píng)分的分析（略）七、銷售價(jià)格試算公式的確定； 項(xiàng)目總體均價(jià)確定項(xiàng)目銷售單價(jià)均值，通過(guò)市場(chǎng)比較法確定，以※※園三期、※※※田莊三期、綠洲※※、※※杉莊三期為主要參照對(duì)象（見下表）：產(chǎn)品要素評(píng)分比較表樓盤/因素社區(qū) 環(huán)境配套 設(shè)施房型 私家 花園發(fā)展商及 物管品牌物業(yè) 管理費(fèi)會(huì)所 設(shè)施交通綜合評(píng)分某別墅10358542※※園35353※※※田莊510334綠洲※※393338※※杉莊73643536注：“社區(qū)環(huán)境”、“私家花園”在別墅物業(yè)中權(quán)重較大，最高值以10分計(jì)； 其余每項(xiàng)因素最高值以5分計(jì)；疊翠別墅銷售單價(jià)均值計(jì)算表樓盤綜合分值S均價(jià)P(元/m2)(P/S)值※※園386,200 ※※※田莊7,000 綠洲※※6,000 ※※杉莊326,000某別墅42XY 通過(guò)市場(chǎng)比較，將某別墅均價(jià)控制在6,600~6,800元/m2。定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值）B）豪宅別墅：總體均價(jià)通過(guò)市場(chǎng)比較法確定為8,561元/m2各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值=各豪宅別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的總和247。九、建議十、附件1. 某別墅項(xiàng)目棟號(hào)分布圖2. 價(jià)格平面系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（略）3. 價(jià)格垂直系數(shù)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)表（無(wú)）4. 某別墅項(xiàng)目單元系數(shù)評(píng)分圖a) 某別墅項(xiàng)目景觀系數(shù)評(píng)分圖b) 某別墅項(xiàng)目朝向系數(shù)評(píng)分圖c) 某別墅項(xiàng)目房型系數(shù)評(píng)分圖d) 某別墅項(xiàng)目私密性系數(shù)評(píng)分圖e) 某別墅項(xiàng)目總圖位置系數(shù)評(píng)分圖5. 某別墅項(xiàng)目銷售單價(jià)分布圖6. 某別墅項(xiàng)目?jī)r(jià)格試算表（一）～（四） 49 。定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值）、計(jì)價(jià)分配參數(shù)的確定。（另：六套豪宅別墅以均價(jià)8,561元/m2為基價(jià)進(jìn)行各單元價(jià)格確定） 銷售價(jià)格個(gè)計(jì)算公式A）普通別墅：總體均價(jià)通過(guò)市場(chǎng)比較法確定為6,700元/m2各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的平均值=各別墅單元定價(jià)系數(shù)評(píng)分的總和247。五、價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）1. 市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；3. 對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；4. 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。5. 別墅分為兩個(gè)檔次：普通別墅（82棟）和豪宅別墅（6棟）。第一期項(xiàng)目建有別墅、多層復(fù)式和小高層公寓，并具備花園、人工湖、大型會(huì)所等配套設(shè)2. 項(xiàng)目位于市區(qū)，是別墅物業(yè)的集中開發(fā)區(qū)域。五、 價(jià)格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）1. 市場(chǎng)價(jià)格信息的收集與分析；2. 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手項(xiàng)目的價(jià)格信息收集與分析；3. 對(duì)本項(xiàng)目影響價(jià)格系數(shù)權(quán)重的評(píng)估與分析；4. 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格系數(shù)權(quán)重的確定。6. 項(xiàng)目分兩期開發(fā)，本案例為首期開發(fā)的住宅小區(qū)。4. 小區(qū)的總體規(guī)劃形態(tài)優(yōu)雅別致，擁有該市區(qū)內(nèi)少見的超低容積率、％的建筑密度以及高達(dá)36％的綠化率。2. 項(xiàng)目位于市區(qū)，項(xiàng)目地塊南面為一條公路，常年有大型貨車通過(guò)，噪音很大，東臨市環(huán)市高速公路，并與該市標(biāo)志性建筑某大型體育中心僅一路之隔，西面為一小河溝，北面臨一條普通公路。案例一：某住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告案例二：某別墅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告 29 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)制定指引附件某項(xiàng)目住宅銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告提綱及附件一、 項(xiàng)目概況（地理位置、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、發(fā)展概況、項(xiàng)目周邊配套設(shè)施基本情況）二、 影響項(xiàng)目銷售價(jià)格的因素分析與研究1. 項(xiàng)目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項(xiàng)目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項(xiàng)目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢(shì)分析與研究。第41條 關(guān)于編制《項(xiàng)目銷售價(jià)格系數(shù)專題報(bào)告》的要求。在住宅單位的銷售價(jià)格計(jì)算公式中，當(dāng)住宅單位得分（）變動(dòng)時(shí)，住宅單位平均得分（）也隨之變動(dòng)，反過(guò)來(lái)又影響到兩者之間的比例關(guān)系；當(dāng)住宅的評(píng)分確定后，如需在某一總體均價(jià)水平上，調(diào)整不同住宅單位最低價(jià)與最高價(jià)之間的價(jià)差，可以通過(guò)調(diào)整計(jì)價(jià)參數(shù)（）和計(jì)價(jià)分配參數(shù)（）來(lái)實(shí)現(xiàn)，而無(wú)需調(diào)整住宅的具體評(píng)分值。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式各自獨(dú)立，各有一套計(jì)算體系，且互不受影響，可以準(zhǔn)確調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。因此多層、小高層、高層住宅單位的計(jì)算公式共同組成一套計(jì)算體系，且互受影響，并通過(guò)樓型系數(shù)的評(píng)分來(lái)調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價(jià)之間的價(jià)差。不僅別墅類住宅與其它樓型住宅之間的差異性較大，而且別墅類住宅中單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房相互之間的差異性也很大，如別墅類住宅中，客戶對(duì)單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的私密性重視程度不盡相同，因此別墅類住宅的獨(dú)特性決定了各類型的別墅類必須都各自的計(jì)算體系。、價(jià)格系數(shù)權(quán)重設(shè)置而言。第38條 住宅小區(qū)的總體均價(jià)計(jì)算公式：在一個(gè)項(xiàng)目（小區(qū)）由別墅類、多層、小高層、高層住宅單位四種住宅樓型混合布置的情況下，此時(shí)各種樓型住宅的n均為大于0的整數(shù)。：參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)高層住宅單位的建筑面積；⑷：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：； ⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑾：高層住宅的總體均價(jià)。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)多層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)多層住宅單位的建筑面積；⑷：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；