【正文】 》將列舉兩個項目的住宅銷售價格系數(shù)制定、住宅單價試算的案例，這兩個項目案例中實際的相關(guān)系數(shù)、價格，本《指引》均作了相應(yīng)的調(diào)整，這兩個案例是實例，但具體參數(shù)不是真實的。六、 銷售價格系數(shù)評分的分析七、 銷售價格試算公式的確定1. 計算價格公式的確定；2. 計價參數(shù)、計價分配參數(shù)的確定。3. 該項目建筑上采用現(xiàn)代西風建筑風格，形式上力求呼應(yīng)毗鄰的體育中心，塑造出簡潔明快、格調(diào)清新的產(chǎn)品形象。5. 小區(qū)還設(shè)置有商業(yè)綠化步行街（D、E樓型單元之間）。三、 項目銷售價格系數(shù)制定的原則（略，參見“指引”第四章）四、 平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)本項目影響銷售價格的因素分析和研究，確定本項目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：⑴景觀系數(shù)；⑵朝向系數(shù)；⑶安靜度系數(shù)；⑷房型系數(shù)；⑸私密性系數(shù)；⑹樓型系數(shù)。八、 銷售價格系數(shù)成果分析（略）1. 總體均價構(gòu)成分析；2. 某項目樓型目標價格試算匯總表（略）；3. 樓型價差分析；九、 建議（略）十、 附件1. 案例一單元樓座分布圖2. 某住宅項目銷售價格平面系數(shù)評估標準表3. 某住宅項目銷售價格垂直系數(shù)評估標準表4. 某住宅項目單元系數(shù)評分圖⑴案例一單元景觀系數(shù)平分圖⑵案例一單元朝向系數(shù)平分圖⑶案例一單元安靜度系數(shù)平分圖⑷案例一單元房型系數(shù)平分圖⑸案例一單元私密性系數(shù)平分圖⑹案例一單元樓型系數(shù)平分圖5. 案例一單元樓座均價分布圖6. 某住宅項目住宅價格試算表⑴某住宅項目A1棟（高層）住宅價格試算表⑵某住宅項目H1棟（小高層）住宅價格試算表⑶某住宅項目J2棟（多層）住宅價格試算表⑷某住宅項目住宅價格試算表（計價參數(shù)為700）⑸某住宅項目住宅價格試算表（計價參數(shù)為1200） 35 案例二：某別墅項目銷售價格系數(shù)專題報告一、項目概況1. ，共有88棟中高檔純水景獨立別墅。3. 項目的目標客戶為 ：市西南區(qū)域高收入人群，包括：大、中型私營業(yè)主、大型個體工商戶、政府及國企高級領(lǐng)導(dǎo)、律師等；三資企業(yè)中的高級專家和高級管理人員、新聞記者、文藝、體育界名人及自由職業(yè)者、外籍人士客戶組群、金融投資界人士等。三、項目銷售價格系數(shù)制定的原則（略，參見“指引”第四章）四、平面系數(shù)及垂直系數(shù)設(shè)置及構(gòu)成的分析根據(jù)某別墅項目影響價格的因素分析與研究，確定本項目的平面系數(shù)由以下系數(shù)構(gòu)成：（1）景觀系數(shù)、（2）朝向系數(shù)、（3）房型系數(shù)、（4）私密性系數(shù)、（5）總圖位置系數(shù)。六、銷售價格系數(shù)評分的分析（略）七、銷售價格試算公式的確定； 項目總體均價確定項目銷售單價均值，通過市場比較法確定，以※※園三期、※※※田莊三期、綠洲※※、※※杉莊三期為主要參照對象（見下表）：產(chǎn)品要素評分比較表樓盤/因素社區(qū) 環(huán)境配套 設(shè)施房型 私家 花園發(fā)展商及 物管品牌物業(yè) 管理費會所 設(shè)施交通綜合評分某別墅10358542※※園35353※※※田莊510334綠洲※※393338※※杉莊73643536注：“社區(qū)環(huán)境”、“私家花園”在別墅物業(yè)中權(quán)重較大，最高值以10分計； 其余每項因素最高值以5分計；疊翠別墅銷售單價均值計算表樓盤綜合分值S均價P(元/m2)(P/S)值※※園386,200 ※※※田莊7,000 綠洲※※6,000 ※※杉莊326,000某別墅42XY 通過市場比較，將某別墅均價控制在6,600~6,800元/m2。定價系數(shù)評分的平均值）B）豪宅別墅：總體均價通過市場比較法確定為8,561元/m2各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分的平均值=各豪宅別墅單元定價系數(shù)評分的總和247。九、建議十、附件1. 某別墅項目棟號分布圖2. 價格平面系數(shù)評估標準表（略）3. 價格垂直系數(shù)評估標準表（無）4. 某別墅項目單元系數(shù)評分圖a) 某別墅項目景觀系數(shù)評分圖b) 某別墅項目朝向系數(shù)評分圖c) 某別墅項目房型系數(shù)評分圖d) 某別墅項目私密性系數(shù)評分圖e) 某別墅項目總圖位置系數(shù)評分圖5. 某別墅項目銷售單價分布圖6. 某別墅項目價格試算表（一）～（四） 49 。定價系數(shù)評分的平均值）、計價分配參數(shù)的確定。（另：六套豪宅別墅以均價8,561元/m2為基價進行各單元價格確定） 銷售價格個計算公式A）普通別墅：總體均價通過市場比較法確定為6,700元/m2各別墅單元定價系數(shù)評分=景觀系數(shù)+朝向系數(shù)+房型系數(shù)+私密性系數(shù)+總圖位置系數(shù)各別墅單元定價系數(shù)評分的平均值=各別墅單元定價系數(shù)評分的總和247。五、價格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）1. 市場價格信息的收集與分析；2. 競爭對手項目的價格信息收集與分析；3. 對本項目影響價格系數(shù)權(quán)重的評估與分析；4. 本項目價格系數(shù)權(quán)重的確定。5. 別墅分為兩個檔次：普通別墅（82棟）和豪宅別墅（6棟）。第一期項目建有別墅、多層復(fù)式和小高層公寓，并具備花園、人工湖、大型會所等配套設(shè)2. 項目位于市區(qū)，是別墅物業(yè)的集中開發(fā)區(qū)域。五、 價格系數(shù)權(quán)重的分析與確定（略）1. 市場價格信息的收集與分析；2. 競爭對手項目的價格信息收集與分析；3. 對本項目影響價格系數(shù)權(quán)重的評估與分析；4. 本項目價格系數(shù)權(quán)重的確定。6. 項目分兩期開發(fā)，本案例為首期開發(fā)的住宅小區(qū)。4. 小區(qū)的總體規(guī)劃形態(tài)優(yōu)雅別致，擁有該市區(qū)內(nèi)少見的超低容積率、％的建筑密度以及高達36％的綠化率。2. 項目位于市區(qū)，項目地塊南面為一條公路，常年有大型貨車通過，噪音很大，東臨市環(huán)市高速公路，并與該市標志性建筑某大型體育中心僅一路之隔，西面為一小河溝，北面臨一條普通公路。案例一：某住宅項目銷售價格系數(shù)專題報告案例二：某別墅項目銷售價格系數(shù)專題報告 29 內(nèi)地房地產(chǎn)商品住宅項目銷售價格系數(shù)制定指引附件某項目住宅銷售價格系數(shù)專題報告提綱及附件一、 項目概況（地理位置、項目經(jīng)濟指標、發(fā)展概況、項目周邊配套設(shè)施基本情況）二、 影響項目銷售價格的因素分析與研究1. 項目外部環(huán)境及配套情況調(diào)研；2. 項目產(chǎn)品特征分析與研究；3. 項目產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析與研究。第41條 關(guān)于編制《項目銷售價格系數(shù)專題報告》的要求。在住宅單位的銷售價格計算公式中，當住宅單位得分（）變動時，住宅單位平均得分（）也隨之變動，反過來又影響到兩者之間的比例關(guān)系；當住宅的評分確定后，如需在某一總體均價水平上，調(diào)整不同住宅單位最低價與最高價之間的價差，可以通過調(diào)整計價參數(shù)（）和計價分配參數(shù)（）來實現(xiàn)，而無需調(diào)整住宅的具體評分值。因此多層、小高層、高層住宅單位的計算公式各自獨立，各有一套計算體系，且互不受影響，可以準確調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價之間的價差。因此多層、小高層、高層住宅單位的計算公式共同組成一套計算體系，且互受影響，并通過樓型系數(shù)的評分來調(diào)整多層、小高層和高層住宅總體均價之間的價差。不僅別墅類住宅與其它樓型住宅之間的差異性較大，而且別墅類住宅中單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房相互之間的差異性也很大，如別墅類住宅中，客戶對單體別墅、雙拼別墅、排屋、花園洋房的私密性重視程度不盡相同，因此別墅類住宅的獨特性決定了各類型的別墅類必須都各自的計算體系。、價格系數(shù)權(quán)重設(shè)置而言。第38條 住宅小區(qū)的總體均價計算公式：在一個項目（小區(qū)）由別墅類、多層、小高層、高層住宅單位四種住宅樓型混合布置的情況下，此時各種樓型住宅的n均為大于0的整數(shù)。：參數(shù)說明：⑴：第n號高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號高層住宅單位的銷售價格；⑶：第n號高層住宅單位的建筑面積；⑷：高層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：高層住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：； ⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑾：高層住宅的總體均價。參數(shù)說明：⑴：第n號多層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號多層住宅單位的銷售價格；⑶：第n號多層住宅單位的建筑面積；⑷：多層住宅的計價參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：多層住宅的計價分配參數(shù)；⑹：第n號多層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；