房地產(chǎn)商融資研究(文件)
【正文】 自由資金+信托+銀行”的組合式，在現(xiàn)階段還比較適合，特別是對(duì)于國(guó)內(nèi)的一些中小開(kāi)發(fā)商，雖然最主要的渠道還是銀行，但作為前期輔助的渠道可以選擇信托?！ ∪珖?guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，由于房地產(chǎn)投資基金對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資屬于股權(quán)投資，不會(huì)給企業(yè)增加債務(wù)負(fù)擔(dān)；同時(shí)，它又以分散投資、降低風(fēng)險(xiǎn)為基本原則，其在一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的投資不會(huì)超過(guò)基金凈資產(chǎn)額的一定比例，使企業(yè)不會(huì)喪失自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。該方案與傳統(tǒng)的信托產(chǎn)品不同的是，傳統(tǒng)產(chǎn)品往往是有固定的房產(chǎn)投資項(xiàng)目，然后募集資金，最后成立信托項(xiàng)目；而這個(gè)新型準(zhǔn)房地產(chǎn)信托投資基金，則是由信托公司先設(shè)定投資計(jì)劃募集資金，然后再指定項(xiàng)目，最后成立信托項(xiàng)目。REITS是歐美成熟的產(chǎn)品，中國(guó)目前還處于探索階段，但毫無(wú)疑問(wèn)，REITS未來(lái)的發(fā)展前景十分看好。房地產(chǎn)投資基金缺位于市場(chǎng)，還需要一定的力度催生海外及國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)投資基金早日“破殼”，房地產(chǎn)基金還是難挑大梁?！ 》康禺a(chǎn)基金途徑從上市和非上市的區(qū)分可以分為公開(kāi)和私募，所謂公開(kāi)是去股市上發(fā)行股票或者到交易所發(fā)行債務(wù)。作為股本這種形式，有一種叫投資基金，還有一種叫風(fēng)險(xiǎn)基金，多半是參與地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。如北京萬(wàn)通地產(chǎn)股份有限公司、首創(chuàng)置業(yè)等開(kāi)發(fā)商已紛紛通過(guò)買殼，成功參股或控股上市公司。目前大的開(kāi)發(fā)商實(shí)際上都有上市公司的背景，它們通過(guò)收購(gòu)一些上市公司進(jìn)行間接的資本運(yùn)作，而不是IPO（首次公開(kāi)募股）。 中國(guó)社科院《2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》副主編尚教蔚認(rèn)為，在“銀根”緊縮的情況下，房地產(chǎn)業(yè)要尋求多元化融資，開(kāi)拓新的融資渠道，不僅可以減少對(duì)銀行的依賴，而且多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)?！ ≈袊?guó)指數(shù)研究院研發(fā)中心總監(jiān)汪勇透露，在公布的房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中，有35家是上市或者控股上市公司，另外還有多家百?gòu)?qiáng)企業(yè)也正在謀求上市。同時(shí)，他也認(rèn)同融資多元化顯然是一個(gè)值得肯定的趨勢(shì)，也符合國(guó)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)?？偟膩?lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)多種融資渠道逐步打開(kāi)，呈現(xiàn)多樣化的趨勢(shì)。因此，2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院公布的《2005房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)》預(yù)測(cè)：2005年將是房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年，多元化融資將成為今后房地產(chǎn)業(yè)融資的重要趨勢(shì)。 然而，記者在采訪一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)發(fā)行股票及上市過(guò)程長(zhǎng)、手續(xù)復(fù)雜、成本較高、對(duì)企業(yè)資質(zhì)的要求更為嚴(yán)格等現(xiàn)實(shí)情況使上市融資之路對(duì)大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)遙不可及?！ 、苌鲜腥谫Y遙不可及 一個(gè)中小開(kāi)發(fā)商走進(jìn)資本市場(chǎng)幾乎不太可能，因?yàn)闃I(yè)績(jī)、凈資產(chǎn)狀況如果不好，上市是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的
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