【正文】 各種樓型住宅的n均為大于0的整數(shù)。：：：參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)高層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)高層住宅單位的建筑面積；⑷：高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：； ⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑾：高層住宅的總體均價(jià)。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)小高層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)小高層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶第n號(hào)小高層住宅單位的建筑面積；⑷：小高層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：小高層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)小高層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑾：小高層住宅的總體均價(jià)。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)多層住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)多層住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)多層住宅單位的建筑面積；⑷：多層住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：多層住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)多層住宅單位的加權(quán)得分；⑺：多層、小高層、高層住宅單位的平均得分，即：；⑻：全部多層住宅單位的數(shù)量；⑼：全部小高層住宅單位的數(shù)量；⑽：全部高層住宅單位的數(shù)量；⑾：多層住宅的總體均價(jià)。第36條 多層、小高層、高層住宅單位價(jià)格計(jì)算公式系統(tǒng)一。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)花園洋房住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)花園洋房住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)花園洋房住宅單位的建筑面積；⑷：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：花園洋房住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)花園洋房住宅單位的加權(quán)得分；⑺：花園洋房住宅單位的平均得分，；⑻：全部花園洋房住宅單位的數(shù)量；⑼：花園洋房住宅的總體均價(jià)。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)排屋住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)排屋住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)排屋住宅單位的建筑面積；⑷：排屋住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：排屋住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)排屋住宅單位的加權(quán)得分；⑺：排屋住宅單位的平均得分，；⑻：全部排屋住宅單位的數(shù)量；⑼：排屋住宅的總體均價(jià)。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的建筑面積；⑷：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：雙拼別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)雙拼別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：雙拼別墅住宅單位的平均得分，；⑻：全部雙拼別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：雙拼別墅住宅的總體均價(jià)。⑸ 對(duì)于其它別墅類住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式中、值均可以參照此方法。這種價(jià)差關(guān)系需要在深入定價(jià)信息調(diào)研的基礎(chǔ)上，根據(jù)定價(jià)經(jīng)驗(yàn)來(lái)判斷，并據(jù)此進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整、修正、值。⑶ 根據(jù)不同單位、樓型銷售價(jià)格的價(jià)差關(guān)系來(lái)調(diào)整、值。⑵ 確定與、之間的關(guān)系。、是可以調(diào)整變動(dòng)的，但是和的調(diào)整變動(dòng)必須建立在與預(yù)期目標(biāo)均價(jià)保持一致的基礎(chǔ)之上。參數(shù)說(shuō)明：⑴：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位，n≥0，n為整數(shù)；⑵：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的銷售價(jià)格；⑶：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的建筑面積；⑷：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)參數(shù)（不參與系數(shù)分配）；⑸：獨(dú)棟別墅住宅的計(jì)價(jià)分配參數(shù)；⑹：第n號(hào)獨(dú)棟別墅住宅單位的加權(quán)得分；⑺：獨(dú)棟別墅住宅單位的平均得分，⑻：全部獨(dú)棟別墅住宅單位的數(shù)量；⑼：獨(dú)棟別墅住宅的總體均價(jià)。第七章 住宅銷售價(jià)格計(jì)算公式的擬定第35條 別墅類住宅的銷售價(jià)格計(jì)算公式。包括品牌形象力、廣告宣傳力、銷售能力、產(chǎn)品創(chuàng)新力等。包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、住宅性能、使用材料的品質(zhì)、施工質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)配套設(shè)施、物業(yè)管理、售后服務(wù)等。但發(fā)展成本與價(jià)格的關(guān)系不是唯一的和一成不變的。土地價(jià)格、建造成本、利息、營(yíng)銷費(fèi)用、稅費(fèi)等構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展成本。地塊的交通、環(huán)境、市政配套、景觀對(duì)樓盤的定位和素質(zhì)有決定性的影響，從而會(huì)影響住宅銷售價(jià)格水平。包括在城市中的區(qū)位、交通條件、市政配套、大氣環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等。包括位置、地形、地勢(shì)、面積、地質(zhì)、形狀、日照和通風(fēng)等。社區(qū)環(huán)境調(diào)研內(nèi)容包括：社區(qū)繁榮程度、購(gòu)物條件、文化氛圍、居民素質(zhì)、交通和教育的便利、安全保障制度、衛(wèi)生、空氣和水源質(zhì)量及景觀等方面。第32條 社區(qū)環(huán)境調(diào)研社區(qū)環(huán)境直接影響著住宅的銷售價(jià)格，這是住宅商品特有的屬性。第31條 消費(fèi)者行為調(diào)研。、廣告策略的研究。，如建筑、環(huán)境、設(shè)計(jì)、室內(nèi)布置、建材及附屬設(shè)備選擇、服務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)研與分析。、人口及就業(yè)狀況、就學(xué)條件、基礎(chǔ)設(shè)施情況、地區(qū)內(nèi)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域、同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的供給情況。、社會(huì)治安狀況、城市化程度、人口狀況、家庭構(gòu)成狀態(tài)、公共設(shè)施狀況、教育及社會(huì)福利狀況等。第28條 政治、法律、社會(huì)環(huán)境調(diào)研、地方政府有關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的方針政策。定價(jià)信息調(diào)研從大的方面來(lái)概括，可以分為以下幾大類：第27條 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研供給和需求是影響住宅銷售價(jià)格的最關(guān)鍵因素和最終因素，其它因素都是通過影響供給或需求而對(duì)住宅銷售價(jià)格造成影響的。定價(jià)信息調(diào)研和分析則是住宅銷售定價(jià)過程中必不可少的重要組成部分，客觀來(lái)說(shuō)，商品住宅銷售價(jià)格是眾多影響因素相互作用的結(jié)果，把握這些因素對(duì)銷售價(jià)格的影響范圍、影響程度、影響關(guān)系，對(duì)我們制定住宅銷售價(jià)格有著十分重要的指導(dǎo)作用。因此應(yīng)參考本《指引》的方法，具體項(xiàng)目具體分析，切不可生搬硬套。其它類似情況也需要各地區(qū)公司具體情況具體分析。第25條 在對(duì)住宅單位的某一系數(shù)評(píng)分過程中，應(yīng)只對(duì)影響該系數(shù)的影響因素進(jìn)行分析，切忌參雜考慮其它系數(shù)的影響因素，從而導(dǎo)致評(píng)分過程中不同系數(shù)影響因素的相互混淆，例如：對(duì)樓層系數(shù)評(píng)分過程中不考慮景觀因素的影響，對(duì)安靜度系數(shù)評(píng)分過程中不考慮景觀、朝向因素的影響。在制定樓層系數(shù)分值時(shí)，須要具體項(xiàng)目具體分析、具體樓型具體分析。第24條 垂直系數(shù)設(shè)置及評(píng)分辦法樓層系數(shù)：對(duì)多層、小高層和高層住宅而言，樓層系數(shù)是必須考慮的因素，其系數(shù)分值對(duì)住宅單位單價(jià)有著比較重要的影響。一般情況下，單邊系數(shù)可以計(jì)入個(gè)別因素。：住宅單位如果單邊，其采光通風(fēng)就會(huì)相對(duì)較好，故而該住宅單位的系數(shù)分值也會(huì)較高。因此住宅單位的私密性較好，則其系數(shù)分值自然也會(huì)相對(duì)較高，反之亦然。由于戶型及戶型面積不同，必然存在需求的不同，喜好程度差的戶型的系數(shù)分值不可能很高，而倍受置業(yè)者特別喜愛之戶型的系數(shù)分值會(huì)相對(duì)較高。：因房型（如：一房一廳、二房一廳、三房二廳、復(fù)式等）的不同、面積大小不同而導(dǎo)致系數(shù)分值的不同，這種情況往往和市場(chǎng)需求有關(guān)。因此，根據(jù)市場(chǎng)需求，分析買家的喜好，對(duì)不同樓型確定不同系數(shù)分值。如果住宅單位面臨公園、高爾夫球場(chǎng)、樹林、湖泊、河流、海面等能夠使人愉暢的景觀，由于視野開闊、風(fēng)景優(yōu)美、景觀較佳，生活在里面會(huì)感到輕松自然，這樣的住宅單位一般系數(shù)分值較高；而臨近鬧市區(qū)、垃圾站、廠房、液化氣站、加油站、高壓電線、高架橋、普通道路、鐵路、公共廁所等視覺效果不佳、視野較差、壓抑感較強(qiáng)的住宅單位，其系數(shù)分值就會(huì)相對(duì)較低。一般而言，朝南的單元系數(shù)分值較高，東南向、西南向次之，朝北的則最低；若廳和主臥室都朝南，則系數(shù)分值最高，若都朝北，分值則最低，其它依此類推。第23條 平面系數(shù)制定及評(píng)分辦法：我國(guó)地域廣闊，每一個(gè)地區(qū)都有其獨(dú)特的地理環(huán)境、文化背景和生活習(xí)俗；朝向又直接影響到日照問題，因此各地買家對(duì)住宅朝向的選擇也會(huì)有某些差異。表一（見下頁(yè)）對(duì)影響不同規(guī)劃布置住宅小區(qū)的各種系數(shù)進(jìn)行了列表分析，供評(píng)分參考：表一不同住宅小區(qū)規(guī)劃布置系數(shù)評(píng)分表因素 評(píng)分值 住宅小區(qū)規(guī)劃布置分類平面系數(shù)垂直系數(shù)朝向景觀樓型安靜度房型私密性個(gè)別樓層⑴別墅類布置；⑵多層布置⑶小高層布置⑷高層布置⑸別墅類、多層混合布置別墅類多層⑹別墅類、小高層混合布置別墅類小高層⑺別墅類、高層混合布置別墅類高層⑻別墅類、多層、小高層混合布置別墅類多層小高層