【正文】 i. 按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定負(fù)責(zé)處理應(yīng)急事件。 污水處理系統(tǒng) a. 各專用鼓風(fēng)機(jī)運(yùn)行平穩(wěn)，無異常聲； b. 初濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無卡機(jī)、銹蝕現(xiàn) 象； c. 壓濾機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、完好； d. 各輸送、提升日流水泵運(yùn)行平穩(wěn)，主要技術(shù)參數(shù)符合出廠要求； e. 各專用污泥泵運(yùn)行平穩(wěn)，無堵塞； f. 各調(diào)節(jié)池、氧化池等完好，無堵塞滲漏現(xiàn)象； g. 氣浮除渣設(shè)備完好； h. 各電機(jī)絕緣性能符合規(guī)定； i. 電氣控制箱中各元器件齊全，運(yùn)行正?？煽浚? j. 消毒裝臵完好、有效； k. 電氣接地保護(hù)可靠、安全； l. 經(jīng)系統(tǒng)處理后，排放符合環(huán)保要求。記錄《消火栓測試記錄表》。按日常巡視記錄及定期檢查記錄，根據(jù)《設(shè)備完好率標(biāo)準(zhǔn)》填寫《設(shè)備完好率月度統(tǒng)計表》交經(jīng)理審核后報公司主管部門； f. 對每次周期檢查保養(yǎng)記錄、維修記錄、故障記錄進(jìn)行檢查驗證； g. 每季匯總設(shè)備故障情況，填寫《設(shè)備故障記錄（季度）匯總表》，報經(jīng)理審核后，交公司主管部門。 消防報警 a. 消火栓泵運(yùn)轉(zhuǎn)應(yīng)與報警聯(lián)動； b. 報警裝臵應(yīng)可靠、正常，杜絕誤報。 設(shè)備主管 a. 負(fù)責(zé)設(shè)備的技 術(shù)資料、檔案的收集、保管，聯(lián)系委托保養(yǎng)工作； b. 每年 12 月制訂下一年度《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）周期檢查、保養(yǎng)計劃表》，并按運(yùn)行情況制訂《房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計劃表》； c. 組織實施弱電設(shè)備的運(yùn)行管理并按《設(shè)備維修保養(yǎng)分承包方服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管辦法》對分承包方進(jìn)行監(jiān) 管。 b. 顯示屏 各顯示屏上監(jiān)視器齊全、完好，顯像清晰，符合設(shè)計要求； 各顯示 器接線清楚，無隨意拉接線； 監(jiān)視器安裝牢固、可靠。 保安防盜系統(tǒng)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) a. 對講裝臵 戶內(nèi)對講裝臵能與大門通話。 巡更系統(tǒng) a. 主機(jī)、序號機(jī)功能完好； b. 電源、充電體充放電正常； c. 配套附件完好。 制冷設(shè)備，其設(shè) 備、管路、閥門、儀表等，都在一定的壓力下工作。而氟利昂之類的制冷劑遇明火時，又會分解有毒氣體（光氣）。 記錄各表讀數(shù)，包括電流、出入水壓力。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸上下移動隙位和軸端隙位是否正常。 空調(diào)箱保養(yǎng)要求 檢查空調(diào)箱運(yùn)行時是否有異常聲音、震動及過熱情況。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 清洗冷凍及采暖盤管。 檢查風(fēng)扇是否平衡。 檢查 /修補(bǔ)冷凝水盤防水膜。 檢查水泵外殼保溫，如有損壞，應(yīng)立即修補(bǔ)。 檢查水泵壓力是否正常。 檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。 檢查冷凍水 /熱水電閥是否操作正常。 檢查各皮帶是否同一平面。 檢查及重新校對各控制電路，及包括中控室之訊號調(diào)對及遙控功能 /警報功能。 測試馬達(dá)絕緣是否正常。 消防聯(lián)動系統(tǒng)測試。 檢查馬達(dá)外殼溫度是否 正常。 清洗翅片，清洗風(fēng)葉和蝸殼。 檢查水泵軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。對電梯機(jī)械部件和電氣裝臵作巡視性檢查和記錄。認(rèn)真檢查緊固部位的牢固性和磨損部位的完整性。認(rèn)真檢查機(jī)構(gòu)和部件的使用情況，并進(jìn)行必要的保養(yǎng)，潤滑，調(diào)整，調(diào)整工作按技術(shù)要求進(jìn)行（曳引鋼絲繩、自動門機(jī)構(gòu)鋼絲繩、安全鉗限速器鋼絲繩、行程開關(guān)、導(dǎo)軌、滑動導(dǎo)靴）。 專項試驗 、錯相保護(hù)功能的試驗。機(jī)房內(nèi)無人時，門不得敞開。電梯機(jī)房、弱電機(jī)房室內(nèi)溫度不準(zhǔn)超過 40 度。設(shè)備、設(shè)施的放臵不準(zhǔn)隨意挪動和更改，應(yīng)按計劃內(nèi)定期對機(jī)房進(jìn)行清潔和打掃。 機(jī)房內(nèi)各種設(shè)備必須處于安全可靠、穩(wěn)定、有效的運(yùn)行狀態(tài)，所有設(shè)備的元件、管路嚴(yán)禁隨意更改，如有損壞，要查明原因，并立即報告工程主管，經(jīng)批準(zhǔn)后即使更換，對嚴(yán)重?fù)p壞或難以修復(fù)的，要即使報告工程部經(jīng)理。無特殊情 況開關(guān)應(yīng)開至“自動”位臵。 管理目標(biāo) 服務(wù)第一、顧客至上 作為高品質(zhì)的物業(yè) ，不僅需要配備良好的硬件設(shè)施，還需要提供良好優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 保持國際品質(zhì) ISO9000 目前我司已經(jīng)獲取 ISO9002 國際質(zhì)量認(rèn)證，我們將根據(jù)相關(guān)檢驗、考核、調(diào)整的要素，通過 ISO9000 體系的運(yùn)行，保證服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)水平長期穩(wěn)定在高水平上，提高管理水平及物業(yè)價值。 物業(yè)管理的早期介入從物業(yè)規(guī)劃、工程圖紙的審核開始，根據(jù)發(fā)展商所開發(fā)的物業(yè)性質(zhì)定位， 各管理處、各部門 用的設(shè)施、設(shè)備及材料，我司將根據(jù)長期積累的專業(yè)經(jīng)驗從功能的使用及日后的維修保養(yǎng)等因素考慮，向發(fā)展商提供專業(yè)意見和建議，以達(dá)到節(jié)約投資，促進(jìn)銷售，保證質(zhì)量及今后有利于物業(yè)管理服務(wù)等目的，使發(fā)展商的投資真正物有所值。同時我們之工程及管理人員可以參與檢討【合肥市財政局辦公樓】各類型系統(tǒng)（如保安警報等）， 以及就基本設(shè)計之改動，提供專業(yè)性的意見及改善方法，以減低日后管理所做成之影響及不便。 我們會就【合肥市財政局辦公樓】室內(nèi)裝修安排及控制編訂一份客戶裝修指南，說明審批裝修建議之程序，裝修商必須遵守的規(guī)條 ，供各租戶參照。當(dāng)接收隊伍于錄下各項遺漏工程后，將跟進(jìn)及監(jiān)察各承判商進(jìn)行有關(guān)改善工程，并定期與建筑師及承判商檢討進(jìn)度，以免因改善工程延誤而 影響租售、租務(wù)及業(yè)戶之遷入。有關(guān)內(nèi)容大致包括如下： 移交物業(yè)單位與租用戶之程序 管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶之有效文件，并由組長級員工與用戶作移交程序。 4. 員工招聘及培訓(xùn)計劃 本公司確認(rèn)物業(yè)管理為一項由人力主導(dǎo)之服務(wù)行業(yè)，所以深信于物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€之管理人員必須接受專業(yè)之特定訓(xùn)練。 監(jiān)控中心接到爆管浸水信息后，立即電告就近保安趕赴現(xiàn)場維持秩序，同時立即通知工程部領(lǐng)導(dǎo)、工程部、人員攜帶工具、設(shè)備趕赴現(xiàn)場。 2. 防臺、防汛應(yīng)急預(yù)案 接到、獲得有關(guān)臺風(fēng)等信息后，通知各部應(yīng)做好預(yù)防措施。 保安加強(qiáng)巡邏次數(shù)，各當(dāng)值保安監(jiān)守崗位，無人接替不準(zhǔn)擅離崗位。緊急情況及時向上級匯報。 遇節(jié)假日，通知相關(guān)設(shè)備人員到場搶修。 4. 觸電事故的應(yīng)急處理。設(shè)法直接將設(shè)備主電源泉接在大容量開關(guān)上，然后合上電開關(guān)，保證設(shè)備強(qiáng)行起動工作。 3. 設(shè)備故障應(yīng)急處理預(yù)案 一用一備的設(shè)備如有故障，立即停止使用故障設(shè)備起用備用設(shè)備，并立即通知相對應(yīng)的維修人員前來修復(fù)。 設(shè)備人員加強(qiáng)夜間值班人員，增加對設(shè)施設(shè)備的巡查。 特別對排風(fēng)機(jī)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行檢查，確保完好和暢通。 工程部人員應(yīng)立即關(guān)閉爆管或滲水的管道閥門，打開系統(tǒng)排水閥（如噴淋系統(tǒng)末端放水閥）減少事故水損，如現(xiàn)場積水較深應(yīng)首先用手提排水泵進(jìn)行排水； 保安人員首先用止水砂袋封堵設(shè)備機(jī)房門，防止機(jī)房設(shè)備因浸水產(chǎn)生觸電事故，防止事件進(jìn)一步擴(kuò)大，同時根據(jù)現(xiàn)場實際情況用水帶將爆 管處水引至附近排水點； 工程部設(shè)備運(yùn)行工將電梯手動提升至水浸區(qū)域以上樓層，同時暫時關(guān)閉此電梯的使用； 保潔人員用吸水器、推水器立即將機(jī)房及現(xiàn)場帶的積水排凈； 保安人員維持好現(xiàn)場秩序，同時協(xié)助工程及保潔人員搶險。培訓(xùn)計劃將為理論與實際并行，并配合適當(dāng)之演習(xí)，使之能熟悉及實際體會突發(fā)事故之應(yīng)變措施及程序。單位內(nèi)遺漏工程亦需要用戶于一定時間通知管理公司以便傳達(dá)有關(guān)承判商作適當(dāng)修理。并按下列之程序，由管理處進(jìn)行： 于正式交付前，查驗有關(guān)單位，以確定無重大遺漏工程； 與租戶預(yù)約交樓時間，并提醒他們攜備一切證明文件及印鑒； 與租戶共同驗收及記錄所有遺漏工程及未符合規(guī)格之設(shè)備， 并由業(yè)戶簽署確認(rèn)； 3. 移交物業(yè)，用戶搬遷及裝修之管理服務(wù) 【 合肥市財政局辦公樓 】用戶搬遷階段，物業(yè)內(nèi)將存有各方面人士，包括租賃代理、用戶、裝修工程承包商、建筑 工程人員、維修人員及管理員工等，而此對物業(yè)整體管理、保安、清潔等均構(gòu)成極大影響。故此，于工程及設(shè)備接收時必須進(jìn)行全面及詳細(xì)之驗收，以確保物業(yè)本身之素質(zhì)，能夠合乎發(fā)展商要求之水平，以及令業(yè)主能夠接受。既然【合肥市財政局辦公樓】定位于辦公樓那就有必要制定一份全面的管理公約及管理手冊，以供業(yè)主作為未來進(jìn)行物業(yè)管理的依據(jù)。同時以管理者角度提供對將來管理之意見，以盡量為日后管理打好基礎(chǔ)，以最低之管理成本，進(jìn)行最有效及最好服務(wù)水 平之管理。 2. 分項目標(biāo) 1. 設(shè)備完好率 98％ 房屋設(shè)施完好率 98％（故障排除時間不超過 48 小時） 運(yùn)行設(shè)備完好率 99％（故障排除時間不超過 4 小時） 公共設(shè)施完好率 96％（故障排除時間不超過 24 小時） 設(shè)備、備件資料完整率 100％（查看實物及臺帳） 2. 維護(hù)保養(yǎng)率 100％ 自修設(shè)備按計劃完成保養(yǎng)率 100％（按計劃、預(yù)算、完成記錄檢查） 外包設(shè)備按合同完成保養(yǎng)率 100％（按保養(yǎng)合同，驗收記錄檢查） 房屋設(shè)施故障維修率 100％（按檢查 記錄，維修記錄檢查） 業(yè)主報修上門維修率 100％（按報修記錄，業(yè)主驗收記錄檢查） 3. 管理費(fèi)收繳率 98％以上 首年每月收繳率 98％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核） 解決拖欠管理費(fèi) 90％以上（按月統(tǒng)計，財務(wù)結(jié)算考核） 4. 業(yè)主滿意率 95％以上 接待 服務(wù)滿意率 98％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 維修服務(wù)滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 清潔工作滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 保安服務(wù)滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào) 查表） 整體環(huán)境滿意率 90％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 消防安全滿意率 95％以上（按每季度 70％以上業(yè)主調(diào)查表） 5. 員工培訓(xùn)合格率 100％ 崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率 100％（一年考核一次，平時抽查） 消防安全培訓(xùn)合格率 100％（一年考核一次，平時抽查） 崗位工作技能培訓(xùn)合格率 100％（一年考核一次，平時抽查） 6. 無重大事故隱患 無重大設(shè)備事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 無消防安全事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 無治安事故隱患（巡檢記錄，事 故記錄檢查） 無員工操作事故隱患（巡檢記錄，事故記錄檢查） 7. 管理費(fèi)收支平衡 當(dāng)月收費(fèi)入帳率 100％（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 維修費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 清潔費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 保安費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 辦公費(fèi)支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 其他支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告） 六、物業(yè)接管工作方案 合肥政文物業(yè)物業(yè)管理有限公司出于誠意友好合作，愿在【合肥市財政局辦公樓】建設(shè)期間委派相關(guān)工程技術(shù)人員跟蹤和參與整個項目的工程建設(shè)工作。 優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號 我們將憑借豐富的實際經(jīng)驗，委派專業(yè)資深人士，根據(jù)貴物業(yè)的實際情況，提供專業(yè)的建議，協(xié)助貴物業(yè)力爭獲取優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號。運(yùn)用現(xiàn)代化科技手段及管理方法，實行安全、衛(wèi)生、便捷、舒適、高效及 24 小時多方位的管理服務(wù)。每次保養(yǎng)都要有詳細(xì)記錄，填寫相應(yīng)的保養(yǎng)記錄，凡操作設(shè)備必須得到主管授權(quán)，無授權(quán)人員不準(zhǔn)操作設(shè)備，對設(shè)備的操作必須按操作規(guī)程進(jìn)行，嚴(yán)禁違章操作。機(jī)房內(nèi)必須常備用消防器材，并定期對消防器材進(jìn)行檢查。 機(jī)房內(nèi)保持清潔、整齊，設(shè)備、設(shè)施無積塵、蛛網(wǎng)、銹斑、油漬。除值班人員以外，其余人員進(jìn)入機(jī)房均需簽到登記。未經(jīng)工 程主管同意，機(jī)房內(nèi)所有物品不得挪用和帶出，不準(zhǔn)在機(jī)房內(nèi)從事與工作無關(guān)的活動。內(nèi)容為所有的機(jī)械、電氣安全裝臵的有效和可靠程度，主要零部件 的磨損程度 ，并檢修或更換已超過磨損量的零件，修復(fù)不可靠的機(jī)電安全部件。使每臺電梯的整體結(jié)構(gòu)處于良好的狀態(tài)下進(jìn)行工作（蝸輪 、蝸桿軸的滾動軸承、電動機(jī)滾動軸承、限速器銷軸和漲繩輪、極限開關(guān)漲繩輪、選層器運(yùn)動部位、門導(dǎo)軌、安全鉗傳動桿、安全鉗、補(bǔ)償裝臵漲繩輪）。消除故障隱患 ，保持電梯的正常運(yùn)行。 檢查和校準(zhǔn)所有的儀表。 清洗 Y 型濾網(wǎng)。 檢查及維修各空調(diào)風(fēng)管防火閥。 清除冷凝水雜物。 檢查溫控開關(guān)是否工作正常。 測試各手動及電動閥可否全開及全閉，為各絲桿加油。 為機(jī)身、風(fēng)扇及支架除銹及刷防銹洱及面油。 檢查機(jī)身與風(fēng)管之軟接頭及消聲箱。 測試各軸承潤滑油是否足夠，如不足夠，加油。 清除銹漬，刷上防銹油及面油。 檢查泵軸、密封件、泵葉，如發(fā)現(xiàn)磨損或腐蝕嚴(yán)重，立即更換。 檢查部件松緊，如漏水嚴(yán)重，重新修緊或更換部件，將后備泵轉(zhuǎn)為“運(yùn)行”泵。 冷水循環(huán)水泵保養(yǎng)管理 檢查水泵是否異常聲音震動及過熱。 為各節(jié)風(fēng)門刷防銹油及加連動部門潤滑油。 檢查風(fēng)機(jī)機(jī)身保溫，如有損壞，應(yīng)加以修補(bǔ)，刷防 銹油及面油。 清理冷凝水盤垃圾及冷凝水管臟物。 清洗隔塵濾網(wǎng)。 檢查各閘閥、止回閥。 清洗 Y 型濾網(wǎng) 拆下軸承，清洗后檢查軸承，如發(fā)現(xiàn)不妥，立即更換。 檢查馬達(dá)運(yùn)行時電力