二線城市房地產(chǎn)開發(fā)的進行成本控制(文件)
【正文】 施工到投入正常使用時間跨度大。■ 加強對投標單位的資格審查。企業(yè)應建立復核機制，避免標底偏差所產(chǎn)生的成本提高或投標單位盲目低價中標給工程管理及結(jié)算工作帶來困難。施工階段的成本控制二線城市的施工單位多數(shù)管理觀念落后，往往與開發(fā)商的管理理念及方法有差異，要想在這樣的環(huán)境中協(xié)作建造出優(yōu)質(zhì)的樓盤，開發(fā)商須在一些關(guān)鍵管理環(huán)節(jié)上建立嚴密而切實可行的管理措施，體現(xiàn)在成本管理上主要有以下3個方面應予以加強：（1）加強設計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理施工階段的設計變更和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但應處于一個嚴密的管理控制體系之中。園林景觀工程所用的部分材料，也可通過競標自行采購。上述材料采購的三種方式都應在樣板、樣品認證制度、進場驗收確認制度監(jiān)控下才能投入使用。第三，資金計劃與成本的動態(tài)控制相結(jié)合，可使開發(fā)商更好的掌控項目的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。② 確認除正常結(jié)算項目之外所發(fā)生的特殊問題，以及合同沒有約定或雙方分歧較大的項目。（3）獎懲制度結(jié)算完畢后，應對照成本目標進行分析、整理，并分別就設計單位的設計質(zhì)量（含本企業(yè)設計管理部門）、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證（含本企業(yè)工程部）的管理情況，進行成本控制的程度分析，視情況給予獎罰。 開發(fā)企業(yè)的成本控制貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策，在于設計階段的預控，在于招投標與合同洽商中的精確布控以及在于施工與結(jié)算階段的嚴控。復核審計制的建立，一方面加強內(nèi)部制約，另一方面又減少工作失誤。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽應建立以下機制。第二，施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，在這樣一個總框架下監(jiān)控項目，可使工程管理更加清晰。② 總承包單位自行采購開發(fā)商對一些建筑常用的地材、通用材在限定品質(zhì)、性能的前提下，可讓承包單位自行采購，這樣可發(fā)揮承包商比開發(fā)商更熟悉市場的優(yōu)勢，從而相應調(diào)動其積極性。這種操作體系也應讓施工單位明晰，以便于協(xié)作配合，提高工作效率，為結(jié)算打好基礎(chǔ)。② 合同的可操作性合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠?qū)嶋H執(zhí)行?！?加強對標底的審核。⑤ 有監(jiān)控招投標工作環(huán)節(jié)多，有力的監(jiān)控將避免決策失誤、成本失控?！?智能化工程方面：宜采用清單報價方式招標，合同價款應采用可調(diào)價款的方式。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素價格變動較大的某些材料如：水泥、鋼材等，也可充分發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益進行甲供。④ 有辦法選擇正確的方法可使開發(fā)商通過招投標這一手段達到控制造價的目的，在二線城市常用的方法有：■ 單位工程方面：以采用總承包方式為主，部分項目分包。（1）做好招投標工作的5個主要措施① 有計劃根據(jù)項目整體施工計劃制訂詳盡的招投標計劃。第七，給設計階段必要的時間也是減少或杜絕“三邊工程”的必要條件。施工圖限額設計指標有：■ 每平
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