實用房產項目定價辦法地產價格(文件)
【正文】 頁 共 13 頁 付 款 方式 A、一次性付款； B、分期付款； C、按揭付款； D、其他 1； 2； 3； 4； 5 戶 型 設計 A、客廳和臥室的結構關系； B、廚房和廁所的結構關系 ； C、是否有暗房； D、實用率大小 1； 2； 3； 4； 5 銷 售 情況 A、銷售進度； B、銷售率； C、尾盤現狀 1； 2； 3； 4； 5 廣告 A、版面大??； B、廣告頻率； C、廣告創(chuàng)意 （?。?1； （?。?2； 3； （大） 4； （大） 5 停 車 位數量 A、停車位數量； B、住戶方便程度 （少） 1； （少） 2； 3； （多） 4； （多） 5 定級因素權重確定 權重是一個因素 對樓盤等級高低影響程度的體現。 我們總共列出 18 個定級因素，分別為位置、價格、配套、物業(yè)管理、建筑質量、交通 、城市規(guī)劃、樓盤規(guī)模、朝向、外觀、室內裝飾、環(huán)保、發(fā)展商信譽、付款方式、戶型設計、銷售情況、廣告、停車位數量。 （二）追隨領導者企業(yè)定價 使用這種定 價方法的房地產企業(yè)一般擁有較為豐富的后備資料，為了應付或避免競爭，或為了穩(wěn)定市場以利其長期經營，往往以同行中對市場影響最大的房地產企業(yè)的價格為標準，來制定本企業(yè)的商品房價格。在競爭激烈而產品彈性較小或供需基本平衡的市場上，這是一種比較穩(wěn)妥的定價方法，在房地產業(yè)應用比較普遍。對于房地產企業(yè)而言，當本企業(yè)所開發(fā)的項目在市場上有較多的競爭者時，適宜采用競爭導向定價確定樓盤售價，以促進銷售，盡快收回投資，減少風險。同樣，對于房地產來說，同一種標準、同一種規(guī)格、同一種外部環(huán)境的商品房，可以根據樓層數的相應變化而使銷售價相應變化。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為上海房地產更合理定價提供了一條新思路。 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 13 頁 該活動的具體操作方式是：開發(fā)商拿出 3— 7層共 30套房源，在確定其底價為每平方米 5900元后，顧客可以以高于此價的任何價格報價，不另加層次和朝向費用。曾在上海房產界聞名一時的“某花苑客戶開價銷售”就是理解值定價法運用的典范之一。其步驟是（ 1）、確定顧客的認識價值；（ 2）、根據確定的認識 價值，決定商品的初始價格；（ 3）、預測商品的銷售量；（ 4）、預測目標成本，（ 5）、決策。其主要方法是理解值定法和區(qū)分需求定價法。 以上幾種成本定價方法的共同點是：均以產品成本為制定價格的基礎，在成本的基礎上加一定的利潤來定價。由于目標收益率的表現形式的多種性，目標利潤的計算也不同，其計算公式有： 目標利潤 =總投資額 x目標投資利潤率 目標利潤 =總成本 x目標成本利潤率 目標利潤 =銷售收入 x目標銷售利潤率 目標利潤 =資金平均占用額 x目標資金利潤率 計算售價 售價 =（總成本 +目標利潤） /預計銷售量 例 如：某房地產企業(yè)開發(fā)一總建筑面積為 20 萬平方米的小區(qū)，估計未來在市場上可實現銷售 16萬平方米，其總開發(fā)成本為 4億元，企業(yè)的目標收益率為成本利潤率的 15%，問該小區(qū)的售價為多少？ 解：目標利潤 =總成本 x成本利潤率 = 4 x 15% = （億元） 每平方米售價 =（總成本 +目標利潤） /預計銷售量 =（ 4=） /160000 =2875（元） 因此，該企業(yè)的定價應為每平方米 2875元 目標收益率定價法的優(yōu)點是 可以保證企業(yè)既定目標利潤的實現。它是在成本的基礎上，按照目標收益率的高低計算售價的方法。它的計算公司為： 單位產 品價格：單位產品成本 X（ 1+加成率） 加成率 =由于利潤的多少是按成本的一定比例計算的。 （一）、成本加成定價方法 這是一種最簡單的定價方法，就是在單位產品成本的基礎上，加上一定比例的預期利潤作為產品的售價。房地產企業(yè)的定價方法通常有成本導向定價、需求導向定價、競爭導向定價和可比樓盤量化定價法三類。 中國最大的管理資源中心 第 1 頁 共 13 頁 實用房產項目定價辦法 定價方法，是企業(yè)為了在目標市場上實現定價目標，而給產品制定的一個基本價格或浮動范圍的方法。在實際定價過程中企業(yè)往往側重于對價格產生重要影響的一個或幾個因素來選定定價方法。成
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