【正文】 梯內(nèi)，被困后可能因濃煙而致命。為管理好水泵房，明確職責(zé)，制定如下制度。 二、水泵房內(nèi)機電設(shè)備由機電人員負責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進入泵房。 六、水泵控制回路應(yīng)每月進行一次緊固，檢查是否可靠，檢查備用水泵能否在主機出現(xiàn)故障的情況下，自動運行。 第十九節(jié) 消防管理規(guī)定 為了保障小區(qū)內(nèi)生命財產(chǎn)的安全，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)主有安定的生活和工作環(huán)境，根據(jù)“消防管理規(guī)定”結(jié)合校園的實際情況，制定本規(guī)定。 通往樓梯的防 火門（防煙門）應(yīng)保持經(jīng)常關(guān)閉，但不得上鎖。室內(nèi)電器和電線損壞時，可委托管理部派人維修，切勿自行修理和自已處理。 １）、占用和封堵樓梯，走道，安全疏散出口的。 ５）、擅自挪動滅火工具、器材或消防備用水源的。做成功物業(yè)管理人！』 第 33 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) １）、未辦理申報審批手續(xù)即進行室內(nèi)裝修的。 1各使用人必須服從消防機關(guān)和管理部消防工作人員有關(guān)防火方面的管理，不得以任何手段妨礙消防監(jiān)督工作人員執(zhí)行任務(wù)。 三、保證每天有 40%時間在工作現(xiàn)場巡視，督導(dǎo)工作，監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 九、完成物業(yè)部和公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它任務(wù)。 四、房管員必須嚴格控制出租房的管理，凡是出租者，必須到當(dāng)?shù)胤课葑赓U所辦理《房屋租賃許可證》方可出租，然后持合同到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理登記手續(xù)，或直接到物業(yè)管理服務(wù)中心辦理租賃手續(xù)。 七、對搬出小區(qū)的住戶，必須到管理處辦理搬遷手續(xù)，保安隊長簽字，核對搬出時的家私、家用電器、日常生活用品清單。 十、房管員除正常上班外，一般情況不得離開小區(qū)，以便處理小 區(qū)突發(fā)的有關(guān)問題。收集各種維修、服務(wù)信息及投訴電話。 五、做到帳目清楚、日清月結(jié)，管好各種憑證及時將款項存入銀行。 七、配合抄水、電表員，計出當(dāng)月水電費和收繳工作，算出本月水電收支平衡表，發(fā)現(xiàn)問題及時匯報。 第二十三節(jié) 電工崗位職責(zé) 一、電工必須熟悉小區(qū)供電線路，消防系統(tǒng)，公共控制設(shè)備運行位置，機電設(shè)備的性能和使用狀況。如發(fā)現(xiàn)異 常情況，及時維修。做成功物業(yè)管理人！』 第 37 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 六、如接到供電公司通知停電，應(yīng)提前貼出通知，清楚列明停電時間、日期及受影響的設(shè)備。 第二十四節(jié) 巡邏崗位職責(zé) 一、巡邏人員必須熟悉小區(qū)的環(huán)境、掌握小區(qū)各住戶人數(shù)及相貌，注意外來人員的流動，檢查外來人員登記與房號是否相符，發(fā)現(xiàn)問題，立即向物業(yè)管理服務(wù)中心報告。 四、熱情禮貌，了解住戶對小區(qū)治安意見及隱患，共同維護小區(qū)治安秩序。 七、遇到案情發(fā)生，及時阻止案件擴大，應(yīng)立即向治安辦和物業(yè)管理服務(wù)中心報告，保護現(xiàn)場，并封鎖大門及其他通道，以待警方人員到現(xiàn)場處理，不得 擅自處理。具體崗位職責(zé)如下： 一、熟悉小區(qū)的結(jié)構(gòu)，安全要求及其養(yǎng)護方法，及時維護房屋，延長房屋的使用壽命。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二十六節(jié) 保安員工作守則 為了維護小區(qū)的社會秩序，保障居民的生命財產(chǎn)安全，有效的打擊各種犯罪活動，防止各類案件的發(fā)生，保安員必須履行以下職責(zé)。上班期間必須做到待人處事有理有節(jié)，文明執(zhí)勤。 七、對違法犯罪分子有勸阻、制止、檢舉、監(jiān)視、調(diào)查和擒拿并『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 第二十七節(jié) 倉管員崗位職責(zé) 一、倉管員負責(zé)入庫物品的驗收、標(biāo)識和 進出的記錄。 五、倉管員應(yīng)將物品按區(qū)分類，放置合適環(huán)境，擺放便于拿取，存放處與物料卡相對應(yīng)。 第二十八節(jié) 電梯管理員崗位職責(zé) 一、每周對電梯運行狀況進行一次 檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時聯(lián)系、督促電梯保養(yǎng)單位及時處理并作相關(guān)檢查處理記錄。 四、對維修、保養(yǎng)單位工作報告、記錄表格等簽可后交由資料員收執(zhí)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （一）、業(yè)主入住管理 辦理業(yè)主入住及接房的相關(guān)手續(xù)； 對業(yè)主及物業(yè)使用 人的二次裝修進行管理。 （ 2）、家居清潔服務(wù) 包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。做成功物業(yè)管理人！』 第 45 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 房屋管理與維修 （ 1）、房屋完好率達到底 90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規(guī)劃亂搭建現(xiàn)象。針對不同設(shè)備定期保養(yǎng)、檢修、保持設(shè)備運行正常并有針對突發(fā)事件的應(yīng)急措施，確保年無故障運行時間達到 95%以上。 （ 2）、訂有突發(fā)性火災(zāi)等緊急事件處理程序，設(shè)立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設(shè)施、引路標(biāo)志完好。做成功物業(yè)管理人！』 第 46 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 水箱及周圍環(huán)境的清潔衛(wèi)生，無二次污染及隱患。 空調(diào)系統(tǒng) （ 1）、窗式及分體式空調(diào)按規(guī)定安裝位置統(tǒng)一，排列有序。 綠化管理 定期對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠地、花木、建筑小品等進行養(yǎng)護，無破壞、踐踏及隨意占用現(xiàn)象。 （ 2）、無重大火災(zāi)、刑事和交通事故。 （ 2）房屋及建筑的公共部分、機電設(shè)備、公共配套設(shè)施的維修、管理 。做成功物業(yè)管理人！』 第 49 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續(xù)； （ 2）建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責(zé)任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)、小區(qū)消防、防 盜安全及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。 便民服務(wù) （ 1）可分為無償服務(wù)和有償服務(wù)兩類，內(nèi)容及價格應(yīng)透明化； （ 2）無償服務(wù)的成本費用從管理服務(wù)費中支出；有嘗服務(wù)的價格應(yīng)按政府有關(guān)法規(guī)確定； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 如遇業(yè)主發(fā)生違背管理規(guī)定或發(fā)生其他不愉快事件時，物業(yè)管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應(yīng)通過正面協(xié)調(diào)直至尋求法律援助。 （五）營造社區(qū)文化 社區(qū)文化包括社區(qū)文化氛圍和社區(qū)文化活動兩方面。 社區(qū)文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓(xùn)班、夏令營、節(jié)日慶?；顒右约爱?dāng)?shù)卣M織的各類精神文明活動。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。物業(yè)管理公司如發(fā)現(xiàn)業(yè)主或。物業(yè)管理公司有權(quán)按時收取物業(yè)管理費、裝修管理費以及其他合理的費用。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 物業(yè)管理公司應(yīng)把營造社區(qū)文化的工作列入日常工作日程并加以重視。 物業(yè)管理公司應(yīng)及時分析、總結(jié)客戶投訴的案例，并列入崗位『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （三）與業(yè)主日常溝通 與業(yè)主的日常溝通包括以下形式和內(nèi)容： （ 1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關(guān)的事務(wù)； （ 2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶； （ 3）通過 組織專題或系列活動，開展社區(qū)文化活動； （ 4）應(yīng)邀參加或列席業(yè)主大會或業(yè)主代表大會。 客戶檔案管理 （ 1）客戶檔案包括與客戶有關(guān)的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協(xié)議、收費記錄； （ 2）建立客戶檔案的管理規(guī)定，明確責(zé)任人的崗位職責(zé)及作業(yè)流程。做成功物業(yè)管理人！』 第 48 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 1）向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門了解物業(yè)管理區(qū)可能存在的消防隱患、制定消防設(shè)備、設(shè)備完善率及火災(zāi)發(fā)生控制率的標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）制定物業(yè)管理區(qū)消防管理條例及消防工作內(nèi)容、明確責(zé)任人； （ 3）制定消防設(shè)備、設(shè)備的管理、維護、使用規(guī)定及作業(yè)流程、確保消防系統(tǒng)符合國家規(guī)定要求； 水、電設(shè)備的管理、維護 （ 1）了解有關(guān)水、電設(shè)備可能出現(xiàn)的問題或存在的事故隱患，制定水、電設(shè)備的故障率、維修及時率和合格率控制標(biāo)準(zhǔn)； （ 2）制定水、電設(shè)備的使用和維護條例及作業(yè)流程，以保證其達到應(yīng)有的性能標(biāo)準(zhǔn)； （ 3）制定水、電設(shè)備維護人員的管理規(guī)定及崗位職責(zé)； 房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的維護、管理 （ 1）了解物業(yè)管理區(qū)內(nèi)房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施可能存在的問題及事故隱患率，制定相 應(yīng)的完好率、維修及時率及驗收合格率指標(biāo)； （ 2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設(shè)施的使用及管理規(guī)定； （ 3）制定房屋及公共配套設(shè)施維護人員的管理條例、崗位職責(zé)及作業(yè)流程； （ 4）業(yè)主自行出租的房屋或公共配套設(shè)施，物業(yè)管理公司必須要求業(yè)主按照當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定完善相應(yīng)的手續(xù)，并制定對承租人的管理規(guī)定。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? （ 2）、商業(yè)網(wǎng)點管理有序，無亂設(shè)攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現(xiàn)象。 （ 2）、公用照明、通訊、郵政設(shè)備設(shè)施齊全，工作正常。 （ 3）、所有排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無積水，樓內(nèi)、地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生。 （ 2）、出現(xiàn)運 行故障后，維修人員及時到達現(xiàn)場進行維修。 （ 2）、限電、停電按規(guī)定提前通知業(yè)戶，外線停電時，自備發(fā)電機送電不超過 15 分鐘。 （ 3）、實行代收代繳各項公用事業(yè)費及水電氣費，收繳率達到 90%以上。 （ 4）、租賃服務(wù) 包括：物業(yè)出租、轉(zhuǎn)讓、市場調(diào)查、物業(yè)估價等。做成功物業(yè)管理人！』 第 44 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) （ 5）、水電管理； （ 6）、排污設(shè)施管理； （ 7）、道路維修管理； （ 8）、房屋共用部位的日常養(yǎng)護維修； （ 9）、物業(yè)檔案資料管理； （ 10）、車輛停放及交通秩序管理； （ 11）、安排社區(qū)文化活動，協(xié)助政府宣傳教育； （ 12）、代收代交水電氣費； （ 13）、根據(jù)需要增設(shè)的其他服務(wù)項目。 七、 公司服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 一、前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容 前期介入和物業(yè)接管驗收是維護廣大業(yè)主及物業(yè)使用人合法權(quán)益，保障其利益的重要環(huán)節(jié)，也是搞好今后物管工作的前提條件。 （二）、目標(biāo)分解 接待室：（包括收費員） （ 1）、接待處各項工作實現(xiàn)率 100% （ 2）、業(yè)主有效投訴處理率 100% （ 3）、限時服務(wù)承諾實現(xiàn)率≥ 95% （ 4）、內(nèi)外關(guān)系溝通成功率≥ 80% （ 5）、內(nèi)外關(guān)系信息傳遞準(zhǔn)確率 /及時率 100% （ 6）、收費困難原因收集分析及時率 100%,準(zhǔn)確率≥ 98%,正確傳遞100% （ 7）、物管費收取率≥ 90% （ 8）、收費金額差錯率≤ 1‰ （ 9）、購買物品合格率≥ 90%，帳目清楚率 100% 綠化保潔組： 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 三、負責(zé)協(xié)調(diào)維修、保養(yǎng)單位工作，在維修保養(yǎng)單位工作人員工『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 七、領(lǐng)用時由主管批準(zhǔn)后憑《領(lǐng)料單》領(lǐng)取。 三、根據(jù)《物品進倉單》核對入庫物資的數(shù)量、型號、規(guī)格并進行外觀檢查，技術(shù)資料清查等。 八、對刑事犯罪現(xiàn)場應(yīng)主動協(xié)助公安機關(guān)維護秩序，保護現(xiàn)場。 五、做好防盜、防火、防劫、防破壞等工作，維護業(yè)主的正常工作、生活秩序。 二、服從命令，聽從指揮，堅守工作崗位，不擅離職守。 六、及時滿足業(yè)主、住戶的維修要求，急修不過夜，小修小補應(yīng)即時完成，上門維修時應(yīng)態(tài)度熱情、服務(wù)周到，按規(guī)定收取的維修費應(yīng)及時上交管理處，并及時給業(yè)主、住戶開具收據(jù)，不得向業(yè)主、住戶索要 小費或利益，如有收費不交公或向業(yè)主、住戶索要小費者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按收取額的 10 倍處罰并予以辭退處理。 三、具備工民建筑 的基礎(chǔ)知識，能識讀施工圖紙，會做簡單預(yù)算，并有熟練施工技能，保證線直、面平、外表美觀。 九、不得參予與值班無關(guān)的事情。 六、遇到火警時不得驚慌，立即敲碎報警玻璃開關(guān)，了解燃燒物『學(xué)習(xí)改變?nèi)松绻宦爠褡瑁从嘘P(guān)規(guī)定給予處罰。 七、保持小區(qū)內(nèi)的總配電室及各層電表箱整潔，禁止放置任何雜物。 五、負責(zé)總開關(guān)、走廊及樓梯之照明，消防系統(tǒng)的線路日常檢查，如有損壞或發(fā)現(xiàn)異?，F(xiàn)象，應(yīng)立即進行維修。 二、若小區(qū)電力如突然停電，應(yīng)先檢查小區(qū)總開關(guān)是否正常，及時向供電公司聯(lián)系詢明情況。 九、統(tǒng)計未交戶數(shù)，再進行催交工作，并作出相應(yīng)措施。 六、完成公司隨時需要的各種報表和數(shù)據(jù)。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 一、嚴格遵守執(zhí)行公司規(guī)章制度和財務(wù)制度，不得擅自離崗，有事外出必須請假。 八、對臨時居住的人員，三天內(nèi)必須持合法證件辦理報戶手續(xù)。做成功物業(yè)管理人！』 第 35 頁，共 53 頁 中國物業(yè)教育網(wǎng) 能入住。 二、房管員必須熟悉本小區(qū)的住戶（包括業(yè)主、租房戶、借住戶）的分布情況，對各樓層業(yè)主姓名、職業(yè)、籍貫、聯(lián)系電話等工作明細登記，定期整理。 七、定期組織召開業(yè)主會議，積極參加“文明住宅小區(qū)”、“全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)”的創(chuàng)建工作，組織、參加物業(yè)服務(wù)中心重大社區(qū)活動。 四、負責(zé)制定公共設(shè)施大、中修計劃，審核施工方案和預(yù)決算，把住現(xiàn)場質(zhì)量控制和竣工驗 收關(guān)。具體崗位職責(zé)如下： 一、堅持執(zhí)行國家和 有關(guān)住宅區(qū)物業(yè)管理的政策、法規(guī)和物業(yè)公司的各項管理制度，堅持不斷的學(xué)習(xí)先進管理理論，掌握先進科學(xué)的管理方法，不斷提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和