【正文】 地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。均價 6000 元 /平方米。美林灣主推產品為 50— 80平方米的小戶型公寓。 5 西堤島 燕郊開發(fā)區(qū)京哈路北28 號 , 萬 板樓、塔樓 36% 元 /平米 未開 預計 5800 西堤島 1 棟 28 層、 2棟 18 層、 1 棟 17層、 1棟15層，普通住宅 474戶、公寓 162 戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 10 觀天下 香河天下第一城西南 萬 板樓 3 30% 元 /平米 3600 面積為 85— 130平米，南北通透，一梯兩戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 13 上京 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 對外統(tǒng)一以“一樓一價”“一品一價”“一房一價”的形式報價。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。位置優(yōu)勢解析 —— 吃里扒外，里 —— 可對通州其他樓盤客源有效攔截，外 —— 可吸 納朝陽臨近項目客戶。 利用 22與 23在小區(qū)最鄰近鐵路位置較差的因素，利用較低的價格，且憑借項目地理位置與產品優(yōu)勢抵消鐵 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 22 路噪音給客戶造成的心里影響，其總價控制在 80 萬以 內 ，對于售價在 7500 左右的樓盤（武夷花園、七零九零、 DBC加州小鎮(zhèn)）還是有一定的沖擊力的。 五 、通州樓盤近期動向 ◆ 區(qū)域內價格競爭激烈 ◆ 促銷、打折、特價房紛紛出場 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 23 目前通州競品情況 新通國際花園： 9 月 19 日踩盤，該項目 于 9 月 6 日開盤， 9 號樓 12 居 110 套，均價 8800 元， 1 居 5675 平米， 2居 9697 平米，促銷一次性 97 折，商貸 99 折，現(xiàn)場客戶很少僅 1 組客戶。）從網上簽約數(shù)據統(tǒng)計看 5 天內成交 4 套，平均每套面積 67 平米，平均成交價格 7744元，似乎推出的特價房銷售情況不好，現(xiàn)場客戶很少， 2 組客戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 阿爾法社區(qū)： 9 月 21日踩盤 ， 即將開盤的為二期 14 棟六層板樓，建面 5 萬左右， 500 套左右，預計 9 月底開盤。交通不是很方便，目前項目門口沒有公交，步行到 車站需要 10 分鐘，業(yè)務員說正與公交聯(lián)系在小區(qū)外設站。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 25 世紀星城 項目優(yōu)劣分析 ◆ 優(yōu)勢：位置較好，緊鄰朝陽區(qū)。 ◆ 劣勢：距離城鐵較遠，兩居與三居戶型面積偏大，使用率較低。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。意向客戶是屬于在考慮中的客戶共有 1268 組，主要根據開盤價格是否能夠承受決定購買，其中考慮一居室的有 548 組，考慮兩居的有 485 組，考慮三居室以上的有 64 組。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。于價格公布后可選擇購買或放棄，選擇購買的換簽認購書，已繳納的意 向金翻倍沖抵房款于約定日期進行簽約，放棄購買的可選擇退款或其他價格滿意房號。 劣勢： 沒有集中開盤的熱鬧場面，可采取先期通知周末交誠意金的策略，配合早來早選房多優(yōu)惠的吸引也會造成一定的熱鬧場面。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 由于分批換簽會出現(xiàn)先選房所以日累計 100 元比后選房要少，客戶會有不平衡的心里，解決辦法鎖定截止日期，也就是不管是第幾波換簽的都截止到一定的日期，做到真正的早交錢多優(yōu)惠的原則。 老客戶知道價格鬧事的處理方案： 如有老業(yè)主到場尤其是 2 25 及 23已經購房的業(yè)主，如發(fā)生由于知曉價格與自己購買的房屋有差距時，業(yè)務 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 30 員首先要告知我們這次屬于內部認購，主要面對的是公司關系戶，所以價格會相對優(yōu)惠一些，另有部分長期關注的客戶及老業(yè)主再購房的公司為表示感謝給予一定的優(yōu)惠。內部認購價格是非常優(yōu)惠的，會在近期通 知您換簽認購書時出來價格，如果您對價格滿意可直接換簽認購書，如不滿意可將已付意向金退還給您。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。其 中以采光和景觀受影響的劣勢戶型低價入市，吸引足夠的關注，保證人氣； 在 18樓消化 50%后開始積累 21樓客戶，長城國際 B 段消化 50%后積累長城國際 C 段客戶。 備注： 此銷售開盤計劃建立在銷售價格有很高的市場認知度基礎上。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據目前交房延期情況看，這 87 套購房的客戶不涉及因延期交房超過 90 后而導致的無理由退房。不考慮補償?shù)幕旧蠟殇N售尾期，其實房子作為一種商品原本就有降價的風險，但 從房地產銷售契約精神來看，當房產下降或貶值的時候，讓開發(fā)商給予補償?shù)氖聦嵰彩钦静蛔∧_的，就比如房屋漲價時沒有那個購房者站出來說“我分給開發(fā)商一部分”一樣。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 補償?shù)?應急 思路 ： 參照樓層單價比較法進行差價補償 逐個溝通根據具體情況進行協(xié)商，確定補償方案 ，一事一議 。 。 如有客戶要求重新簽訂合同的（客戶主要為降低稅費考慮），原則上不同意，尤其是采取按揭付款的由于銀行等手續(xù)等無法實施，一次性付款的可酌情考慮換簽，但要提前簽訂補充協(xié)議避免客戶毀 約。 35 買房和買股票的意義是一樣的，只要是商品它就有貶值的風險。但是從來沒有聽說 過，哪個人購買的股票貶值了，去砸股票交易所，對于投資者來說， 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 業(yè)主的價格比較樓座主要來自于 18與 23的開盤價格，如果按市場價格推導法執(zhí)行的開盤價， 18均價 8500 元，237500 元、 loft12000 元執(zhí)行，經計算需拿出 1550 萬 左右作為差價補償。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以及延期交房。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第三階段： 20樓 、 22樓 B 段、長城國際 D 段 ： 銷售策略：（時間結點 2020年 8 月 12 月） 在 21樓消 化 75%后，預計 23樓經過兩個階段的銷售，也已消化了 75%，這時推出 22樓。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 31 七 、 推盤計劃 總體 銷售策略 整個銷售期劃分為三個階段進行，每個階段都遵循以下原則： ⊙ 每個階段都采取戶型搭配的原則，保證產品線齊全，全 面滿足客戶需求； ⊙ 每個階段均以劣勢產品低價開盤，吸引人氣，然后低開高走，均衡 銷售； ⊙ 根據銷售情況，將銷量不好的樓座每周拿出 10 套作特價房，保證項目持久的市場關注度； ⊙ 位置不太好的單元利用開盤價格優(yōu)勢盡早推出，避免銷售不均勻的狀況。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。情況過激的引領至洽談室由領導出面溝通解決，根據每個客戶不同的情況逐一擬定解決方案上報公司。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 分階段選房將會將認購周期將拉長，可能會影響少量新訪客戶的成交。 如果采取按單元形式報價客戶會看不到鄰近單元的價格會引起異議，可能會有后期其他單 元的價格會更便宜嗎的心里，如果采取按樓層形式的報價會擔心高樓層的價格后期比我還低的顧慮，解決方法一同期出來整棟所有價格讓客戶一目了然，打消心里顧慮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為促進客戶盡早繳納意向金，制定早來多優(yōu)惠的策略，按繳納意向金日期算累計每天 100 元的額外優(yōu)惠，截止至通知還簽認購日至。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 房價于客戶蓄積到一定程度進行分段報價，按單元或按樓層報價分批通知客戶換簽正式認購書。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 26 ◆ 本 案 在市 場有較高的認知度 奧運期間北京整個房地產市場冷淡，現(xiàn)在已經漸漸回暖，尤其是通州的項目，從本部統(tǒng)計的周來訪來電上可以看出， 8月 10日 8月 16日來電 25組，比上周減少 0組；來訪共計 41組，比上周減少 4組； 8月 17日 8月 23日來電 29組，比上周增加 4組；來訪共計 38組，比上周減少 3組； 8月 24日 — 8月 30日共計來電 27組，比上周減少 2組；來訪共計 74組，比上周增加 36組； 8月 31日 — 2020年 9月 6日來電 34組，比上周增加 7組；來訪共計 94組，比上周增加 20組； 9月 7日 — 9月 13日來電 35組，來訪 128組 ，通過以上數(shù)據顯示由于沒有廣告來電基本平穩(wěn)，但來訪量隨著奧運的結束有明顯上升，可以得出人們的關注點會根據生活的需要發(fā)生轉移，很多有購房需求的客戶開始重新考慮購房。 本案 奧運會后客戶情況 ◆ 市場 來電來訪 有一定回暖 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 兩梯兩戶舒適度較高。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 目前蓄水采取銀行存如一萬元一年定期，開盤優(yōu)惠 1%的折扣，戶型面積兩居 90 平米，三居 120 平米。 樓層價格以一層與頂層最貴（一層有 10 多平米花園、頂層 10 多平米露臺），戶型面積一居 65 平米、兩居 80、8 8 99 平米，三居 121 平米，由于沒有電梯所以使用率較高達到 89%。 24 遠洋一方： 9 月 20 日踩盤 ， 現(xiàn)對外報價 12500 元精裝，前一段時間推出 36 套頂層或一層特價房 10500 精裝。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 花盛香醍： 9 月 20 日踩盤 ， 現(xiàn)報價花園洋房 14000，在售 1 1 19 樓，主力 3 居 160 平米左右，一次 9 折，商貸 折 現(xiàn)場沒有客戶，在場期間一直沒有客戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。長城國際在面積上是占有一定優(yōu)勢的 4060 平米，其他項目一居面積基本在 5570 之間，通州在售的小戶型基本在 85009000 之間，由于長城國際面積較小可適當拉高單價，利用產品的位置與外觀獨特的優(yōu)勢，制定的 8800 元均價也是有很大競爭實力的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 優(yōu)勢 —— 產品上的優(yōu)勢明顯優(yōu)于其他項目，從產品形態(tài)上的純薄板設計，大面寬短進深，南北通透房間的舒適度高，兩梯兩戶的電梯配置大大降低了戶梯比 ， 方便業(yè)主的出行，此設計通州在售項目絕無僅有，超大的南北樓間距使得特色景 觀園林完美展現(xiàn)，現(xiàn)房發(fā)售的優(yōu)勢，開發(fā)商的實力展現(xiàn)不得不讓客戶信服，另有通州最大的商業(yè)群