【正文】 （ 1） 市場條件 **現(xiàn)有的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場 已有一定規(guī)模 ， 但由于 種種原因，難以在原址擴(kuò)建 。 因此 **市及周邊的情況完全可以為本項目提供一個良好的市場條件。 (3)詳細(xì)經(jīng)濟(jì)性分析 ? 蔬菜批發(fā)市場 該市場為私人買下另行招商，市場寬 50 米，長 70 米， 3500 平米左右。市場內(nèi)無規(guī)劃動線，交通擁堵，卸貨裝貨不方便，大貨車無法駛?cè)胧袌鰞?nèi)。市場內(nèi)經(jīng)營戶 72 戶。門口幾間租金為年租金 2 萬 /年，中間區(qū)域為 萬 /年，最后 面區(qū)域為 萬/年。以上各種基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)不但增加了營業(yè)收入，而且對培育市場人氣，有著不可或缺的作用。初步設(shè)定商業(yè) 辦公 建筑面積 萬平方米 ，物流倉儲 萬平方米。沿街商業(yè)及市場部分預(yù)計可售出面積約 15 萬平方米，預(yù)計銷售收入為5 億。 根據(jù)測算，本項目全部投資在正常經(jīng)營期 8 年內(nèi)即可收回，加上建設(shè)期和形成期的 4 年 ，整個收回投資期為 12 年。 政府積極引導(dǎo)和宣傳本地的農(nóng)產(chǎn)品加工企業(yè)和種植大戶入駐 市場 。 落實項目所涉及的環(huán)保設(shè)施必須與主體工程“三同時”制度。 治理措施：建筑垃圾和生活垃圾采取分類堆放，建筑垃圾由施工單位及時清運(yùn)；生活垃圾則設(shè)垃圾收集箱定時清運(yùn)，進(jìn)行無害化處理，運(yùn)輸時應(yīng)避免揚(yáng)塵和撒落。 24 (2)制定嚴(yán)格周密的環(huán)境衛(wèi)生管理制度，凡進(jìn)入市場交易人員，均需嚴(yán)格執(zhí)行，保持市場清潔衛(wèi)生。 五 、研究主要結(jié)論 通過市場分析，技術(shù)方案論證及技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，結(jié)論如下： ? 本市及所處區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁， 市場發(fā)育較好， 社會穩(wěn)定， 為本項目的實施提供了良好的生存發(fā)展空間。 ? 項目本 身的先進(jìn)理念和設(shè)計對于項目的成功有積極的保障。 ? 項目除施工期間以外基本上只有生活垃圾污染。月 變壓器容量 28元 /千伏安公里 小型車 /噸公里 公路 重型車 /噸 25 綜上所述，本報告認(rèn)為，該項目可行 。 ? 通過對項目的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行分析表明 具 有較強(qiáng)的盈利能力。 ? 本項目的實施對 **市的產(chǎn)業(yè)升級以及產(chǎn)業(yè)發(fā)展的促進(jìn)將有不可估量的作用。 (4)嚴(yán)格實行雨、污水分流制。 治理措施：控制施工單位的作業(yè)時間，避開夜間作業(yè)。治理措施：施工期 間 ，要求施工人員采取措施將廢水流入城市污水管道并防止泥土雜物堵塞。對外地商貿(mào)企業(yè)和種植企業(yè)的針對性優(yōu)惠扶持政策，吸引外地機(jī)構(gòu)商戶的入駐，擴(kuò)大本市場在區(qū)域內(nèi)的影響。 前期的土地征用、老市場的搬遷 回收投資后，租金收益約 3720 萬 元 /年以上，具備較強(qiáng)盈利能力。 加之設(shè)備投資、人 員管理等相關(guān)費用， 項目 總投資預(yù)計為 8 億 元 。 農(nóng)貿(mào)市場部分占地約 240 畝 ，總建筑面積 約 為 15 萬平方米 左右 ，建造成本為 2400 元 /平方米 ，總投資額 億元。 項目突破點 ? 除原有市場搬遷客戶之外， **更多的本土農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)入駐現(xiàn)場交易是關(guān)鍵； ? 創(chuàng)新利益聯(lián)結(jié)機(jī)制，建立和完善“市場 +基地 +經(jīng)紀(jì)人 +農(nóng)民”為主體的產(chǎn)銷合作方式； ? 農(nóng)產(chǎn)品 綜合物流區(qū) 應(yīng)具備以下功能 蔬菜交易區(qū) （脫水蔬菜） 水產(chǎn)品交易區(qū) （大閘蟹 /大青蝦） 精品果品 交易區(qū) 糧油交易區(qū) 副食 品 交 易區(qū) 肉 類 交易區(qū) 禽蛋交易區(qū) 日雜交易區(qū) 名特優(yōu) 交易區(qū) 物流信息中心 加工配送中心 檢測檢疫中心 產(chǎn)品展示中心 電子結(jié)算中心 電子監(jiān) 控中心 信息服務(wù)中心 物業(yè)管理中心 倉儲加工保鮮 中心 20 南北貨交易區(qū) 干菜交易區(qū) 冷藏中心 ? 市場的配套設(shè)施 商業(yè)街設(shè)置有酒店、休閑娛樂、美容美發(fā)、小商品店、飯店、汽車維修和保養(yǎng)中心、旅館、快餐店、網(wǎng)吧、移動營業(yè)廳、電信營業(yè)廳、藥店、服裝店等配套設(shè)施，用以滿足商品市場內(nèi)和外來客戶的需求 ! 市政配套設(shè)施 市政配套設(shè)施有加油站、郵政局、銀行、污水處理廠、街道辦事處、派出所、醫(yī)療中心、 配電中心、國家行政管理部門、工商管理部門、交通管理部門、稅務(wù)局、質(zhì)量檢驗部門等行政部門。進(jìn)貨渠道山東進(jìn)貨， 19 本地水路運(yùn)輸也占一定比例。 ? 瓜果市場 屬個人承包轉(zhuǎn)租，無出售，市場運(yùn)營近二十年。門面租金為 9000－ 15000 元 /年，中間圍檔為鐵柵 欄分割， 3 萬元 /年，中間有十個交易圍檔，無管理費交易費，無地磅，用電屬于工業(yè)用電。 截至 20xx 年底，江蘇省共有 66 個企業(yè)通過了有機(jī)食品認(rèn)證，共獲得 72 個有機(jī)食品證書或轉(zhuǎn)換證書，涉及 106 個產(chǎn)品，面積已經(jīng)達(dá)到 公頃，有機(jī)產(chǎn)品量為 萬噸，企業(yè)數(shù)和獲證數(shù)均居全國第一。整個蘇北 縣域農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 987． 63 億元 ， 農(nóng)產(chǎn)品交易市場的情況 發(fā)展態(tài)勢都比較 好 ： 常州凌家塘農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（ 億元）、蘇州南環(huán)橋農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（ 億元）、南京白云亭農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（ 20 多 億元）、揚(yáng)州聯(lián)誼農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場（ 億元）、徐州農(nóng)副產(chǎn)品中心批發(fā)市場（ 36 億元）。 從以上分析可以看出，雖然本項目有 其獨特的優(yōu)勢，但是也是存在著風(fēng)險和不確定因素。 **房地產(chǎn)市場處于蓬勃發(fā)展階段，購房需求旺盛； T THREATTH 0 OPPORTUNITY **房產(chǎn)市場處于快速發(fā)展階段，開發(fā)商可將成熟開發(fā)理念和開發(fā)經(jīng)驗 介入。具有整體開發(fā)規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢； 項目 分 兩 期建設(shè)。 （ 3） 本項目 實施內(nèi)容 ： 根據(jù)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品市場的特點，結(jié)合 該區(qū)域地塊 現(xiàn)狀條件， 主要劃分交易區(qū)和服務(wù)區(qū)兩大板塊。 6． 項目 位置、 規(guī)模、 實施內(nèi)容 （ 1） 本項目 位置 ： **市 車 河大橋東 側(cè)，青 港側(cè)，緊鄰 S131 省道 。 在 **城市 規(guī)劃中， **市綜合物流區(qū) 作為 市區(qū)物流城的 一部分，具有廣闊的發(fā)展空間，符合市區(qū)規(guī)劃要求 結(jié)論： 目前 **市房地產(chǎn)市場依然 處于大發(fā) 展時期 ，房地產(chǎn)市場呈良性發(fā)展。 **目前的商業(yè)市場實現(xiàn)了初步的產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，形成了幾條具有一定特色和積聚效應(yīng)的產(chǎn)品商業(yè)街區(qū)，從總體上來看，產(chǎn)業(yè)仍然不夠集中，分布較為零散，且具有不穩(wěn)定性，缺少大型的專業(yè)市場和集中采購中心，產(chǎn)品層次總體不高。 **市商品房成交均價保持穩(wěn)定上升。 隨著市場需求的增長，房地產(chǎn)價格也穩(wěn)定小幅上揚(yáng)。 **市房屋施工面積到 20xx年 4月 底，已有近 10萬平方米房屋竣工。只有提供這個平臺， **市的相關(guān)產(chǎn)業(yè)才能得到 更 大的發(fā)展，才能讓 **真正發(fā)揮出自己的特長， 輻射上海，進(jìn)一步借著 這個世界大都市的橋梁走向世界?？墒钱?dāng)?shù)卣m時的建立起 南通疊石橋 家紡批發(fā)市場。 一禾蔬菜、垛田香蔥、 **青蝦、大縱湖蟹等無公害農(nóng)產(chǎn)品已經(jīng)越來越受到海內(nèi)外消費者的歡迎 13 和喜愛 。 **市作為一個 農(nóng)業(yè)市