【正文】 16320310112324819980%城南板塊陽(yáng)明華都二期//聯(lián)排130003123401278265%南岸花城157高層82008791 1341407311573342259%怡蘭軒公寓高層8000788965709388% 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研，就高層產(chǎn)品而言，紹興市區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在大灘板塊以及迪蕩板塊。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年9月開(kāi)始銷(xiāo)售、2013年交房，正好處在紹興房產(chǎn)高速、穩(wěn)步發(fā)展的階段，結(jié)合本項(xiàng)目的規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)以及紹興房產(chǎn)市場(chǎng)的分析數(shù)據(jù)，我們有理由相信，這是個(gè)十分有前景的項(xiàng)目，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益，本項(xiàng)目可行！二、紹興房產(chǎn)市場(chǎng)分析板塊市場(chǎng)分析(1)城南板塊陽(yáng)明華都潤(rùn)和南岸花城怡蘭軒公寓水墨瀾庭樓盤(pán)名稱(chēng)量體已推量體建筑形態(tài)開(kāi)盤(pán)日期價(jià)格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率陽(yáng)明華都1010聯(lián)排 疊加800012500聯(lián)排24026012792%南岸花城157高層82008789 13414073343359%水墨瀾庭聯(lián)排 11000227303 17418050539979%怡蘭軒公寓高層820078899388%(2)、城東板塊稽山一品紫金華庭涂山家園寶業(yè)四季園中亞?wèn)|郡綠城寶業(yè)玉園東澤博園樓盤(pán)名稱(chēng)量體已推量體建筑形態(tài)開(kāi)盤(pán)日期價(jià)格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率中亞?wèn)|郡90多層 高層 聯(lián)排09年11月多層480082127 260280374107%綠城玉園3獨(dú)棟 聯(lián)排200003000036010005442％稽山一品8——獨(dú)棟 聯(lián)排1000020000359623217195％紹興天下白鷺金灘坤和近年來(lái)本市委、市人民政府給房地產(chǎn)商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟(jì)及城建發(fā)展，依據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓房產(chǎn)商放心投資、大膽經(jīng)營(yíng)。隨著樓市成交量回暖，紹興土地市場(chǎng)也步入理性復(fù)蘇的軌道。全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。其中，6月30日當(dāng)天，成交98套，成為2009年以來(lái)單日銷(xiāo)售最多的一天。業(yè)內(nèi)普遍比較認(rèn)同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及50多個(gè)行業(yè)，每投入100元的資金可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷(xiāo)售100元的住宅可以帶動(dòng)130~150元的其他消費(fèi)，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬(wàn)平方米建筑量，就會(huì)影響30萬(wàn)人的就業(yè)，就會(huì)減少鋼材需求2萬(wàn)噸、門(mén)窗需求8萬(wàn)套、衛(wèi)生潔具需求2萬(wàn)套左右。2009年1月份，這意味著前三月，紹興商品房被消化了近30萬(wàn)平方米。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場(chǎng)的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 1 扎實(shí)推進(jìn)農(nóng)村集體“三資”〈派駐監(jiān)督員管理暫行規(guī)定〉、＃、(試行).~(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410污水處理——(圖)(圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410畢業(yè)設(shè)計(jì)：(圖)（全套）【絕版好資料，看到就別錯(cuò)過(guò)】.(圖)(圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410★年產(chǎn)5000萬(wàn)㎡(莊軍).ppt(圖)(論文).：(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)★(五稿). 120 (圖)經(jīng)濟(jì)管理已審核020120410現(xiàn)代項(xiàng)目成本管理理論的應(yīng)用研究——﹑紹興人民路1號(hào)地塊住宅項(xiàng)目可行性分析報(bào)告紹興恒大置業(yè)有限公司目 錄一、 項(xiàng)目總論……………………………………………………..4二、紹興房產(chǎn)市場(chǎng)分析……………………………………………8板塊市場(chǎng)分析………………………………………………8競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析………………………………………………12價(jià)格分析……………………………………………………14重點(diǎn)個(gè)案簡(jiǎn)介………………………………………………15土地市場(chǎng)情況………………………………………………29本地塊分析…………………………………………………38總結(jié)…………………………………………………………39三、項(xiàng)目定位…………………………………………………………………………41SWOT分析……………….……………………………...…41項(xiàng)目整體定位………………………………………………42項(xiàng)目客源定位………………………………………………42面積配比定位………………………………………………43總結(jié)…………………………………………………………46四、規(guī)劃設(shè)計(jì)…………………………………………………………………………47設(shè)計(jì)依據(jù)……………………………………………………47工程內(nèi)容及規(guī)模概況………………………………………47設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想………………………………………………47總體設(shè)計(jì)……………………………………………………48建筑單體設(shè)計(jì)………………………………………………50主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)…………………………………………50五、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)計(jì)劃………………………………………………………….………52蓄水期策略：………………………………………………52公開(kāi)期策略：………………………………………………52價(jià)格推進(jìn)策略………………………………………………55銷(xiāo)售計(jì)劃……………………………………………………56開(kāi)發(fā)計(jì)劃……………………………...…………………….56六、財(cái)務(wù)分析及資金回收支出計(jì)劃…………………………………………57項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析……………………………………………….57項(xiàng)目資金回籠狀況………………………………………….58項(xiàng)目資金支出狀況………………………………………….59項(xiàng)目資金計(jì)劃………………………………….……………60項(xiàng)目敏感性分析…………………………………………….60七、可行性研究報(bào)告結(jié)論……………………………….……………….………61一、 項(xiàng)目總論為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過(guò)全面認(rèn)真的市場(chǎng)調(diào)研，對(duì)項(xiàng)目區(qū)位環(huán)境進(jìn)行反復(fù)的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢(shì)，選擇在本市域內(nèi)投資建設(shè)精品住宅小區(qū)。具體規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)如下：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積58087平米土地性質(zhì)居住容積率≤總建筑面積≤80000平米建筑限高50米另一方面，紹興市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢(shì),逐漸成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。2009年一季度全市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)快速回升。房地產(chǎn)的帶動(dòng)效應(yīng)很像水里的波紋，會(huì)不斷擴(kuò)散，最終影響到社會(huì)生活的各個(gè)層面。據(jù)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)官方信息，1至6月，紹興市區(qū)商品房成交2159套，成交均價(jià)8543元/平方米，其中，住宅類(lèi)商品房成交1819套，成交均價(jià)7926元/平方米。1至3月全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資378413萬(wàn)元，%。5月14日，市區(qū)舉行今年首場(chǎng)土地拍賣(mài)，兩地塊均以高出起拍價(jià)60%的價(jià)格成功拍賣(mài)，從而拉開(kāi)了土地市場(chǎng)復(fù)蘇的帷幕。隨著住房制度改革的全面推進(jìn)，住宅的商品化、社會(huì)化程度不斷提高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的促進(jìn)作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質(zhì)量的不斷提高，人們對(duì)住宅的需求從單純追求空間的簡(jiǎn)單型向生態(tài)化、藝術(shù)化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過(guò)渡。山水名家(3)、大灘板塊樓盤(pán)名稱(chēng)量體已推量體建筑形態(tài)開(kāi)盤(pán)日期價(jià)格主力面積在售套數(shù)已售套數(shù)去化率山水名家3聯(lián)排135002402882020100％高層11000156161 180 25418617091.％紹興天下3015聯(lián)排 高層130001100014317812010184％白鷺金灘3720高層10000130172 20028674359480%聯(lián)排11000237385185185100%世茂目前，樓盤(pán)處于強(qiáng)銷(xiāo)期的樓盤(pán)有七個(gè)，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、紹興天下三個(gè)項(xiàng)目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。大灘板塊：具備江景資源，均價(jià)約11000元/㎡ ，但目前已沒(méi)有什么好的房源，主要銷(xiāo)售重點(diǎn)樓盤(pán)以紹興天下為主。恒聯(lián)?星星港灣位于紹興市馬臻路元培小學(xué)和元培中學(xué)中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約17000 ㎡，以“電梯多層奢派學(xué)區(qū)公館”的清晰定位，成就尊者的智慧未來(lái)。目前銷(xiāo)售已過(guò)50%，剩余主要是170以上的戶型。水岸香堤傲踞浙東運(yùn)河與古水道交匯之地,南靠臥龍路,千年古道貫穿其中,規(guī)劃中魅力四射的迪蕩湖公園近在咫尺。整個(gè)小區(qū)分為三大組團(tuán)。中亞?wèn)|郡項(xiàng)目概況中亞?東郡4㎡，總建筑面積約89840㎡，社區(qū)配備了7702㎡沿街商業(yè)，并設(shè)計(jì)了地下集中汽車(chē)位239個(gè)、地上機(jī)動(dòng)車(chē)位288個(gè)，地下室設(shè)計(jì)了部分自行車(chē)庫(kù)。北距329國(guó)道12公里，杭甬高速公路16公里，杭州蕭山國(guó)際機(jī)場(chǎng)36公里；近鄰紹興到諸暨的高速入口。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細(xì)致的生活保障，以舒適、從容生活尺度營(yíng)造出便利的城市生活。社區(qū)物業(yè)管理將實(shí)行“724”不間斷服務(wù)。紹興天下項(xiàng)目概況紹興天下位于紹興大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長(zhǎng)大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地265畝，總建筑面積30余萬(wàn)平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共2000余戶，園內(nèi)配有主題會(huì)所，高尚幼兒園，江濱公園，網(wǎng)球場(chǎng)，泳池等高尚設(shè)施。二期2009年10月13日開(kāi)盤(pán)，共計(jì)推出3＃樓120余套房源，主力面積為1170平米。 大灘項(xiàng)目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車(chē)站、碼頭、學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)齊全。經(jīng)典戶型 銷(xiāo)售去化項(xiàng)目共計(jì)1800余套房源已全部推出，別墅已全部售完，目前在售高層部分，整體去化率80％左右。產(chǎn)品營(yíng)造坤和山水名家共計(jì)901套房源，由32層高層寬景大宅，15組合院排屋構(gòu)成。經(jīng)典戶型183㎡161㎡銷(xiāo)售去化項(xiàng)目一期于2009年6月推出，共計(jì)推出1－2＃，主力戶型為140180平米，整體去化較好，去化率在80％以上。20萬(wàn)方商業(yè)旗艦、5A國(guó)際商務(wù)中心、國(guó)際會(huì)展中心、迪蕩湖公園、超五星級(jí)酒店，成就紹興新城市中心，實(shí)現(xiàn)紹興經(jīng)濟(jì)、文化、影響力的全面升級(jí)。土地市場(chǎng)情況土地市場(chǎng)紹興市區(qū)2009年土地出讓統(tǒng)計(jì)表、出讓地塊統(tǒng)計(jì)宗地名稱(chēng)土地坐落出讓面積（M2）出讓方式土地用途總成交價(jià)（萬(wàn)元）樓面價(jià)格競(jìng) 得 人成交日期鏡湖新區(qū)外灘42號(hào)地塊東至解放大道，南至地塊地限線，西至一號(hào)路、北至地塊地限線。8350掛牌辦公及商業(yè)6250紹興市越發(fā)機(jī)械制造有限公司2009．9．23鏡湖新區(qū)外灘46號(hào)地塊東至地塊地限線，南至一號(hào)路，西至二號(hào)路，北至鳳林西路。6612掛牌辦公及商業(yè)2300紹興市中實(shí)房地產(chǎn)