【正文】 16320310112324819980%城南板塊陽明華都二期//聯(lián)排130003123401278265%南岸花城157高層82008791 1341407311573342259%怡蘭軒公寓高層8000788965709388% 根據(jù)市場調研，就高層產(chǎn)品而言，紹興市區(qū)在售樓盤主要集中在大灘板塊以及迪蕩板塊。本項目預計在2011年9月開始銷售、2013年交房，正好處在紹興房產(chǎn)高速、穩(wěn)步發(fā)展的階段，結合本項目的規(guī)劃技術指標以及紹興房產(chǎn)市場的分析數(shù)據(jù)，我們有理由相信，這是個十分有前景的項目，具有良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益，本項目可行！二、紹興房產(chǎn)市場分析板塊市場分析(1)城南板塊陽明華都潤和南岸花城怡蘭軒公寓水墨瀾庭樓盤名稱量體已推量體建筑形態(tài)開盤日期價格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率陽明華都1010聯(lián)排 疊加800012500聯(lián)排24026012792%南岸花城157高層82008789 13414073343359%水墨瀾庭聯(lián)排 11000227303 17418050539979%怡蘭軒公寓高層820078899388%(2)、城東板塊稽山一品紫金華庭涂山家園寶業(yè)四季園中亞東郡綠城寶業(yè)玉園東澤博園樓盤名稱量體已推量體建筑形態(tài)開盤日期價格主力面積總套數(shù)已售套數(shù)去化率中亞東郡90多層 高層 聯(lián)排09年11月多層480082127 260280374107%綠城玉園3獨棟 聯(lián)排200003000036010005442％稽山一品8——獨棟 聯(lián)排1000020000359623217195％紹興天下白鷺金灘坤和近年來本市委、市人民政府給房地產(chǎn)商創(chuàng)造更為優(yōu)越的投資環(huán)境，加快轄區(qū)經(jīng)濟及城建發(fā)展，依據(jù)當?shù)貙嶋H，制定了系列優(yōu)惠政策，采取多種形式讓房產(chǎn)商放心投資、大膽經(jīng)營。隨著樓市成交量回暖，紹興土地市場也步入理性復蘇的軌道。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)持續(xù)升溫之態(tài)。其中，6月30日當天，成交98套，成為2009年以來單日銷售最多的一天。業(yè)內普遍比較認同的數(shù)據(jù)是：房地產(chǎn)上下游共涉及50多個行業(yè)，每投入100元的資金可以創(chuàng)造相關產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住宅可以帶動130~150元的其他消費，住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關行業(yè)200人就業(yè)；換一種算法則是，房地產(chǎn)業(yè)每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業(yè)，就會減少鋼材需求2萬噸、門窗需求8萬套、衛(wèi)生潔具需求2萬套左右。2009年1月份，這意味著前三月，紹興商品房被消化了近30萬平方米。地塊自然條件優(yōu)越，并具有市場的唯一性、稀缺性與不可替代性，具備了打造高端物業(yè)的前提條件。 1 扎實推進農(nóng)村集體“三資”〈派駐監(jiān)督員管理暫行規(guī)定〉、＃、(試行).~(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)經(jīng)濟管理已審核020120410污水處理——(圖)(圖)經(jīng)濟管理已審核020120410畢業(yè)設計：(圖)（全套）【絕版好資料，看到就別錯過】.(圖)(圖)經(jīng)濟管理已審核020120410★年產(chǎn)5000萬㎡(莊軍).ppt(圖)(論文).：(圖)(圖)(圖)(圖)(圖)★(五稿). 120 (圖)經(jīng)濟管理已審核020120410現(xiàn)代項目成本管理理論的應用研究——﹑紹興人民路1號地塊住宅項目可行性分析報告紹興恒大置業(yè)有限公司目 錄一、 項目總論……………………………………………………..4二、紹興房產(chǎn)市場分析……………………………………………8板塊市場分析………………………………………………8競爭個案分析………………………………………………12價格分析……………………………………………………14重點個案簡介………………………………………………15土地市場情況………………………………………………29本地塊分析…………………………………………………38總結…………………………………………………………39三、項目定位…………………………………………………………………………41SWOT分析……………….……………………………...…41項目整體定位………………………………………………42項目客源定位………………………………………………42面積配比定位………………………………………………43總結…………………………………………………………46四、規(guī)劃設計…………………………………………………………………………47設計依據(jù)……………………………………………………47工程內容及規(guī)模概況………………………………………47設計指導思想………………………………………………47總體設計……………………………………………………48建筑單體設計………………………………………………50主要經(jīng)濟技術指標…………………………………………50五、銷售開發(fā)計劃………………………………………………………….………52蓄水期策略：………………………………………………52公開期策略：………………………………………………52價格推進策略………………………………………………55銷售計劃……………………………………………………56開發(fā)計劃……………………………...…………………….56六、財務分析及資金回收支出計劃…………………………………………57項目財務分析……………………………………………….57項目資金回籠狀況………………………………………….58項目資金支出狀況………………………………………….59項目資金計劃………………………………….……………60項目敏感性分析…………………………………………….60七、可行性研究報告結論……………………………….……………….………61一、 項目總論為滿足本市城市居民的住房要求，創(chuàng)建新型、精品城市住宅小區(qū)，公司經(jīng)過全面認真的市場調研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)目前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇在本市域內投資建設精品住宅小區(qū)。具體規(guī)劃技術指標如下：經(jīng)濟技術指標總用地面積58087平米土地性質居住容積率≤總建筑面積≤80000平米建筑限高50米另一方面，紹興市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢,逐漸成為國民經(jīng)濟新的增長點和消費熱點。2009年一季度全市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)快速回升。房地產(chǎn)的帶動效應很像水里的波紋，會不斷擴散，最終影響到社會生活的各個層面。據(jù)市房地產(chǎn)信息網(wǎng)官方信息，1至6月，紹興市區(qū)商品房成交2159套，成交均價8543元/平方米，其中，住宅類商品房成交1819套，成交均價7926元/平方米。1至3月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資378413萬元，%。5月14日，市區(qū)舉行今年首場土地拍賣，兩地塊均以高出起拍價60%的價格成功拍賣，從而拉開了土地市場復蘇的帷幕。隨著住房制度改革的全面推進，住宅的商品化、社會化程度不斷提高，房地產(chǎn)開發(fā)對經(jīng)濟增長的促進作用日益凸現(xiàn)；隨著生活質量的不斷提高，人們對住宅的需求從單純追求空間的簡單型向生態(tài)化、藝術化、智能化、人性化兼而有之的綜合型過渡。山水名家(3)、大灘板塊樓盤名稱量體已推量體建筑形態(tài)開盤日期價格主力面積在售套數(shù)已售套數(shù)去化率山水名家3聯(lián)排135002402882020100％高層11000156161 180 25418617091.％紹興天下3015聯(lián)排 高層130001100014317812010184％白鷺金灘3720高層10000130172 20028674359480%聯(lián)排11000237385185185100%世茂目前，樓盤處于強銷期的樓盤有七個，分別是大灘板塊的山水名家、白鷺金灘、紹興天下三個項目；迪蕩板塊有世茂盛世名苑二期和水岸香堤；城南板塊有南岸花城；城東板塊的紫金華庭。大灘板塊：具備江景資源，均價約11000元/㎡ ，但目前已沒有什么好的房源，主要銷售重點樓盤以紹興天下為主。恒聯(lián)?星星港灣位于紹興市馬臻路元培小學和元培中學中間，上承千年古越的厚重文脈，下啟新城市人文的蓬勃朝氣，大隱于寸土寸金的老城區(qū)中心區(qū)位，總建筑面積約17000 ㎡，以“電梯多層奢派學區(qū)公館”的清晰定位，成就尊者的智慧未來。目前銷售已過50%，剩余主要是170以上的戶型。水岸香堤傲踞浙東運河與古水道交匯之地,南靠臥龍路,千年古道貫穿其中,規(guī)劃中魅力四射的迪蕩湖公園近在咫尺。整個小區(qū)分為三大組團。中亞東郡項目概況中亞?東郡4㎡，總建筑面積約89840㎡，社區(qū)配備了7702㎡沿街商業(yè)，并設計了地下集中汽車位239個、地上機動車位288個，地下室設計了部分自行車庫。北距329國道12公里，杭甬高速公路16公里，杭州蕭山國際機場36公里；近鄰紹興到諸暨的高速入口。沿街商業(yè)，將為業(yè)主提供更為完善、細致的生活保障，以舒適、從容生活尺度營造出便利的城市生活。社區(qū)物業(yè)管理將實行“724”不間斷服務。紹興天下項目概況紹興天下位于紹興大灘區(qū)塊東南面，四面碧水環(huán)繞，東至長大江，南望文筆塔，西北至梅山江，與著名的鏡湖濕地公園緊密相連，園區(qū)總占地265畝，總建筑面積30余萬平方米，規(guī)劃高層江景公寓，空中別墅與臻品排屋，共2000余戶，園內配有主題會所，高尚幼兒園，江濱公園，網(wǎng)球場，泳池等高尚設施。二期2009年10月13日開盤，共計推出3＃樓120余套房源，主力面積為1170平米。 大灘項目交通條件優(yōu)越，市政配套完善，公路、鐵路、水路暢通，車站、碼頭、學校、醫(yī)院、市場齊全。經(jīng)典戶型 銷售去化項目共計1800余套房源已全部推出，別墅已全部售完，目前在售高層部分，整體去化率80％左右。產(chǎn)品營造坤和山水名家共計901套房源，由32層高層寬景大宅，15組合院排屋構成。經(jīng)典戶型183㎡161㎡銷售去化項目一期于2009年6月推出，共計推出1－2＃，主力戶型為140180平米，整體去化較好，去化率在80％以上。20萬方商業(yè)旗艦、5A國際商務中心、國際會展中心、迪蕩湖公園、超五星級酒店，成就紹興新城市中心，實現(xiàn)紹興經(jīng)濟、文化、影響力的全面升級。土地市場情況土地市場紹興市區(qū)2009年土地出讓統(tǒng)計表、出讓地塊統(tǒng)計宗地名稱土地坐落出讓面積（M2）出讓方式土地用途總成交價（萬元）樓面價格競 得 人成交日期鏡湖新區(qū)外灘42號地塊東至解放大道，南至地塊地限線，西至一號路、北至地塊地限線。8350掛牌辦公及商業(yè)6250紹興市越發(fā)機械制造有限公司2009．9．23鏡湖新區(qū)外灘46號地塊東至地塊地限線，南至一號路，西至二號路，北至鳳林西路。6612掛牌辦公及商業(yè)2300紹興市中實房地產(chǎn)