某別墅地塊開發(fā)可行性分析報告(文件)
【正文】 主，建筑密度很高，小區(qū)內(nèi)無任何綠化及環(huán)境景觀。 ? 高端主力戶型面積在 120140㎡ ，成交總價 5060萬。 高端市場購買力分析 %%%%%≤90m290120m2120144m2144180m2≥180m2 建筑面積 80— 90平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 90— 120平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 120— 144平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 144— 180平方米占銷售總套數(shù)的 %； 建筑面積 180平方米以上占銷售總套數(shù)的占銷售總套數(shù)的 %。 產(chǎn)品總價超過 100萬，市場結(jié)束度明顯驟降。 開發(fā)周期樂觀估計需要三年 利潤總額有限，年回報率過低 風險點 ?地塊面積小，且四周不具備可持續(xù)性 項目最終判定 ?商業(yè)產(chǎn)權抗性，變性難度大 ?當?shù)胤慨a(chǎn)市場基數(shù)小，封閉 ?高端市場處于最初級階段，購買力斷檔嚴重，需要培育引導。 獨棟平均售價 5000*=5850元 /平方 取費標準： 總開發(fā)成本 金額 費用明細 費率 總額（萬元） 一 土地費用 合計 5900 二 前期費用 1 設計、勘探費及監(jiān)理費 50元 /㎡ 195 合計 195 三 建安工程成本 1 建安成本 1000元 /㎡ 3900 2 橋梁費用 800 3 其他各類配套費 800元 /㎡ 3120 合計 7820 四 其他辦證費用 1 各類辦證費用 20元 /㎡ 78 合計 78 五 企業(yè)管理費 二 +三 +四提 5% 六 財務費用 七 預提土地增值稅 總銷金 2% 八 不可預見費 除土地外成本 3% 300 開發(fā)成本 合計 銷售費用 費率 金額 1 銷售費用（代理費、廣告費） 等 總銷金 % 2 營業(yè)稅及附加 總銷金 % 銷售費用 合計 項目總投資 項目 方案（ ） 銷售收入（萬元） 22113 項目總投資（萬元） 18226 利潤總額（萬元） 3887 稅前利潤率 % 經(jīng)濟測算 雖然此經(jīng)濟測算采取的是靜態(tài)計算方法，實際操作項目是滾動開發(fā)，利潤率有一定上浮。 成交量相對更為有限。 高端公寓小結(jié)： 高端公寓項目整體去化情況較好。 ? 銅仁房地產(chǎn)開發(fā)只利用外部江景資源，而忽略小區(qū)內(nèi)部環(huán)境的打造。 物管、小區(qū)景觀品質(zhì)在當?shù)厥乔缚蓴?shù)，但地段優(yōu)勢略遜 5號樓為 12層復式， 270320㎡ ，總價 100120萬，共 5套。去化 4套。 38套別墅，銷售期兩年半。 20套別墅，還剩余 3套，銷售周期 4年半。 ? 高端消費群體范圍窄 ：主要集中在當?shù)貛讉€支柱行業(yè) 高端物業(yè)消費群體定向，無外來購買力，市場只能依賴本地去化。 產(chǎn)品選擇：市中心高品質(zhì)電梯房的大復式或別墅產(chǎn)品 別墅主要購買群體 消費存在外溢 客戶解析 市場封閉，外來客戶基本沒有，以當?shù)丶爸苓呧l(xiāng)鎮(zhèn)居民為主。 產(chǎn)品選擇：大三房或復式 購買力強 低調(diào)的奢華 頂級客戶 銅仁經(jīng)濟金字塔的最上層客戶，多從事礦業(yè)、煙草、水電站生意。 數(shù)據(jù)來源：市房管局 謝橋新政府板塊 老城區(qū)板塊 火車站板塊 3公里 銅仁住宅市場劃分為三大板塊： 老城區(qū)板塊：（供求主力） 火車站板塊：（老城區(qū)的延伸） 謝橋新
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