【正文】 7103710371037103710371037物管支出180180180180180180180180180凈流量103794311161303150517231958221224832483累計1037941022232538305553751197321220614689則前十年單位面積的物業(yè)投資總回報率為：14689元/平方米 1/（1+6%）10 / 9037元/平方米100% = % 從自營者的角度，以投資物業(yè)自己經營的形式，按目前三角碑商圈經營利潤相當于租金水平的50100%計（即扣除包括租金的經營成本后還有相當于租金50100%的利潤），取下限（50%）按租金180元／平方米，以目前16000元/平方米五成十年按揭購買三峽廣場營業(yè)門面計，首付8000元/平方米，則前十年單位面積的投資的流量分析如下： 單位：元/平方米第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年購房支出8000000000000按揭支出1037103710371037103710371037103710371037物管支出0180180180180180180180180180經營收入0324032403240324032403240324032403240上年結轉090377014499129689451078310151247147凈流量903770144991296894510783101512471479170從上表中可以看出，按目前三角碑商圈平均經營水平的下限，在三峽廣場景觀文化MALL投資門面，在第五年后就可收回投資，開始穩(wěn)步贏利。中國經濟在未來三至五年內，國民經濟將繼續(xù)保持穩(wěn)步增長的勢頭，三峽廣場景觀文化MALL在此良好經濟態(tài)勢的大環(huán)境下，不僅有較好的收益前景，其投資的增值潛力也是不容小視的。世界經濟在美、歐、日等大國集團的帶動下進一步呈現(xiàn)高增長、低通脹的特征，并使亞洲國家的經濟增長速度比預計的更快，亞洲經濟將提前恢復到金融危機前的水平。它將給中國經濟帶來前所未有的高速變革和發(fā)展機遇。與此同時，刺激內需，增加出口，有利于經濟的增長。因為自古以來，中國東部沿海地區(qū)因其所處的政治、經濟中心地們和沿海交通、往來的便利等諸多因素，特別是中國改革開放以來，重點發(fā)展東部沿海地區(qū)，使中國東部沿海地區(qū)的經濟比內地中西部進步15－20年。重慶市政府在西部大開發(fā)戰(zhàn)略中將利用中央財政向西部傾斜的良好機遇，啟動107項，總投資額達2400億元的基礎設施建設項目，其范圍涵蓋了交通基礎設施，城市基礎設施，農林水利建設，高校國債項目，高新技術產業(yè)等。關于沙坪壩區(qū)區(qū)域經濟的獨特性和強勁的發(fā)展?jié)摿Γ蝗龒{廣場景觀文化MALL所處沙坪壩三角碑商圈的獨特商業(yè)機會和良好的區(qū)域優(yōu)勢；三峽廣場景觀文化MALL科學合理的定價體系、靈活付款形式，為投資提供較大的增值保值空間；強有力的政策支持，完善周到售后經營服務模式，提高抵御投資風險的能力。據有關調查資料顯示，城市居民90％以上認為銀行儲蓄是最可靠、最好的投資渠道，10％的人認同炒股票是很好的投資手段。（2）國內目前不僅個體投資范圍窄，品種少而且風險大，安全系數(shù)低。同時它不象從事股票、基金等整天讓投資人提心吊膽。而且為擴大內需，開征利息稅、推廣實施的存款署名制給存款人以很大的投資信心打擊。也會給中國普通市民的消費觀念、文化理念、中國經濟運行模式等等均會受到很大的沖擊，人們會更深切地感受到經濟變革帶給自身的各種意想不到的沖擊。因此，處于社會大變革時期的人們，更應該未雨酬繆，為自己也為后人留一條穩(wěn)定的退路，但一切退路最終要經濟來源為核心。至于國際知名的家樂福、麥得隆，更是雄心萬丈地已經在此建立自己的江山。主題商場最初的表現(xiàn)形式是“專業(yè)市場”，但國內的商業(yè)發(fā)展到今天，再做“專業(yè)市場”已經遠遠不夠了。商場能否旺租旺銷與商場的功能定位直接相關。問題是，零售業(yè)究竟會朝何處走呢？一言以蔽之，就是專業(yè)化。 百貨商店VS“shopping MALL”商場上的基本原則是，誰的經營焦點較集中，誰就是贏家。美國玩具反斗城（Toys “R”US）的崛起就是典型的代表。拉察索〔Charles Lazarus〕開設了一家只賣打折玩具、規(guī)模很大的商場。三、三峽廣場“景觀文化MALL”的開發(fā)構想如前所述，市場精細化、專業(yè)化已是國際走向。不僅如此，反推過來，這些旺盛人氣的餐飲娛樂場所也會促進購物場所的銷售，這兩者本是相互作用相互推動、互借其勢互造其市的。作為重慶的科教文化區(qū)，老百姓收入相對穩(wěn)固較高，其消費能力亦毋庸置言。第八部分 管理模式一、管理機構組織架構工商稅務沙區(qū)政府發(fā)展商業(yè)主委員會會 經營管理委員會項目招商辦公室物業(yè)管理公司商業(yè)管理公司 財務部辦公室二區(qū)管理部促銷執(zhí)行部美工部人員培訓部三區(qū)管理部一區(qū)管理部宣傳企化部副總經理副總經理副總經理總經理二、經營方式及細則三、經營管理章程管理機構的設立 由業(yè)主委員會匯同發(fā)展商，沙區(qū)政府及各工商、稅務部門聯(lián)合成立經營管理委員會，做為三峽廣場的最高經營管理機關，由它牽頭與專業(yè)商業(yè)管理公司接洽，確定合作伙伴及合作方式（管理或顧問），對三峽廣場營業(yè)用房實施統(tǒng)一經營管理，確保商場的有序競爭和可持續(xù)發(fā)展。（2）項目招商部職能l 直接向經營管理委員會負責，以保障業(yè)主投資收益為目的同時符合商城的統(tǒng)一經營規(guī)劃的原則對外招租；l 同政府職能機關協(xié)商商城的優(yōu)惠政策，為招商引資、帶動商城商氣提供政策基礎；l 根據商城經營主題，展開定向招商，確保商城的可持續(xù)發(fā)展。宣傳企劃部l 負責對商城整體形象的包裝推廣計劃及廣告執(zhí)行；l 為商家提供產品推薦服務，如產品展示會、發(fā)布企劃，并同片區(qū)負責人協(xié)調場地、時間的安排問題；l 負責為商家的產品作促銷企劃方案，并協(xié)調美工部參于制作并審核。財務部l 負責商城統(tǒng)一的財務收支及管理；l 負責商業(yè)管理公司的財務管理；l 同項目招商部協(xié)調管理鋪面租賃、收支費用辦公室l 負責商業(yè)管理公司的后勤業(yè)務工作；l 負責與招商部，經營管理委員會及業(yè)主之間的協(xié)調工作。（3）服務項目行政支持系統(tǒng)l 分送留物、包裹、報紙、信件、傳真、電傳、特快專遞，提供留言、物品轉交等服務；l 辦公室、會場出租；l 商務中心將為經營者提供代收、代發(fā)業(yè)務；l 通過Internet國際互聯(lián)網，我們將為經營者提供網絡服務。39 / 39。物業(yè)管理支持系統(tǒng)l 商家將垃圾裝好放置于指定地點，每天將定時上門收取垃圾；l 為商城提供失物招領服務；l 公共地面清洗；l 為商家提供花木出租，維護服務；l 日常水電維修；l 店鋪維修服務；l 店鋪裝飾、裝修服務；l 投訴受理；l 顧客物品托管；l 保安服務經營支持系統(tǒng)l 組織成立業(yè)主及經營者俱樂部，定期邀請經濟專家進行講座或開展聯(lián)誼會。包括（禮儀、銷售技巧、財務收銀、著裝等）；l 定期培訓商城管理人員；l 制定人員培訓計劃內容。促銷執(zhí)行部l 負責對商城促銷活動、產品促銷活動的費用核算、組織安排及執(zhí)行；l 對促銷活動產生的效益進行統(tǒng)計、評估、調整修正。實行總經理負責制，統(tǒng)籌安排商城經營活動，同時總經理向經營管理委員會負責，其下屬三位副總經理分管商城推廣包裝、經營業(yè)務管理、后勤管理。鑒于業(yè)主投資比例的大小差異，經營管理委員會所做出的決議需通過人和、資和雙重才能生效，切實保護中、小投資者的權益。加之沙區(qū)良好的社區(qū)形象和消費能力，吸引了大量其他社區(qū)消費者的前來。于此，城中之城，即微縮購物中心的概念已初步形成。那么，我們能否成立一個項目，將零星分散型的消費轉化為集中滿足型的消費。不同凡響的做法出奇制勝！玩具業(yè)如此，其他行業(yè)又何嘗不是如此？電器、裝飾材料、文具、時裝等等眾多門類的商品，也正紛紛從過去無所不能的百貨商店中剝離出來，形成富有生機和活力的專業(yè)市場。此外，玩具反斗城的海外分支有293家之多，是美國規(guī)模最大的玩具零售業(yè)者。我們的商業(yè)競爭已經進入了專業(yè)化時代，所以，在百貨商店日漸式徽之際，購物中心趁勢而起。所以，百貨商店沒落問題不在百貨商店，而在購物中心。市場中，沒有哪個行業(yè)能比零售業(yè)更敏銳地感受到趨勢的變化。做餐飲的，不再是什么菜都做，要么做川菜，要么是東北菜，要么是粵菜……商場也在“聚焦”，想方設法通過經營內容的集中和經營方式的系統(tǒng)化，讓社會公眾買相關的東西時第一時間想到某個商廈，于是，近幾年出現(xiàn)了形形色色的專賣點（甚至煙草專賣點）、專業(yè)市場、主題商場，還有家樂福、山城超市之類的平價商場。二、MALL的核心——“一站式消費”現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的必然趨勢所謂主題商場，就是指根據人們的消費主題而劃定的比較集中的商場經營范圍，從而使人們在這里可以實現(xiàn)“一站式消費”(One Stop Shopping)。第七部分 MALL的詮釋及延展一、MALL的由來隨著國民經濟的增長，重慶市的人民消費能力逐步提高，