【正文】 公司之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因?yàn)榫频旯芾韽?qiáng)調(diào)的是經(jīng)營(yíng)；物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)的是服務(wù)。如果物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場(chǎng)開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，很難得到穩(wěn)定的和較高的投資回報(bào)率。因此本案選擇酒店管理公司而不選擇物業(yè)管理公司。有中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商務(wù)中心、停車場(chǎng)、票務(wù)服務(wù)、DDD電話、IDD電話、洗衣服務(wù)、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、商場(chǎng)、理發(fā)美容室、健身室、出租車等服務(wù)。最重要的是不能擁有充足的租房客源。因此，“莫奈印象”在競(jìng)爭(zhēng)上最大的優(yōu)勢(shì)就是豪生專業(yè)的酒店服務(wù)。一般投資產(chǎn)權(quán)式酒店的人未必會(huì)太在乎開發(fā)商承諾的６％—８％的年回報(bào)，他們更看重自己購(gòu)買的物業(yè)整體素質(zhì)是否優(yōu)良、未來的保值乃至升值潛力如何。這樣一方面能夠取信于市場(chǎng)，使投資回報(bào)有良好預(yù)期，加大投資客購(gòu)買該物業(yè)信心，提高項(xiàng)目銷售時(shí)的優(yōu)勢(shì)，另一方面能夠保證項(xiàng)目以后經(jīng)營(yíng)管理的成功，降低其他方面如包租等的風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)包租是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買售人所購(gòu)該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式很簡(jiǎn)單，雙方在交房驗(yàn)收之前只簽訂售后包租的意向書，交房之后再簽正式合同就是合法行為了。這種模式相對(duì)來說對(duì)開發(fā)公司與業(yè)主之間均比較合適。包租時(shí)間一般在3—4年，也有10年包租。裝修、配套見相關(guān)專題物業(yè)管理費(fèi)用本項(xiàng)目存在自用客，而項(xiàng)目沒有物業(yè)管理，只有酒店管理公司代替物業(yè)管理公司運(yùn)作，因此這筆費(fèi)用該如何收取。營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目營(yíng)銷策略是追求銷量控制、價(jià)格控制、時(shí)間控制三位一體，緊密結(jié)合，相互協(xié)調(diào)。為了獲取更大的收益，有意識(shí)的將A樓放于最后銷售。注：《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》已經(jīng)出臺(tái)，于2004年3月30日施行。利用公關(guān)活動(dòng)吸引眼球，利用分銷加快銷售速度。通過面對(duì)面的接觸，了解目標(biāo)消費(fèi)群體真實(shí)想法與策劃報(bào)告吻合程度，并據(jù)此對(duì)銷售策劃做修正。 階段主要工作：1）、廣告宣傳推廣、樓盤預(yù)售信息發(fā)布2）、售樓處與現(xiàn)場(chǎng)接待、來電來人過濾與營(yíng)銷監(jiān)控3）、針對(duì)金橋開發(fā)區(qū)做直銷工作。并利用第一階段銷售所造成良好口碑，切入與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司的消費(fèi)群體以及其他幾類消費(fèi)群體。由于春節(jié)淡季因素，該階段與上一階段有一個(gè)月的時(shí)間差。階段時(shí)間：2005年3月——2005年5月階段推盤量：所有余房階段目標(biāo)：實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的基本銷售結(jié)束。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：成本+競(jìng)爭(zhēng)和消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)是房地產(chǎn)定價(jià)的兩種基本策略。消費(fèi)者+競(jìng)爭(zhēng)定價(jià)策略的決策流程是：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手提供的物業(yè)與價(jià)格如何→調(diào)查本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手物業(yè)差異化，調(diào)整各項(xiàng)價(jià)格變數(shù)后消費(fèi)者將愿意以何種價(jià)格接受何種物業(yè)→本項(xiàng)目物業(yè)類型、如何營(yíng)銷能實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)→本樓盤最終具體價(jià)格。我公司在長(zhǎng)期的實(shí)踐中總結(jié)出了以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會(huì)有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤，價(jià)格才具有參照意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導(dǎo)下，我們現(xiàn)場(chǎng)踏勘了與本案相關(guān)的樓盤10多個(gè)，選取其中有參考價(jià)值的樓盤4個(gè)作為實(shí)例。㎡/天來計(jì)算，年投資回報(bào)率8%（稅前），空置期20%以及綜合稅5%，計(jì)算如下：本案單價(jià)=單位租金365天=7733元/平米（設(shè)1美元=）簡(jiǎn)要結(jié)論依據(jù)目前周邊的市場(chǎng)情況，本案售價(jià)可以達(dá)到7800元/平方米左右，這一投資回報(bào)率，相對(duì)房產(chǎn)投資者來說是比較樂觀的，因此我們的包銷價(jià)格存在著上升的空間，并且風(fēng)險(xiǎn)比較小。這種方法對(duì)于樓盤銷售來說，有幾個(gè)問題；前期必須有高額的營(yíng)銷費(fèi)用；樓盤價(jià)格過高，有相當(dāng)?shù)馁?gòu)房者對(duì)其樓盤產(chǎn)生逆反心理；該樓盤的銷售中降價(jià)幅度過大，使消費(fèi)者對(duì)其信用產(chǎn)生懷疑；該樓盤必須擁有其他樓盤所無法比擬甚至短期內(nèi)都無法克隆的優(yōu)勢(shì)。對(duì)于本項(xiàng)目建議采用低開高走策略。為防止投資客利用價(jià)格調(diào)控所造成價(jià)格上漲，在銷售后期，大量拋售房產(chǎn)影響項(xiàng)目銷售。結(jié)合銷售計(jì)劃表對(duì)于銷售價(jià)格調(diào)控大致區(qū)間：銷售預(yù)計(jì)時(shí)間價(jià)格（元/平）引導(dǎo)試銷階段220套04/7—04/97500—7600外地推銷與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段450套04/10—05/17700—7900沖刺階段250套05/3—05/58000—8100清盤階段 23套05/67800總計(jì)943套04/5—05/6均價(jià)7850“低開高走、步步高升”是樓盤最理想的價(jià)格走勢(shì)。如下表所示：銷售量（套）銷售價(jià)格引導(dǎo)試銷階段0100 7500元/平方米 101—200 7600元/平方米外地推銷與本地強(qiáng)勢(shì)攻擊階段 201—350 7700元/平方米 351—550 7800元/平方米 551—700 7900元/平方米沖刺階段 701—800 8000元/平方米 801—900 8100元/平方米清盤階段 901943 7800元/平方米其次，銷售推動(dòng)模式指依據(jù)銷售進(jìn)展機(jī)動(dòng)靈活地調(diào)整價(jià)格，一般來說是在項(xiàng)目聚集了十足的人氣后，為進(jìn)一步制造銷售熱潮，以調(diào)高價(jià)格的方式來對(duì)猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項(xiàng)目極為暢銷，如不盡快行動(dòng)，將不得不以高價(jià)購(gòu)買甚至錯(cuò)失良機(jī)。隨著時(shí)間的推移，不斷調(diào)整價(jià)格，并根據(jù)不同時(shí)間段推出不同層次，那么整個(gè)營(yíng)銷過程就是一個(gè)比較完美的營(yíng)銷控制過程。一切強(qiáng)化購(gòu)房者信心，表達(dá)出項(xiàng)目具有安全而高額的投資回報(bào)，刺激本案消費(fèi)群體。2）周邊企業(yè)中高層管理人員為本案的重要目標(biāo)消費(fèi)群體。次推薦案名碧云碧云天驕釋義：本案主要面對(duì)之購(gòu)買群體為企業(yè)中高層人士，他們無論在事業(yè)成就或個(gè)人素養(yǎng)方面均有優(yōu)人之處。廣告總精神菁英工社，新財(cái)智生活 理由：“菁英”是指本案的目標(biāo)消費(fèi)群體是這個(gè)社會(huì)中的中堅(jiān)力量，他們大多在附近的大型公司內(nèi)工作，是一群能力至強(qiáng)的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個(gè)社會(huì)創(chuàng)造了極大的財(cái)富，因此是這個(gè)社會(huì)的精英之才。在這里是指擁有共同的人生觀、價(jià)值觀和生活觀、并一同工作、生活在同一個(gè)區(qū)域內(nèi)的一類人群。同時(shí)也暗喻了此間的住客是一群具有新思路、新方向的新新人類。他們對(duì)事務(wù)有敏銳的觀察力和判斷力、能很快掌握常人難以理解的知識(shí)，并將之賦予有效實(shí)施，從而在工作和生活中表現(xiàn)出異乎尋常的超凡能力。因此必須突出樓盤的生活價(jià)值。針對(duì)投資客，擬訂用理性訴求為主，初步定“新資本論”系列廣告。副標(biāo)題：發(fā)現(xiàn)投資金通道?。▓D）無從選擇——發(fā)現(xiàn)碧云國(guó)際工社——20萬低首付購(gòu)入——擁有浦東金橋晶鉆地段——比鄰世界500強(qiáng)企業(yè)——獨(dú)占全產(chǎn)權(quán)——坐擁高標(biāo)準(zhǔn)精裝修——附送全套家電家——盡享完善生活設(shè)施配套——體驗(yàn)全星級(jí)酒店式服務(wù)——輕松出租或出手——再次尋找投資機(jī)會(huì)正文：一直在尋找新的投資渠道？其實(shí)選擇哪一個(gè)投資點(diǎn)切入才能獲得最大利潤(rùn)，馬克思也不一定知道。正文：真正的無形資產(chǎn)不是虛無的概念，它雖然不具備獨(dú)立的實(shí)體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，有時(shí)候，這才是致勝的關(guān)鍵。正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關(guān)聯(lián)。廣告5：主標(biāo)題：《新資本論》第四章—— 我們都知道用未來的資本來消費(fèi)現(xiàn)在，投資的時(shí)候，不妨逆向思維。針對(duì)與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務(wù)聯(lián)系的公司目標(biāo)消費(fèi)群體，擬訂用理性訴求，初步定“聚焦時(shí)尚辦公 分享金橋價(jià)值”辦公系列廣告1主標(biāo)題：時(shí)尚辦公鏡頭1副標(biāo)題：誰(shuí)說公司不能擠進(jìn)世界500強(qiáng)？ 正文：《碧云國(guó)際工社》獨(dú)占浦東金橋晶鉆地標(biāo)，世界500強(qiáng)企業(yè)環(huán)聚其間，激蕩無限海量商機(jī)；20萬低首付，令企業(yè)輕松進(jìn)駐核心地標(biāo)，與世界至尊企業(yè)齊頭并進(jìn)！廣告2 主標(biāo)題：時(shí)尚辦公鏡頭2副標(biāo)題：離商務(wù)中心那么近，連傳真機(jī)都可以省了！正文：《碧云國(guó)際工社》的商務(wù)中心擁有全套先進(jìn)的辦公設(shè)備，精裝修小戶型戶戶配送家電家具，智能化寬帶網(wǎng)絡(luò)和無線上網(wǎng)一應(yīng)俱全。廣告2：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第二定律 —— 生活質(zhì)量的提升速度與自我努力成正比，與自我能力不構(gòu)成直接比例關(guān)系。正文：生活是用來享受的，事業(yè)也一樣。修拉的《大碗島的星期天下午》在我入住前已經(jīng)站立在了我家的墻面上，不知道新印象主義的人只會(huì)贊美這里的精裝修做得真不錯(cuò)，然而，我絕不滿足。沒辦法，誰(shuí)叫我待在這個(gè)《碧云國(guó)際工社》里呢？那么多異國(guó)居者都成了我的左鄰右舍，再這樣下去，我真要變成精神混血兒了。我要做的，只是和身邊的世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè)一起奔跑！定量2 全產(chǎn)權(quán)精裝修小戶型變量2不管它是工作室也好、畫室也好、會(huì)客廳也好、棋牌社也好……總之，在《碧云國(guó)際工社》里，我有了自己的裝修房，一切都已盡善盡美，下一步就是，想干什么就干什么。廣告預(yù)算%，因此費(fèi)用初步定位600萬元。廣告媒介優(yōu)勝劣汰，立體圍攻理由； 吸引市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式酒店之廣告媒體上的經(jīng)驗(yàn)，借鑒其在媒體選擇、媒體組合、媒體時(shí)段上的最有效值，排除低效媒介，作到有的放矢、事半功倍。正文：定量1浦東金橋晶鉆地段，世界500強(qiáng)榮耀之所變量1無論周圍的環(huán)境再怎么變，《碧云國(guó)際工社》都無動(dòng)于衷。廣告5：主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第五定律！—— （舒適工作＋輕松投入＋悠閑生活）X 24小時(shí)＝菁英工社里的新財(cái)智生活正文：我靠！上午傳真機(jī)壞了，還好樓下有商務(wù)中心，終于把合同及時(shí)傳到了那個(gè)美國(guó)公司；兩點(diǎn)半隔壁又搬來一個(gè)新房客，好像是什么大企業(yè)里的經(jīng)理，管他是誰(shuí)，只要給我租金就好！晚上和EMILY在三樓的法式咖啡廳romantic了一下，感覺很不錯(cuò)。從公司到《碧云國(guó)際工社》不過10幾分鐘的路程，在這條路上，我可以恣意玩味兩種不同的生活方式?，F(xiàn)在，他們和我都選擇在《碧云國(guó)際工社》里享受成功的結(jié)果，我想，比我更有能力的人不一定能擁有這樣的美好生活。針對(duì)與為中高層管理者與有商務(wù)關(guān)系客戶提供住所周邊企業(yè)的、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場(chǎng)所與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質(zhì)、高學(xué)歷在上海無住房青年人才或者具有獨(dú)立居住傾向的本市青年群體的消費(fèi)群體，擬訂用感性訴求與理性訴求相結(jié)合，初步定為：“NEW done定律”系列廣告如下例：自居者系列：NEW done定律主標(biāo)題：我們要有新做法！副標(biāo)題：NEW done第一定律 —— 一切思想均不應(yīng)保持常規(guī)思維狀態(tài)或靜止?fàn)顟B(tài)，即時(shí)有外力迫使它改變這種狀態(tài)也決不屈服。越