【正文】 公司之所以采用酒店管理公司，而不采用物業(yè)管理公司，是因為酒店管理強調的是經(jīng)營；物業(yè)管理強調的是服務。如果物業(yè)公司沒有高效、系統(tǒng)、專業(yè)的市場開發(fā)能力，業(yè)主最后只能是一種傳統(tǒng)粗放的出租方式，很難得到穩(wěn)定的和較高的投資回報率。因此本案選擇酒店管理公司而不選擇物業(yè)管理公司。有中餐廳、西餐廳、咖啡廳、酒吧、商務中心、停車場、票務服務、DDD電話、IDD電話、洗衣服務、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、商場、理發(fā)美容室、健身室、出租車等服務。最重要的是不能擁有充足的租房客源。因此，“莫奈印象”在競爭上最大的優(yōu)勢就是豪生專業(yè)的酒店服務。一般投資產(chǎn)權式酒店的人未必會太在乎開發(fā)商承諾的６％—８％的年回報，他們更看重自己購買的物業(yè)整體素質是否優(yōu)良、未來的保值乃至升值潛力如何。這樣一方面能夠取信于市場，使投資回報有良好預期，加大投資客購買該物業(yè)信心，提高項目銷售時的優(yōu)勢，另一方面能夠保證項目以后經(jīng)營管理的成功，降低其他方面如包租等的風險。房產(chǎn)包租是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以在一定期限內(nèi)承租或者代為出租買售人所購該企業(yè)商品房的方式銷售商品房的行為。規(guī)避風險的方式很簡單，雙方在交房驗收之前只簽訂售后包租的意向書，交房之后再簽正式合同就是合法行為了。這種模式相對來說對開發(fā)公司與業(yè)主之間均比較合適。包租時間一般在3—4年，也有10年包租。裝修、配套見相關專題物業(yè)管理費用本項目存在自用客，而項目沒有物業(yè)管理，只有酒店管理公司代替物業(yè)管理公司運作，因此這筆費用該如何收取。營銷策略 本項目營銷策略是追求銷量控制、價格控制、時間控制三位一體，緊密結合，相互協(xié)調。為了獲取更大的收益，有意識的將A樓放于最后銷售。注：《上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法》已經(jīng)出臺，于2004年3月30日施行。利用公關活動吸引眼球，利用分銷加快銷售速度。通過面對面的接觸，了解目標消費群體真實想法與策劃報告吻合程度，并據(jù)此對銷售策劃做修正。 階段主要工作：1）、廣告宣傳推廣、樓盤預售信息發(fā)布2）、售樓處與現(xiàn)場接待、來電來人過濾與營銷監(jiān)控3）、針對金橋開發(fā)區(qū)做直銷工作。并利用第一階段銷售所造成良好口碑，切入與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務聯(lián)系的公司的消費群體以及其他幾類消費群體。由于春節(jié)淡季因素，該階段與上一階段有一個月的時間差。階段時間：2005年3月——2005年5月階段推盤量：所有余房階段目標：實現(xiàn)項目的基本銷售結束。深入分析后即可發(fā)現(xiàn)：成本+競爭和消費者+競爭是房地產(chǎn)定價的兩種基本策略。消費者+競爭定價策略的決策流程是：競爭對手提供的物業(yè)與價格如何→調查本項目與競爭對手物業(yè)差異化，調整各項價格變數(shù)后消費者將愿意以何種價格接受何種物業(yè)→本項目物業(yè)類型、如何營銷能實現(xiàn)戰(zhàn)略目標→本樓盤最終具體價格。我公司在長期的實踐中總結出了以下樣本選取原則：n 相近原則，相近地段會有更多的相近因素n 成功原則，只有成功的樓盤，價格才具有參照意義n 功能原則，樣本樓盤必須具有相同的功能定位在以上原則的指導下，我們現(xiàn)場踏勘了與本案相關的樓盤10多個，選取其中有參考價值的樓盤4個作為實例。㎡/天來計算，年投資回報率8%（稅前），空置期20%以及綜合稅5%，計算如下：本案單價=單位租金365天=7733元/平米（設1美元=）簡要結論依據(jù)目前周邊的市場情況，本案售價可以達到7800元/平方米左右，這一投資回報率，相對房產(chǎn)投資者來說是比較樂觀的，因此我們的包銷價格存在著上升的空間，并且風險比較小。這種方法對于樓盤銷售來說，有幾個問題；前期必須有高額的營銷費用；樓盤價格過高，有相當?shù)馁彿空邔ζ錁潜P產(chǎn)生逆反心理；該樓盤的銷售中降價幅度過大，使消費者對其信用產(chǎn)生懷疑；該樓盤必須擁有其他樓盤所無法比擬甚至短期內(nèi)都無法克隆的優(yōu)勢。對于本項目建議采用低開高走策略。為防止投資客利用價格調控所造成價格上漲，在銷售后期，大量拋售房產(chǎn)影響項目銷售。結合銷售計劃表對于銷售價格調控大致區(qū)間：銷售預計時間價格（元/平）引導試銷階段220套04/7—04/97500—7600外地推銷與本地強勢攻擊階段450套04/10—05/17700—7900沖刺階段250套05/3—05/58000—8100清盤階段 23套05/67800總計943套04/5—05/6均價7850“低開高走、步步高升”是樓盤最理想的價格走勢。如下表所示：銷售量（套）銷售價格引導試銷階段0100 7500元/平方米 101—200 7600元/平方米外地推銷與本地強勢攻擊階段 201—350 7700元/平方米 351—550 7800元/平方米 551—700 7900元/平方米沖刺階段 701—800 8000元/平方米 801—900 8100元/平方米清盤階段 901943 7800元/平方米其次，銷售推動模式指依據(jù)銷售進展機動靈活地調整價格，一般來說是在項目聚集了十足的人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中的客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不以高價購買甚至錯失良機。隨著時間的推移，不斷調整價格，并根據(jù)不同時間段推出不同層次，那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。一切強化購房者信心，表達出項目具有安全而高額的投資回報，刺激本案消費群體。2）周邊企業(yè)中高層管理人員為本案的重要目標消費群體。次推薦案名碧云碧云天驕釋義：本案主要面對之購買群體為企業(yè)中高層人士，他們無論在事業(yè)成就或個人素養(yǎng)方面均有優(yōu)人之處。廣告總精神菁英工社，新財智生活 理由：“菁英”是指本案的目標消費群體是這個社會中的中堅力量，他們大多在附近的大型公司內(nèi)工作，是一群能力至強的青年才俊，其自身充滿了無限的激情和活力，并為這個社會創(chuàng)造了極大的財富，因此是這個社會的精英之才。在這里是指擁有共同的人生觀、價值觀和生活觀、并一同工作、生活在同一個區(qū)域內(nèi)的一類人群。同時也暗喻了此間的住客是一群具有新思路、新方向的新新人類。他們對事務有敏銳的觀察力和判斷力、能很快掌握常人難以理解的知識，并將之賦予有效實施，從而在工作和生活中表現(xiàn)出異乎尋常的超凡能力。因此必須突出樓盤的生活價值。針對投資客，擬訂用理性訴求為主，初步定“新資本論”系列廣告。副標題：發(fā)現(xiàn)投資金通道?。▓D）無從選擇——發(fā)現(xiàn)碧云國際工社——20萬低首付購入——擁有浦東金橋晶鉆地段——比鄰世界500強企業(yè)——獨占全產(chǎn)權——坐擁高標準精裝修——附送全套家電家——盡享完善生活設施配套——體驗全星級酒店式服務——輕松出租或出手——再次尋找投資機會正文：一直在尋找新的投資渠道？其實選擇哪一個投資點切入才能獲得最大利潤，馬克思也不一定知道。正文：真正的無形資產(chǎn)不是虛無的概念，它雖然不具備獨立的實體，但可依助有形資產(chǎn)創(chuàng)造巨大的經(jīng)濟價值，有時候，這才是致勝的關鍵。正文：文化的物化與資本之間有著微妙的關聯(lián)。廣告5：主標題：《新資本論》第四章—— 我們都知道用未來的資本來消費現(xiàn)在，投資的時候，不妨逆向思維。針對與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)公司有商務聯(lián)系的公司目標消費群體，擬訂用理性訴求，初步定“聚焦時尚辦公 分享金橋價值”辦公系列廣告1主標題：時尚辦公鏡頭1副標題：誰說公司不能擠進世界500強？ 正文：《碧云國際工社》獨占浦東金橋晶鉆地標，世界500強企業(yè)環(huán)聚其間，激蕩無限海量商機；20萬低首付，令企業(yè)輕松進駐核心地標，與世界至尊企業(yè)齊頭并進！廣告2 主標題：時尚辦公鏡頭2副標題：離商務中心那么近，連傳真機都可以省了！正文：《碧云國際工社》的商務中心擁有全套先進的辦公設備，精裝修小戶型戶戶配送家電家具，智能化寬帶網(wǎng)絡和無線上網(wǎng)一應俱全。廣告2：主標題：我們要有新做法！副標題：NEW done第二定律 —— 生活質量的提升速度與自我努力成正比，與自我能力不構成直接比例關系。正文：生活是用來享受的，事業(yè)也一樣。修拉的《大碗島的星期天下午》在我入住前已經(jīng)站立在了我家的墻面上，不知道新印象主義的人只會贊美這里的精裝修做得真不錯，然而，我絕不滿足。沒辦法，誰叫我待在這個《碧云國際工社》里呢？那么多異國居者都成了我的左鄰右舍，再這樣下去，我真要變成精神混血兒了。我要做的，只是和身邊的世界五百強企業(yè)一起奔跑！定量2 全產(chǎn)權精裝修小戶型變量2不管它是工作室也好、畫室也好、會客廳也好、棋牌社也好……總之，在《碧云國際工社》里，我有了自己的裝修房，一切都已盡善盡美，下一步就是，想干什么就干什么。廣告預算%，因此費用初步定位600萬元。廣告媒介優(yōu)勝劣汰，立體圍攻理由； 吸引市場產(chǎn)權式酒店之廣告媒體上的經(jīng)驗，借鑒其在媒體選擇、媒體組合、媒體時段上的最有效值，排除低效媒介，作到有的放矢、事半功倍。正文：定量1浦東金橋晶鉆地段，世界500強榮耀之所變量1無論周圍的環(huán)境再怎么變，《碧云國際工社》都無動于衷。廣告5：主標題：我們要有新做法！副標題：NEW done第五定律！—— （舒適工作＋輕松投入＋悠閑生活）X 24小時＝菁英工社里的新財智生活正文：我靠！上午傳真機壞了，還好樓下有商務中心，終于把合同及時傳到了那個美國公司；兩點半隔壁又搬來一個新房客，好像是什么大企業(yè)里的經(jīng)理，管他是誰，只要給我租金就好！晚上和EMILY在三樓的法式咖啡廳romantic了一下，感覺很不錯。從公司到《碧云國際工社》不過10幾分鐘的路程，在這條路上，我可以恣意玩味兩種不同的生活方式?，F(xiàn)在，他們和我都選擇在《碧云國際工社》里享受成功的結果，我想，比我更有能力的人不一定能擁有這樣的美好生活。針對與為中高層管理者與有商務關系客戶提供住所周邊企業(yè)的、在市區(qū)有住房，因工作原因需要在金橋開發(fā)區(qū)有休息場所與金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)，外省市高素質、高學歷在上海無住房青年人才或者具有獨立居住傾向的本市青年群體的消費群體，擬訂用感性訴求與理性訴求相結合，初步定為：“NEW done定律”系列廣告如下例：自居者系列：NEW done定律主標題：我們要有新做法！副標題：NEW done第一定律 —— 一切思想均不應保持常規(guī)思維狀態(tài)或靜止狀態(tài)，即時有外力迫使它改變這種狀態(tài)也決不屈服。越