【正文】 38 現(xiàn)金流量分析 39 盈利能力分析 308. 敏感性分析 319. 償債能力分析 32 還款來源分析 33 貸款償還計(jì)劃 3410. 項(xiàng)目投資結(jié)論 35 項(xiàng)目投資結(jié)論性意見 36 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 3711. 附表 38 1. 項(xiàng)目介紹 地理位置 項(xiàng)目位置該項(xiàng)目位于惠州市惠城區(qū)鵝嶺北路10號(hào)，在城區(qū)主干道鵝嶺北路以西，鵝嶺立交西北側(cè)，隔鵝嶺北路與惠州市汽車總站相對(duì)。全市常住人口 400 萬人，惠城區(qū)是市政府所在地?；蓰}、深汕與在建的廣惠、惠河 4 條高速公路貫穿全境。憑借深厚的歷史積淀、獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢、便利的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)美的城市環(huán)境，惠州先后吸引了來自荷蘭、美國、日本、德國、英國、韓國等50多個(gè)國家和港澳臺(tái)地區(qū)的客商在惠投資興業(yè)，累計(jì)辦起了8325家外商投資企業(yè)，實(shí)際利用外資累計(jì)超過186億美元。周邊各項(xiàng)配套設(shè)施成熟，金葉大酒店，天外天大酒店，如家快捷酒店，海湖大酒店，金鑫商務(wù)酒店，怡東大酒店，7天連鎖酒店，天悅（嘉伯）大酒店，瑤芳商務(wù)酒店，金殿大酒店等眾多酒店；有黃塘電腦城、艾瑪特廣場、美樂佳購物廣場、龍豐市場等旅游商業(yè)服務(wù)網(wǎng)店；依街對(duì)面是惠州汽車總站，還有惠州人民醫(yī)院、解放軍137醫(yī)院、市體育運(yùn)動(dòng)學(xué)校、東江體育場、中國移動(dòng)營業(yè)廳、建民醫(yī)藥商場等市政配套機(jī)構(gòu)。本項(xiàng)目總計(jì)面積16,，包括半地下層、裙樓第16層、主樓第7層以及第1820層的旋轉(zhuǎn)餐廳；各層建筑面積如下表：樓 層建筑面積半地下層1,第 1 層1,第 2 層1,第 3 層2,第 4 層2,第 5 層2,第 6 層1,第 7 層1,第 18 層第 19 層第 20 層總 計(jì)16, 項(xiàng)目概況基本情況該項(xiàng)目立于鵝嶺立交西北側(cè)，南望進(jìn)出惠州市的深惠高速出入口，北眺美麗的西湖全景，建筑形象顯赫。該項(xiàng)目規(guī)劃大廈裙樓部分的第1 4層為商業(yè)，第5層為KTV娛樂區(qū)，第6層為各色餐飲，第7層為酒店式公寓，第1820 層為旋轉(zhuǎn)餐廳，半地下室為停車場。圖片6 塔樓公寓內(nèi)部圖片5 塔樓公寓內(nèi)部圖片4 臨街商業(yè)圖片3 裙樓一層圖片2 項(xiàng)目外觀圖片1 項(xiàng)目外觀ggDd 項(xiàng)目權(quán)屬目前該項(xiàng)目已經(jīng)辦理 8 本《房地產(chǎn)權(quán)證》，具體產(chǎn)權(quán)情況詳見下表：惠州百貨大廈房地產(chǎn)權(quán)證表序號(hào)名稱地址房地產(chǎn)權(quán)屬證書號(hào)權(quán)屬人建筑面積（㎡）1惠州市鵝嶺北路10號(hào)（半地下室）惠州市鵝嶺北路10號(hào)粵房地權(quán)證惠州字第1100017257號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展有限公司2惠州市鵝嶺北路10號(hào)（1層）粵房地權(quán)證惠州字第0015763號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展有限公司3惠州市鵝嶺北路10號(hào)（2層）粵房地權(quán)證惠州字第0015764號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展有限公司4惠州市鵝嶺北路10號(hào)（3層）粵房地權(quán)證惠州字第0015765號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展有限公司5惠州市鵝嶺北路10號(hào)（4層）惠州市鵝嶺北路10號(hào)粵房地權(quán)證惠州字第0015766號(hào)深圳市永泰盛投資發(fā)展有限公司6惠州市鵝嶺北路10號(hào)（46層）粵房地權(quán)證惠州字第1100039189號(hào)惠州百貨商場有限公司7惠州市鵝嶺北路10號(hào)（18層）粵房地權(quán)證惠州字第1100035498號(hào)惠州百貨商場有限公司8惠州市鵝嶺北路10號(hào)（1820層）粵房地權(quán)證惠州字第1100111550號(hào)惠州百貨商場有限公司合 計(jì)說明：該項(xiàng)目之前曾經(jīng)取得一份《國有土地使用證》，因土地性質(zhì)變更，目前新的《國有土地使用證》正在辦理當(dāng)中。從 2004年開始，越來越多的商家開始進(jìn)駐惠州，新開業(yè)大型商場達(dá)10多家，其中大型購物廣場居多，以江北的行政辦公區(qū)和以人人樂購物廣場為中心的河南岸發(fā)展最為突出。隨后興建的典型商業(yè)地產(chǎn)除了河南岸的世貿(mào)中心、華陽大廈、隆生商業(yè)廣場之外，還有江北的雙子星國際商務(wù)大廈、大隆大廈等。汽車專業(yè)市場、建材市場在惠南片集聚，形成一定的規(guī)模?；葜荽笮统屑鞍儇浄植紙D 主要商圈分布近年來，伴隨著惠州產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市大開發(fā)，惠州商業(yè)地產(chǎn)迎來開發(fā)高潮，麥地演達(dá)、西湖、江北、東平等熱點(diǎn)片區(qū)商業(yè)開發(fā)風(fēng)起云涌，品牌連鎖商家紛紛進(jìn)駐惠州主流商圈。以麥地為核心，包括下埔、南壇、河南岸、黃田崗等地，輻射整個(gè)城市，成為城市的商業(yè)核心地帶。目前日均客流量達(dá)10萬人次，節(jié)假日更高達(dá)20人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超過15個(gè)億。江北區(qū)內(nèi)行政機(jī)構(gòu)林立；城市花園、碧水灣、嘉和名苑、帝景灣等大批高尚住宅相繼開發(fā)，構(gòu)成了惠州大型的名宅區(qū)；雙子星、凱賓斯基、峰國際、德賽大廈、信合大廈、盛豐商務(wù)大廈等地標(biāo)性寫字樓、五星級(jí)酒店蜂擁而起，江北新區(qū)已經(jīng)成為惠州重要的商務(wù)辦公區(qū)。目前日均客流量達(dá)1萬人次，節(jié)假日更高達(dá) 2 萬人次以上，年?duì)I業(yè)額初步估計(jì)超 過 1 個(gè)億。西湖商圈屬于惠州的老商業(yè)街區(qū)，臨街商業(yè)店面整體經(jīng)營狀況都較好，數(shù)碼第一港、泰富御山郡等新建大型商業(yè)為該商圈注入新的商業(yè)活力。西湖商圈的商鋪價(jià)格較高，一樓內(nèi)鋪和臨街鋪位價(jià)格主要在 －3 萬元／平方米之間，其中數(shù)碼第一港臨街商鋪?zhàn)罡邌蝺r(jià)更是突破每平方米 4 萬元。四大點(diǎn)的結(jié)合，提高了東平區(qū)域內(nèi)商業(yè)聚集程度和購買力，成就了惠州未來發(fā)展的市級(jí)商業(yè)中心。連續(xù)幾年惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走在廣東前列，2012年更是在 GDP、外貿(mào)和財(cái)政收入等重要方面取得優(yōu)異成績，%、%%，%。 惠州市一個(gè)“山川秀邃，五湖環(huán)城，浮洲四起，景色宜人”的旅游勝地，是廣東省的歷史文化名城。 在調(diào)控頻頻加碼、住宅市場投資受限、樓市前途未明情況下，商業(yè)地產(chǎn)依然是2012年中國投資者最受青睞的投資對(duì)象，在所有投資者中，后調(diào)控期的首選投資是商業(yè)地產(chǎn)。但同時(shí)惠州面臨商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重的現(xiàn)象。【O－項(xiàng)目機(jī)會(huì)】◆ 惠州市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的顯著提高、消費(fèi)能力的不斷增強(qiáng)，為本項(xiàng)目的管理運(yùn)營提供了強(qiáng)有力的保障；◆ 隨著城市的發(fā)展，惠州商業(yè)地產(chǎn)被低估的價(jià)值和商業(yè)價(jià)值將會(huì)有大幅的提升，為本項(xiàng)目創(chuàng)造了良好的增值環(huán)境和發(fā)展空間；◆ 相鄰的老區(qū)商業(yè)處于中低檔次，缺少中型規(guī)模的中高檔次的超市及百貨場所，是本項(xiàng)目難得的發(fā)展機(jī)遇；◆ 大廈裝修工程周期短、見效快，減少了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，提高了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。鑒于片區(qū)商業(yè)檔次定位較低，除龍豐市場有一定規(guī)模外，以獨(dú)立零散的街鋪為主，本項(xiàng)目將市場定位設(shè)為中端或中/偏高端，商業(yè)形態(tài)為“購物中心”模式，打造一個(gè)集購物、休閑和飲食于一體的現(xiàn)代化購物中心，一個(gè)服務(wù)最佳、經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的消費(fèi)體驗(yàn)中心，與周邊業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，相得益彰。4. 市場定位 整體形象定位規(guī)劃設(shè)計(jì)理念：該項(xiàng)目外觀造型設(shè)計(jì)獨(dú)特，商業(yè)裙樓內(nèi)部設(shè)有中庭，不僅能滿足商業(yè)部分的采光，也增加了商業(yè)布局的靈動(dòng)性。營銷策略：項(xiàng)目采用“超市+百貨”商業(yè)形態(tài)，引進(jìn)一家知名超市以提高項(xiàng)目的商業(yè)品牌檔次和市場號(hào)召力，百貨部分則統(tǒng)一規(guī)劃、突出主題，以多種形式出租、出售或聯(lián)營，酒店公寓應(yīng)首先滿足項(xiàng)目公司客戶的需要， 產(chǎn)品定位商業(yè)功能布局： 樓 層 功 能 半地下室停車場 第1層名品、炫