某大廈項目營銷策略報告之銷售篇(文件)
【正文】 》及《返租合同》；余款在簽訂《房地產正式買賣合同》及《返租合同》后15日內支付。項目定位為首家大型專業(yè)化青少年休閑娛樂廣場，良好的發(fā)展前景必定吸引廣泛眼光卓越、信心充足的投資者。周邊投資者憑借對該地段消費趨勢的把握和預測，對本項目會具有濃厚的興趣。第二，株洲市其他城區(qū)——蘆淞、荷塘、天元區(qū)投資者（約占總投資客的3035%左右）近年來隨著株洲市各大商業(yè)樓盤的興起，株洲市民的投資行為也開始進入解凍復蘇期，大量個人資本溶入商業(yè)房產。原因如下：本項目無可比擬的七大優(yōu)勢（規(guī)模優(yōu)勢、區(qū)位優(yōu)勢、定位優(yōu)勢、功能優(yōu)勢、管理優(yōu)勢、經營優(yōu)勢、成本優(yōu)勢），特別是區(qū)位和成本優(yōu)勢極具吸引力。二、目標投資客類型分析依據(jù)我司多年操作商鋪的實踐經驗，并結合項目地域性的特點，預計目標投資客將會以以下幾種類型為主：第一：網吧經營者第二：游戲廳經營者第三：桌球城經營者第四：文具、玩具、模型代理商、零售商第五：音像制品、電子產品經營者第六：文化休閑書籍經營者第七：服裝、服飾經營者第八：看好升值潛力的購鋪出租者第九：風味小吃經營者第六部分：銷售整合推廣策略一、推廣主題及賣點燈桿旗、路旗：由于目標客戶就在周邊，建議以燈桿旗、路旗全面覆蓋本區(qū)域，設于各學校附近干道，燈桿旗、廣場旗應于開盤廣告發(fā)布前突然掛出，以期達到最佳沖擊效果。報紙、電視廣告目的：在株洲電視臺、電臺、報紙等主流媒體上適當發(fā)布招商廣告，增大目標客戶接觸率。派發(fā)傳單目前這種方式被眾多銷售商鋪所采用，其價格低廉，效果顯著，建議派專人定時、定點派發(fā)傳單，由銷售人員跟進。三、售樓處的包裝l。l活動推廣舉行隆重的開盤儀式：邀請相關人員舉行隆重的開盤儀式，展示發(fā)展商實力和宣傳樓盤亮點強勢品牌商簽約儀式：當有強勢品牌進駐時，統(tǒng)一時間舉行大型簽約儀式，增強投資信心，制造轟動效應新聞推廣鑒于昂貴的廣告推廣費用，以及消費受眾的特殊性，建議采用新聞推廣方式進行廣告推廣。項目無可比擬的七大優(yōu)勢二、立體推廣組合l本地段房租較低，湘天橋蔬菜商貿城僅數(shù)十米之遙，為在此租房生活的外地經營者而言，節(jié)約了大比生活開支。綜觀整個株洲市的投資環(huán)境，蘆淞區(qū)商業(yè)氣氛濃郁，人流旺盛，但高昂的投資費用，許多小型投資者根本無力承受，其他區(qū)域許多新興樓盤由于商業(yè)氣氛不濃，人流不旺，即使有許多投資優(yōu)惠政策，但前景卻不容樂觀。該地擁有小型投資能力的居民為數(shù)不少，且正處于投資覺醒期，有投資欲望但需要進一步刺激。該地區(qū)的商鋪投資門檻低，許多一般民眾都有能力參與投資。項目整體平均折扣為=+=◎制定團購優(yōu)惠價對銷售的影響這種方式實際上是將商鋪以一種批發(fā)的形式進行銷售，雖然價格略微偏低，但有利于在最短時間內實現(xiàn)全面銷售，實現(xiàn)資金盡快回籠。我們根據(jù)他們的銷售業(yè)績給予他們一定的報酬。標準是“價高者得”。此方案適用于單件商品營業(yè)額在100元左右的商家。由于前期投入小，它能大量吸引品牌商家的進駐，提升廣場的經營檔次。注：詳細實施方案待續(xù)化整為零銷售法◎化整為零的必要性：輕松做老板，讓更多人有能力成為投資者◎化整為零對銷售的影響我們通過對目標投資者的分析發(fā)現(xiàn)，許多人欠缺部分資金的人都有投資意想。此方案適用于購買商鋪面積在100平米以上的客戶?！蛞淮涡苑底獾闹匾裕航档屯顿Y門檻，擴大客戶層面◎一次性返租額度對銷售的影響一般情況下，為減小投資者的投資風險，增強他們的投資信心，此種方法是勢在必行的。二）銷售策略1）產權銷售返租銷售策略這種方法雖然有利于開發(fā)商降低投資風險，卻大大提升了投資者的風險，導致投資者信心的流失。共計6800二、項目價格體系綜合考慮當前市場現(xiàn)狀及本項目的實際情況，本項目各樓層目前的實價約：（建議）1層實際實現(xiàn)均價：3800元/㎡1層實際實現(xiàn)均價：6800元/㎡2層實際實現(xiàn)均價：4800元/㎡總值：樓層按照樓層分布位置優(yōu)劣制定價格﹡合理設置單鋪進深、面寬比例；﹡回避帶4編號鋪位的銷售。二、商場鋪位平面分割與銷售的相關聯(lián)系﹡為了達到銷售總值最大化，建議盡量多地開辟臨街鋪位門面。保持商場的通暢與美化商場整體布局；◎充分兼顧銷售與經營的關系，鋪位分割做到可分可合——“分小易售，合大好用”；◎盡可能多地設置臨街鋪面，一方面有利于項目外型美觀、吸引人氣；另一方面臨街鋪面售價與
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