【正文】 型設(shè)計(jì)建議n 商住部分戶型總體規(guī)劃建議建議本項(xiàng)目商住部分的戶型采用可以自由組合、自由分割的大開(kāi)間設(shè)計(jì)，每單元戶型面積在100—120平米之間。外立面材質(zhì)可選用優(yōu)質(zhì)玻璃幕墻結(jié)合鋁扣板使用。本案小戶型公寓部分的戶型總體規(guī)劃建議為：精致一居為主、溫馨兩居為輔戶型面積經(jīng)濟(jì)、合理戶型設(shè)計(jì)方便、人性建議本項(xiàng)目在保證原規(guī)劃不變的情況下，在戶型設(shè)計(jì)上做些調(diào)整，具體調(diào)整方案見(jiàn)下表：3戶型設(shè)計(jì)調(diào)整方案單元戶型面積（平方米）備注A單元一居、兩居40—80B單元一居、兩居40—70C單元一居60—75D單元一居50—65E單元一居、兩居40—83塔樓，不做調(diào)整F單元一居60—71塔樓，不做調(diào)整n 戶型特色賣點(diǎn)建議賣點(diǎn)一：大部分戶型為板樓，通風(fēng)采光較好，戶型方正；賣點(diǎn)二：戶型面積適中，經(jīng)濟(jì)合理；五、 服務(wù)配套設(shè)施規(guī)劃建議我們希望本項(xiàng)目不僅能夠從硬件設(shè)施上提高項(xiàng)目的品質(zhì)，更希望能夠從軟性服務(wù)上提升項(xiàng)目整體的檔次，增加項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。n 住宅智能化提供家庭保安報(bào)警、防火/防煤氣泄露報(bào)警、緊急求助報(bào)警以及提供家庭通信總線借口等服務(wù)。n 電視接收系統(tǒng) 建議設(shè)置有線電視及衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)；各居室均預(yù)留有線電視接口。推廣部分略述：本項(xiàng)目無(wú)論在項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品硬件還是宣傳推廣力度上都難以占據(jù)優(yōu)勢(shì)，因此，我司認(rèn)為本項(xiàng)目在營(yíng)銷推廣時(shí)運(yùn)用整合營(yíng)銷模式，圍繞項(xiàng)目主題及主題的延展，深化項(xiàng)目主要賣點(diǎn)——交通及商務(wù)成長(zhǎng)空間和投資價(jià)值，深入細(xì)致地表達(dá)本項(xiàng)目的產(chǎn)品特征及所倡導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)方式。在市場(chǎng)供求調(diào)研的基礎(chǔ)上，結(jié)合開(kāi)發(fā)商提供的項(xiàng)目相關(guān)資料及本公司長(zhǎng)期積累的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，出具完整的策劃報(bào)告。（2） 提供售樓處建筑及環(huán)境設(shè)計(jì)的風(fēng)格定位意見(jiàn)，從營(yíng)銷角度對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)估及修改。（2） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商選擇物業(yè)管理公司，廣告公司及公關(guān)推廣公司，按揭銀行、相關(guān)律師、產(chǎn)權(quán)辦理部門、公積金代辦部門等協(xié)作單位。 （二）銷售執(zhí)行階段 負(fù)責(zé)銷售工作，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)銷控。 根據(jù)貸款銀行按揭律師的要求督促客戶盡快準(zhǔn)備和提供按揭 申請(qǐng)過(guò)程中須由客戶提供的資料。 負(fù)責(zé)策劃、編寫廣告整體方案，編制發(fā)布計(jì)劃及費(fèi)用，經(jīng)開(kāi)發(fā)商批準(zhǔn)后，由代理商對(duì)廣告公司提出技術(shù)要求，由廣告公司完成廣告的具體表現(xiàn)效果，雙方密切配合，共同審定廣告稿件，監(jiān)控廣告效果。三、 入住階段:協(xié)助開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)公司進(jìn)行交屋入住工作。（2） 前期策劃報(bào)告完成后，五日內(nèi)支付15萬(wàn)元。以全部交易合同額為代理費(fèi)率的計(jì)提基礎(chǔ)。乙方超額完成當(dāng)年銷售任務(wù)，每超10%（金額），從完成任務(wù)當(dāng)月起，代理費(fèi)率上浮10%，年底結(jié)算時(shí)，按上述標(biāo)準(zhǔn)確定本年度最終的代理費(fèi)率后，以該項(xiàng)目本年度全部成交額為計(jì)提基礎(chǔ)，結(jié)算全年代理費(fèi)。甲乙雙方需于每一銷售年度最后一個(gè)月月末進(jìn)行年度結(jié)算，依照本合同結(jié)清本年度的代理費(fèi)。后期，我公司可將向貴公司正式提交項(xiàng)目營(yíng)銷策劃報(bào)告，而有關(guān)項(xiàng)目LOGO等創(chuàng)意表現(xiàn)，我公司將匯集合作廣告公司共同提供。成業(yè)行同時(shí)負(fù)責(zé)選擇配合的宣傳推廣公司及宣傳推廣工作的技術(shù)把關(guān)，宣傳推廣公司由成業(yè)行認(rèn)可簽字后報(bào)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人簽訂廣告宣傳推廣合同。代理費(fèi)的支付以已簽合同的回款額為基礎(chǔ),在下一月的前5個(gè)工作日之內(nèi)付清。在開(kāi)發(fā)商保障體系達(dá)到前提下，乙方未完成當(dāng)年任務(wù)者，每差10%，代理費(fèi)率降低10%。如十八個(gè)月以上仍未能達(dá)到正式銷售的法律條件，即五證不全，則開(kāi)發(fā)商支付成業(yè)行企劃費(fèi)之尾款，即：總銷售額的2‰（千分之二）。第七章 報(bào)價(jià)方案一、 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： %收取，%收取， %。 1進(jìn)行預(yù)售登記。對(duì)已正式認(rèn)購(gòu)的客戶，建立客戶銷售臺(tái)帳，并于每月月末與 開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)對(duì)帳，以保證銷售收入及相關(guān)帳目清楚。 代收定金。（2） 對(duì)廣告公司進(jìn)行項(xiàng)目指導(dǎo)，以保證廣告公司能夠高質(zhì)量表達(dá)策劃思想，從而取得市場(chǎng)認(rèn)可。（4） 協(xié)助開(kāi)發(fā)商確定樣板小區(qū)的位置，樣板樓（間）的戶型及樣板環(huán)境的風(fēng)格定位。方案基本確定后，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行市場(chǎng)摸底，以利進(jìn)一步修正。具體實(shí)施的類型及手段包括：A . 體現(xiàn)產(chǎn)品功能（效用）和服務(wù)的差別化；B . 體現(xiàn)個(gè)性、情感的形象差別化；C . 體現(xiàn)物業(yè)形態(tài)的差別化；D . 體現(xiàn)某種價(jià)值的符號(hào)差別化；第六章 合作方式和服務(wù)內(nèi)容一、 合作方式獨(dú)家代理銷售，工作內(nèi)容包括開(kāi)盤前的企劃工作，開(kāi)盤后銷售執(zhí)行，以及入住階段的協(xié)助交屋及產(chǎn)權(quán)辦理服務(wù)。由于我公司對(duì)本項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)掌握不全，因此只能采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行定位，包括住宅市場(chǎng)及商務(wù)公寓部分。n 供水商住部分鋪設(shè)管道直飲水系統(tǒng)，及24小時(shí)管道熱水，小戶型公寓提供24小時(shí)管道熱水。 部分智能化設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)n 物業(yè)管理及安防社區(qū)應(yīng)做到閉路電視監(jiān)控、電子巡更系統(tǒng)、防災(zāi)應(yīng)急聯(lián)動(dòng)、物業(yè)停車場(chǎng)管理、三表計(jì)量、給排水/變配電集中監(jiān)控、電梯/供暖監(jiān)控等較高標(biāo)準(zhǔn)的配置。n 戶型特色賣點(diǎn)建議賣點(diǎn)一：自由分割戶型，實(shí)現(xiàn)辦公空間無(wú)限制賣點(diǎn)二：戶型靈活多變，發(fā)展商可以根據(jù)不同需要，靈活調(diào)整建筑空間，滿足不同的辦公、投資需求。鋪設(shè)花崗巖、大理石地面，塑造南城高品質(zhì)的商住典范。本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)出開(kāi)放性的交流、貼近性的尺度的風(fēng)格，滿足商務(wù)社交、自然生活的需求。第四章 產(chǎn)品建議在產(chǎn)品同質(zhì)化日益嚴(yán)重的今天，如何做到使產(chǎn)品差異化、個(gè)性化將是未來(lái)發(fā)展的趨勢(shì)，對(duì)本項(xiàng)目而言更是如此。由于地鐵非常便捷，所以不少公司白領(lǐng)都會(huì)租賃地鐵旁邊的物業(yè)，而這些地鐵一族在買房時(shí)也會(huì)偏愛(ài)地鐵沿線的房產(chǎn)。1） 本項(xiàng)目商住客戶?？蛻羧好枋觯褐饕獮槟铣巧虅?wù)服務(wù)的小型企業(yè)。而本項(xiàng)目商住又屬于早期入市，在未來(lái)一兩年內(nèi)，新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商將會(huì)根據(jù)我們的情況來(lái)制定銷售策略，從而影響本項(xiàng)目的銷售。 劣勢(shì)（1） 整體環(huán)境較差（2） 缺乏大型生活配套（3） 住宅規(guī)模小本項(xiàng)目住宅只有一棟樓6個(gè)單元，規(guī)模上顯得單薄，體量太小。在相對(duì)短的時(shí)間完成項(xiàng)目的銷售工作，降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，獲取最大商業(yè)回報(bào)。所以，本案住宅部分如單獨(dú)包裝，獨(dú)立推出，將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)和壓力，且勝算不大。隨著市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，已經(jīng)出現(xiàn)了晶城秀府這樣的6層低板，隨著區(qū)域交通的發(fā)展，供應(yīng)多樣化趨勢(shì)明顯，會(huì)更加注重品質(zhì)。四、 區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 市場(chǎng)方面供給：目前區(qū)域多數(shù)項(xiàng)目銷售已接近尾盤，在售商品房主要有晶城秀府和鑫兆雅園二期，還有一些經(jīng)濟(jì)適用房和合作社項(xiàng)目。除個(gè)別寫字樓外，其他項(xiàng)目均定位為住宅，商住項(xiàng)目更是鳳毛麟角。3) 產(chǎn)品相對(duì)滯后：由于項(xiàng)目多數(shù)在2002002年左右開(kāi)盤，產(chǎn)品較為單一，基本以塔樓為主，外立面以單一色調(diào)、簡(jiǎn)單涂料為主。以去年3月開(kāi)盤的南曦大廈為例，㎡/月，銷售速度之快充分說(shuō)明該地區(qū)對(duì)商住公寓的需求。隨著人們健康意識(shí)的不斷加強(qiáng)，高綠化率現(xiàn)在也成為衡量?jī)?yōu)質(zhì)寫字樓、商住公寓的條件。豐臺(tái)區(qū)政府的“十五”規(guī)劃中將南三環(huán)木樨園到大紅門一帶劃為北京的“第五商圈”，將對(duì)原有的建材、裝修、花卉、服裝等商業(yè)進(jìn)行較大的調(diào)整，調(diào)整后的南三環(huán)沿線將建造一條“精品商業(yè)街”。根據(jù)北京市加快南城開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃，圍繞北京中軸路南端木樨園地區(qū)、三環(huán)路商業(yè)帶和南苑路特色商業(yè)街交叉的區(qū)域，將形成北京的“第五商圈”。直到1996年5月，位于木樨園的大紅門服裝商貿(mào)城破土動(dòng)工，“大棚式”經(jīng)濟(jì)開(kāi)始向“商城式”經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化。3） 附近工作的白領(lǐng)，看中貼近三環(huán)的優(yōu)越位置和便捷的交通。 產(chǎn)品創(chuàng)新：通過(guò)創(chuàng)新定位使產(chǎn)品在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中取優(yōu)；通過(guò)定位使項(xiàng)目擁有更多的附加值，從而使項(xiàng)目物超所值，通過(guò)定位使產(chǎn)品處于超前，領(lǐng)先的市場(chǎng)地位，形成絕對(duì)差異化產(chǎn)品，在競(jìng)爭(zhēng)中形成無(wú)競(jìng)爭(zhēng)局面，把握市場(chǎng)主動(dòng)。 調(diào)研項(xiàng)目銷售率表9. 調(diào)研項(xiàng)目銷售率情況表項(xiàng)目名稱銷售均價(jià)（元/㎡）開(kāi)盤時(shí)間銷售率（%）2004年銷售量（萬(wàn)㎡）月銷售量（㎡/月）筑夢(mèng)緣5850200391385方南家園46002003816813375鑫兆雅園4100200244705500戀曲704300200391098晶城秀府62002004618554675都市綠洲45802003111北岸萊茵3900200382860彩虹城3800200427北歐春天駿景二期63002004228首座綠洲4600200441889東麗溫泉家園510020034181怡然家園3960200353097未來(lái)66510020039281001瑞麗江畔4700200441733星河城480020033160未來(lái)上層（戀日上層）52802004828圖4. 調(diào)研項(xiàng)目銷售率情況圖圖5. 調(diào)研項(xiàng)目月銷售量從以上圖表中，我們可以看出：在2004年銷售速度較快的幾個(gè)項(xiàng)目分別是：星河城、首座綠洲、鑫兆雅園以及晶城秀府。（四）銷售分析 調(diào)研項(xiàng)目銷售價(jià)格表8. 調(diào)研項(xiàng)目銷售價(jià)格表序號(hào)項(xiàng)目名稱總建面（萬(wàn)㎡）開(kāi)盤均價(jià)（元/㎡）現(xiàn)在均價(jià)（元/㎡）漲幅率（%）1筑夢(mèng)緣585069002方南家園5460059003鑫兆雅園22410051004戀曲70430047505晶城秀府620069006都市綠洲24458046007北岸萊茵390045008彩虹城5038004600合計(jì)471055209北歐春天駿景二期425980630010首座綠洲46004600