【正文】 一個(gè)賓館、餐飲、商業(yè)、休閑設(shè)施齊備的居住中心和一個(gè)汽車零配件的集散中心。一期為新車交易區(qū)在3萬平米，有4S店和汽車精品店。? 交通便利，四通八達(dá)項(xiàng)目位于丹陽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的東側(cè)的齊梁路與通港公路交界口，滬寧高速公路丹陽路口距我項(xiàng)目1000米，至南京68公里，距上海200公里。? 項(xiàng)目占地400畝（150畝4S店；50畝二手車交易市場(chǎng)、汽車租賃服務(wù)中心； 150畝的汽車生產(chǎn)區(qū)、汽配生產(chǎn)區(qū)、汽車零部件及配件配套市場(chǎng)、廠房區(qū)、汽車美容區(qū)、汽車檢驗(yàn)檢測(cè)中心、物流區(qū)、加油站等； 50畝的相關(guān)的功能配套設(shè)施），建筑面積可以達(dá)到30多萬平米，在丹陽乃至鎮(zhèn)江是史無前列的商業(yè)大盤，規(guī)模優(yōu)勢(shì)十分明顯。時(shí)機(jī)價(jià)值: 丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心符合丹陽市的發(fā)展戰(zhàn)略和丹陽將汽配作為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向而且與丹陽方位產(chǎn)業(yè)集聚園有機(jī)的配合起來，機(jī)會(huì)價(jià)值突顯。丹陽境內(nèi)的文物眾多,丹陽故有“江南文物之邦”之美稱。道路四通八達(dá)，方便快捷。需求設(shè)想：這部分經(jīng)銷商迫切想有自己代理暢銷品牌，以此來發(fā)展、壯大自己的企業(yè)，使自己真正成為名符其實(shí)的品牌經(jīng)銷商，丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心與合作廠家出讓汽車品牌的設(shè)想，正與這部分經(jīng)銷商的想法不謀而合。想進(jìn)行長線投資，以獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)率。關(guān)注焦點(diǎn)：經(jīng)濟(jì)狀況、汽車的年銷量、當(dāng)?shù)刂猩蠈尤巳旱馁徺I力，工商、稅費(fèi)減免等?？蛻粜枨螅菏袌?chǎng)具有較強(qiáng)的幅射力和覆蓋半徑、能夠幫助其建立經(jīng)銷的網(wǎng)絡(luò)渠道、減免稅費(fèi)和與此相關(guān)的優(yōu)惠政策。打造汽車、汽配、二手車、零部件生產(chǎn)、快修、汽車美容、汽車裝飾、汽車檢驗(yàn)檢測(cè)中心、汽車租賃服務(wù)中心、加油站等相關(guān)功能配套市場(chǎng)的集散地；投資新熱點(diǎn)，事業(yè)新起點(diǎn)概念創(chuàng)新的經(jīng)營模式；配套齊全的高檔購物環(huán)境；優(yōu)良的建筑品質(zhì)；（二）經(jīng)營模式定位 國際高檔次品牌4S專賣店配備經(jīng)營；建設(shè)功能齊全、汽車品牌檔次最高的國際汽貿(mào)集聚中心；建成丹陽市集汽車生產(chǎn)、銷售、汽車配件零售交易、汽車美容、二手車交易、零部件生產(chǎn)、快修、汽車租賃、服務(wù)中心、汽車美容、汽車裝飾、汽車檢驗(yàn)檢測(cè)中心、物流中心、加油站、微型汽配、汽車內(nèi)部裝飾、培訓(xùn)、展覽、及以汽車為題材的休閑觀光基地；形成與眾不同的汽車經(jīng)營+汽車文化+娛樂休閑的經(jīng)營模式與方位產(chǎn)業(yè)工業(yè)園區(qū)進(jìn)行合理有效的配套。豎立產(chǎn)業(yè)區(qū)域形象，使丹陽國際汽貿(mào)集聚中心成為該城市的標(biāo)志性建筑群。在整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃中力求營造高品質(zhì)的空間環(huán)境、人文環(huán)境及綠色環(huán)抱環(huán)境。（六）規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》《城市規(guī)劃編制辦法》《城市規(guī)劃編制辦法實(shí)施細(xì)則》《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》《江蘇省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》丹陽開發(fā)區(qū)主管部門提供的規(guī)劃用地地形圖（電子文件）國際或地區(qū)的相關(guān)政策、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。汽車美容商品超市、技能培訓(xùn)中心、信息交流、休閑中心、車主沙龍配備齊全；組織車主俱樂部，汽車城內(nèi)配有生態(tài)公園、茶藝館、露天吧，飲食娛樂一應(yīng)俱全。充分考慮建設(shè)的優(yōu)化，節(jié)約能源，因地制宜；將社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益有機(jī)的結(jié)合起來。（3）以“綠軸”為“底”，結(jié)構(gòu)軸線為“圖”；兩個(gè)軸線相交，達(dá)成簡練、明確規(guī)劃組織構(gòu)架，有力的突出中心，形成場(chǎng)面恢弘的整體效果。自西向東、由北向南依次布局12座品牌汽車銷售服務(wù)旗艦店（簡稱“4S店”）。D 二手車交易市場(chǎng)、汽車租賃服務(wù)中心在方位國際汽貿(mào)集聚中心規(guī)劃的東南片區(qū)，依傍“綠軸”是二手車市場(chǎng)與汽車租賃服務(wù)中心。并成為汽車的檢測(cè)檢驗(yàn)中心?？臻g組織以兩條軸線為基本框架，形成層次分明的空間序列。面對(duì)主廣場(chǎng)的建筑是綜合交易展示會(huì)議中心，圓形、高大的體量成為軸線組織的“龍頭”，以此來襯托主體建筑的氣勢(shì)。在整個(gè)國際汽貿(mào)集聚中心的規(guī)劃空間虛實(shí)相生、疏密得當(dāng)、高低有致，整合大小不等的功能空間、人文空間與建筑體量，形成總體恢弘的場(chǎng)景氣勢(shì)。將交通與生態(tài)綠化帶相結(jié)合，在其策劃展示交易中心背后，通過組織停車，為汽車美容服務(wù)經(jīng)營帶來興旺的“人氣”。將高壓線走廊布置為寬闊的綠化帶，并且沿綜合展示交易中心和12座品牌汽車旗艦店設(shè)置為40米寬的連續(xù)生態(tài)綠化帶，形成國際汽貿(mào)集聚中心獨(dú)一無二的“內(nèi)環(huán)”，并據(jù)此組織機(jī)動(dòng)車停放和供電等基礎(chǔ)設(shè)施。A 采用與總體規(guī)劃相一致的“幾何形”構(gòu)圖法，同現(xiàn)代建筑的尺度規(guī)模和藝術(shù)風(fēng)格相結(jié)合起來并更加的協(xié)調(diào)。高壓線走廊綠化帶，構(gòu)圖是成組流動(dòng)的線條，從線條、整體格局上來體現(xiàn)氣韻和豐富變化的內(nèi)涵。（2） 綠化方式在國際汽貿(mào)集聚中心里面為了創(chuàng)造出一種有節(jié)奏的韻律，起伏高潮的藝術(shù)效果，綠化設(shè)計(jì)充分考慮環(huán)境形態(tài)（地形、建筑）與氣候形態(tài)（大風(fēng)、陽光），以本地原生植物類為主，以綠色植物為主調(diào)，以生態(tài)環(huán)保為宗旨。消防規(guī)劃規(guī)劃嚴(yán)格按照現(xiàn)行國際建筑防火規(guī)范進(jìn)行，并按照丹陽市有關(guān)部門要求進(jìn)行消防組織。人防按照“長期準(zhǔn)備，重點(diǎn)建設(shè)，平戰(zhàn)結(jié)合”的方針，以重點(diǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)，帶動(dòng)整體人防建設(shè)的要求發(fā)展。在簡明的結(jié)構(gòu)中，通過布局、結(jié)構(gòu)、材料及技術(shù)連成一種嶄新的視覺效果。（3）在國際汽貿(mào)集聚中心的美觀功能分區(qū)中，所有單體的體量與細(xì)部看起來都一樣的完整——從建設(shè)伊始，建筑風(fēng)格及造型就必需顯現(xiàn)出來并完美的保持下去。建筑群體立面采用金屬和玻璃幕墻，完整平滑的表面和水平與垂直線條所形成的細(xì)部，使建筑形象一款款精密新穎的現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)品，體現(xiàn)出搞科技的氣質(zhì)。十一、項(xiàng)目策略建議（一）項(xiàng)目產(chǎn)品操盤思路 市場(chǎng)型項(xiàng)目的操作與一般意義上的房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作不同，而本項(xiàng)目更是市場(chǎng)型項(xiàng)目的延伸，是汽車與房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)合體，就更體現(xiàn)出本項(xiàng)目的獨(dú)特性。前期準(zhǔn)備可以從以下幾個(gè)方面著手：與政府相關(guān)聯(lián)的部門協(xié)調(diào)，力爭把本項(xiàng)目作為丹陽招商引資的重點(diǎn)項(xiàng)目，加大招力度，同時(shí)為本項(xiàng)目涉及到工商、稅務(wù)、車輛管理所等有關(guān)部門及各項(xiàng)優(yōu)惠政策以政府文件的形式下文。招商資料的其他準(zhǔn)備包括：整體規(guī)劃、樓書、效果圖、政策性文件、三維動(dòng)畫招商宣傳片、合同等。所以，招商前的人員培訓(xùn)工作顯得非常重要。項(xiàng)目包裝首先，建議把本項(xiàng)目包裝成“丹陽城市名片——丹陽方位國際汽貿(mào)集聚中心”對(duì)外的感覺上，讓目標(biāo)客戶認(rèn)同，更多包含的概念是政府行為。行業(yè)內(nèi)有計(jì)劃的擴(kuò)大影響面江蘇省是汽車大省，而方位公司作為江蘇省汽車經(jīng)營的領(lǐng)軍人物，興建汽車城應(yīng)調(diào)動(dòng)一切資源，策動(dòng)江蘇的汽車生產(chǎn)廠家直接入駐，它們的入駐對(duì)汽車城的影響將是深遠(yuǎn)的。在完成前期各項(xiàng)的準(zhǔn)備之后，招商人員應(yīng)借助公司集團(tuán)整個(gè)營銷網(wǎng)絡(luò)直接或間接一對(duì)一的營銷模式。通常在入市前要經(jīng)過導(dǎo)入期、加熱期、升溫期的醞釀。 十二、項(xiàng)目推廣建議（一）推廣策略廣告市場(chǎng)分析廣告戰(zhàn)略目標(biāo)廣告創(chuàng)意表現(xiàn)廣告階段策略媒介策略公關(guān)活動(dòng)計(jì)劃及現(xiàn)場(chǎng)包裝入市前印刷品的設(shè)計(jì)與制作廣告效果監(jiān)控、評(píng)估及修正（二）營銷策略確定招商政策A 價(jià)格政策B 品牌合作政策C 各種優(yōu)惠政策D 金融政策E 市場(chǎng)扶持政策F 協(xié)調(diào)政府制定“一站式服務(wù)”政策（車管所、質(zhì)檢、工商、稅務(wù)、銀行等部門實(shí)行一條龍辦公）； G 協(xié)調(diào)政府制定市場(chǎng)保護(hù)政策，杜絕“三亂”；制定項(xiàng)目招商方案A 確定招商對(duì)象，針對(duì)不同目標(biāo)區(qū)域制定不同的招商政策；B 對(duì)重點(diǎn)目標(biāo)市場(chǎng)以政府名義組成招商團(tuán)，赴目標(biāo)市場(chǎng)招商；C 制定異地廣告宣傳推廣方案；D 對(duì)潛在客戶登記造冊(cè)、專人拜訪、跟進(jìn)；E 對(duì)有意向的大客戶專題研究，給予政策傾斜；F 安排目標(biāo)客戶來市場(chǎng)考察；G 對(duì)招商費(fèi)用進(jìn)行預(yù)算和控制。而在其具體招商過程中廣告力度、密度應(yīng)達(dá)到一定水平量。案場(chǎng)包裝外墻廣告及汽車城招商中心的設(shè)立，進(jìn)一步強(qiáng)化知名度，擴(kuò)大美譽(yù)度。商業(yè)地產(chǎn)，最重要的就是造勢(shì)。招商機(jī)構(gòu)的設(shè)立本項(xiàng)目的招商工作，不是單純意義上的房地產(chǎn)招商，其招商小組的成員，建議應(yīng)把懂房地產(chǎn)招商的人員熟悉汽車行業(yè)的人員相結(jié)合，同時(shí)充分利用方位在江浙皖地區(qū)經(jīng)銷網(wǎng)絡(luò)，從而降低廣告的直接投入，從而降低整個(gè)經(jīng)營成本。建議涉及到不同品牌制定不同的招商政策，前期門檻不易過高，在具體招商活動(dòng)中，形成一定的基礎(chǔ)量以后，門檻適當(dāng)上升。其中：“丹陽城市名片”，為樹立項(xiàng)目在丹陽乃至江蘇省消費(fèi)者心中的形象，以先聲奪人的氣勢(shì)，提升項(xiàng)目的品牌價(jià)值，確定項(xiàng)目在消費(fèi)者心中的地位。局部采用弧形斜面，充分發(fā)揮新型建筑材料的加工特性，以標(biāo)準(zhǔn)構(gòu)件營造與眾不同的建筑效果，尤其是建筑側(cè)立面，形成傳統(tǒng)的“波浪”，使工業(yè)建筑被賦予文化意味。高層的酒店式公寓挺拔高聳將成為整個(gè)丹陽及開發(fā)區(qū)的城市地標(biāo)。（2）在設(shè)計(jì)與風(fēng)格之外，著重對(duì)工程技術(shù)的潛在追求，希望將新型材料和系統(tǒng)技術(shù)的使用推向新的層次——這個(gè)一點(diǎn)同丹陽汽車產(chǎn)業(yè)及丹陽汽配產(chǎn)業(yè)相契合。建設(shè)單位將會(huì)同步配套建設(shè)防空地下室。整個(gè)項(xiàng)目基地為環(huán)道貫通，形成流暢的消防通道。環(huán)境設(shè)計(jì)中注意利用絢麗多彩，千姿百態(tài)的不同植物類型，并注意一年四季不同的觀賞效果。景觀設(shè)計(jì)和規(guī)劃脈絡(luò)相融合，形成率彩色環(huán)境空間。（2）景觀方位國際汽貿(mào)集聚中心的景觀設(shè)計(jì)中，主題設(shè)計(jì)著重梳理，講求神韻，注重環(huán)境、綠化、環(huán)保與生態(tài)。建立層次豐富的綠地系統(tǒng)，配以富有人文氣息的小品，創(chuàng)造出富有生機(jī)的商業(yè)休閑娛樂空間。人行動(dòng)線以廣場(chǎng)、商業(yè)街和帶狀綠化為平臺(tái)，方便、直接到達(dá)各個(gè)場(chǎng)所。國際汽貿(mào)集聚中心有城市道路，為人車混行；在項(xiàng)目地塊內(nèi)部，采用人車分流的交通組織方式。汽車美容服務(wù)區(qū)、汽配市場(chǎng)和二手車市場(chǎng)的空間形態(tài)，順應(yīng)連接