【正文】 712,384, 242,527, 23年 76,069, 133,016, 90,216, 3年以上 68,510, 15,313, 74,379, 合計1,979,245, 2,454,540, 3,525,860, 保利地產(chǎn)前五名欠款單位的欠款比重較低，欠款金額占比呈逐年下降趨勢，而且欠款年限大多在一年以內(nèi)，其債務(wù)人大多為客戶，說明保利地產(chǎn)對債務(wù)人是了解的，應(yīng)收賬款相對來講是穩(wěn)定的。詳見下表： 20122014年保利地產(chǎn)與同行業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率的比較2012年2013年2014年保利地產(chǎn) 萬科 20122014年保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)2012年2013年2014年保利地產(chǎn)萬科保利地產(chǎn)的其他應(yīng)收款的賬齡為1年以內(nèi)的約為75%，保利地產(chǎn)合并報表中的其他應(yīng)收款規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于母公司報表中的其他應(yīng)收款規(guī)模，說明保利地產(chǎn)其他應(yīng)收款的主要債務(wù)人是納入合并范圍內(nèi)的子公司，因此，通過比較主要控股公司的經(jīng)營情況和業(yè)績，保利各地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所實(shí)現(xiàn)的凈利潤占公司凈利潤的比重較大，開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目具有較好的經(jīng)濟(jì)效益，發(fā)展業(yè)務(wù)的趨勢良好，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。開發(fā)成本中多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)計竣工時間都是在2105年到2107年，且未竣工項(xiàng)目基本上都是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，房產(chǎn)存貨為企業(yè)帶來的盈利性較好，變現(xiàn)能力較強(qiáng)，到期即可轉(zhuǎn)為可銷售或者開發(fā)產(chǎn)品，所以保利地產(chǎn)的存貨多數(shù)會在一年或者兩年后為公司帶來盈利。 保利2014年存貨與預(yù)付、應(yīng)付賬款比較　201220132014存貨數(shù)額189,643,823,239,907,295,267,192,101,應(yīng)付賬款總額12,792,887,18,670,703,22,605,176,應(yīng)付賬款占存貨比例%%%預(yù)付賬款16,418,546,19,275,863,22,565,616,預(yù)付賬款占存貨比例%%%，從2012年到2014年，保利的存貨周轉(zhuǎn)率在不斷提升，說明保利在一定時期內(nèi)的流轉(zhuǎn)速度在不斷提升，但是毛利率卻有所下降。 2014年保利固定資產(chǎn)情況表 2014年保利集團(tuán)固定資產(chǎn)構(gòu)成情況表項(xiàng)目房屋及建筑物運(yùn)輸工具電子及辦公設(shè)備其他設(shè)備合計期末賬面價值2,255,064, 85,181, 71,853, 65,531, 2,477,630, 年初賬面價值1,786,248, 76,986, 63,601, 58,203, 1,985,039, 期末各項(xiàng)資產(chǎn)比重B. 固定資產(chǎn)的取得根據(jù)年報資料顯示，保利集團(tuán)固定資產(chǎn)基本是自建獲得。E. 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)性分析 所示，保利集團(tuán)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率呈下降趨勢，即固定資產(chǎn)推動收入形成的能力在逐年下降。G. 在建工程質(zhì)量分析根據(jù)年報數(shù)據(jù)資料顯示，在20122014年期間，保利集團(tuán)沒有在建工程轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)的情況。 2012~2014年保利地產(chǎn)無形資產(chǎn)情況表年份201220132014無形資產(chǎn)20,847,28,762,38,369,總資產(chǎn)251,168,617,313,939,854,365,765,643,所占總資產(chǎn)比例%%% 負(fù)債分析由于保利企業(yè)負(fù)債的具體項(xiàng)目在之前都有過詳細(xì)的分析，所以在此只分析保利企業(yè)的總的償債能力情況。 保利集團(tuán)現(xiàn)金流量規(guī)模變化分析表年份201220132014經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,092,581, 9,754,106, 10,458,366, 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額6,189, 2,225,850, 3,168,813, 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額11,325,686, 12,505,946, 19,891,110, 現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物增加額14,427,419, 532,139, 6,239,695, 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量分析A. 流入、流出構(gòu)成情況，經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入主要源于銷售商品、提供勞務(wù)，而現(xiàn)金流出的主要去向是購買商品、接受勞務(wù)，這是符合房地產(chǎn)行業(yè)特征的，同時與公司戰(zhàn)略及發(fā)展階段相匹配。 經(jīng)營活動現(xiàn)金流量充分程度分析表年份201220132014經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額3,092,581, 9,754,106, 10,458,366, 非付現(xiàn)成本101,841, 123,834, 141,843, 注：此處非付現(xiàn)成本=本期計提的累計折舊額與無形資產(chǎn)攤銷額之和，保利地產(chǎn)2012年投資活動的現(xiàn)金流入主要來源于收回投資收到的現(xiàn)金，2013年和2014年投資活動現(xiàn)金流入只要來源于收回投資收到的現(xiàn)金和取得投資收益所收到的現(xiàn)金。2014年籌集資金的增加除了凈增借款增加，發(fā)行債券收到現(xiàn)金也有所增加，不存在不當(dāng)融資的問題。 投資活動現(xiàn)金流構(gòu)成分析 單位：萬元年份201220132014金額比重（%）金額比重（%）金額比重（%）收回投資收到的現(xiàn)金 17,793 12,000 44,400 取得投資收益所收到的現(xiàn)金 250 8,730 47,437 處置固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)收回的現(xiàn)金凈額 34 52 230 處置子公司及其他營業(yè)單位收到的現(xiàn)金凈額 2,739 收到其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金投資活動現(xiàn)金流入小計 20,817 20,782 92,067 構(gòu)建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金 7,123 10,187 8,050 投資支付的現(xiàn)金 30 162,900 361,772 質(zhì)押貸款凈增加額取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額 13,045 70,279 35,698 支付其他與投資活動有關(guān)的現(xiàn)金 3,427 投資活動現(xiàn)金流出小計 20,198 243,367 408,948 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額 618 222,585 316,881 籌資活動現(xiàn)金流分析保利地產(chǎn)20122014年籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額逐年增加，并且2014年增長幅度較大。而購買商品、接受勞務(wù)所導(dǎo)致的現(xiàn)金流出比重則逐年下降，“支付與其他經(jīng)營活動有關(guān)的現(xiàn)金”所占比重逐年呈快速增長趨勢，這主要是支付“與其他單位往來（見財報附注）”所導(dǎo)致。 保利20122014年償債能力趨勢圖然而，通過計算20122014年保利地產(chǎn)流動負(fù)債中其他應(yīng)付款以及預(yù)收賬款的比例，我們可以看到三年來保利流動負(fù)債中非強(qiáng)制性負(fù)債的占比都高達(dá)75%以上，2013年2014年更是將近80%，由此可見保利集團(tuán)的償債能力應(yīng)適當(dāng)調(diào)增。20122014年期間，保利集團(tuán)的無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中所占比例很小，而且全部由軟件構(gòu)成。 保利集團(tuán)固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)性分析年份201220132014營業(yè)收入68,905,756,92,355,524,109,056,497,平均固定資產(chǎn)原值1,359,199, 1,982,509, 2,646,078, 固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 F. 固定資產(chǎn)減值分析根據(jù)年報數(shù)據(jù)資料顯示，在20122014年期間，保利集團(tuán)沒有計提固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。 保利集團(tuán)固定資產(chǎn)取得分析年份201220132014購建現(xiàn)金支出71,230, 101,873, 80,502, C. 固定資產(chǎn)利用效率分析，總體來看，20122014年年保利集團(tuán)固定資產(chǎn)的利用比較充分，存貨與營業(yè)成本之和與固定資產(chǎn)原值規(guī)模的磨合度較好，但利用效率呈現(xiàn)逐年下降趨勢，而且下降速度增快。 保利2014年存貨周轉(zhuǎn)率和毛利率比較　201220132014營業(yè)成本43,972,081,62,655,215,74,122,573,平均存貨170,875,633,214,775,559,253,549,698,存貨周轉(zhuǎn)率毛利率 固定資產(chǎn)質(zhì)量分析A. 構(gòu)成質(zhì)量分析，保利集團(tuán)的固定資產(chǎn)主要為房屋及建筑物、運(yùn)輸工具、電子及辦公設(shè)備、其他設(shè)備等，其中房屋及建筑物所占比重最高。 保利2014年存貨分類項(xiàng)目期末余額年初余額賬面余額跌價準(zhǔn)備賬面價值賬面余額跌備賬面價值開發(fā)成本 231,268,239,432 322,823,920 230,945,415,511 214,902,424,143 　 214,902,424,143 開發(fā)產(chǎn)品 36,367,345,827 140,343,761 36,227,002,066 24,954,589,229 　 24,954,589,229 原材料 11,217,160 　 11,217,160 42,497,672 　 42,497,672 庫存商品 7,190,740 　 7,190,740 7,119,547 　 7,119,547 低值易耗品 1,276,458 　 1,276,458 665,364 　 665,364 合計 267,655,269,616 463,167,681 267,192,101,935 239,907,295,956 　 239,907,295,956 保利2014年存貨種類餅狀圖在2012年到2013年，保利未計提存貨跌價準(zhǔn)備，只有在2014年，保利的子公司在紹興和大連地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r和銷售情況計提了總共463167681的減值準(zhǔn)備，%，所以保利的存貨的可變現(xiàn)凈值基本高于成本，說明存貨的變現(xiàn)性高。其中開發(fā)成本是保利已經(jīng)開始動工但尚未竣工的項(xiàng)目。說明收賬迅速，賬齡較短，資產(chǎn)流動性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng)，可以減少收賬費(fèi)用和壞賬損失；企業(yè)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)越短，債權(quán)周轉(zhuǎn)速度越快，債權(quán)的變現(xiàn)性也就越強(qiáng)。由上表可知，保利地產(chǎn)應(yīng)收賬款中一年以內(nèi)的賬面金額占比基本保持在65%以上，其余賬齡的均占比重較小，說明其應(yīng)收賬款質(zhì)量良好，