【正文】 期，海口市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行不夠規(guī)范，炒買(mǎi)炒賣(mài)現(xiàn)象極為普遍，不但有開(kāi)發(fā)商將尚未竣工的商品房進(jìn)行炒賣(mài)，也有中間商炒賣(mài)房地產(chǎn)的現(xiàn)象，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)關(guān)系多樣化。截至今年6月，尚未執(zhí)結(jié)的涉閑置土地案件19件，土地1061．87畝，涉停緩建工程11件。走出去：開(kāi)發(fā)島外市場(chǎng)　　處置積壓房地產(chǎn)，必須解決現(xiàn)有商品房以及即將復(fù)工的爛尾樓的消化問(wèn)題。2004年海口積壓房地產(chǎn)有35％左右是省外購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的，省外購(gòu)房者已經(jīng)成為消化?？谑蟹e壓房地產(chǎn)的一支生力軍。來(lái)自黑龍江的張先生是一位退休工人，目前他在海甸島租了一套房子：“這里無(wú)論是買(mǎi)房還是租房?jī)r(jià)格都不高，氣候也不錯(cuò)，就是醫(yī)療問(wèn)題不好解決。轉(zhuǎn)變：優(yōu)惠政策到強(qiáng)制分類(lèi)處置　　1999年下半年，為幫助海南擺脫房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的桎梏，國(guó)務(wù)院在海南推行《處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案》，要求“將積壓商品住宅轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和政策性安置住房”，并為海南處置積壓房地產(chǎn)工作提供了一系列優(yōu)惠政策。簽續(xù)建承諾書(shū)　避爛尾樓再“爛尾”　　吳健指出，目前處置積壓房地產(chǎn)所用的資金大部分來(lái)自銀行，開(kāi)發(fā)商自有資金不足增加了處置積壓房的難度，也給處置工作帶來(lái)新的風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致新?tīng)€尾樓的出現(xiàn)?！　榱吮苊忭?xiàng)目無(wú)限期停工或復(fù)工后又產(chǎn)生新的停緩建工程，?？谑袑?duì)停緩建工程采取簽訂續(xù)建承諾書(shū)的新舉措，這項(xiàng)工作于今年7月下旬啟動(dòng)，截至目前，已有5個(gè)項(xiàng)目簽訂了續(xù)建承諾書(shū)，明確了復(fù)工和竣工時(shí)間，并預(yù)交了承諾保證金?！拘侣勔朁c(diǎn)】空麻袋背米 炒房客虛提房?jī)r(jià)貸巨款幾近破產(chǎn)　　【開(kāi)利綜合報(bào)道】熟諳某些銀行自定的“單價(jià)6500元以下無(wú)需提供房屋評(píng)估報(bào)告”的房貸政策，陳某在中介授意下私制了虛假二手房買(mǎi)賣(mài)合同，將原本只值三四千元的5套房屋單價(jià)都提高到了6000余元。5套住房虛提價(jià)貸290萬(wàn)　　2004年2月，浙江來(lái)滬開(kāi)五金店的陳某將目光瞄準(zhǔn)了上海房地產(chǎn)投資行當(dāng)。在中介授意下，他最終在購(gòu)房合同中將房屋總價(jià)定在了68．1萬(wàn)元，相當(dāng)于每平方米6459．26元。上述支行接到申請(qǐng)后，隨即向其發(fā)放了金額60萬(wàn)元房貸。資不抵債銀行收拾爛攤　　坐擁5套房產(chǎn)后，陳某僅支付了頭幾期房貸就因“資金周轉(zhuǎn)困難”而再?zèng)]有動(dòng)靜。此時(shí)的陳某已心急如焚、不知所措。目前，陳某已將這5套房屋委托法院拍賣(mài)。而據(jù)法院近期了解，該房屋實(shí)際價(jià)值還不到5萬(wàn)元。在審查貸款時(shí)，對(duì)于合同顯示單價(jià)在6500元以下的二手房，貸款銀行既未要求提供房屋評(píng)估報(bào)告，也未前往實(shí)地查看房屋情況，這就給了企圖“空手套白狼”的陳某以可乘之機(jī)。郝穎說(shuō)，“如果購(gòu)房人提高房?jī)r(jià)后再申請(qǐng)貸款，泡沫成分就陡然增大，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)無(wú)形之中就加大了。”　　“銀行認(rèn)定房貸是優(yōu)良資產(chǎn)，又自恃財(cái)大氣粗，最終將欠貸爛攤子一股腦兒推給了法院。向陳某發(fā)放貸款的交通銀行信貸部工作人員表示，這項(xiàng)政策從2004年起就失效了；現(xiàn)在只要申請(qǐng)二手房房貸的，均需由專(zhuān)業(yè)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，“越偏遠(yuǎn)，越要評(píng)估”?！　∧敲矗瑢?duì)于進(jìn)行過(guò)房屋評(píng)估的貸款業(yè)務(wù)來(lái)說(shuō)，銀行是不是就能萬(wàn)無(wú)一失了呢?劉先生向記者透露，即使有評(píng)估報(bào)告也未必能保證銀行的安全，目前評(píng)估公司虛高評(píng)估房?jī)r(jià)的做法“相當(dāng)普遍”?！霸u(píng)估公司受利益驅(qū)使，評(píng)估不嚴(yán)謹(jǐn)，導(dǎo)致評(píng)估報(bào)告不可信，報(bào)告中的一些數(shù)據(jù)常常是應(yīng)購(gòu)房人的要求湊出來(lái)的，目的就是多從銀行獲得貸款。這話(huà)講得是難聽(tīng)，但仔細(xì)想來(lái)，其實(shí)為社會(huì)福利或公益目的而建房本是政府的責(zé)任，對(duì)民間商人而言這樣要求他們顯然是做不到的。如今社會(huì)上對(duì)某些房地產(chǎn)商(不是房地產(chǎn)業(yè))的主要抱怨是商業(yè)信譽(yù)不高，欺詐圈套不少?！　《爸粸楦蝗松w房”這句話(huà)真正需要人們思考之處在于：難道只有為富人蓋房才能盈利？為什么？這方面有沒(méi)有政府調(diào)控方面的責(zé)任？為什么所謂“經(jīng)濟(jì)適用房”的優(yōu)惠政策會(huì)大量投向一兩百平米乃至更大的高檔住宅？政府在仍然持有不講價(jià)的對(duì)農(nóng)民“征地”權(quán)的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)商改行“價(jià)高者得”的競(jìng)價(jià)出售政策，由此擴(kuò)大的財(cái)政價(jià)差收入拿去干什么了？是否以及通過(guò)什么途徑來(lái)用于解決窮人的住房問(wèn)題？如果不是這樣，那么因競(jìng)價(jià)而導(dǎo)致的“高地價(jià)高房?jī)r(jià)”使窮人更難買(mǎi)房?！　≌峁┳》扛＠?，例如廉租公屋。像紐約的哈勒姆、芝加哥的羅伯特泰勒區(qū)，這些也被俗稱(chēng)為貧民窟的社區(qū)與“孟買(mǎi)式”貧民窟其實(shí)截然有別，它們實(shí)際上是經(jīng)過(guò)規(guī)劃的廉租公寓樓群，建筑景觀與配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)說(shuō)不差，但社會(huì)秩序與治安不良，仍有貧民區(qū)之名聲?！　「F人團(tuán)結(jié)起來(lái)在政府主動(dòng)資助下，或經(jīng)過(guò)斗爭(zhēng)獲得政府承認(rèn)后，成立住房合作社，自行集資建房?！　∽詈笫侨∠w徙自由，設(shè)立準(zhǔn)入限制，把城市列為擁有某種特許身份者的居住地。但是替代的選擇是什么？議論與試驗(yàn)很多，但總體考慮似乎還在舉棋不定之際。對(duì)于我國(guó)的公共部門(mén)而言，在適合市場(chǎng)化的領(lǐng)域約束權(quán)力，不要“與民爭(zhēng)利”；而在公共服務(wù)領(lǐng)域履行責(zé)任，不要把它推卸給“市場(chǎng)”，這兩者都有賴(lài)于改革。”著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蕭灼基在鄭州市政協(xié)主辦的“構(gòu)建和諧社會(huì)，建設(shè)和諧鄭州”高層論壇上作專(zhuān)題報(bào)告時(shí)如是表示。對(duì)于怎么降低房?jī)r(jià)，蕭灼基開(kāi)出了兩個(gè)“藥方”，一是“提高職工的收入”，二是“降低房?jī)r(jià)”?！笔捵苹蛉赵卩嵵萘νχ袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，稱(chēng)“房地產(chǎn)市場(chǎng)要保溫”。 　　蕭灼基還指出，銀行目前出臺(tái)的政策是不夠合理的，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展不利。“壓低房?jī)r(jià)，不應(yīng)該減少需求而應(yīng)該增加供給?？蛻?hù)如有疑問(wèn)可直接向視博公司研究部咨詢(xún)。他相信中國(guó)房地產(chǎn)還是會(huì)不斷發(fā)展的，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)要保持適當(dāng)?shù)臏囟?。他說(shuō)，銀行作為一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，主要考慮貸款的安全性、回報(bào)性，只要客戶(hù)有貸款能力、還款能力，就不應(yīng)限制，“這樣做是不符合市場(chǎng)規(guī)律的”。 　　蕭灼基認(rèn)為，房地產(chǎn)是國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱之一，房地產(chǎn)市場(chǎng)有很大的發(fā)展?jié)摿?，今后?huì)有很大的發(fā)展。而要降低房?jī)r(jià)，首先，政府要降低土地批租費(fèi)，開(kāi)發(fā)商也要適當(dāng)降低利潤(rùn)。不過(guò)，其在作《中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景》專(zhuān)題報(bào)告時(shí)，對(duì)中國(guó)目前股市問(wèn)題避而不談，只稱(chēng)“資本市場(chǎng)要升溫”。這就要求我們加快限權(quán)問(wèn)責(zé)的進(jìn)程，從兩方面推進(jìn)權(quán)責(zé)對(duì)應(yīng)，建設(shè)一個(gè)和諧社會(huì)所要求的、具有現(xiàn)代政治文明的公共權(quán)力——公共服務(wù)部門(mén)。在這種情況下，你讓窮人到底去住哪里？這個(gè)責(zé)任到底該“找市場(chǎng)”還是“找市長(zhǎng)”？　　實(shí)際上，住房問(wèn)題是商品交易與社會(huì)保障相結(jié)合的領(lǐng)域。我們以前就是這樣做的，現(xiàn)在朝鮮等極少數(shù)國(guó)家仍然如此。拉美一些大城市的“抗?fàn)幧鐓^(qū)”，如筆者考察過(guò)的厄瓜多爾首都基多的“波斯科合作社區(qū)”等是爭(zhēng)來(lái)的典型。如批出優(yōu)惠或免費(fèi)地皮，規(guī)劃低標(biāo)準(zhǔn)住宅區(qū)以降低房?jī)r(jià)、提供優(yōu)惠貸款，鼓勵(lì)支持二手房市場(chǎng)等。香港地區(qū)、新加坡是我們熟悉的例子。由此形成的是“孟買(mǎi)式”貧民窟。公眾對(duì)于中國(guó)的超級(jí)富豪高度集中于“房地產(chǎn)金融”領(lǐng)域素有疑問(wèn)，原因即在于此。為富人還是為窮人蓋房并不是一個(gè)問(wèn)題，哪怕是為窮人蓋房，一般說(shuō)來(lái)也要賺錢(qián)的，不大可能是給窮人搞慈善。” 【觀察思考】秦暉：關(guān)于窮人住房問(wèn)題的思考　　【開(kāi)利綜合報(bào)道】不久前一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)者聲言他“只為富人蓋房”。但只要評(píng)估公司能自圓其說(shuō)，這些結(jié)論就無(wú)可厚非，銀行也很難對(duì)其橫加指責(zé)?！　∩鲜稣f(shuō)法得到了郝穎法官的證實(shí)：“銀行確實(shí)已經(jīng)意識(shí)到了房貸的安全問(wèn)題?！焙路ü亠@得頗為無(wú)奈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，因虛報(bào)房?jī)r(jià)多獲貸款而最終導(dǎo)致銀行損失擴(kuò)大的案件已占黃浦法院房貸案件總數(shù)的三分之一。而陳某自己又是五金店老板，開(kāi)高額收入證明自然是大筆一揮，銀行根本就不了解他的底細(xì)。自定門(mén)檻銀行被鉆空子　　陳某所購(gòu)5套房子均處寶山偏遠(yuǎn)地區(qū)?！　∑鋵?shí)，鉆銀行房貸政策“空子”的不止陳某一人，在奉賢五四農(nóng)場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)房屋的戴某就是一例?！　”粋鲉镜酵サ年惸诚蚍ü俪姓J(rèn)：自己當(dāng)初申請(qǐng)貸款時(shí)，在合同中將每套房屋的總價(jià)都提高了二三十萬(wàn)元，而他購(gòu)買(mǎi)5套房屋總共也就首付了30萬(wàn)元；對(duì)于這5套房屋的實(shí)際情況，銀行放貸前根本沒(méi)有去寶山實(shí)地查看過(guò)。今年3月，國(guó)家和上海市出臺(tái)了一系列穩(wěn)定樓市的政策，中介老板預(yù)言的房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)局面并未如期出現(xiàn)。寶山盛橋三村的3套房子也被先后收歸到陳妻和小舅子名下，此三套房的單價(jià)被陳某和中介依次“湊”為6305元、6306元、6307元?！　L到甜頭后，陳某又向該中介購(gòu)買(mǎi)了第二套房（位于寶山羅南鎮(zhèn)）?！　〈撕?，陳某聽(tīng)從該中介建議，向其購(gòu)買(mǎi)了一套寶山石太路105平方米的二手房?！　?jù)黃浦法院執(zhí)行庭郝穎法官介紹，陳某在寶山羅南、盛橋等地購(gòu)得的上述5套房屋如今售價(jià)不足200萬(wàn)元。若項(xiàng)目未按期復(fù)工，由市規(guī)劃局沒(méi)收保證金總額的30％；時(shí)間過(guò)半工程量未過(guò)半的，則再?zèng)]收保證金總額的30％；未能按期竣工的，除沒(méi)收全部保證金外，市規(guī)劃局有權(quán)以不低于評(píng)估結(jié)果的價(jià)格將項(xiàng)目拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓給新的開(kāi)發(fā)商續(xù)建；對(duì)不簽訂承諾書(shū)的項(xiàng)目，將轉(zhuǎn)為代理處置。但在《行政許可法》實(shí)施后，這一辦法被迫取消，資金風(fēng)險(xiǎn)再次凸顯?！　∪欢?，由于剩下的爛尾樓都是積壓房地產(chǎn)“硬骨頭中的硬骨頭”，要么是債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，要么是設(shè)計(jì)規(guī)劃不合乎現(xiàn)行需求，僅憑借中央的優(yōu)惠政策已無(wú)法徹底解決問(wèn)題。”　　吳健認(rèn)為，海南要大力打造“信用島”“安全島”和“健康島”的品牌，在文化、教育、衛(wèi)生、交通、安全等各個(gè)方面建立配套設(shè)施，提高物業(yè)管理水平，為購(gòu)房者營(yíng)造一個(gè)寧?kù)o與舒適的生活環(huán)境?！　『Ｄ系禺a(chǎn)界普遍認(rèn)為，島內(nèi)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)空間已經(jīng)不大——畢竟整個(gè)海南的人口不過(guò)800萬(wàn)，且全省城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入只有7736元，拓展島外市場(chǎng)才是今后的出路。這給400多萬(wàn)平方米停緩建工程的復(fù)工帶來(lái)巨大的壓力。　　據(jù)中國(guó)人民銀行?？谥行闹薪鹑谘芯刻幪庨L(zhǎng)吳鶴立介紹，涉及金融機(jī)構(gòu)的債權(quán)債務(wù)糾紛，處理起來(lái)比較復(fù)雜，前后用10年左右的時(shí)間也比較正常。　　根據(jù)?？谑蟹课輽n案記載，存在司法查封的房屋多達(dá)3575宗?！　『Ｄ险啄戏康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理陳瓊輝在談到爛尾樓續(xù)建問(wèn)題時(shí)也表示，部分停緩建工程十多年前的設(shè)計(jì)實(shí)在無(wú)法滿(mǎn)足目前的開(kāi)發(fā)需求——架構(gòu)被“框死了”，所以開(kāi)發(fā)商們更樂(lè)意開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，畢竟公司要以營(yíng)利為最終目的?！　〉竭^(guò)海南的人往往會(huì)對(duì)那里林立在繁華街道兩旁的爛尾樓印象深刻，同時(shí)也會(huì)心生疑惑：既然全國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)那么熱，風(fēng)景如畫(huà)的海南卻為什么會(huì)有這么多爛尾樓沒(méi)人要？規(guī)劃滯后為積壓房地產(chǎn)處置工作留下“后遺癥”　　?？谑幸?guī)劃局局長(zhǎng)許西茂稱(chēng)，海南的大多數(shù)積壓房地產(chǎn)都是上世紀(jì)90年代初的產(chǎn)物，距今已有10多年的歷史，這些工程原有的設(shè)計(jì)及功能結(jié)構(gòu)與現(xiàn)行市場(chǎng)要求和人居環(huán)境要求存在較大的差距，規(guī)劃滯后的問(wèn)題成為今天積壓房地產(chǎn)處置工作的“后遺癥”。如：確屬動(dòng)拆遷、規(guī)劃調(diào)整和土地糾紛等原因造成的，各區(qū)縣抓緊協(xié)調(diào)處置，能調(diào)整為普通商品房用地的，由區(qū)縣統(tǒng)籌調(diào)整落實(shí)；確屬資金不到位和開(kāi)發(fā)商主觀原因造成的閑置，一年以上要收取土地閑置費(fèi)，兩年以上的將采取政府收回的辦法；而確屬開(kāi)發(fā)商無(wú)力經(jīng)營(yíng)的土地，則由政府收回納入土地儲(chǔ)備?！碧幹谜呒磳⒊雠_(tái)　　“目前(處置閑置土地)具體政策的制定已經(jīng)進(jìn)入準(zhǔn)備階段?！　　斑@次復(fù)核，上海市房地局出動(dòng)了好幾個(gè)相關(guān)部門(mén)，組成幾個(gè)小組到對(duì)各區(qū)縣的閑置土地情況進(jìn)行了調(diào)研。北京市統(tǒng)計(jì)局分析，總體看，全市城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)調(diào)整