年廣州市房地產(chǎn)市場形勢分析報告(文件)
【正文】 2735623405同比 %% %%芳村區(qū)均價315631203474235922341988同比 %% %%白云區(qū)均價424043534081265626172372同比 %% %%黃埔區(qū)均價292730473118112918491765同比 %% %%番禺區(qū)均價308530172490139013591505同比 %% %%花都區(qū)均價18131865179396610321061同比 %% %%2003年廣州市預售商品住宅的成交均價為3888元/平方米，%，價格基本保持穩(wěn)定。帶動廣州大盤價格下降的一個主要因素就是占預售住宅成交面積超過30%的番禺區(qū)的成交均價大幅下降，由2002年的3017元/平方米跌到2490元/平方米，%。如花都區(qū)2002年預售、二手商鋪成交面積之比為75：25；而到2003年，這一比例迅速變?yōu)?6：74。而其他五個區(qū)2003年的二手商鋪成交均價則有不同程度的下降。在2003年預售辦公樓成交方面，海珠、荔灣兩區(qū)的成交均價較上年有所上升。取得如此輝煌的成績，可以總結(jié)為預售商品房和二手房市場的互相拉動，互惠互利。二手房市場的增長起步于1998年，而在1996和1997年，預售商品房市場均處于高速增長期，成交量分別達到254萬平方米和438萬平方米?？梢灶A見，在2004年，房地產(chǎn)市場將在預售商品房和二手房市場互相拉動下繼續(xù)穩(wěn)步高速向前發(fā)展，而在未來的若干年，其互動增長的勢頭將繼續(xù)強勁。28 / 28。在未來的一年，在市場背景沒有太大改變的前提下，房地產(chǎn)價格窄幅下行的局面將不會有所改變。預售商品房市場增長的再起步源于2002年，而在2001年，二手房市場步入了高速增長的第四個年頭，市場占有率接近30%。1993年—2003年廣州市原八區(qū)房屋成交面積情況表單位：萬平方米年份19931994199519961997199819992000200120022003總量651321672754586276946857588831050份額100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%預售54116149254438587631559535578633份額83%88%89%93%96%94%91%82%71%65%60%二手11161821204063126223305417份額17%12%11%7%4%6%9%18%29%35%40%多年來廣州市房地產(chǎn)市場走過了曲折向上的發(fā)展歷程。%，%，是整個市場均價下降的主要因素。成交重點區(qū)域天河區(qū)預售、二手辦公樓成交面積的比例為67：33。2003年，天河區(qū)的商鋪成交均價為12308元/平方米，%；黃埔、花都的預售商鋪均價為6207元/平方米和4992元/平方米，%%；而其他七個區(qū)的較上年有不同程度的下降。、二手商鋪成交面積對比2001年—2003年廣州市各區(qū)預售、二手商鋪成交面積面積單位：萬平方米200320022001預售二手預售二手預售二手全市成交面積比例53%47%65%35%62%38%東山區(qū)成交面積比例76%24%43%57%78%22%荔灣區(qū)成交面積比例42%58%41%59%49%51%越秀區(qū)成交面積比例26%74%57%43%72%28%海珠區(qū)成交面積比例72%28%79%21%69%31%天河區(qū)成交面積比例80%20%77%23%85%15%芳村區(qū)成交面積比例82%18%65%35%37%63%白云區(qū)成交面積比例67%33%45%55%80%20%黃埔區(qū)成交面積比例48%52%47%53%72%28%番禺區(qū)成交面積比例49%51%64%36%55%45%花都區(qū)成交面積比例26%74%75%25%35%65%2003年廣州市預售、二手商鋪成交面積之比為53：47，兩者相差不大。芳村區(qū)2003年的預售住宅均價為3474元/平方米，%；黃埔的樓價也有2%左右的升幅，荔灣、海珠、天河、花都的預售住宅均價均在各自價格水平上窄幅波動；東山、越秀均有價格止跌的跡象；只有番禺樓價還在單邊下挫。其中，越秀區(qū)的二手住宅成交面積大于預售住宅的成交面積，東山、黃埔兩區(qū)預售、二手住宅成交面積的比例在50：50左右。自2001年來，廣州市一、二手房成交面積的比例基本上是按每年預售商品房降低兩個百分點的幅度變化。市場熱點集中在番禺、天河、海珠、東山、白云幾個區(qū)，在一些生活配套成熟的區(qū)域二手市場發(fā)展的較快。%；，%。值得關注的區(qū)域是越秀區(qū)，%，%，增長勢頭強勁。2002年—2003年廣州市十區(qū)二手商鋪成交面積單位：萬平方米2003年2002年成交面積比重同比成交面積比重同比全市% %% %東山區(qū)%%%%荔灣區(qū)%%%%越秀區(qū)%%%%海珠區(qū)%%%%天河區(qū)%%%%芳村區(qū)%%%%白云區(qū)%%%%黃埔區(qū)%%%%番禺區(qū)%%%%花都區(qū)%%%%，%，大大高于2003年二手房成交面積的增長率，是二手商鋪市場較為活躍的一年。番禺區(qū)仍是廣州市二手住宅成交面積最多的區(qū)域，%，但其與二手住宅成交面積第二名、第三名的差距已不是很大。%，稍低于全市平均水平。這四個區(qū)合起來，%。%，略微落后于全市水平。%，但仍保持了20%以上的增幅，顯示了高位快速運行的態(tài)勢。黃埔、白云兩個區(qū)因新開發(fā)的項目多，如黃埔區(qū)的黃埔花園、萬科項目、濱海豪園及白云區(qū)的富力桃園、恒大金沙洲項目、萬科項目等，都將紛紛推向市場，因此成交量將會迅速增加，其市場潛力將會更突現(xiàn)，與前三強的差距最起碼不會擴大。綜合來說，%。天河區(qū)的商務辦公氣氛較為濃厚，%的情況下，%，連續(xù)兩年占全市預售辦公樓成交面積的一半以上。值得注意的是，芳村區(qū)2003年預售商鋪成交面積雖然占全市份額不足4%，%，%，增幅都相當大。十區(qū)中，另外一個出現(xiàn)負增長的區(qū)域為越秀區(qū)，其他7個區(qū)的預售商鋪成交面積的增幅均在10%以上，%，但番禺、花都兩大區(qū)域的成交面積大幅下降，抹殺了7個區(qū)增長所帶來的成果。這三個區(qū)所占的市場份額與2002年相差不多，%%，；%%，%；%%，%。另外7個區(qū)的增幅低于全市平均水平，其中荔灣、黃埔、越秀三個區(qū)成交面積低于2002年的成交面積，%。但從這三個區(qū)域預售商品房銷售金額的增長速度上來分析，海珠區(qū)的增長勢頭最猛，%，%的面積增長速度，而天河、%、%，明顯落后于各自的面積增長速度。其余四個低于
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