【正文】 XX 一、五組團西側保障性住房項目 位于 XX 一組團位于新開河以東，XX 以南、海港區(qū)長城大街法庭以北；五組團位于 新開河以東，鐵路以南，秦港體育場以西 。 項目總投資約 億元，建設周期： XX 一組團 20xx20xx 年、五組團20xx20xx 年?？偨ㄖ娣e ㎡。詳見下表： XX 經(jīng)濟適用性住房工程建設估算表 單位：萬元 序 工程或費用名稱 費用或計算 費率或指 造 價 17 號 基數(shù) 標 一 征地 及拆遷補償費用 1 拆遷補償費 2 征地費 3 征地管理費 二 勘察設計和前期工程費用 1 工程設計費 2 地質勘察費 3 土地測繪費、坐標定位 4 規(guī)劃技術服務費 5 工程監(jiān)理費 6 圖紙審查費 7 攔標價編制費 8 招標代理及交易服務費 9 工程擔保費 10 臨時設施費 11 審計費 三 建安工程費 1 高層建安費 2 居委會、物業(yè)、配電室等 3 不可預見費 四 基礎設施建設費 1 小區(qū)內道路、硬化 2 綠化、植草磚 3 室外供水工程 4 室外排水工程 5 室外供熱工程入網(wǎng)費 6 室外供熱管網(wǎng)施工費 序號 工程或費用名稱 費用或計算基數(shù) 費率或指標 造 價 7 室外供電工程 8 有線電視工程費 9 室外消防工程 10 路燈、圍墻 11 熱力分戶表 12 垃圾站工程費 18 13 不可預見費 五 建設單位管理費 六 其他費用 1 環(huán)評及項目咨詢費 2 室內環(huán)檢、節(jié)能檢測費 3 人防異地建設費 4 檢驗試驗費 5 樁基檢測費 七 建設貸款利息 八 應從成本中扣除費用 九 稅金 十 工程總造價 22020 項目開發(fā)進度表及現(xiàn)狀 開工 土建施工 內裝施工 竣工 XX一組團 XX五組團 一組團建設現(xiàn)狀外觀圖 五組團建設現(xiàn)狀外觀圖 資金需求情況 本項目總投資 22020 萬元，目前市開公司， XX 一組團廉租住房投入資金 4272萬元，五組團經(jīng)濟適用住房投入資金 6048萬元，廉租住房投入 1700萬元，資金缺口 10000 萬元擬由我行保障性住房理財產(chǎn)品融資填補。 近年來， 隨著城市化進程的推進 ， XX 市不斷加大老城區(qū)的改造。此外， XX 市整體房價較高， XX 市建設的經(jīng)濟適用住房的低價優(yōu)勢更為明顯，在今后較長的一段時間內仍將保持供小于求的局面，其銷售前景較好，廉租住房回購有政策保障。與本次支持項目經(jīng)濟適用住房擬銷售價格 2866 元 /㎡相比，本項目的價格優(yōu)勢明顯。 六、主要風險及風險控制措施分析 （一）政策風險 房地產(chǎn)市場調控 面對社會經(jīng)濟生活中最令人關注的高房價的問題， 20xx年以來，國家對房地產(chǎn)行業(yè)頻出重拳，整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨“打擊式”調控。可以預見， 21 保障房時代已經(jīng)來臨。 風險控制措施：市開公司保障房項目開發(fā)經(jīng)驗豐富，熟悉保障房操作模式及資金回籠方式，在項目前期對資金需求進行充分測算，掌握未來資金缺口，規(guī)避項目停工風險。 風險控制措施： （ 1）本項目房價與周邊普通商品房的房價相比，價格相差很大，可比地塊為 XX 小區(qū)，目前該小區(qū)房價約為 6000 元 /㎡，而本項目預計售價僅為約 2866 元 /㎡。 另一方面，項目位于海港區(qū)，屬于中心城區(qū)，且項目周邊已開通有多條公交線路，可以方便地到達市中心。 （ 2）監(jiān)管 賬戶為后期保障房項目銷售回籠款的唯一指定賬戶，銷售資金保證 100%歸集在我行，其中我行將按約定比例留存部分資金用于信托到期還款，剩余比例經(jīng)我行同意才能用于該項目后期建設。另一 23 方面， XX 市經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展，財政收入持續(xù)上升，這也為 XX 市發(fā)展保障房項目提供強大的資金保障。 （三）項目封閉運作 本項目采用封閉運作模式，公司與政府簽訂了廉租住房回購協(xié)議，回款有保證。 妥否， 請審批！ 24 中國 XX銀行 XX分行 20xx 年 1 月 24 日 。 （四）經(jīng)濟效益明顯 本項目綜合回報率高，按 1 億元測算，預計 2 年可產(chǎn)生中間業(yè)務收入約 700 萬元，另外，項目 未來銷售回籠款沉淀在我行，派生存款效益明顯，對緩解我行目前存貸比緊張的局面作用重大。另一方面，市開公司保障房建設經(jīng)驗豐富，成為 XX 市保障性住房項目的主要承建企業(yè)之一，與政府建立了良好的業(yè)務合作關系。同時，市開公司出具承諾函：未經(jīng)信托公司及我行書面同意，不得將本項目土地使用權和在建工程對外抵押。 （四）操作風險 本項目采用封閉運作模式，在具體操作過程中，可能因為封閉措施不到位，對理財?shù)狡趦陡懂a(chǎn)生一定的風險。因此，可以預見短期內保障房與普通商品房價格相差仍會較大。 （三）銷售風險 目前房地產(chǎn)市場 處于不景氣階段，房價尚不穩(wěn)定，如周邊商品房與經(jīng)濟適用住房差價縮小，另外將直接影響到保障房的銷售情況。 “四證”已取得 目前已取得 《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《施工許可證》 ，不存在項目審批手續(xù)不合規(guī)問題。 風險控制措施：在商品房市場“寒意正濃”之時，國家對保障性住房建設卻是 “一路綠燈”。 五、還款來源分析 （一）本項目銷售現(xiàn)金流 本次理財產(chǎn)品期限兩年，即期限約為 20xx20xx 年，在兩年期限 內本項目可形成現(xiàn)金流約 億元，完全可以覆蓋理財本息 億元（ 1 億元+1 億元 13% 2）。 周邊樓盤比價分析：可比地塊為 XX 小區(qū)，該商品房位置相對本項目更偏。據(jù)統(tǒng)計，截止 20xx 年底，全市納入城鎮(zhèn)廉租住房保障的家庭 萬余戶。 資金用途 土建施工 內裝施工及 外網(wǎng)建設 設備采購 合計 19