其它技巧]三亞玉海國(guó)際度假公寓營(yíng)銷策劃總方案61頁(文件)
【正文】 020年 2020年按揭所占銷售金額比重% 從 3 張圖表可以看出三亞近幾年房地產(chǎn)銷售均價(jià)及銷售總金額同步快速上揚(yáng)的同時(shí)，個(gè)人住房貸款所占的比重在慢慢的下降。 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 14 頁 20201217 ★★★★★加密文件 14 結(jié) 論： 面對(duì)房產(chǎn)新政，三亞土地投放減緩，進(jìn)入冬季，三亞房地產(chǎn)的銷售黃金季節(jié)來臨了。但是在目前， 二線 地段概念不為消費(fèi)者 高價(jià)值 認(rèn)同；“ 三亞灣 ”是一個(gè)相對(duì)優(yōu)秀的 度假區(qū) 的代名詞，“ 三亞灣路 ”也因此被青睞。 看到這種轉(zhuǎn)變 ， 我們的信心也增強(qiáng)了！ 當(dāng)然，這種轉(zhuǎn)變帶有某種潛意識(shí)里的投機(jī)性，不應(yīng)該過于慶幸。目前， 規(guī)劃主干道已經(jīng)規(guī)劃完成 ， 東邊的支干道拓寬還未開工 ――實(shí)際道路狀況 并不理想 。 暗線――本項(xiàng)目 毗鄰的 “ 三亞灣新城 ”的 開工 建成，必將促進(jìn)該區(qū)域交通線的完善； 三亞灣路 路將規(guī)劃為商業(yè) 休閑 步行街。旁邊的 三亞灣 路規(guī)劃為商業(yè) 休閑 步行街――商業(yè)、娛樂配套自然不會(huì)少。 東邊次干道 拓寬工程 到目前也沒有具體的實(shí)施 ，即使 近期開工， 工程不拖，本案至關(guān)重要的客戶積累期的 外部交通和形象都受到限制。假如真能操作到位： 卓越的特色環(huán)境規(guī)劃將是本案最大的賣點(diǎn)！ ――多次的市場(chǎng)調(diào)研已經(jīng)證實(shí)。 所以本案的星級(jí)裝修，贈(zèng)送全套家電，將成為一個(gè)強(qiáng)大的誘惑因素。 本案 13000 平方米的 多功能 社區(qū)配套 ，將會(huì)成為本案區(qū)別與周遍競(jìng)爭(zhēng)樓盤的關(guān)鍵因素之一 健康話題同樣成為本案區(qū)別于同質(zhì)樓盤的重要砝碼 海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 20 頁 20201217 。 社區(qū) 配套 類似外部配套的滯后性，本案的 社區(qū) 配套 由于位置與項(xiàng)目的一二層，沒有 完工前是 也具有明顯片面性。 尤其是大多房型為異地購房者所喜好的小戶型 ，可以成為重點(diǎn)出擊的賣點(diǎn)之一。 因此，在購房消費(fèi)越來越理智的今天， 本案在 周遍 配套描述上存在 虛擬性、 不現(xiàn)實(shí)性！ 三、 產(chǎn)品 規(guī)劃 “均好性”是本案最顯著的規(guī)劃特征，雖然也帶來“均不好”的嫌疑，但是在同質(zhì)樓盤的“個(gè)案博弈”中本案總體規(guī)劃基本處于“不優(yōu)不劣”的局面。在營(yíng)銷推廣中，對(duì)消費(fèi)者的引導(dǎo)，勾勒前景和升值潛力的描述十分重要。 對(duì)于地段改造是否能夠徹底，能否打消消費(fèi)者的心存疑慮是本案成敗的先決因素之一！ 二、 配套 在本案推出后相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)， 本項(xiàng)目區(qū)域 周遍 生活配套欠缺 ―― 除了周遍數(shù)家酒店外， 其他生活、娛樂、健康醫(yī)療等設(shè)施 都在市區(qū) ，成為消費(fèi)者選擇 度假 居住區(qū)域的一大抗力。 本案附近 公共交通線路匱乏 ，僅有少量公交線途經(jīng) 。 背面毗鄰 40 米寬的規(guī)劃主干道，南面閣景利來酒店就是三亞灣路，東面也為規(guī)劃次干道，西邊也為項(xiàng)目附屬道路，交通非常便利 。因此，本案所處的原始地段概念甚為尷尬。三亞城區(qū)人口目前不到 20 萬人，規(guī)劃 2020 年城區(qū)人口達(dá)到 35 萬人，因此，未來幾年，三亞房地產(chǎn)將進(jìn)入快速發(fā)展期。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，目前在三亞一次性付款購房的占 70%以上。各年發(fā)放按揭貸款金額分別為 2672 萬元、 1467 萬元、 12796 萬元、 35095 萬元和 56572 萬元。 2020 年至 2020 年，商品房竣工面積分別為 萬㎡和 萬㎡，銷售面積分別為 ㎡和 ㎡ (7868套 )，銷售率高達(dá) %以上。由于價(jià)格飆升的因素， 1 月～ 2 月成交量有所下降， 3～ 5 月成交量回升，但由于房產(chǎn)新政的影響，預(yù)計(jì)今年的總成交量將于 2020 年持平，成交總金額預(yù)計(jì)將高于去年。政府儲(chǔ)備用地要進(jìn)行整合包裝，在進(jìn)行規(guī)劃和市政配套建設(shè)后再有計(jì)劃的投放市場(chǎng)，以提高土地的價(jià)值。其中，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目貸款７．７２億元，這些貸款資金主要用 于三亞灣路擴(kuò)建工程、東西河綜合整治、長(zhǎng)豐天然氣輸配管網(wǎng)項(xiàng)目、六道灣漁港建設(shè)、垃圾生態(tài)處理廠項(xiàng)目、三亞大隆水庫建設(shè)、鹿回頭海景大道擴(kuò)建工程、一環(huán)路延伸及鳳凰路改造、三亞外海捕撈鋼質(zhì)漁船建造、東岸村安置區(qū)建設(shè)和迎賓大道改造工程等。 今年上半年，地方財(cái)政累計(jì)完成收入 38150 萬元，再次創(chuàng)下了半年收入的最高紀(jì)錄，僅這半年的財(cái)政收入就比 2020 年全年的財(cái)政收入還多 13121 萬元，相當(dāng)于 2020 年全年增收額，增長(zhǎng) %，為近十幾年以來增幅最高的時(shí)期，已完成全年預(yù)算的 %，海南金天地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目總體策劃方案 機(jī)密 第 9 頁 20201217 ★★★★★加密文件 9 上半年地方財(cái)政收入的高幅增長(zhǎng)，主要得益于營(yíng)業(yè)稅及土地增值稅的強(qiáng) 力拉動(dòng)，其中營(yíng)業(yè)稅又是依靠房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅的拉動(dòng)。 預(yù)計(jì) 2020 年三亞市商品房開工面積將保持 2020 年水平，商品房開發(fā)量的增長(zhǎng)速度減緩，同時(shí)，計(jì)劃銷售面積和開工面積實(shí)現(xiàn)雙百萬。
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