id470-房地產(chǎn)泡沫動(dòng)力學(xué)模型研究(文件)
【正文】 流守恒出發(fā)，模擬了土地拍賣開(kāi)發(fā)過(guò)程和住宅建筑銷售過(guò)程；其次是借鑒物流鏈中的庫(kù)存調(diào)整模型，著力分解了房?jī)r(jià)調(diào)整的微觀市場(chǎng)行為，反映了開(kāi)發(fā)商根據(jù)需求引起的庫(kù)存變化而調(diào)整價(jià)格的過(guò)程；最后我們還通過(guò)構(gòu)建物質(zhì)和信息延遲，刻畫(huà)了理論和實(shí)際上都至關(guān)重要的交易摩擦、供給剛性和價(jià)格粘性等市場(chǎng)微觀特征。而施工延遲和開(kāi)工延遲通過(guò)狀態(tài)變量/速率變量獲得，施工延遲＝月均累計(jì)施工面積247。此外，通過(guò)文獻(xiàn)調(diào)研和專家訪談后，將房?jī)r(jià)調(diào)整延遲和逾期價(jià)格調(diào)整延遲設(shè)置為3個(gè)月，即開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者在接收市場(chǎng)信息后1個(gè)季度內(nèi)調(diào)整自己的價(jià)格判斷。仿真情景設(shè)定為了完成系統(tǒng)模型的檢驗(yàn)和仿真，首先要分析設(shè)置不同仿真的情景，也就是在初始均衡狀態(tài)的情況下，為系統(tǒng)設(shè)置不同的外部沖擊。整體上來(lái)看，房地產(chǎn)系統(tǒng)自身存在較強(qiáng)的不穩(wěn)定性，僅僅是隨機(jī)擾動(dòng)就能夠?qū)е率袌?chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，而且無(wú)法恢復(fù)平穩(wěn)。其中，隨機(jī)擾動(dòng)產(chǎn)生的錯(cuò)誤信息導(dǎo)致房?jī)r(jià)在4年內(nèi)漲幅超過(guò)200%，并于第6年跌落至谷底。因此，我們只針對(duì)長(zhǎng)期需求沖擊和短期脈沖沖擊的情景進(jìn)行模擬。圖4 利率調(diào)控仿真圖5 利率過(guò)度調(diào)控泡沫破裂仿真長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)專家和宏觀調(diào)控部門(mén)都在不斷的嘗試抑制房地產(chǎn)泡沫破裂的政策，但是很多歷史教訓(xùn)也提醒我們，時(shí)機(jī)力度存在偏差的政策有可能刺激泡沫過(guò)快破裂，并導(dǎo)致市場(chǎng)恐慌形成不應(yīng)該的損失。近期，房地產(chǎn)泡沫研究更多的結(jié)合了實(shí)際市場(chǎng)微觀結(jié)構(gòu)和個(gè)體行為，信息經(jīng)濟(jì)學(xué)和行為經(jīng)濟(jì)學(xué)等都有所體現(xiàn)，但針對(duì)對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定，及由此形成泡沫的研究還比較少。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有弱有效特征，投機(jī)性需求的價(jià)格預(yù)期往往可以自我實(shí)現(xiàn)，這使得市場(chǎng)需求帶有自我膨脹的特性，在房地產(chǎn)價(jià)格上漲的階段，投機(jī)性需求尤其會(huì)推高市場(chǎng)價(jià)格和交易量，增大泡沫程度。 A. Scheinkman and Wei Xiong Overconfidence and Speculative Bubbles, the Journal of Political Economy, 2003, 111, 11831220.[20] Krugman，P.，Bubble，Boom，Crash: Theoretical Notes on Asia’s Crisis Mimeo, 1998.[21] Lux，T.， Herd Behavior，Bubbles and Crashes，The Economic Journal，1995，105,881896.[22] Marsh，T. and R. Merton，Dividend、variability and variance Vounds Tests for the Rationality of stock market Prices，American economic Review，1986, 76，4349.[23] Max Kummerow，A System Dynamics Model of Cyclical Office Oversupply，JOURNAL OF REAL ESTATE RESEARCH，1999，18，233255[24] McKinnon, Ronald I. and Huw Pill, 1998, International overborrowing: a deposition of credit and currency risk. World Development, 1998, 26, 12671282.[25] McQueen，G. and Steven Thorley, Bubbles，Stock returns，and Duration Dependence， Journal of Financial and Quantitative Analysis, 1994, 29: 379401.[26] Samuelson，P.，proof that properly Anticipated prices Fluctuate Randomly. Industrial Management Review1965, 6，4149.[27] Shiller，R.，Stock prices and Social Dynamics，Brooking papers on Economic Activity，1984，2，457510.[28] Shiller，.， Irrational Exuberance，Princeton，NJ: Princeton University Press, 2000.[29] Shiller，.，1984，Stock Price and Social Dynamics，Brookings Papers on Economic Activity，1984, 2，457498.[30] Tiorle，J. , on the Possibility of Speculation under Rational Expectations，Econometrica，1982， 50，11631151.[31] Tirole，J.，Asset Bubbles and overlapping Generations，Economertica，1985, 53，10711100.[32] Weil，Philippe，Confidence and the Real value of Money in a Overlapping Generation economy，Quarterly Journal of Economics，1987, 102，122.16 / 16。利率等宏觀調(diào)控政策有助于削弱投機(jī)性需求和開(kāi)發(fā)延遲對(duì)市場(chǎng)信息的放大程度，但是，即使相同的政策也可能得到相反的結(jié)果，正確的認(rèn)識(shí)外部沖擊、恰當(dāng)?shù)倪x擇介入時(shí)機(jī)和力度才有助于抑制泡沫。房地產(chǎn)需求長(zhǎng)期增長(zhǎng)對(duì)泡沫的刺激程度最大，但由此導(dǎo)致的泡沫形成破裂的周期也最長(zhǎng)。如果考慮一個(gè)長(zhǎng)期需求先增后減的情景（如圖6中3號(hào)線所示），令自住需求常數(shù)= 2500+50*RAMP( , 1, 60 )50*RAMP( , 61, 120 )，此時(shí)為期1年的升息（如圖7中1號(hào)線所示）將是可選擇的政策。在長(zhǎng)期需求增長(zhǎng)情景下，選擇給利率施加一個(gè)幅度為從第3年（第36個(gè)月）開(kāi)始持續(xù)的脈沖，即利率=6+2*PULSE(36, 120 )；在短期需求增長(zhǎng)情景下，選擇每?jī)赡昙酉?個(gè)月、幅度為1的政策，即利率=6+1*PULSE TRAIN( 6,6, 24 ,120)。圖3 房?jī)r(jià)仿真結(jié)果模擬利率調(diào)控為了檢驗(yàn)政策變量在系統(tǒng)中設(shè)置的正確性，以及系統(tǒng)對(duì)政策變動(dòng)的敏感性，還應(yīng)該進(jìn)一步模擬不同仿真情景下政策變量沖擊帶來(lái)
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