【正文】 排序是一致，都能作出準(zhǔn)確的選擇，但兩種距離評(píng)級(jí)別時(shí)有一點(diǎn)差別，這說(shuō)明方法還有值得改進(jìn)的地方。而AHP法在模型3中也有說(shuō)明，在此方法就不多介紹了。（1）單純考慮房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，勢(shì)必為指數(shù)增長(zhǎng)，應(yīng)用matlab中cftool工具箱擬合的如【圖表21】 【圖表21】（2）考慮房?jī)r(jià)的可預(yù)測(cè)影響因素（如：人均GDP、汕尾總產(chǎn)值、消費(fèi)指數(shù)、人均可支配收入、汕尾人數(shù)密集度等），由于現(xiàn)實(shí)普遍認(rèn)影響房?jī)r(jià)的因素不可能無(wú)窮無(wú)盡增長(zhǎng)，勢(shì)必服從Logistic。評(píng)價(jià)與改善2:，只考慮面積越大，獲得的收益越大，是不說(shuō)不通的。繪出各面積區(qū)間成交比例分布圖表【圖表25】面積頻率百分比單位區(qū)間比例(0,30]44%(30,60]1616%(60,90]2525%(90,120]3636% (120,150]1616%(150,180]22%(180,200]11% 【圖表25】由于售房的面積頻數(shù)，在很大程度上可以反映市場(chǎng)需求量，因此可以近似地用=比例/區(qū)間長(zhǎng)度表示該區(qū)間內(nèi)某面積的市場(chǎng)需求量大小。參考文獻(xiàn)：【1】 姜啟源，（第三版）.【2】 【3】 汕房大象房地產(chǎn)網(wǎng)【4】 灰色系統(tǒng)預(yù)測(cè)GM(1,1)模型及其Matlab實(shí)現(xiàn) 【5】中國(guó)家庭的最優(yōu)化住房投資方案 【6】數(shù)學(xué)建?！?jī)r(jià)問(wèn)題 【7】基于招商引資的區(qū)域投資環(huán)境評(píng)價(jià)指標(biāo)體系研究 【8】房?jī)r(jià)問(wèn)題的數(shù)學(xué)建模論文 rom=recamp。count=5附錄附錄1： clearx0=[ 2246 2901 ]。range=minmax(lambda)。B=[z(1:end)39。*Ya=u(1)b=u(2)x0_pre=[x0(1) ones(1,n+pre_num1)]。 t1=2005:2011。,t2,x0_pre,39。)ylabel(39。)legend(39。)grid on。Hatx0=zeros(1,length(x0)+1)。omega=zeros(length(x0),1)。 yn(i)=x0(i+1)。 for k=1:length(x0)+1 Hatx1(k)=(x0(1)HatA(2)/HatA(1))*exp(HatA(1)*(k1))+HatA(2)/HatA(1)。 omega(i)=(epsilon(i)/x0(i))*100。附錄4。y1=ones(size(x1))。y=[y1,y2,y3]。%x是出租單價(jià)，y是出租率 axis([0 30 ]) 。 出租率39。grid on。r:39。)ylabel(39。)。 n=size(a)。 for j=1:n(2)。 end w=w/n(2) [v,d]=eig(a)。 if CR disp(39。CI=39。CR=39。B=[ ]39。Y=[3 6 10 30 60500 1000 3000 5000 2000090 75 60 30 3090 80 70 60 6090 85 80 75 7590 80 70 60 6090 80 70 60 603 5 7 9 1290 80 70 60 60]。Y(4,:)./max(Y(4,:))。Y(8,:)./max(Y(8,:))。t=2005:5:2050。r=。r39。,t)hold onx=[2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011]。)grid on。plot(x,y,39。set(gca,39。xt=xm./(1+(xmm/x01)*exp(1*r*(t2004)))。xm=ones(size(t2005))。t=std(b)./mean(b)。Y(6,:)./max(Y(6,:))。Y(2,:)./max(Y(2,:))。D=[ ]。disp(CR)。disp(CI)。)。RI=[0 0 ]。 end end for i=1:n(1)。 w=zeros(1,n(2))。附錄6：附錄7：附錄8：clear all。)title(39。xlabel(39。y=(1)/225*x.*((x+5).*(x25))。 出租率隨出租價(jià)格變化圖39。 出租單位價(jià)格（元/平方米）39。r:39。y3=zeros(size(x3))。x2=10::25。 for i=1:length(x0) if abs(epsilon(i)mean(epsilon))*std(x0) p=p+1。 for k=2:length(x0)+1 Hatx0(k)=Hatx1(k)Hatx1(k1)。*B))*B39。 end end for i=1:length(x0)1 B(i,1)=(1/2)*(x1(i)+x1(i+1))。Hatx1=zeros(1,length(x0)+1)。B=zeros(length(x0)1,2)。,39。)title(39。,2) %原始數(shù)據(jù)與預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)的比較xlabel(39。plot(t1,x0,39。 x0_pre(k+1)enderr=[x0 x0_pre(1:n)]。 %u=inv(B39。z=*(x1(2:end)+x1(1:end1))。n=length(x0)。weight=25amp。這里顯然是購(gòu)買(mǎi)94風(fēng)險(xiǎn)是最低的。在能力有余的情況下，可考慮購(gòu)買(mǎi)兩棟小面積的，比購(gòu)一個(gè)大面積的有利。勢(shì)必為L(zhǎng)ogistic模型增長(zhǎng)（程序：附錄11），如【圖表22】 【圖表22】(3) 若房?jī)r(jià)再考慮不可預(yù)測(cè)因素（如政府政策，通貨膨脹，炒作等），房?jī)r(jià)不會(huì)以連續(xù)性Logistic模型增長(zhǎng)，而是時(shí)漲時(shí)跌的向上爬，就像蛛蛛網(wǎng)模型一樣，不斷調(diào)整。由此可知道，住房投資風(fēng)險(xiǎn)性較高。5. 基于AHP住房投資風(fēng)險(xiǎn)模糊評(píng)價(jià)模型住房投資屬于房地產(chǎn)投資中的一種，而房地產(chǎn)項(xiàng)目由于其開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、占用資金多以及各種環(huán)境的不確定性而存在金融風(fēng)險(xiǎn)、政府風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、房產(chǎn)自身風(fēng)險(xiǎn)，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)很大的不確定性。由歐氏距離結(jié)果可知，城苑小區(qū)和通港路小區(qū)一樓可作優(yōu)先選擇，其次是金城小區(qū)，再者是華園小區(qū)和通港路小區(qū)一樓。4. 建立選樓房等級(jí)綜合評(píng)價(jià)模型，利用歐氏距離和絕對(duì)值距離進(jìn)行建模。 【圖表16】，有【圖表17】：指標(biāo)住房房齡（年）距市中心距離（m）綠色率(%)住房物理環(huán)境(打分)使用面積率（%）住房性能（打分）建筑質(zhì)量（打分）房屋樓層（層）升值空間華園小區(qū)38035080808585690城苑小區(qū)43234575858090285金城小區(qū)35954585808585680金湖花園55665580809085585通港路小區(qū)一樓18704075808085190 【圖表17】分析：影響住房投資者選房的指標(biāo)有房齡、距市中心距離、綠色率、住房物理環(huán)境、使用面積率、住房性能、建筑質(zhì)量、房屋樓層、升值空間，其中升值空間是效益型指標(biāo)，其余為成本型指標(biāo)。所居住的層數(shù)越高，越費(fèi)力和費(fèi)時(shí)間。套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過(guò)廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、儲(chǔ)藏室等分戶(hù)門(mén)內(nèi)面積的總和。2. 距市中心距離：距市中心越近，地價(jià)越高，但是人流量也越大，所以商機(jī)也越多，收入也會(huì)越高。但有5個(gè)滿(mǎn)足他的要求，分別是華園小區(qū)、城苑小區(qū)、金城小區(qū)、金湖花園、通港路小區(qū)一樓，但面臨多選擇的局面，如何作決策？應(yīng)用變異系數(shù)法，建立統(tǒng)一評(píng)價(jià)指標(biāo)的屬性（通過(guò)無(wú)量綱化，將矩陣的各元素均轉(zhuǎn)化為效益型或成本型指標(biāo)），解決該問(wèn)題。若有住房投資者，可優(yōu)先考慮海城區(qū)。那么，得到的層次總排序：【圖表14】層次總排序表 層次A 層次B L B層次的總排序 L L L L L L L L L L【圖表14】2. 層次總排序的一致性檢驗(yàn)為了評(píng)價(jià)層次總排序的計(jì)算結(jié)果的一致性，類(lèi)似于層次單排序，也需要進(jìn)行一致性檢驗(yàn)。第四步：層次總排序及一致性檢驗(yàn)1. 層次總排序計(jì)算方法利用同一層次中所有層次單排序的結(jié)果，就可以計(jì)算針對(duì)上一層次而言的本層次所有元素的重要性權(quán)重值，這就稱(chēng)為層次總排序 。 利用一致性比率指標(biāo)CR進(jìn)行檢驗(yàn),公式為CR=CI/RI,其中CI=(λmaxn)/(n1)為一致性指標(biāo)，RI為平均一致性指標(biāo)。其計(jì)算步驟為：（1)將A的每一列向量歸一化。判斷矩陣表示針對(duì)上一層次中的某元素而言，評(píng)定該層次中各有關(guān)元素相對(duì)重要性的狀況。 AHP算法是一種定性與定量相結(jié)合的決策分析方法。那么就可以根據(jù)以上預(yù)測(cè)確定各參量的大小，求出的值，最終決定是否在第t年將房子售出。故有： 在缺乏足夠多相關(guān)數(shù)據(jù)的情況下，很難對(duì)影響房?jī)r(jià)的因素做逐一的定量分析，并精確預(yù)測(cè)出房?jī)r(jià)隨時(shí)間的波動(dòng)情況。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，貸款金額最高值為。若 ，為月供承受能力較大戶(hù)型若，為月供承受能力較小戶(hù)型當(dāng)購(gòu)房面積較小時(shí)，需要貸款的金額也相應(yīng)較小，那么若貸款年限確定，每月需要承擔(dān)的月供就少，這時(shí)無(wú)論采取以上哪種還貸方式收入都足以承擔(dān)月供。方式二：采用等本息還貸方式，具有“同收入，短年限”的優(yōu)點(diǎn)，但由于每月本息相同，其最終需付的總利息可能會(huì)比較大。即：在此情況下，可以購(gòu)得的住宅面積為：，同樣應(yīng)用利潤(rùn)關(guān)系式，其第一年的收益為： 結(jié)合汕尾市現(xiàn)有的數(shù)據(jù)可以賦值：， (稅法規(guī)定：折舊率的計(jì)算公式為：，磚混結(jié)構(gòu)住宅壽命理論為50年)，不妨設(shè)（此由上