房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位與開發(fā)模式選擇(文件)
【正文】 做首置和豪宅客戶）在業(yè)態(tài)布局上，龍湖聚焦于中高端市場，針對的是中高端客戶群（城市新貴族一群），其戰(zhàn)略定位是，著重于中高端市場，在城市內(nèi)進行多業(yè)態(tài)布局，可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)（尤其是城市化的前期和中期），并且適時地發(fā)展最高升值潛力的地標性投資物業(yè)。三、房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位模型房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)戰(zhàn)略定位，需解決三大問題：企業(yè)所處的位置、企業(yè)持續(xù)發(fā)展能力以及企業(yè)如何實現(xiàn)戰(zhàn)略突圍。從整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，其行業(yè)地位如表1所示：資金就是融資能力，房地產(chǎn)行業(yè)的融資要從五個方面思考：一是正常的銀行信貸融資，二是股東或者員工集資，三是通過上下游企業(yè)融資，四是建筑商墊資，五是通過信托、企業(yè)上市等方面增加資本。運營能力。在跨區(qū)域開發(fā)和全國性開發(fā)過程當中遇到很多了問題。房地產(chǎn)行業(yè)的能力的提升是多方面深層次的提升。例如，龍湖從做別墅起家，雖然也有一些其他的住宅系列，但是提到龍湖，人們更多想到的還是它的別墅和洋房產(chǎn)品，別墅就是其最熟悉的業(yè)態(tài)。第四，運用恰當?shù)膽?zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)。圖4第二，開發(fā)模式；第三．戰(zhàn)略布局；第四，產(chǎn)品選擇；第五，戰(zhàn)術(shù)運用；第六，增強實力。業(yè)態(tài)定位；②戰(zhàn)術(shù)運用；⑥SWOT分析就是從優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅中進行分析：如果把企業(yè)的優(yōu)勢和機會組合，就是企業(yè)增長的動力；如果把劣勢和機會組合，就是要亟待于補強不足點；如果把優(yōu)勢和威脅組合，就是差異化，企業(yè)要走差異化的道路；如果把劣勢和威脅組合，那么就要回避或者謹慎運用。游擊戰(zhàn)游擊戰(zhàn)就是不與競爭對手產(chǎn)生直面沖突，重點是做差異化，回避一些企業(yè)不具備的優(yōu)勢和競爭對手所帶來的威脅。防御戰(zhàn)防御戰(zhàn)主要是行業(yè)的領跑者、區(qū)域的領先者對于競爭對手不論是進攻戰(zhàn)、側(cè)翼戰(zhàn)或者游擊戰(zhàn)都要進行防御，其重點是要發(fā)揮企業(yè)的優(yōu)勢，同時補強劣勢，然后既要走直面進攻的道路，也要走差異化的線路。圖5在房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位中，從下而上形成的是事實基礎，通過業(yè)態(tài)定位、細分市場之后，尋找一套比較符合自己的戰(zhàn)略和戰(zhàn)術(shù)定位區(qū)域、定位開發(fā)模式，然后一步步實現(xiàn)自己整個的戰(zhàn)略目標，最終尋找到自己的位置；從上而下的是戰(zhàn)略設計，企業(yè)進行戰(zhàn)略定位最關(guān)鍵的是有愿景、美好的未來以及使命，并據(jù)此明確企業(yè)在整個房地產(chǎn)行業(yè)、市場、整個的社會工作中所處的位置、扮演的角色。未來中國的房地產(chǎn)市場一定是充分競爭的市場，并將從充分競爭逐步走向壟斷競爭的市場。業(yè)態(tài)多元，區(qū)域領先未來單一業(yè)態(tài)的形式已經(jīng)不能夠符合政府和市場層面的需求，無論是住宅產(chǎn)品，還是商業(yè)產(chǎn)品，都將會逐步失去市場，只有復合地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、多元化的業(yè)態(tài)組合才能帶動整個區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。建立愿景，使命優(yōu)先只有先進的企業(yè)文化才能帶來正確的企業(yè)戰(zhàn)略，也只有正確的企業(yè)戰(zhàn)略才能夠讓企業(yè)快速地發(fā)展。樹立品牌，服務優(yōu)先目前，房地產(chǎn)的品牌已經(jīng)形成，品牌來自于優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品、先進的模式、滿意的服務。抑制擴張，強化運營當企業(yè)實力不強、沒有做到區(qū)域老大第一、沒有一定的產(chǎn)品模式、沒有一定的開發(fā)模式時，千萬不要急于去擴張，否則只會是擴張越快，死得越快?？嗑殐?nèi)功，聚焦區(qū)域企業(yè)最重要的是要把自己的內(nèi)功練好，做好業(yè)態(tài)、產(chǎn)品、企業(yè)組織結(jié)構(gòu)、管控模式、流程，培養(yǎng)好人才，在企業(yè)熟悉的區(qū)域當中做熟悉的產(chǎn)品。認清自我，認清環(huán)境作為房地產(chǎn)企業(yè)，最關(guān)鍵的是要認清環(huán)境和自己過去10年的發(fā)展不是因為自身強和產(chǎn)品好，而是政策、人口紅利、經(jīng)濟和行業(yè)的發(fā)展導致了企業(yè)能夠快速發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位倒鉆石圖通過對房地產(chǎn)戰(zhàn)略進行整合，可以得出一張倒鉆石圖。側(cè)翼戰(zhàn)側(cè)翼戰(zhàn)就是不正面進攻，而是從競爭對手的側(cè)翼、防守比較薄弱的地方開始進攻，此時運用的也是差異化的戰(zhàn)略，重點關(guān)注優(yōu)勢和機會。進攻戰(zhàn)進攻戰(zhàn)實際就是面對面的競爭，重點運用的是整個的機會和優(yōu)勢，重點補強的是短板。戰(zhàn)略布局；④房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略路徑房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展中，當面對在一個城市領先和進入另一個新城市產(chǎn)生沖突時，企業(yè)要先選擇城市領先，因為企業(yè)如果在一個城市中不能做到第一、第二，就不可能做大、做強。第三，布局最具優(yōu)勢的區(qū)域。企業(yè)如何實現(xiàn)戰(zhàn)略突圍企業(yè)要實現(xiàn)戰(zhàn)略突圍，主要可從五個方面入手：第一，選擇最熟悉的業(yè)態(tài)組合。其中，流程可提升整個運營能力和速度，包括管控當中的組織結(jié)構(gòu)，也非常重要。模式。即土地的儲備戰(zhàn)略、儲備能力。企業(yè)所處的位置企業(yè)所處的位置包括三個方面：第一，宏觀環(huán)境；第二，行業(yè)競爭格局；第三，企業(yè)目前的行業(yè)地位。所謂三位一體化，即產(chǎn)品品牌、企業(yè)品牌和服務品牌一體化。第二
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