【正文】 小結：定位為江北首家女人主題購物商場，主要以經(jīng)營女性服飾為主。結論分析：216。. 觀音橋步行街商業(yè)業(yè)態(tài)分布圖（附圖二）3. 重慶商業(yè)租金/售價調查. 大型商家租金/售價調查178。 百貨店面 積：18000—30000㎡為主；平均售價：4200—5500元/㎡；租 金：35—45元/㎡/月左右；租賃年限 15年以上；178。 整體租賃面積大，租賃年限長，具有品牌效應，可帶動整個入住項目其它面積及周邊商業(yè)。168。. 街鋪租金調查分析地理位置物業(yè)名租金區(qū)間備注建新西路家樂福路段街鋪150~200元/㎡主要經(jīng)營零售、餐飲、服務類建新東路建新市場街鋪200~300元/㎡主要經(jīng)營零售、餐飲、服務類建新北路海關街鋪150~200元/㎡主要經(jīng)營零售、餐飲、服務類建新南路華新街街鋪200250元/㎡主要經(jīng)營地墊等零售類、字牌紅黃路小區(qū)臨街餐飲街30~50元/㎡主營餐飲洋河路易初蓮花對面物業(yè)街鋪3060元/㎡主營餐飲、服務類紅黃路皇冠自由城25~55元/㎡主營服裝、飾品、美容、餐飲、服務類售價13000元/㎡五黃路金科臨街餐飲街25~50元/㎡主營餐飲洋河大道龍湖楓香庭35~100元/㎡餐飲及零售紅黃路黃泥磅轉盤流星花園4550元/㎡主營餐飲、五金、汽車配飾等黃泥磅轉盤長安華都30~35元/㎡主營餐飲售價：1F：11000—16000元/㎡2F：5000元/㎡3F：4500元/㎡結論分析：168。 四條主干道，街鋪租金相當，一般租金在200元/㎡左右，面積以10—30㎡為主，但受其位置、面積、經(jīng)營業(yè)種的因素影響，租金也有差異。168。眾多消費者不惜路途遙遠，乘車到此就餐，可預見今后北濱路一派欣欣向榮的景色。216。此外隨著政府在十一五規(guī)劃，提出“打造17公里的北濱路商業(yè)帶逐漸呈現(xiàn)，“動感北濱”將展現(xiàn)在我們眼前，北濱路的前景值得期待。圓. 楊家坪區(qū)：盾安艾佳天泰地址：楊家坪橫街97號中央步行街東北角主要經(jīng)濟指標建筑面積31000㎡，共30層點式塔樓，商業(yè)樓層為5層；開盤時間：2005年9月，入住時間：2006年11月，車位122商業(yè)定位主題休閑購物商場業(yè)種/品牌商家1F：暫定位為類似于金鷹女人街的女性飾品市場3F：暫定位為餐飲娛樂4F：返還給楊家平派出所作為辦公配套設施觀光電梯，無電扶梯租金/售價未確定小結：該物業(yè)為單體樓，下面為商業(yè)。配套設施未確定租金/售價未確定小結：主要為住宅小區(qū)，商業(yè)部分只是底商一層，主要做為生活小區(qū)配套來租售，目前3期正在修建當中，門面價格還未公布。 過往人流較多；216。綜上所述，我們可以看到幾個位于商圈步行街外圍臨街處，住宅和商業(yè)樓群混合的綜合商業(yè)物業(yè)，其定位思路都是朝主題專業(yè)市場或偏于以餐飲娛樂為主的方向進行招商、運營。 百貨店采訪商家富安百貨采訪對象寧總對江北商圈的看法商圈商業(yè)開發(fā)過量，開百貨公司風險較大，同質化競爭激烈?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃計劃在上海周邊和江蘇周邊開兩家。對江北市場消費力的看法消費力沒問題，現(xiàn)目前江北區(qū)因房地產的帶動，人氣很旺，會在很長一段時間逞上升趨勢?？蛻艚ㄖO計要求市內店面積要求單層3000平方米，二級市場店面積要求單層2000平方米，樓層5層較為適合，~，柱間距88米，停車場必須有，數(shù)量可協(xié)商。本項目市場定位的建議高檔家居主題館客戶未來一年內的發(fā)展計劃向大的地級縣、市發(fā)展，有好的機會也可往市外發(fā)展，還有就是主城區(qū)現(xiàn)存的空白點。178?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃計劃在重慶開8~10家店客戶建筑設計要求卸貨方便，柱間距不能太小，客戶合作要求位置好，租金便宜178。 休閑類采訪商家俠客行戶外采訪對象旗總對江北商圈的看法江北商圈人流量大，比較成熟對江北市場消費力的看法江北區(qū)的消費能力較高對江北商業(yè)空缺點的看法主題戶外用品專業(yè)商場是重慶市場的一個空白點本項目市場定位的建議專業(yè)市場較適合客戶未來一年內的發(fā)展計劃店鋪擴大一倍，在解放碑租兩個門面開店。本項目市場定位的建議農貿市場客戶未來一年內的發(fā)展計劃已經(jīng)在重慶有兩家店，短時間內無意向開店客戶建筑設計要求沒有特別要求客戶合作要求視情況而定，在未形成氣候，培養(yǎng)期期間，要求有較長的免租期，能接受的租金在100元/㎡左右。采訪商家沙木尼戶外俱樂部采訪對象肖總對江北商圈的看法江北商業(yè)發(fā)展程度高，但缺乏活力對江北市場消費力的看法江北的消費能力一般對江北商業(yè)空缺點的看法商業(yè)推廣活動太少，缺乏具有活力的活動和有特色能帶動人氣的商場本項目市場定位的建議餐飲、娛樂主題商場客戶未來一年內的發(fā)展計劃實力有限，暫時不會考慮多門面經(jīng)營客戶建筑設計要求要有攀巖壁和場館客戶合作要求位置，承受租金為80元/㎡左右178。本項目市場定位的建議高檔購物及休閑的綜合性商業(yè)物業(yè)。采訪商家陳鯽魚采訪對象駱總對江北商圈的看法尚有發(fā)展空間，仍從自身出發(fā)考慮，江北餐飲比較集中，兩年之后會發(fā)生更大的變化?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃江北區(qū)將會是發(fā)展的重點客戶建筑設計要求面積要求800平方米以內，樓層在5樓以下，柱間距8米，停車場必須有。對江北商業(yè)空缺點的看法專業(yè)市場、高檔休閑娛樂場所缺乏。結論分析：此次商家訪談，調研組拜訪了比較具有代表性的部分商家，從商家經(jīng)營的業(yè)態(tài)和選擇市場的角度進行了溝通。 江北商圈同質化百貨過多，不宜再開同類型百貨；216。168。普遍反映同行業(yè)競爭大，生意難做。但對項目口岸較為看好，認為目前沒有人氣，主要受到農貿市場負面影響和搭建鋼架攔截人流的影響。 對項目投資意向：由于受訪中的經(jīng)營商家主要以經(jīng)營為主，經(jīng)營業(yè)種利潤較低，因此對投資意向不大，并且投資能力較弱。 周邊環(huán)境為原農貿市場遺留物業(yè)，體量大、低檔次、形象差，造成此處無商業(yè)氛圍可談，因而眾多商家建議，項目可定位為家具、家居、建材等大型專業(yè)市場。 受訪商家對本項目目前的現(xiàn)狀不太滿意，正好反映了項目竣工三年多來，存在的隱患，即后期管理和安全問題，這為今后運營敲響了警鐘；216。 對項目定位建議：可做家具家私，可做建材市場，也可做勞保用品等。 對項目看法：所有經(jīng)營戶都表現(xiàn)強烈的不滿。168。 項目區(qū)位適合做專業(yè)市場或主題賣場，家居類為首選，其次餐飲娛樂。 消費潛力驚人，均看好江北消費市場；216?？蛻粑磥硪荒陜鹊陌l(fā)展計劃主城區(qū)適合的地方客戶建筑設計要求普通餐飲店的要求，關心排煙排污的問題。采訪商家銅鑼灣茶餐廳采訪對象慕總對江北商圈的看法百貨業(yè)較多，休閑娛樂場所檔次較差而且數(shù)少。對江北商業(yè)空缺點的看法有特色、高檔的餐飲或娛樂很缺乏?？蛻艚ㄖO計要求面積要求500~800平方米，樓層5樓以內，層高4至5米，柱間距8米，必須有停車位。對江北市場消費力的看法有較強的消費力，如何將此類消費力留在江北將會是一個問題。對江北市場消費力的看法江北的消費能力強，但主要集中在服裝上。采訪商家東九陽戶外俱樂部采訪對象小東（經(jīng)理）對江北商圈的看法江北區(qū)居住環(huán)境較為成熟，商圈規(guī)模較大。采訪商家聯(lián)邦家居采訪對象張經(jīng)理對江北商圈的看法未來重慶最有潛力的一個商圈對江北市場消費力的看法江北逐漸成為富人區(qū)，消費力很強對江北商業(yè)空缺點的看法觀音橋欠缺有規(guī)模的精品家居專業(yè)市場本項目市場定位的建議整體進行改裝，可以做成中高端家居專業(yè)市場客戶未來一年內的發(fā)展計劃扼守江北位置，擴大經(jīng)營，有意在江北再拓展一家店客戶建筑設計要求要有廣告位，物業(yè)要設計美觀 ，通道要寬敞美觀，經(jīng)營面積在800㎡左右，清水房。對江北商業(yè)空缺點的看法專業(yè)市場缺乏。樓層需求6~7層，柱間距88米，最好1010米。對江北市場消費力的看法從消費力來看，江北區(qū)是五個區(qū)域中最強的，從房地產開發(fā)的住宅小區(qū)的品質可以看出來，市場潛力非常大。本項目市場定位的建議可考慮中高檔商業(yè)，如主題專業(yè)市場、主題休閑娛樂等。客戶合作要求根據(jù)項目及當?shù)厥袌龆?。對江北商業(yè)空缺點的看法目前江北商圈還欠缺IT業(yè)、大型家居類、超大型超市以及專業(yè)市場。5. 商家客戶訪談調查. 商家訪談調查大商家訪談主要從主力業(yè)態(tài)，選擇具有代表性的一部分商家，針對江北市場及項目自身進行深度訪談，從商家（經(jīng)營者）的角度來看待消費市場及項目經(jīng)營走向。 商業(yè)組合采取主力商家+零散經(jīng)營戶的方式；216。 位于步行街快車道外圍；216。. 南坪區(qū)：貝迪新城地址：南岸惠工路步行街主要經(jīng)濟指標用地35800㎡，㎡，㎡，住宅7萬㎡，車庫和設備用房1萬㎡。商業(yè)定位/規(guī)劃規(guī)劃：采用“主力店+店中店”的組合模式，1~3層為店中店，46層為品牌主力店定位：未確定業(yè)種/品牌商家未確定，正在招商中配套設施未確定，該樓盤尚未建成使用，處于施工階段租金/售價未確定。小結：嘉多利大廈于1998年開工，經(jīng)過幾年的運作，現(xiàn)在商業(yè)部分做得比較成功，目前一層主要以零售店為主，其余樓層均引進主力店進駐，經(jīng)營較好；為了便于管理和與商業(yè)定位吻合，開發(fā)商正在積極招商，以降低租金吸引中大型主力商家。以本項目口岸和建筑形態(tài)類同的位于主城區(qū)步行街外圍臨街且物業(yè)分為住宅和商業(yè)群樓兩部分的樓盤，從項目的規(guī)劃和運作情況進行了解。東方港灣、金科 濱江商業(yè)，是借助濱江得天獨厚不可再生的唯一性的地理優(yōu)勢，營造別具風格的商業(yè)氛圍，受到全國乃至全世界商家及消費者的喜愛。. 北濱路租金調查表樓層分布業(yè)種品牌面積㎡租金（元）/㎡／月上期按金（元）管理費（元/㎡/月）一層湯鍋武陵山繪50045月付45000一二層KTV2008150040季付600002二層特色餐飲臺北石頭120045月付540005一二三層中餐渝風堂300040半年再月付60000一二三層中餐人間吃化300040半年再月付60000一二三層中餐陶然居300030月付45000五層中餐旺仁和60040季付48000二層中餐俏繽樓120040季付48000一二層中餐西蜀人家200035月付70000一二三層中餐六六方150030季付450002一二三層中餐山菜王180050月付400002一二層中餐小吃天60045月付600001一二三層中餐彭祖屋200030季付600001一二三層中餐拾堂100040月付400001一二三層中餐山海江150040季付60000一二三層中餐金三角100045季付450002一二三層中餐龍庭200035月付70000一二三層中餐海圣150045月付700002一二層中餐小洞天60040月付48000結論分析：216。168。 觀音橋商圈由四條主干道（建新東、西、南、北路）構成，此四條路段為原觀音橋商業(yè)老街，隨著近幾年江北城市建設快速發(fā)展，建新北路和建新南路變化較大。. 江北區(qū)商業(yè)租金調查. 專業(yè)店租金調查項目名稱地理位置面積業(yè)態(tài)租金/售價商社建材紅旗河溝12500㎡2500㎡5層建材專業(yè)店以聯(lián)營的方式經(jīng)營東方家園五里店41000㎡10250㎡4層倉儲式建材連鎖超市（擁有420多個停車位）2F：50元/㎡3F：40元/㎡4F：30元/㎡建瑪特紅旗河溝80000㎡共七層家居主題Mall(擁有大型停車庫)2F：75元/㎡3F：68元/㎡4F：60元/㎡東方燈飾廣場五里店50000㎡5000㎡10層燈飾、建材專業(yè)店1F：55元/㎡2F：33元/㎡3F：28元/㎡4F：15元/㎡燈瑪特紅旗河溝12000㎡燈飾專賣4F：40元/㎡3F：55元/㎡2F：64元/㎡南亞家俱建北支路21000㎡中檔家俱專賣4F：43元/㎡5F：43元/㎡6F：28元/㎡均包含物管費金觀音家俱城建新西路9000㎡中低檔家俱專賣1F：55元/㎡2F：65元/㎡均含物管費渝北家具城建新北路9000㎡低檔家俱專賣5元/㎡百安居五黃路10000㎡建材超市以聯(lián)營的方式經(jīng)營結論分析：216。 因其租用或購買面積較大，故在整體租金及售價上承受力較低，特別是租賃價格，幾乎不受區(qū)域與地段的影響。 專業(yè)市場面 積：9000㎡以上；租 金：一般在20—35元/㎡/月左右，租賃年限：15年以上。 超市序號公司區(qū)域面積（㎡）合作方式每平米價格（元）1新世紀臨江門2500租賃382人人樂石橋鋪22000租賃313重客隆大石壩2000租賃254好