【正文】 規(guī)范中央空調(diào)維修保養(yǎng)工作，確保中央空調(diào)各項性能完好。 機電維修部制冷技工具體負責(zé)中央空調(diào)的維修保養(yǎng)。 《中央空調(diào)維修保養(yǎng)年度計劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；c) 預(yù)計費用；d) 備品、備件計劃。 檢查電機、風(fēng)扇是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)加注潤滑油；如有異常磨擦聲則應(yīng)更換同型號規(guī)格的軸承。 檢查補水浮球閥是否動作可靠，否則應(yīng)修復(fù)（不定期）。 檢查風(fēng)機是否轉(zhuǎn)動靈活，如有阻滯現(xiàn)象，則應(yīng)加注潤滑油，如有異常摩擦響聲則應(yīng)更換風(fēng)機軸承。 用鹽酸溶液（內(nèi)加緩蝕劑）清除盤管內(nèi)壁的水垢。 水冷式冷凝器、蒸發(fā)器維修保養(yǎng)（清除污垢）：a) 配制10%的鹽酸溶液（）；b) 拆開冷凝器、蒸發(fā)器兩端進出水法蘭封閉，然后向里注滿酸溶液，酸洗時間為24小時也可用酸泵循環(huán)清洗，清洗時間為12小時；c) 酸洗完后用1%的NaOH溶液、或5%Na2CO3溶液清洗15分鐘，最后再用清水沖洗三次以上；d) 全部清洗完畢后，檢查是否漏水，如漏水則申請外委維修；如漏水則重新裝好（如法蘭的密封膠墊已老化則應(yīng)更換）。 檢查彈性聯(lián)軸器有無損壞，如損壞則應(yīng)更換彈性橡膠墊（不定期—）。 制冷技工每半年對冷凍水管路、送冷風(fēng)管路、風(fēng)機盤管管路進行一次保養(yǎng) 節(jié)制閥與調(diào)節(jié)閥的維修保養(yǎng)：a) 檢查是否泄漏，如是則應(yīng)加壓填料；b) 檢查閥們開閉是否靈活，如阻力較大則應(yīng)對閥桿加注潤滑油；c) 如閥門破裂或開閉失效，則應(yīng)更換同規(guī)格閥門；d) 檢查法蘭連接處是否滲漏，如是則應(yīng)拆換密封膠墊。 d) 熱繼電器維修保養(yǎng)： ——檢查熱繼電器的導(dǎo)線接頭處有無過熱或燒傷痕跡，如有則應(yīng)整修處理，處理后達不到要求的應(yīng)更換； ——檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整，如損壞則應(yīng)更換。 壓縮機維修保養(yǎng)：制冷技工每年對壓縮機進行一次檢測、保養(yǎng)、油色。 通過上述檢查綜合判斷壓縮機是否有故障，如有則應(yīng)更換壓縮機（外委維修）。如因突然故障停用中央空調(diào)，應(yīng)在恢復(fù)使用后2小時內(nèi)向有關(guān)部門作出解釋。 機電維修部班組長負責(zé)電梯運行管理工作的組織實施。 巡視過程中如發(fā)現(xiàn)上述情況有不正常時，電梯管理員應(yīng)及時采取措施予以解決。用干粉和1211滅火器滅火控制火勢蔓延；c) 對于上述兩種情況，電梯管理員應(yīng)及時通知小區(qū)消防中心，按《火警、火災(zāi)應(yīng)急處理標準作業(yè)規(guī)程》處置。 電梯機管理 非值班人員不準進入機房，如需要進入，須經(jīng)機電維修部主管同意，并在值班人員的陪同下方可進入機房。 機房應(yīng)當做到隨時上鎖，鑰匙由當值管理員保管，管理員不得私配鑰匙。 對于電梯運行情況，應(yīng)完整、規(guī)范的記錄在《電梯運行日記》表內(nèi)，于每月的3號前將上一個月的記錄整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為兩年。 機電維修部主管負責(zé)組織制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃》并具體組織、實施、監(jiān)督維修保養(yǎng)工作。 制定《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》的原則是：a) 電梯使用的頻度：b) 電梯的運行狀況（故障隱患）；c) 合理時間（避開節(jié)假日、特殊活動日等） 《電梯維修保養(yǎng)年度計劃表》應(yīng)包括如下內(nèi)容：a) 維修保養(yǎng)項目及內(nèi)容；b) 備品、備件計劃；c) 具體實施維修保養(yǎng)的時間；d) 預(yù)期費用。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時，要交代和配合好，末經(jīng)許可不準開動電梯；d) 禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；e) 檢修電器部件是時尺可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動運行；f) 使用的手燈必須采用帶護罩的、電壓為３６Ｖ以下的安全燈。 k) 檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到： ——將所有開關(guān)恢復(fù)到原來狀態(tài)，檢查工具、材料有無遺落有設(shè)備上； ——清點工具、材料，打掃工作現(xiàn)場，摘除懸掛的告示牌； ——送電試運行，觀察電梯運行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時整改； ——通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運行。 檢查制動器電磁鐵與銅套間是否潤滑良好、動作是否靈活無阻礙，否則應(yīng)加潤滑劑，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無松動，如松動則應(yīng)擰緊。 限速器旋轉(zhuǎn)銷軸處應(yīng)加潤滑油，限速器輪、張緊輪輪槽應(yīng)無異常磨損，如磨損嚴重則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好列油污；限速器夾繩鉗口處應(yīng)無油污或異物，如末在正常位置則應(yīng)扳回。 檢查機械選層器鋼帶有無斷齒、開裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳動機構(gòu)動作是否靈活無阻滯，如阻滯則應(yīng)對各傳動部位加潤滑油；檢查電氣觸頭或開關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。對各轉(zhuǎn)動軸加潤滑油，保證轉(zhuǎn)動靈活自如，安全觸板動作靈敏可靠。 檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。 做好中間接線盒外部清潔，緊固各端子板壓線螺母。 張緊輪底平面距底坑地面距離應(yīng)為500+50MM，超過規(guī)定的應(yīng)予以截繩。 調(diào)整倚轎門位置、門鎖位置，緊固各部螺栓，門刀與層門地坎、門鎖滾輪與轎廂的間隙應(yīng)保證58MM。 ，電氣設(shè)備的金屬外殼對地應(yīng)在4Mひ以上，如果達不到要求則應(yīng)進行干燥處理。 電梯管理員應(yīng)將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《 維修保養(yǎng)記錄表》內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內(nèi)整理成冊后交機電維修部存檔，保存期為長期。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司管轄內(nèi)的電梯故障維修工作。 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置。應(yīng)更換導(dǎo)向軸承、導(dǎo)軌加潤滑油、除去主導(dǎo)軸銹污、加潤滑油。 井道與轎廂：a) 轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲、不開門、不關(guān)門，開門時有碰聲、門隙過大等。應(yīng)調(diào)整安全鉗間隙、安全聯(lián)動機構(gòu)，加油潤滑，保證各活動部位靈活。應(yīng)除去鐵銹，補充液壓油。應(yīng)排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路； ——控制線圈被燒，控制元件內(nèi)部斷路，應(yīng)更換控制線圈和控制元件，排除線路短路點、換上雙同保險絲。應(yīng)清潔接觸點或更換、排除斷點等；b) 轎門、廳門聯(lián)鎖開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯只關(guān)門不走車，一般是由于聯(lián)鎖開關(guān)接觸不好或開關(guān)損壞、線路短路等原因所致。應(yīng)清潔接觸點，緩沖器復(fù)位，縮短主鋼絲繩，更換開關(guān)； b) 張緊輪斷繩開關(guān)故障：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關(guān)接觸不良，安全鉗鋼絲過長，開關(guān)損壞等原因所致。 記錄 《電梯維修記錄》 相關(guān)支持文件 《電梯日常維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》電梯維修記錄表樓宇名稱： 年 月 日電梯編號故障位置開始時間結(jié)束時間維修人員故障原因及內(nèi)容：維修過程及安全措施： 維修人：檢定結(jié)論（含技術(shù)參數(shù)功能）： 檢驗人/日期：備注：說明：，也可以使用電梯分包公司的表格； ，機電維修部組織人員驗證檢定。 電梯管理員負責(zé)電梯困人后的救援工作。 （高于或低于）位置時的救援 拉下電梯電源開關(guān)。 重新關(guān)好廳門。為了避免轎廂移動太快發(fā)行危險，操作時應(yīng)一撬一放使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（）為止。 記錄 相關(guān)支持文件 目的 規(guī)范二次供水管理工作，確保二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準。 程序要點 二次供水管理要求 機電維修部主管每月5號之前檢查小區(qū)內(nèi)每個水池（箱），并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。 清洗消毒水池（箱）時應(yīng)提前兩天通知公共事物部，由公共事物部通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲水準備。 上下水池（箱）時應(yīng)把緊扶手、踩溫不銹鋼梯，嚴防跌落。 水池（箱）清洗消毒程序 排放水： a) 排放水時應(yīng)提前關(guān)閉水池（箱）進水閘閥，讓水池（箱）水位用到接近消防用水水位，以免浪費； b) 為確保用戶正常用水，排放干水池（箱）。打開閘閥向水池（箱）內(nèi)注水，達到調(diào)定的水位后加蓋上鎖。 水池（箱）清洗消毒工作全部結(jié)束后，應(yīng)完整、規(guī)范、清晰地把情況記錄在《水池（箱）清洗消毒記錄表》內(nèi)，并于每次小區(qū)內(nèi)全部水池（箱）清洗消毒工作結(jié)束后3天內(nèi)由水泵房組長把記錄整理成冊交機電維修部存檔，保存期為兩年。 機電維修部組長負責(zé)弱電系統(tǒng)維修工作的組織實施。 應(yīng)注意安全操作： a) 確保人身安全：維修時如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時），應(yīng)做好相應(yīng)的絕緣措施； b) 確。 程序要點 維修員進住戶家進行弱電系統(tǒng)維修時，應(yīng)遵守《住戶家庭安裝/維修標準作業(yè)規(guī)程》。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)的維修。 水樣當天由機電維修部主管安排人員送至市衛(wèi)生防疫站進行檢測。 b) 消毒： ——用掃把或尼龍刷蘸取1“00的滅菌凈水溶液（或防疫站配制的消毒溶液），依次反復(fù)刷洗消毒；之后將水池（箱）蓋好封閉半小時； ——用清水沖洗一遍整個水池（箱），排出消毒水溶液； ——重復(fù)用清水沖洗一遍并排出消毒水溶液。 潛水泵、應(yīng)急照明燈或手電筒。 抽污水的潛水泵應(yīng)裝漏電開關(guān)，漏電開關(guān)應(yīng)提前試驗并確認動作可靠。 每個水池（箱）應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水池（箱）周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。 職責(zé) 機電維修部主管負責(zé)定時檢查二次供水管理工作的實施情況。 遇有其他復(fù)雜情況，應(yīng)請救電梯公司幫助救援。 拆除電動機尾軸罩蓋，安上旋柄座及勸柄。 在轎頂用人力開啟轎廂門。入彀轎廂門處于半開閉狀態(tài)，電梯管理員應(yīng)設(shè)法將轎廂門完全關(guān)閉。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯困人后的救援工作。 電梯故障排除后，電梯工應(yīng)將電梯故障維修情況記錄在《電梯維修記錄表》中，歸檔長期保存。應(yīng)清潔接觸點，更換開關(guān)。應(yīng)更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。應(yīng)排去底坎積水，排除短路點、換上雙同保險絲、廳門轎門安全回路； ——井道有水，回路有短路點。應(yīng)調(diào)整補償鏈長度；b) 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障：運行時有磨鋼絲繩聲或有異常聲。應(yīng)調(diào)整開門刀位置（開門刀與廳門地坎間隙、開門刀與廳門掛輪間隙）；d) 導(dǎo)軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應(yīng)調(diào)整制動閘瓦，更換制動閘瓦，除去制動輪上的油污； d) 限速器故障：夾繩鉗口及繩槽處有雜物、軸承損壞。 一般常見機械故障及處理措施 機房：a) 電機軸承故障：電機運轉(zhuǎn)時發(fā)出異常響聲，如判斷是軸承故障，應(yīng)拆下電機檢查軸承，如有發(fā)卡、磨損過大，則須更換軸承；b) 選層器故障：一般有以下幾種：——滑鏈：應(yīng)調(diào)整整鏈條長度，調(diào)整帶動輪位置； ——選層器三角觸頭不動：多為污塵太多所致，應(yīng)用除污劑清除污染。 機電維修部主管負責(zé)電梯故障維修的組織監(jiān)控工作。如因特殊情況突然電梯停用，應(yīng)在電梯恢復(fù)使用后12小時內(nèi)向有關(guān)用戶作出解釋。 每次電梯維修保養(yǎng)時間不允許超過8小時，若要超過8小時，則應(yīng)由機電維修部主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》，經(jīng)主管經(jīng)理批準后方可延時。 加緩沖器油，作緩沖器復(fù)位試驗時，復(fù)位開關(guān)應(yīng)動作準確，傳動部分應(yīng)靈活。 清潔機械選層器，對各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，損壞的元器件應(yīng)予以更換。 檢查制動片磨損情況，如磨損厚度超過新裝時厚度的1/2時則應(yīng)更換。 拽引輪繩槽應(yīng)清潔無油污。 檢查斷相保護、超速保護、機械聯(lián)鎖、廳門和轎門機電聯(lián)鎖油壓緩沖器復(fù)位開關(guān)、急停開關(guān)、安全鉗開關(guān)、檢修開關(guān)、終端限位安全裝置是否動作可靠，對不符合要求的要調(diào)整或更換，對傳動部位應(yīng)加潤滑油。，否則應(yīng)修理，門鎖轉(zhuǎn)動部位應(yīng)注入潤滑油；檢查操縱箱按鈕、開關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時更換。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無油污。C。 每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全裝置效能檢查，對電梯進行保養(yǎng)時，可以一臺電梯的全部保養(yǎng)項目一次性進行，也可以對小區(qū)內(nèi)所有電梯分項目進行保養(yǎng) 檢查拽引機和減速箱有無異常響聲，如有則應(yīng)對拽引電動機軸承加注潤滑油，對減速箱加入蝸輪桿潤滑油。5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。 電梯維修保養(yǎng)安全操作 維修保養(yǎng)前的安全準備工作a) 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌；b) 關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時，用合適 的護柵擋住入口處，防止無關(guān)人員進入電梯轎廂或進入電梯井道；c) 有人在轎頂上做檢修工作時，必須按下轎頂修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。 公共事物部負責(zé)向有關(guān)用戶通知電梯停用的情況。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。 接班人員應(yīng)認真聽取交班人員交代，并查看《電梯運行日記》，檢查工具、物品是否齊全，確認無誤后在《電梯運行日記》表上簽名。 每周打掃一次機房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花、門窗、設(shè)備設(shè)施表面無積塵、無銹蝕、無油漬無污物，油漆完好、整潔光亮。確認濕水已消除，各絕緣電阻達到要求并且試梯運行無異常后，方可投入正式運行。整改時，應(yīng)嚴格遵守《電梯維修保養(yǎng)標準作業(yè)規(guī)程》。 程序要點 巡視監(jiān)控 電梯管理員每天應(yīng)對小區(qū)內(nèi)所有的主要部位至少巡視一次。 適用范圍 適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)電梯的運行管理。 對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應(yīng)油機電維修部主管盡快補充至計劃 中；對于突發(fā)行的設(shè)備設(shè)施故障，先經(jīng)機電維修部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《___________事故報告》并上報公司。，如有則應(yīng)排放空氣。 f) 信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)： ——檢查各信號燈是否正常，如不亮則應(yīng)更換同規(guī)格的小燈泡； ——檢查各指示儀表指示是否正確，如偏差較大則