我國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢和經(jīng)營取向(文件)
【正文】 市場價格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來實行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。 ，調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。中國的房地產(chǎn)市場寄托了太多的希望：國家靠它拉動內(nèi)需，支持國民經(jīng)濟的持續(xù)健康增長；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰也不希望這個市場垮下去。假如現(xiàn)有的庫存商品房價格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費群體會迅速擴大。商業(yè)銀行要積極啟動中等收入群體的住房消費貸款市場，降低條件，簡化手續(xù)，使中等收入的消費者能夠拿到住房貸款。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經(jīng)達到3326億元，而住房公積金貸款累計發(fā)放額只有820億元，%。今年5月，國家發(fā)布了《關(guān)于修改〈住房公積金管理條例〉的決定》，改革了住房公積金管理機構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個住房消費領(lǐng)域。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來源期限上的不匹配。 目前，我國有著廣泛的房地產(chǎn)市場需求和巨大的住房按揭貸款市場，加之目前全國住房按揭貸款已超過6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。 。與之相比，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無論在資金實力、經(jīng)營機制、品牌商譽等方面均處于劣勢，而原本在土地使用、項目取得等方面的優(yōu)勢不復存在，經(jīng)營風險逐漸擴張。國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當豐富的管理經(jīng)驗，而我國卻相差甚遠。一是在經(jīng)營理念上有所創(chuàng)新。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產(chǎn)品的競爭能力。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國人士住房按揭貸款、住房儲蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強發(fā)展后勁。特別是在房地產(chǎn)市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導致金融機構(gòu)的貸款風險，甚至引發(fā)金融危機。其次，國外房地產(chǎn)金融機構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗豐富，技術(shù)先進。首先，房地產(chǎn)金融競爭加劇，信貸風險擴張。證券機構(gòu)以個人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來源。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。 ，進一步拓寬融資渠道。但是，在具體運行中也存在一些問題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。我國從1991年起，建立了住房公積金制度。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。當然，解決空置房問題需要來自社會各方面的共同努力。我國商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風險相對較高的問題比較普遍，通過這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風險的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開發(fā)龍頭企業(yè)的需要。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開發(fā)投資中，%
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