我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和經(jīng)營(yíng)取向(文件)
【正文】 市場(chǎng)價(jià)格和房地產(chǎn)積壓控制警戒線來(lái)實(shí)行宏觀調(diào)控與微觀調(diào)節(jié)。 ，調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的內(nèi)在結(jié)構(gòu)。必須指出，控制開(kāi)發(fā)貸款總量擴(kuò)張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開(kāi)發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)寄托了太多的希望：國(guó)家靠它拉動(dòng)內(nèi)需，支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康增長(zhǎng)；房地產(chǎn)企業(yè)靠它創(chuàng)造利潤(rùn)；老百姓靠它改善居住質(zhì)量，誰(shuí)也不希望這個(gè)市場(chǎng)垮下去。假如現(xiàn)有的庫(kù)存商品房?jī)r(jià)格下降30%～40%，使中低收入階層能夠買得起房，那么消費(fèi)群體會(huì)迅速擴(kuò)大。商業(yè)銀行要積極啟動(dòng)中等收入群體的住房消費(fèi)貸款市場(chǎng)，降低條件，簡(jiǎn)化手續(xù)，使中等收入的消費(fèi)者能夠拿到住房貸款。到2001年底，全國(guó)住房公積金歸集額已經(jīng)達(dá)到3326億元，而住房公積金貸款累計(jì)發(fā)放額只有820億元，%。今年5月，國(guó)家發(fā)布了《關(guān)于修改〈住房公積金管理?xiàng)l例〉的決定》，改革了住房公積金管理機(jī)構(gòu)體系，規(guī)范了公積金歸集、使用、管理和監(jiān)督體系，特別強(qiáng)調(diào)加大住房公積金貸款的投放力度，并把公積金貸款范圍擴(kuò)大到職工買房、建房、集資合作建房、翻修和大修住房等整個(gè)住房消費(fèi)領(lǐng)域。但是，商業(yè)銀行用于發(fā)放貸款的資金來(lái)源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，這樣就產(chǎn)生了住房按揭貸款與銀行資金來(lái)源期限上的不匹配。 目前，我國(guó)有著廣泛的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求和巨大的住房按揭貸款市場(chǎng)，加之目前全國(guó)住房按揭貸款已超過(guò)6000億元，初步具備了發(fā)債規(guī)模，而住房按揭貸款又是不良率低于1%的“精品信貸板塊”，具備發(fā)行住房債券的條件。 。與之相比，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)論在資金實(shí)力、經(jīng)營(yíng)機(jī)制、品牌商譽(yù)等方面均處于劣勢(shì)，而原本在土地使用、項(xiàng)目取得等方面的優(yōu)勢(shì)不復(fù)存在，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)逐漸擴(kuò)張。國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、住房按揭貸款、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)租賃、房地產(chǎn)保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)有著一整套完善的操作規(guī)范和相當(dāng)豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，而我國(guó)卻相差甚遠(yuǎn)。一是在經(jīng)營(yíng)理念上有所創(chuàng)新。三是提高現(xiàn)有的住房消費(fèi)貸款產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)能力。四是加快房地產(chǎn)金融人才的培養(yǎng)。要盡快研發(fā)與推廣適應(yīng)市場(chǎng)需求的新的房地產(chǎn)信貸產(chǎn)品，例如，試辦外國(guó)人士住房按揭貸款、住房?jī)?chǔ)蓄、房屋中介業(yè)務(wù)合作、住房保險(xiǎn)以及住房抵押貸款證券化等新的金融服務(wù)，增強(qiáng)發(fā)展后勁。特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫的市場(chǎng)條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟(jì)泡沫，一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的貸款風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)金融危機(jī)。其次，國(guó)外房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)特別是按揭貸款操作經(jīng)驗(yàn)豐富，技術(shù)先進(jìn)。首先，房地產(chǎn)金融競(jìng)爭(zhēng)加劇，信貸風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張。證券機(jī)構(gòu)以個(gè)人住房抵押貸款的不斷還本付息作為支付債券利息的資金來(lái)源。為解決短期資金長(zhǎng)期占用問(wèn)題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會(huì)募集按揭貸款資金來(lái)源。 ，進(jìn)一步拓寬融資渠道。但是，在具體運(yùn)行中也存在一些問(wèn)題，例如，歸繳力度不夠，一些單位欠繳或不繳住房公積金，影響了公積金歸集額的增長(zhǎng)；已歸集的住房公積金管理存在缺陷，發(fā)放了大量難以收回的非住房性質(zhì)的貸款，甚至資金被擠占、分流的現(xiàn)象也很普遍。我國(guó)從1991年起，建立了住房公積金制度。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營(yíng)業(yè)員尚無(wú)能力購(gòu)置新的房產(chǎn)。當(dāng)然，解決空置房問(wèn)題需要來(lái)自社會(huì)各方面的共同努力。我國(guó)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款投向分散、調(diào)控能力差、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高的問(wèn)題比較普遍，通過(guò)這種調(diào)整，既是商業(yè)銀行優(yōu)化貸款客戶結(jié)構(gòu)和降低貸款風(fēng)險(xiǎn)的需要，也是打造房地產(chǎn)民族品牌和培育大型開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)的需要。例如，在今年的新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，%
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