【正文】 國內(nèi)商業(yè)銀行要在房地產(chǎn)信貸營銷理念、市場營銷策略、服務(wù)手段、運作機制等方面加大創(chuàng)新力度。當務(wù)之急是國家應(yīng)該盡快將這一構(gòu)想付諸實踐：盡快組建從事住房抵押貸款證券化業(yè)務(wù)的專門機構(gòu)，由其按規(guī)范化的標準向商業(yè)銀行收購個人住房抵押貸款。 ，拉動住房市場需求。房地產(chǎn)開發(fā)總量的擴張與國內(nèi)銀行住房開發(fā)貸款增長較快密切相關(guān)。與房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)升溫相對應(yīng)的是市場反映冷淡。 盡管我國當前新一輪房地產(chǎn)市場高潮有著良好的市場基礎(chǔ)和政策基礎(chǔ)，并且這一輪高潮尚處于非“泡沫”的良性增長過程，但是，市場規(guī)律證明：一個誰都能賺到錢，甚至獲得暴利的行業(yè)肯定是危機四伏的。這一增長速度是在2000年和2001年連續(xù)兩年旺銷基礎(chǔ)上實現(xiàn)的。這一特殊的高漲階段由于盲目圈地、盲目開發(fā)、盲目投資、價格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。這些房產(chǎn)至今仍然是城鎮(zhèn)中等收入群體的主要居所。在上述到位資金中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自籌資金971億元，%；國內(nèi)銀行貸款790億元，%；利用外資50億元，同比增長15%，也呈現(xiàn)恢復(fù)性增長態(tài)勢。據(jù)統(tǒng)計，70%以上的購房者都會選擇利用銀行住房貸款。一批上市公司，諸如“數(shù)源科技”、“亞華種業(yè)”、“益鑫泰”、“經(jīng)緯紡織”，甚至“聯(lián)想集團”、“三九藥業(yè)”也爭相躋身房地產(chǎn)。三是商業(yè)銀行要在切實防控風(fēng)險的前提下，對城市土地管理中心發(fā)放土地儲備貸款，通過強化土地資源的宏觀調(diào)控能力，張弛有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模與市場供求關(guān)系。而中等及其以下收入的產(chǎn)業(yè)工人、商店及服務(wù)業(yè)的營業(yè)員尚無能力購置新的房產(chǎn)。為解決短期資金長期占用問題，西方商業(yè)銀行的通行做法是在政府的支持下，發(fā)行住房抵押貸款債券，向全社會募集按揭貸款資金來源。特別是在房地產(chǎn)市場升溫的市場條件下，外資大量涌入房地產(chǎn)，極易引發(fā)經(jīng)濟泡沫，一旦泡沫破滅，直接導(dǎo)致金融機構(gòu)的貸款風(fēng)險，甚至引發(fā)金融危機。三是提高現(xiàn)有的住房消費貸款產(chǎn)品的競爭能力。 。到2001年底，全國住房公積金歸集額已經(jīng)達到3326億元，而住房公積金貸款累計發(fā)放額只有820億元，%。必須指出，控制開發(fā)貸款總量擴張，并不意味著不放款，而是集中精力調(diào)整住房開發(fā)存量貸款的區(qū)域結(jié)構(gòu)與客戶結(jié)構(gòu)。 三、住房金融的風(fēng)險控制及經(jīng)營取向 面對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實，住房金融的經(jīng)營取向宜分為短期調(diào)節(jié)目標與長期發(fā)展目標兩步運行。雖然從2000年5月國家統(tǒng)計部門在公布了1999年商品房空置量之后，我們很難查找到有關(guān)空置量最新、最權(quán)威的資料，但仍然可以通過商品房景氣指數(shù)、產(chǎn)銷率、空置面積增長率等指標推算出這一數(shù)據(jù)。國民經(jīng)濟的持續(xù)快速增長，也使城市中低收入勞動者的經(jīng)濟收入持續(xù)增長，這在一方面“激活”了中低收入者的購房需求，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展塑造了最廣泛的消費群體；另一方面，也使原來購買力較強的消費者提升了消費層次，從而推動著住房品質(zhì)的不斷提升。特別是東南亞金融危機以后，國家清醒地認識了中國房地產(chǎn)長期低價運行，市場尚未開發(fā)的現(xiàn)實，采取了啟動和擴大內(nèi)需，推進住宅建設(shè)的政策，從而刺激了住宅消費，帶動了國民經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展。 一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及周期性規(guī)律 新中國成立以來，房地產(chǎn)業(yè)的三次重大發(fā)展均出現(xiàn)在改革開放以后的近20年，每次都呈現(xiàn)6～8年的周期性規(guī)律。今年1～5月，全國房地產(chǎn)共完成土地開發(fā)面積3771萬平方米，%。 。 第二，房地產(chǎn)市場體溫仍在升高，業(yè)外巨頭搶灘房地產(chǎn)。在市場繁榮的條件下，控制哪一個項目都是“得罪人”的差事，這種誰都管，必然形成誰都不管。首先，地產(chǎn)商要讓利