【正文】 開盤強銷期：這一時期為項目銷售的關鍵時期，廣告訴求重點應該是項目賣點的充分表現(xiàn)，以促銷為主要內容的具有銷售力的廣告。時間階段:9月25日——10月15日主要營銷手段：A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。定位方向項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū) 主題定位：獨享尊崇，私有首府價格定位：板式小高層：均價85008600元/平米左右河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿優(yōu)勢，并結合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。如果這樣，房地產策劃水平就會產生新的提高，新的飛躍[9] 。（3）.網(wǎng)絡銷售它是利于現(xiàn)代電子商務的手段，實現(xiàn)房產的銷售。房地產廣告訴求的重點有地段優(yōu)勢、質量優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、教育優(yōu)勢、交通優(yōu)勢、開發(fā)商的聲譽等。房地產公司為了加速資金回籠，常常會給予客戶一定的價格優(yōu)惠，可以通過不同的付款方式來實現(xiàn)。因此房地產企業(yè)在開發(fā)樓盤時就必須注重包括產品三個層次在內的所有東西。一般來說是在項目聚集了十足人氣后，為進一步制造銷售熱潮，以調高價格的方式來對猶豫中客戶形成壓迫性氛圍：項目極為暢銷，如不盡快行動，將不得不高價購買甚至措施良機!（1）旺銷狀況下的價格調整旺銷是指商品房推出后，客戶踴躍購買，市場反映很好，在短期時間內首出推出單位的大部分，且潛在購買的客戶很多。調價的時機：在市場上，最有競爭力的手段是降價。天津的水晶城是一個很好的正面例子。從表面上看，房地產營銷氣氛比較濃烈，但深入分析便不難發(fā)現(xiàn)問題不少。策劃公司由于是專業(yè)從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認識更深刻，經(jīng)驗更豐富。（二）房地產營銷策劃存在的誤區(qū)房地產公司在營銷策劃中的誤區(qū)房地產營銷策劃的成敗單純以銷售結果來作為評價指標，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。目標市場的確定不同消費者的需求和偏好有很大差異。增強競爭力房地產策劃能使房地產開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。一些地產開發(fā)商，盲目跟風，開發(fā)建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。早些年許多房地產商一夜暴富的現(xiàn)象已成為過眼煙云。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產開發(fā)商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業(yè)的不斷發(fā)展。可以說，房地產營銷策略對我們人類的生活起著這至關重要的作用和意義。智能理念。市場需求調查分析首先要調查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。項目推廣（1）項目推廣過程房地產的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8] 。房地產廣告看得多了，房地產公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。很多房地產專業(yè)有的還只是一種籠統(tǒng)的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區(qū)別。我們必須要顛覆傳統(tǒng)的房地產營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經(jīng)典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環(huán)境與公共設施。 注重市場調查，實施全過程營銷房地產全過程營銷就是市場營銷貫徹房地產從選址、設計、施工到竣工銷售及物業(yè)管理的全過程。工程進度模式指項目價格調整主要依據(jù)工程進展。通過對樓盤特性以及目標消費群體心理需求的研究，創(chuàng)造具有個性的廣告作品，避免繁雜、炒作、沉詞爛調以及千篇一律的廣告語言、不斷提升地產廣告的品質?？茖W合理地制定房地產價格以及靈活地運用定價策略和技巧，對項目成功及開發(fā)商的生存和發(fā)展具有積極意義。促銷策略房地產促銷的目的是刺激或增加消費者的購買。渠道策略目前我國房地產行業(yè)中，房地產營銷渠道大致可分為直銷、委托代理以及近幾年興起的網(wǎng)絡營銷。因此房地產營銷策劃者應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價值，進行統(tǒng)一品牌之下的分品牌戰(zhàn)略； 適應消費者個性化要求隨著房地產消費市場日趨理性和個性化，消費者偶然性、沖動性購買行為減弱，理性購買行為增強；各種不同類型的消費者對樓盤的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會更趨“個性化”，會更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤。通過吸引客戶深度的前期參與和策劃，可以使項目的市場推廣自然而然地變得容易。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質的舒適社區(qū)。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170通過各種銷售政策以及適當?shù)拇黉N政策，來促進銷售業(yè)績。品牌推廣良好的企業(yè)品牌對內可以提高員工的忠誠度，對外提高顧客忠誠度，給企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟效益和社會效益。從資料收集、論文開題、提綱擬訂到文章的撰寫，本人均得到了導師的悉心指導，并審閱了本文的初稿，提出了寶貴的修改意見，在此表示衷心的感謝！ 感謝在哈爾濱商業(yè)大學能源與建筑工程學院四年的學習生活中的各位老師、同學對我的教導，眾多的關懷和幫助，我將永記在心。河水的波光，緩緩流淌，而珍藏至今的本項目如精心雕琢的琉璃，展現(xiàn)在眾人面前之時，依然風姿綽約，溢彩流光。時間階段:11月6日——12月30日主要營銷手段:11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質量，所以對價格上并不是很限制。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。經(jīng)過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學的房地產策劃理論必然會呈現(xiàn)在人們面前。同時廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產品的品牌 強化品牌戰(zhàn)略房地產的策劃觀念從產品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉變；從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉變。比如對于消費者而言，在某個時間段可享受買房送空調、送冰箱、或送書房、送儲藏室、室內設施、地下室、花園等。直到付清本息時才能收回產權。最后，房地產開發(fā)商要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園與中小學來營造小區(qū)的文化氛圍，這些都是房地產商在文化營銷方面做出的有益探索和成功嘗試。導入?yún)^(qū)域包括了廣告、包裝等對外宣傳手段、積聚人氣的導入是最重要的一步；較好的包裝、廣告等吸引了眾多的購房者，如何培育有效購房隊伍以及拿出怎樣的售房方案，這應該是營銷方案的核心；運作區(qū)域人員素質是關鍵，營銷操作人員的水準直接影響到成交量，因此，要強化營銷人員的培訓，確保營銷方案的執(zhí)行。除非希望制造熱銷的假象，引發(fā)消費者的逆反心理。經(jīng)驗、技巧、手段、關系統(tǒng)統(tǒng)都不重要，重要的是責任感。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導，深層次來說是企業(yè)文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。這將嚴重阻礙城市的發(fā)展，阻礙經(jīng)典城市和百年住宅的形成。中國的手機生產商購買到漂亮的手機設計，然后稍作變化就推向市場。例如，“海逸長洲”的目標客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征。此外，房地產策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6] 。（2）地產營銷策劃是各種理念的復合理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產營銷策劃的主導理念一般包括[3] ： 生態(tài)理念?？梢?，房地產營銷的實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發(fā)點，企業(yè)通過有效地提供住宅、辦公樓、商業(yè)樓宇、廠房等建筑物以及相關服務來滿足消費者生產或生活、物質和精神等的需求，以獲取一定利潤的一種商務活動。然而隨著房地產市場的迅猛發(fā)展，房地產行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產開發(fā)生的一些錯誤觀念，致使營銷出現(xiàn)錯誤，使房地產開發(fā)步入歧途。所以一個房地產開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產”，故而房地產營銷策劃就顯得尤為重要了。增強創(chuàng)新能力房地產策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行