萬科成本核算指導(dǎo)(文件)
【正文】 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來分配。建筑安裝工程費(fèi)64 一般應(yīng)在與承包單位進(jìn)行工程價(jià)款結(jié)算時(shí)，按承包單位根據(jù)當(dāng)月實(shí)際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認(rèn)的“已完工程月報(bào)表”、“工程價(jià)款結(jié)算單”所確定的工程價(jià)款，直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)際 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) = 工程標(biāo)價(jià)* 建筑安裝工程費(fèi) 各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) 配套設(shè)施費(fèi)67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。預(yù)提數(shù)與實(shí)際數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。如根據(jù)開發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。可資本化的借款費(fèi)用不包括借款手續(xù)費(fèi)及傭金等；614 可確定借款用途并專款專用的，可將借款費(fèi)用直接計(jì)入受益的成本核算對(duì)象；不能分清具體用途的借款費(fèi)用，可采用各項(xiàng)目累計(jì)投資額、各項(xiàng)目缺口資金等標(biāo)準(zhǔn)在受益的各成本核算對(duì)象間分?jǐn)?；如果一次性利息?shù)額較大時(shí)，也可先通過“待攤費(fèi)用”歸集后，再分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的“開發(fā)間接費(fèi)”。第八章 附 則81 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營和受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2003年2月4日 14 / 14。82 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。成本報(bào)表主要包括：(1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3) “開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表”；(4) “房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合情況表”；(5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；編報(bào)時(shí)間:72 成本報(bào)表報(bào)送時(shí)間為每季后10日內(nèi)，年度報(bào)表時(shí)間以決算通知為準(zhǔn)，另外總部可根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段要求報(bào)送有關(guān)成本報(bào)表。611 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價(jià)4%計(jì)算殘值。68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施應(yīng)分配的其他配套設(shè)施費(fèi)，應(yīng)計(jì)入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)—配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目中。(2) 配套設(shè)施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(shè)(有前有后、穿插進(jìn)行)的情況下：▲ 應(yīng)先通過“開發(fā)成本—配套設(shè)施開發(fā)”科目進(jìn)行歸集，待配套設(shè)施完工后，再按房屋等成本核算對(duì)象的建筑面積和分項(xiàng)平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。66 對(duì)幾個(gè)工程一并招標(biāo)出包且按標(biāo)價(jià)結(jié)算的，應(yīng)在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，按每個(gè)工程(或成本核算對(duì)象)的預(yù)算造價(jià)占各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)之和的比例，計(jì)算各自的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。 前期工程費(fèi)62能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目；應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費(fèi)”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目。 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表一級(jí)科目 二級(jí)科目 三級(jí)科目 四級(jí)科目 五級(jí)科目 備注 開發(fā)成本 各項(xiàng)目 各成本核算對(duì)象 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品 （各住宅小區(qū)、配套設(shè)施） 前期工程費(fèi) 同上 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 同上 建筑安裝工程費(fèi) 同上 配套設(shè)施費(fèi) 同上 開發(fā)間接費(fèi) 自一級(jí)科目 待分?jǐn)傉鞯丶安疬w補(bǔ)償費(fèi) 按前述明細(xì) 開發(fā)間接費(fèi)轉(zhuǎn)入 待分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi) 同上 待分?jǐn)偦A(chǔ)設(shè)施費(fèi) 同上 待分?jǐn)偱涮自O(shè)施費(fèi) 同上 開發(fā)間接費(fèi) 各項(xiàng)目 工資及附加費(fèi) 定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 有關(guān)部門 辦公費(fèi)用 差旅交通費(fèi) 修理費(fèi) 通訊費(fèi) 周轉(zhuǎn)房攤銷 利息并借款費(fèi)用 質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi) 物業(yè)管理基金 其他 開發(fā)產(chǎn)品 項(xiàng)目名稱 成本核算對(duì)象 設(shè)置面積或套 數(shù)的數(shù)量金額帳 第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)61 一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的成本項(xiàng)目中；如果分不清成本核算對(duì)象，須兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)時(shí)，可先
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