萬科成本核算指導(文件)
【正文】 房地產(chǎn)成本核算科目明細表”。方法二：也可將公用占地面積先分攤到房屋等成本核算對象的占地面積上，房屋等成本核算對象自身的占地面積加分攤的公用占地面積，再乘以單位面積的地價及拆遷補償費來分配。建筑安裝工程費64 一般應在與承包單位進行工程價款結(jié)算時，按承包單位根據(jù)當月實際完成工作量提出，經(jīng)甲方審定、雙方確認的“已完工程月報表”、“工程價款結(jié)算單”所確定的工程價款，直接計入房屋等成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。計算公式為：某項工程的實際 該項工程預算造價 = 工程標價* 建筑安裝工程費 各項工程預算造價合計 配套設施費67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設施所發(fā)生的支出，均應計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目：(1) 配套設施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品同步建設的情況下：▲ 能分清成本核算對象的，應直接計入房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。預提數(shù)與實際數(shù)的差額，應在配套設施完工時調(diào)整房屋等成本核算對象的“配套設施費”成本項目。如根據(jù)開發(fā)特點，確需采取預提開發(fā)間接費辦法時，預提數(shù)與實際支出數(shù)之間的差額應于年度終了時一次進行調(diào)整。可資本化的借款費用不包括借款手續(xù)費及傭金等；614 可確定借款用途并?？顚Ｓ玫模蓪⒔杩钯M用直接計入受益的成本核算對象；不能分清具體用途的借款費用，可采用各項目累計投資額、各項目缺口資金等標準在受益的各成本核算對象間分攤；如果一次性利息數(shù)額較大時，也可先通過“待攤費用”歸集后，再分配計入各成本核算對象的“開發(fā)間接費”。第八章 附 則81 本指導適用于集團所屬的控股經(jīng)營和受托非控股經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 2003年2月4日 14 / 14。82 本指導未涉及或未盡的成本核算事項，按國家或集團有關成本管理的規(guī)定執(zhí)行。成本報表主要包括：(1) “房地產(chǎn)成本結(jié)轉(zhuǎn)情況表”；(2) “房地產(chǎn)成本比較分析表”；(3) “開發(fā)間接費明細表”；(4) “房地產(chǎn)項目綜合情況表”；(5) “房地產(chǎn)成本合同執(zhí)行情況表”；編報時間:72 成本報表報送時間為每季后10日內(nèi)，年度報表時間以決算通知為準，另外總部可根據(jù)項目開發(fā)的不同階段要求報送有關成本報表。611 如果有周轉(zhuǎn)房，每月應計入開發(fā)間接費的周轉(zhuǎn)房攤銷，可比照房屋類固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進行攤銷，并按周轉(zhuǎn)房造價4%計算殘值。68 凡是能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施（包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性的）支出，不得計入房屋等成本核算對象的成本，能有償轉(zhuǎn)讓的配套設施應分配的其他配套設施費，應計入其開發(fā)成本的“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)—配套設施費”項目中。(2) 配套設施和房屋等開發(fā)產(chǎn)品非同步建設(有前有后、穿插進行)的情況下：▲ 應先通過“開發(fā)成本—配套設施開發(fā)”科目進行歸集，待配套設施完工后，再按房屋等成本核算對象的建筑面積和分項平行結(jié)轉(zhuǎn)法，分配計入房屋等成本核算對象的成本項目。66 對幾個工程一并招標出包且按標價結(jié)算的，應在工程完工結(jié)算工程價款時，按每個工程(或成本核算對象)的預算造價占各項工程預算造價之和的比例，計算各自的標價即實際建筑安裝工程費。 前期工程費62能夠分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的“前期工程費”成本項目；應由兩個或兩個以上的成本對象負擔的前期工程費，可通過“開發(fā)成本— 土地開發(fā)—前期工程費”科目歸集，再按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計入各成本核算對象的成本項目。 房地產(chǎn)成本核算科目明細表一級科目 二級科目 三級科目 四級科目 五級科目 備注 開發(fā)成本 各項目 各成本核算對象 土地征用及拆遷補償費 按前述明細 完工轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品 （各住宅小區(qū)、配套設施） 前期工程費 同上 基礎設施費 同上 建筑安裝工程費 同上 配套設施費 同上 開發(fā)間接費 自一級科目 待分攤征地及拆遷補償費 按前述明細 開發(fā)間接費轉(zhuǎn)入 待分攤前期工程費 同上 待分攤基礎設施費 同上 待分攤配套設施費 同上 開發(fā)間接費 各項目 工資及附加費 定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成本 有關部門 辦公費用 差旅交通費 修理費 通訊費 周轉(zhuǎn)房攤銷 利息并借款費用 質(zhì)量檢驗費 物業(yè)管理基金 其他 開發(fā)產(chǎn)品 項目名稱 成本核算對象 設置面積或套 數(shù)的數(shù)量金額帳 第六章 成本費用的歸集與分配土地征用及拆遷補償費61 一般能分清成本核算對象的，可直接計入房屋等成本核算對象的成本項目中；如果分不清成本核算對象，須兩個或兩個以上的成本核算對象負擔時，可先
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