【正文】 周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)，可比照房屋類(lèi)固定資產(chǎn)的折舊年限采用平均年限法進(jìn)行攤銷(xiāo)，并按周轉(zhuǎn)房造價(jià)4%計(jì)算殘值。82 本指導(dǎo)未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或集團(tuán)有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。第八章 附 則81 本指導(dǎo)適用于集團(tuán)所屬的控股經(jīng)營(yíng)和受托非控股經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。如根據(jù)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)，確需采取預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)辦法時(shí)，預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)之間的差額應(yīng)于年度終了時(shí)一次進(jìn)行調(diào)整。計(jì)算公式為：某項(xiàng)工程的實(shí)際 該項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) = 工程標(biāo)價(jià)* 建筑安裝工程費(fèi) 各項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià)合計(jì) 配套設(shè)施費(fèi)67 凡是不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)配套設(shè)施所發(fā)生的支出，均應(yīng)計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目：(1) 配套設(shè)施和房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品同步建設(shè)的情況下：▲ 能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的地價(jià)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)來(lái)分配。54 “待攤費(fèi)用” 科目：核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和受益期限、對(duì)象在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢(xún)?nèi)的費(fèi)用。本科目一般應(yīng)按費(fèi)用的內(nèi)容設(shè)置二級(jí)科目進(jìn)行核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用指企業(yè)為籌集開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(2) 工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)。包括：(1) 已完開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售以前的改裝修復(fù)費(fèi)，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)及按規(guī)定或協(xié)議應(yīng)交物業(yè)管理公司的空房物業(yè)管理費(fèi)，根據(jù)規(guī)定或協(xié)議應(yīng)承擔(dān)的按單位、面積分?jǐn)偟目辗亢妥粤?、自用物業(yè)水電費(fèi)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。(4) 項(xiàng)目或工程監(jiān)理費(fèi)：指支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用。③ 給排水安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的上下水、熱水等給排水設(shè)施安裝費(fèi)。(11) 其他：小區(qū)周?chē)O(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門(mén)、園區(qū)監(jiān)控工程費(fèi)、自然下沉整改費(fèi)等。(4) 煤氣工程費(fèi)：煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、增容費(fèi)、集資費(fèi)，煤氣配套費(fèi)，煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費(fèi)等。(5) 臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：工地甲方臨時(shí)辦公室，臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)，臨時(shí)借用空地租費(fèi)，以及沿紅線周?chē)O(shè)置的臨時(shí)圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用。(3) 市政配套費(fèi)：指向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓窘患{的紅線外道路、水、電、氣、熱、通訊等的建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)等?！?同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。第八步：編制成本報(bào)表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。13 各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，建立成本核算責(zé)任制，不斷完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，并自覺(jué)接受集團(tuán)的監(jiān)督。第三步：按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。(1) 單體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程為成本核算對(duì)象。33 成本核算對(duì)象一般應(yīng)在開(kāi)工前確定。主要包括以下內(nèi)容：(1) 項(xiàng)目整體性批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。(7) 其他：包括擋光費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定費(fèi)、危房補(bǔ)償鑒定技術(shù)咨詢(xún)費(fèi)等。(7) 電視工程費(fèi)：小區(qū)內(nèi)有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)交納的有關(guān)費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：(1) 土建工程費(fèi)① 基礎(chǔ)工程費(fèi)：土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)費(fèi)。⑥ 消防安裝工程費(fèi)：主體工程內(nèi)的自動(dòng)噴灑、消防栓、消防報(bào)警系統(tǒng)等消防設(shè)施安裝費(fèi)。該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目，具體核算內(nèi)容可區(qū)別以下情況：(1) 在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房(建筑成本)、變電所(建筑成本)、居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚、景觀(建筑小品)、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。(3) 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅：按規(guī)定應(yīng)計(jì)繳的固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅。主體內(nèi)臨時(shí)樣板房、售樓處的設(shè)計(jì)、建造、裝飾等費(fèi)用在房屋開(kāi)發(fā)成本中列支。(5) 審計(jì)費(fèi)、咨詢(xún)費(fèi)、聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、公司活動(dòng)費(fèi)等。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見(jiàn)“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提范圍、條件、依據(jù)和計(jì)算方法：范圍：開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施將發(fā)生的費(fèi)用。 55 “開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”科目：核算已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)63一般能夠區(qū)分成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中；如果在開(kāi)發(fā)的建設(shè)場(chǎng)地上有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，不能區(qū)分成本核算對(duì)象時(shí)，其基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本—土地開(kāi)發(fā)—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”科目進(jìn)行歸集，待基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完畢后，將歸集的費(fèi)用按建筑面積(包括在建及未建面積)分配計(jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目中。(3) 先開(kāi)發(fā)房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，后建配套設(shè)施；或房屋等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)